20**年7月13日,北京獲得08年奧運會主辦權,隨后北京樓價一路飚升,一位國外投資商信心十足地表示:看好20**年前的中國房地產市場。幾乎同時,20**年7月12日,國務院發文明確20**年第十屆全國運動會由江蘇省(南京市)承辦。然而,與北京不同的是,直到20**年初,這座以“生活慢節奏”著稱的古城才表現出“漲價”的巨大潛力。是年,南京拆遷約400萬平方米,爆發“鄧府巷自焚事件”,推動了中國拆償補償制度的完善,并引發了中央對房地產市場的警覺。

時間順序上的緊密聯系使很多人堅信:奧運會、全運會、世博會這些有影響力的賽會所引發的城市大規模拆遷是中國房價上漲的始作俑者和罪魁禍首,然而,事實真的是這樣的嗎?

縱觀全國,從名不見經傳的縣級市,到迅速崛起的一線都市,從相對落后的中西部,到發達的沿海地區,出現了全局性普遍的住房價格上漲,這就不是一個“重大賽會”所能解釋的了,甚至于房地產價格上漲過快成為一個全球性的問題。那么,真正的原因又是什么呢?中國樓市將往何處去?

在中國,談論任何問題都離不開“有中國特色的國情”,那么,就讓我們結合國情探討一下中國樓市泡沫的成因和趨勢。

第一,二十年“嬰兒潮”和大學擴招造就了中國樓市的“忠實客戶群”,也決定了中國樓市的“短命”特征。

“市場需求”是分析任何經濟問題最關鍵的出發點之一,那么,中國房地產市場的強大需求究竟源于哪里呢?有人認為,中國的城市化進程必然帶動數以億計的農民進城,從而使中國房地產的市場需求持續旺盛,這正是很多中國主流經濟學家經過大量數據調查后得出的貌似強有力的結論。然而,理論上的強大并不等于現實的可行,中國的城市化并不像專家頭腦中想的那樣“順理成章”和成為房價飆升的發動機。

首先,中國城市化任重道遠,不可能復制歐美日模式。中國是一個城鄉“二元結構”社會,政府通過嚴格的戶籍制度把中國人區分為“城里人”和“鄉下人”,這與西方國家根本不同。長期以來形成的“既得利益”和“社會保障”的困擾使得積重難返的中國戶籍改革推行了8年仍無實質進展,為農業人口的城市化制造了巨大障礙,數以億計的進城農民并沒有順利地成為城里人,相反卻成為“新城市流民”,導致社會治安狀況急劇惡化。政治制度的“滯后”造就了中國的“城市化假象”。中國有14億人口,要實現70%人口的城市化,遠遠超出了中國乃至全世界資源的承受能力。有專家做過有趣地統計:如果中國人全部達到美國人民的生活水平,那么,中國的GDP至少要達到美國的50倍,這顯然是不可能的?！百Y源瓶頸”成為中國城市化“不可承受之重”。大家不要只看到歐美日的高消費生活,實際上他們是建立在對全球第三世界國家自然資源、廉價勞動力“掠奪”的基礎之上的。日本擁有67%的森林覆蓋率,卻嚴格控制林業采伐,而是從東南亞大量砍伐熱帶雨林,從中國廉價進口一次性木筷;美國近幾年把大量工廠搬遷到中國,卻通過對技術和品牌的壟斷攫取了利潤中的絕大部分。據報道:一臺中國制造的美國品牌的ipod機,美國公司的利潤是62美元,中國加工廠僅得到了4美元的加工費。一位叫“謝國忠”的中國人說“中國在國際交換中僅獲得了一點面包屑而已”,讓我們看到了中國模式的悲哀;美國《華而街日報》發表了一篇《我們思考,他們流汗》的文章,顯示了美國人的優越感;中國媒體頻發的《中國價格被貼全球,中國人為美國養老》類的文章,引發了全民對“中國模式”的反思;也許正因為這樣,中國政府才痛定思痛地提出了“建設創新型國家”的戰略構想。

總之,處于經濟全球化“食物鏈底層”的中國億萬廉價勞動力,想要與經濟大鱷們“分享全球經濟盛宴”,僅僅是“畫餅充餅”而已。在我們這一代人的“有生之年”,中國人不可能達到歐美日的發展水平,單憑熱情、勤奮和“經濟大躍進”的勇氣是無法完成市場經濟制度再造和全民素質提高的“城市化”任務的。

其次,中國建國50年來落后的基礎教育使中國城市化不得不付出“時間推后”的慘重代價。日本之所以能從一個資源貧乏的彈丸小國一躍成為經濟強國,與其從明治維新開始的“重教國策”分不開的。而社會主義的中國,雖然到處都能看到“再苦不能苦孩子,再窮不能窮教育”之類的標語口號,但基礎教育的投資卻始終處于世界的“后進行列”。我們無法想象數以億計的家庭貧困、知識貧乏的農民,僅僅因為進了城,就能在一夜之間脫胎換骨,擠身白領行列,并擁有購房實力?，F實是,絕大多數進城的農民,甚至包括包工頭一類的“上層民工”,都難以承受城市中高昂的房價。雖然他們的確希望能在城市中擁有一套屬于自己的住房,雖然這個階層人口眾多,但由于其現實收入和預期收入的雙重低下,把他們歸結為中國房地產市場的巨大有效需求,顯然是不能令人信服的。

那么,一定程度上導致本輪房價上漲的真實需求又來自哪里呢?

統計顯示:1962年至1982年是中國出生人口最為龐大的二十年嬰兒潮,累計出生人口超過4億5千萬人,而這批人現在全部進入就業期,購房需求旺盛。但真正的有效需求還在于1998年*政府推出的“高校擴招”政策。當時面對巨大的就業壓力,*出于“減輕全社會失業壓力,讓年青人回歸高?！钡膽鹇钥紤],強力推行“高校擴招”。顯然,這只不過是“權宜之計”,暫時緩解的就業壓力必然在四年之后更大規模的爆發。20**年,第一批擴招大學生畢業,這

群大多離鄉背井的年青知識分子們,擁有了較高的收入,不愿意回到落后的農村。僵硬的戶籍制度使他們在城市中始終缺乏“歸宿感”,由于沒有“戶口”,他們無法在本地登記結婚,無法公平地讓孩子享受當地教育資源,甚至于買輛自行車都上不了牌照。這群無依無靠的大學生,只能通過購房實現人生最基本的夢想,他們才是中國房地產市場最剛性的需求。

但是,我們也不得不注意到,隨著“嬰兒潮”期間最晚出生的人都已進入就業、結婚、購房期,那么,這股由“嬰兒潮”和“擴招潮”部分引發的“購房潮”也已經到了“退潮”的時候了。根據中國人口普查數據,1964年至1982年,中國每年凈增人口約1700萬;1982年至1990年,中國每年凈增人口約1500萬;1990年至2000年,中國每年凈增人口約1200萬;2000年至20**年,中國每年凈增人口約800萬。隨著新生兒的減少和嬰兒潮人口的陸續老齡化,中國社會的老齡化已不可逆轉,20**年后50歲以上的人口將會高達約六億人,屆時老年人口將占人口總數的40%以上。這對于中國房地產市場絕對算不上一個好消息,隨著青壯年人口的不斷減少,建立在幾億超廉價勞動力基礎上的中國經濟真的能長久維持房產不敗的神話嗎?那些越來越多的老年人,是沒有多少購房的強烈動機的,越來越少的年青人面對“兩個年青人養活四個老人”的沉重壓力,其購房需求到底還有多少“剛性”?值得人們深深地懷疑。那些買房養老的朋友們,可能在自己進入老年后面臨著房產長期穩步貶值,租賃市場也因無數中小城市對流動人口的分流而迎頭向下的窘境。古人云:世事難料,三思后行。

諺語云:福無雙至,禍不單行?！袄淆g潮”剛剛涌起,“失業潮”又緊隨而至,真是“長江后浪推前浪,前浪死在沙灘上”。繼“知青返鄉”和“國企職工下崗”的“兩次失業潮”之后,由于產能過剩和產業升級導致的“第三次失業浪潮”也即將來臨,大家可以關注一下近期的各大媒體。本輪失業浪潮的主體將不再是國企職工和返鄉知青,而將是擁有良好教育背景的年青白領們。成幾何級數增長的大學畢業生,面對的卻是效益下滑的企業,這導致了畢業生起薪連年下降,這在中國物價“全面快速上漲”的大背景下是“十分不正常的”。以“縮水的薪水”如何買得起“大大注水的商品房”?中國經濟如果不能讓外來白領這樣一群“最剛性的購房者”富裕起來,中國房價就必然掉頭向下。

第二,中國失敗的住房市場化改革為中國房地產市場的混亂提供了制度保障,這種失敗的制度是不可能支撐中國樓市的長期繁榮的。

我們說計劃經濟條件下的福利分房制度是不好的,因為它無法達到資源的最優化配置,造成了全社會性的住房緊張和分配不公,所以,中國政府大力推動住房市場化改革,從長遠來說是中國經濟市場化戰略的重要一步,從當時情況看,也是政府急于借助房地產市場來啟動國內疲軟的“內需”,拉動經濟增長。雖然想法是好的,但由于中國政府在政治改革上的“不思進取”導致了中國房地產“能猜中開頭,卻猜不中這結局”的宿命式的悲慘命運。應該說,直到令天,中國仍然沒有建立起一個真正規范的、市場化的房地產市場,而且,就政府對待自身利益的曖昧態度而言,我們也不能指望在短期內,中國房地產市場能夠真正建立起來。為什么這么說呢?

所謂市場經濟有兩個關鍵的“必要條件”,一是所有權的獨立,二是交易雙方地位的平等;因為只有“所有權獨立”,市場中的雙方才能夠展開交換。gg開放前,中國一切財產都是公家的,也就無所謂交換。另外,如果沒有交易雙方地位的平等,一方就可以強迫另一方接受不全理價格,也就不能起到市場優化配置資源的作用,所以,沒有交易雙方地位的平等,就沒有市場經濟。我們看一看中國房地產市場,這兩個條件一個也沒有實現。

雖然中國政府自1998年就宣布取消福利分房制度,但作為房地產行業最關鍵的要素土地,一直被各級政府牢牢控制,哪塊土地可以開發,哪塊不可以開發,每年開發量是多少,都由政府說了算。沒有土地所有權的獨立,雖然購房人買了房子,但房子下面的土地仍然是政府的,也就是說,你買的房子,你自己沒有所有權?！捌ぶ淮?毛將焉附”,這給購房人帶來了巨大的“不確定性風險”。比如說,中國住宅用地使用年限為70年,但你以為你能在70年間擁有它的可能性有多大?你可以到大街上看看,還有多少70年前的住宅(除了文物)沒被拆除?現實是,隨著地方政府“經營城市”的政績沖動,上世紀80年代的住宅(僅使用20多年)很多都已經面臨被拆遷的命運,真正能挺過70年的確屬鳳毛麟角。有人可能會問:房子是我花了一生的錢買的,有合法的三證,怎么可能說拆就拆呢?的確,房子是你的,但房子不是建筑在空氣中的,它所依存的土地是你花多少錢也買不來的,中國的每一寸土地都屬于國家(由各級地方政府代為行使所有權)。既然土地是國家的,那么當政府要征用你家所占用的土地的時候,自然是說一不二、合理合法的。20**年和20**年發生在南京仁和嘉園的居民小區公共綠地被暴力強行征用的事實就是很好的證明,雖然你對房產擁有合法的所有權,但政府強拆你的房子也是合法的,這是不是象一個悖論?1991年,北京北辰集團在北京中軸線上開發了一座名為“觀天下”的別墅社區,2400多美金/平方的售價在當時實在可以稱得上“天價”,當幾百戶具有相當社會影響力的富豪們陸續搬入他們的家園之后僅僅十年之后,就因為奧運會主體育場選址在此而被“毫無商議”地給拆掉了。20**年,在六朝古都南京,也發生了一件引起市民巨大爭議的事件,即盛世華庭將被拆除的消息:1996年,6000元左右/平方米的盛世華庭形成了南京比較早的富人區?？墒沁@些擁有財富、地位、社會影響力,以及房屋合法產權的社會名流,依然面臨自

己的私人財產得不到保障的尷尬境地,而且原因居然滑稽到“政府要將盛世華庭建成一個商業性休閑娛樂區”,還大言不慚地聲稱是為了“保護玄武湖”。近幾年,全國各地由于拆遷而引發的暴力事件,絕大多數都與房屋產權與土地所有權分離的荒謬制度有關。

其實,從以上列舉的案例就可以看出,在中國所謂的“房地產市場”上,交易的雙方是嚴重不平等的。賣方是擁有億萬財富的開發商,開發商的資本和政府的權力在利益的共識下結成聯盟,其強勢地位不言自明。而作為交易另一方的普通民眾,不但沒有土地所有權,沒有拆遷的發言權,沒有商品房定價的參與權,甚至連真實的售房信息都得不到。明明是欺騙顧客,卻自稱“銷控”;明明是縱容房價,卻自稱“市場經濟,政府不能干涉定價”;明明是托市,卻自稱為了保障絕大多數擁有住房的百姓的資產不縮水;明明自己大肆建設自建房,卻以“政策真空”為由,千方百計地阻撓老百姓的自建房努力。沒有“公平”的所謂市場經濟,不但起不到優化資源配置的作用,甚至還不如計劃經濟。其實,這種投機資本和權力結合壟斷的“經濟怪物”不僅僅只會損害普通百姓的利益,甚至連富裕階層也無法幸免。前不久傳出的哈爾濱“天價醫藥費事件”、南京“盛世華庭即將拆除事件”都是針對富人開刀的案例。

那么,這種失敗的制度又是如何導致中國樓市的短期繁榮的呢?而它又能撐多久?

1998年,中國取消福利分房后,除了政府機關和“體制內單位”(利研、高校等)還暗地里建設自建房福利分配外,絕大多數老百姓都被迫只能以“市場的方式”解決住房問題。老南京都能體驗到,計劃經濟時代分的房子大多存在戶型單調、不合理,沒有像相的社區景觀,規劃落后等一系列問題,這就使人們改善居住條的愿望空前強烈。另一方面,長期的福利分房積累了大批因資歷不夠而居住空間狹小的有效需求。這些因制度原因造成的“補償性住房需求”在20**年后集中爆發,是中國房價飛漲的又一重要原因。但是,這一需求來的快,去的快,不可能長時間持續。應該說,近兩三年的購房潮已經消化了這些“補償性需求”中絕大多數的有效成份(主要針對沿海發達地區,中西部地區稍稍延后),指望這一塊需求支撐中國房地產大廈二十年高歌猛進,顯然是癡人說夢。

第三,中國經濟發展的不平衡和金融市場的混亂,為中國房地產市場提供了充足的資金。

說一千,道一萬,如果沒有充足的資金,中國房地產市場不可能如此“過度繁榮”,那么錢從哪里來呢?這么多的錢又為何愿意進入房地產市場呢?

首先,中國經濟的快速發展導致貨幣發行量的巨增,造就絕對數量龐大的“先富階層”(相對比例不高)。中國的“先富階層”是很有中國特色的,絕大多數都是權力階層和資本階層,真正靠所謂“誠實勞動”合法致富的人并不占多數。中國的官民比例是1:28,占中國人口1/28的公務員階層可以說是中國最大的富裕階層。前幾年,公務員工資偏低的報怨還屢有耳聞,公務員辭職下海的新聞不絕于耳?？蓭缀跻灰怪g,公務員成了“最搶手”的職業,去年,100萬人爭考公務員的壯觀場面恐怕大家還記憶猶新吧!為什么人們這么喜歡當公務員呢?最近在網上看了一個上海24歲女公務員的工資條,這個剛剛大學畢業的小女孩,雖然月薪只有1200余元(未達到個人所得稅起征點),但奇怪的是一年七七八八下來,到手的收入竟高達9萬余元,平均每月8000多元,加上完善的福利和保障利益,相當于月薪9000余元。剛畢業即有這樣的收入,即便在上海這樣的一線城市,也足夠令人驚嘆的了。第二個“先富階層”是壟斷和國有企業的中高層干部。網上比較有名的一個帖子:年薪十三萬不敢交女友,說的是一個供職于南京供電局的研究生,年薪十三萬,卻深感生存壓力的故事。由此,我們可以看看這些壟斷部門的利潤有多么豐厚。這種脫離了社會經濟發展水平的薪酬是市場優勝劣汰的結果,還是權力保護傘的保佑,想必不用我說吧!再說國有企業,中國五十余年的發展積累了數以萬億計的國有資產,但隨著國企的MBO改革,大批國企一賣了之,如此眾多的資產在如此短的時間之內從“全民所有”就成為某些人“神圣不可侵犯的私有財產”,怎能不民怨沸騰,怎能不導致貧富分化,這也就是為什么老百姓支持“朗咸平”的根本原因。更具有諷刺意味的是,當中央意識到國有資產拍賣存在問題的時候,卻發現國有資產已經基本賣光了。20**年,這種刮分國有資產的不良之風又漫延到了國有大中型企業。以山東中部某大型國企為例,車間主任、廠長等一線中層領導,最高合法年薪甚至高達20萬,即便技校畢業的班組長,只要在要害車間,每月僅獎金收入即可達5000余元,而普通工人月薪只有1000多元。這種分配的巨大不公是具有普遍性的,以至于中央在06年初發文要求扼制國有企業管理層收入增長過快的問題,但顯然“政策出不了*”的中央政府已經無力控制這種系統化、合法化地刮分國有資產的行為了。還有一股不可忽視的富裕階層就是“資本買辦階層”,比如南京華僑路茶坊里很有名氣的司褲特曼先生,就是這一階層的典型代表。洋人在大賺中國消費者的錢,讓大量的勞工以低廉的價格出賣勞動力,但同時,他們也造就了一大批有錢的洋買辦,通過借助跨國集團的超額利潤獲得自己的“成功”。

既然社會上有這么多有錢人,在深具“買房置地”傳統的中國,不買房又買什么呢?更何況房價叫著歡地上漲。

其次,中國城鄉割裂的“二元制社會”結構,從根本上造成了地區發展極端不平衡,促使購房資金過度集中。東部上海很多人的收入已經和國際同步,而中西部大量農村還為了每月500元的收入而在田間勞作,這就形成了一個“馬拉松式的社

會結構”。俗話說:水往低處流,人往高處走。經濟發展的不平衡,自然導致貧困地區的“先富階層”向發達地區集中,農村“先富階層”向城市集中,這一群體的數量不容小視。山西暴富的煤老板們北京、上海炒房的行為,即是這一趨勢的極端反應。

再次,是中國長期溫和通貨膨脹導致的不明朗前景和爛掉的股市導致資金涌向樓市。筆者接觸過一位在南京從事藥材生意的中年人,月入三萬,他最擔心的就是資產的貶值和養老問題。錢存銀行,一年期固定利率2.25,但大家都感覺得到,每年物價上漲的幅遠不止這個數,所以,錢存銀行實際就是在緩慢地燒錢,直到有一天,你一生的積蓄一文不值,這在蘇聯解體時是真實發生過的。還有養老問題,中國養老金賬戶虧空25000多億,與中國年財政收入差不多,而且隨著勞動人口減少和老齡化進程的加速,這一數字還將擴大到10萬億以上。指望這樣的資金養老,你放心嗎?那么怎么辦?只好買房。這位藥材商的計劃是買三套高檔住宅,再買一兩間商鋪,老年時指望租金生活,和他有同樣想法的人不在少數。從宏觀環境看,股市的低迷、銀行理財產品回報率的低下,國債的低息,似乎只有投資房產一條捷徑。

雖然,有錢人很多,但中國房地產市場還是需要絕大多數平民百姓來支撐。換句話說,基于中國貧富極端分化的國情,中國房價必然只能大起大落。當房價處于上行周期的時候,絕對數量龐大的先富階層大規模炒房,在銀行資金的幫助下,這種投機資本可以擴大三到五倍。而當房價滯脹下跌的時候,大規模資金斧底抽薪,處于價格高位的房地產市場將形成“富人不敢買,窮人買不起”的尷尬境地,于是,降價也就不可避免。中國目前的房地產市場就處于這樣的一個階段。但有人會疑問,為什么房價似乎依然堅挺?易憲容從理論上告訴了我們一個關鍵的原因:一只有形的大手托住了房市。那么,誰在托市?答案是地方政府和銀行,從南京今年大規模的拆遷規劃就知道了,這實際上是用一種損害老百姓利益的方式來延緩一個不健康肌體的死亡。正是因為有了權力的介入,中國房地產這個“百足之蟲”才能夠“死而不僵”。

篇2：關于貫徹國辦發〔2010〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見

　　京建發〔20**〕72號

　　關于貫徹國辦發〔20**〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見

　　各區、縣人民政府搜狐網,市政府各委、辦、局,各市屬機構:

　　根據《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔20**〕4號)精神,按照市政府統一部署,為進一步加強和改善房地產市場調控,支持居民自住和改善型住房消費,遏制房價過快上漲的勢頭, 促進本市房地產市場平穩健康發展,結合我市實際情況,現提出如下實施意見:

　　一、增加住房建設用地供應,20**年全市政府土地儲備和一級開發投資不低于1000億元。

　　加大政策性住房建設力度,調整住房建設用地供應結構網絡超女,20**年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。

　　二、切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項目,各部門進一步加強監督管理和跟蹤服務,發揮行政審批綠色通道機制作用,促開工、促上市。

　　三、加快推進全市棚戶區改造工作,結合保障性住房建設,力爭再用兩年時間,全面完成三區三片棚戶區改造和中心城區危舊房屋保護性修繕任務。進一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風貌的整體保護,疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。

　　四、嚴格二套住房購房貸款管理。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。

　　五、嚴格執行國家有關個人銷售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

　　六、嚴格執行《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔20**〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。

　　七、加強土地供應管理和批后監管。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓規模,出讓面積原則上不超過20公頃。土地出讓價款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,并嚴格按出讓合同約定的時限要求支付剩余出讓價款。加強對已出讓房地產項目批后監管校友錄,依法開展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價款、開工、竣工的房地產開發企業,嚴格追究違約責任,并限制其參與土地出讓活動。

　　八、加強商品房銷售管理。商品住房項目預售許可最低規模為施工許可證批準的施工范圍。取得商品房預售許可證后,房地產開發企業應當三日內一次性公開全部房源,嚴格按申報價格,明碼標價、公開對外銷售。

　　九、加大房地產市場執法檢查力度,進一步規范市場秩序。市和區(縣)住房和城鄉建設部門要會同有關部門,嚴厲打擊無證售房、未按規定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規行為;國土資源部門要嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為;發展改革部門要加強商品住房價格監管,依法查處房地產開發企業和中介機構在房屋交易中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定的行為;稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門要進一步加強對金融機構房地產開發貸款業務的監督管理和窗口指導;國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。::

　　十、進一步加強房地產市場監測和信息發布。繼續加強房地產市場統計、分析和監測goodfeel,完善房價分類統計和發布機制,穩定市場預期。

　　十一、各區(縣)政府要按照本意見要求,切實落實穩定房地產市場、解決中低收入家庭住房困難的責任。市政府有關部門要加強對各區縣政府落實房地產市場調控政策和保障性安居工程實施情況的指導支持和檢查,確保各項工作措施落到實處。

　　北京市住房和城鄉建設委員會 北京市發展和改革委員會

　　北京市財政局 北京市國土資源局

　　北京市規劃委員會 北京市人民政府國有資產監督管理委員會

　　北京市地方稅務局 北京市統計局

　　國家統計局北京調查總隊 中華人民銀行營業管理部

　　中國銀行業監督管理委員會

　　北京監管局

　　二○一○年二月二十一日

　　主題詞:城鄉建設 房地產市場△ 意見

　　抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉建設部辦公廳。

　　北京市住房和城鄉建設委員會辦公室 20**年2月21日印發

篇3：市場調查在房地產開發中的重要性

　　“知已知彼,百戰不殆”,在當今商品經濟的時代,這同樣是一句至理名言。而企業知已知彼的方法就是市場調查。

　　市場調查就是運用科學方法,有目的、有計劃地系統搜集、記錄、整理和分析有關市場活動狀況的完整資料,為企業預測提供資料數據,為經營決策、制定計劃提供依據。因此說市場調查是企業了解市場情況,進行市場判斷、預測、制定正確經營策略的前提,也可以說,市場調查直接關系到企業的生存和發展。

　　房地產業具有建設周期長、資金占壓量大且周轉時間長等特點,因此如何正確地把握市場,更具重要意義。

　　北京的房地產企業把市場調查作為一種預測市場、輔助決策的重要方法,在認識上是有一個過程的。在1993年以前北京房地產市場,可以說不需要進行詳細認真的市場調查就可以把握市場,因為那時北京的房地產市場明顯是賣方市場。只要你建,無論是住宅還是寫字樓,都不愁沒有買家,因此就不愁沒有錢掙,這可以說是一個最淺顯的道理。在當時所謂的房地產市場調查,以及依據市場調查而進行的可行性研究報告、資金測算,對房地產企業來講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個步驟,僅僅是一個文件,幾張紙而已。在那個“時間就是金錢”的時代里,沒有一個房地產開發商會浪費時間認真地去研究和分析市場究竟是什么樣的發展趨勢,因為當時這樣做沒有必要。

　　但是隨著房地產市場的日趨完善,市場競爭日益激烈,市場調查工作對房地產企業的作用也逐漸顯得重要和現實起來。在是否購買項目用地時,不能再象以往那樣由領導拍腦袋,憑經驗決定是否該買。對地價是多少才有盈利也需要認真測算分析。這是因為近幾年北京的房地產市場發生了重大的變化,已逐漸由賣方市場轉變成為買方市場,而且買方也從過去的大機關、團體逐漸過渡為個人,如果不了解什么樣的項目才是市場真正需要,對市場發展趨勢沒有明確、清醒的認識,盲目決策,如果一旦在購買土地的決策上發生失誤,其后果將是致命的。因此越來越多的房地產企業認識到對房地產市場進行調查是十分關鍵的一步。

　　在房地產開發的不同階段,市場調查的重點也不盡相同。

　　(一)購地前的宏觀調查

　　因為房地產作為一種特殊的商品具有不可移動性這一特點,所以房地產企業在購買土地之前,要對該地區房地產的整體市場供給、需求狀況進行宏觀的調查,尤其是對該地塊周邊的市場供需情況進行詳細的調查研究,這一區域各類房地產項目的開發量是多少,消化量是多少,現在存量是多少,空置率及租金水平如何,結合該地區近兩年各類房地產項目的銷售情況,對各類房地產項目的租售價格走勢如何進行預測。同時進行需求方面的調查,了解該地區對各類房地產項目的需求情況。根據以上供需的宏觀調查結果,確定該地塊大致的產品定位--是做哪一類房地產項目,即:住宅、寫字樓、商場或其它類型建筑。之后,對所確定的類型項目進行更為細致的調查,以確定是做哪一檔次的項目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內銷,以及主要客戶層的范圍,再進行相應的經濟測算,即:進行征地、拆遷、設計、市政、建安、銷售、財務等費用的估算與預計收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。應該說這一階段的市場調查結果往往是最為關鍵的,因為據此做出的決策將直接關系到項目經營的成敗。

　　(二)購地后項目產品定位分析

　　在購地后,就要進行更為詳細而有重點的市場調查分析,依據所確定的產品宏觀定位,對同一檔次的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調查,以給要開發的產品提供更為細致的定位指導。以居住性項目為例,要根據主要客戶群體的消費水平、職業特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設比例,是采用什么樣的裝修標準等。對于主要消費群體的調查,可以通過直接向可能的潛在客戶調查,也可以向租賃者了解客戶心態,因為租房與買房的人對于房屋的渴望心理是相同的,他們對于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過對租賃者的調查去了解客戶的心態是最巧妙的捷徑。把調查來的素材去粗取精,去偽存真,進行綜合分析研究,最后使產品的定位更加清晰。

　　以下是一次對潛在購房者進行需求調查的部分結果:

　　1、可接受價位在8000-10000元/平方米的客戶對建筑面積需求以150-180平方米為最多。

　　2、在同樣可接受價位下客戶的首選戶型是三室二廳。

　　3、經過對于周邊同檔次項目進行供給調查發現所提供的三居以180平方米以上為供應量最大。

　　供需兩方面綜合對比,可得出以下結論:即在該地區價位在8000-10000元/平方米的項目中,150-180平方米的三居室為市場供需的一個空白點。如果我們的項目已確定在這一價位內,就可以在項目戶型比例中給予考慮。

　　(三)配合產品設計進行的調查

　　進入設計階段,市場調查工作也應不斷地深化。應該選擇該地區同檔次的明星樓盤進行重點調查,分析其在設計上的優劣勢,以便在設計時有所依據,因為房地產建設周期長,所以在設計中必須具有超前意識。要想在激烈的市場競爭中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒有想到的,我想到了才行。

　　2000年在京城CBD商圈內閃亮登場的“鳳凰城”項目之所以在短短幾個月時間內取得了銷售幾萬平方米的矯人業績,就是其充分利用市場調查這一有利工具輔助設計的結果。

　　該項目的發展商在規劃設計之前,就進行了有重點的市場調查工作,通過對大量購房潛在客戶進行詳細的需求調查后,發現對高檔公寓項目的潛在客戶而言,小區內的環境是除價格、位置、戶型、交通、周邊環境等因素外,對其購買影響最大的因素之一。因此在社區整體規劃設計中充分考慮了小區內的環境,特別聘請德國規劃師進行園林景觀的規劃設計:精心保留了現狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區主入口設計了以噴泉為主題的庭院廣場,小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環境自然、寧靜、優雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時即為住戶提供良好生活環境的項目,大大提升了該項目的品質。

　　在戶型設計時根據需求調查的結果,客戶對朝向有著非常強烈的偏好,而朝向是塔樓設計中一個比較難解決的問題。經過仔細推敲,在設計中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設計中充分考慮了市場調查的結果,使其設計符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。

　　(四)配合市場營銷進行的調查

　　為配合房地產項目的市場營銷,要對周邊同檔次項目進行長期的跟蹤調查。因為房地產項目的特點之一是地域性,周邊同檔次的項目必將是強有力的競爭對手,因此要對其進行長期的跟蹤調查,尤其是對其銷售策略更要給予密切關注,以便公司隨時采取相應對策,在競爭中處于不敗之地。比如經過跟蹤調查,發現周邊同檔次項目采取了降價促銷的策略,在項目的近期營銷策劃中要考慮此情況,及時采取對策。并不一定也同時打降價牌,可以著重宣傳我項目的優勢,讓客戶了解,我項目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機提升我項目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關的調查,等到競爭對手營銷策略已對市場造成影響,再事后反應,就會十分被動,失去十分寶貴的商機。

　　(五)其它方面的調查工作

　　在項目開發過程中,還應根據公司對某些具體方面的特殊要求,進行一些專門性、一次性的調查,如:對新材料、新產品、新技術的調查,對物業管理收費標準及提供的服務的調查等,以為公司的一些具體決策提供依據。比如中關村地區的某個項目,經過認真的調查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術,使該項目頗具吸引力。

　　總之,房地產的市場調查工作應該是一項長期的工作。有些人認為:只有項目開發初期才需要進行市場調查,過后就不必要了。這種想法是錯誤的。隨著經濟的發展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會發生變化,這些變化無疑會對市場產生巨大的影響,可以說市場和天氣一樣,無時不在變化。事實也確實如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時,京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據,如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場的寵兒,可見市場在瞬息萬變。如果沒有經常性的市場調查工作,就不可能及時了解市場的變化情況和采取應變措施。因此,具有遠見卓識的房地產企業管理人員應該選派專人,設立專職負責市場調查的工作部門或組織系統,訂立合理的規章制度,讓房地產企業本身的市場調查工作不會時斷時續,而是結合營銷業務的實際需要不斷地改變調查的重點,經常性地發揮應有的作用。使市場調查工作貫穿著房地產開發的各個階段,真正成為房地產企業的生命線。