房地產市場調研,就是以房地產為特定的商品對象,對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析,進而對房地產市場進行研究與預測,為決策者們了解房地產市場的變動趨勢,制定公司營業計劃,擬訂經營策略提供參考與建議。由于土地和房屋的"不動性",房地產市場調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入,也習慣依據地域形態,由點(單個樓盤)到線、面(區域市場),再由線、面(區域市場)到體(宏觀環境);然后再從體回復到點、線和面,不斷的循環往復,融會貫通,才可真正把握。
一、點--單個樓盤
對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎,它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課,而且也是任何資深人員,對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項:
第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講,就是分析樓盤的區域歷史沿革,區域特性(商業中心、工業中心、學院社區等);了解區域交通狀況,(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等);因或公共配套設施(水、電煤等市政配套;公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。小的方面講,就是樓盤地塊的大小形狀,所處位置,它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣,樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素,它的優劣與否,往往決定了樓盤的大部分價值。
第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分,重點在于了解樓盤的土地、總建面積,產品類別與規劃,建筑設計與外觀,總建套數與房型,面積、格局配比,建筑用材,公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎,只有認真分析產品,才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目,雖不是產品本身,但卻是產品的重要構成,它就是我們常說的公司的組成,即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質如何?彼此間是如何合作的?……,從而評估樓盤的資信度。
第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中,往往有許多價格方面的促銷活動,但萬變不離其宗,其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。
第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點,媒體選擇,廣告密度和實施效果等等。
第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方,一方面是指銷售點的選擇,人員的配置,業務執行……,另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征……,所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是個果,其他幾個方面都是因,了解因果,分析其中的緣由,是單個樓盤,也是整個市調工作的全部內涵。
二、線和面--區域市場
對單個樓盤的詳盡了解之后,可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析,主要包括區域分析、區域產品和需求特征這三個方面。
區域分析 區域分析是指在特定區域中,對影響房地產市場的交通路線、區域特征和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別于單個樓盤的地理位置分析,在具體分析中,區域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起,通過區域分析便可得知,它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路,虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。
區域產品 區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內,樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在于認真研究區域產品的共同性與特異點,以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤,在大家都是住宅,都是一樣的價格,都是一樣的品質的情況下,其中的一個賣得相當好,這就是區域產品應該著力分析的地方。
需求特征 需求特征是指區域人口數量和密度,人口結構和家庭規模,購買力水平,客戶的需求結構與特征,人口素質和習慣嗜好……,需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視,把握需求特征是不斷創新的動力與源泉。
區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告,首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤,而后以這個樓盤所在的街道為延伸區,將整個街道的所有樓盤調查仔細。最后,則以這一街道為基準,分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……, 由此從點到線,從線到面,不斷的比較、分析,歸納和總結,區域市場的狀況便會了如指掌。
三、體--宏觀環境
對點、線、面的把握是市場調查的主體,但不是全部,只有對體 (宏觀環境)的深刻理解,才可能將房地產的市場調查作得更活更深入。房地產市場的體(宏觀環境)包括政治社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。
政治社會 政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度,房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩定是社會發展的基石,剖析房地產市場,不能忽視政治因素。
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行政法規 行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。如取消實物分房制度,對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅,它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多,投資資金就不太愿意進來,經濟發展速度就相對緩慢一點;限制過少,投機暴利的行為就接踵而至,對國民經濟的損害也不可低估。
國際狀況 國際間經濟、軍事、政治等環境如何,對房地產的影響不容忽視。如1997年末發生的東南亞金融危機,它就或多或少地影響我國房地產市場。單就投資成本這一點分析,因為在東南亞金融危機中,中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%,而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人,他在作出決策之前,肯定就會對人民幣的未來穩定性和現階段的相對成本作一評估。在勢態尚未明朗的時候,他必然裹足不前。
總之,點、面(線)、體構成了房地產市場調查基本框架,它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑,只有認真地進行市場調查,科學的進行分析整理,我們才可能成為真正的市場專家
篇2：房地產市場調研程序
房地產公司市場調研程序
1目的和范圍：為項目總體定位、產品設計定位提供相應的供需市場信息;為公司相應的戰略、戰術策略調整提供市場依據;根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調研及總經理指定的專項命題調研。
2職責：
2.1經營銷售部負責配合我司開發項目進行供應市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關部門。
經營銷售部負責對需求市場進行市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關
2.2部門。
2.3經營銷售部負責提供設計配合，就設計研發部提供的產品開發各階段設計方案，提供會審意見。
2.4經營銷售部根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案。
2.5總經理室組織進行成本估算，并于定價前傳遞經營部。
2.6審計核算部負責計算房屋面積。
2.7經營銷售部負責組織銷售價格的評審，財務計統部參與評審，總經理批準定價。
3工作程序
3.1供應市場調查
3.1.1項目開發前期
3.1.1.1經營銷售部市場調研組與總經室項目策劃中心共同負責對待開發項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進行調查。
3.1.1.2經營銷售部市場調研負責組織市調專員及前臺銷售人員對待開發項目相關的房地產供應市場進行調查。
a)市場調研組針對不同類型的樓盤設計樓盤個案調查詳表。
b)市場調研組進行樓盤個案調查，并填寫樓盤個案調查詳表，必要情況下對樓盤進行拍照存檔。
c)市場調研組列出需要前臺銷售員參加調研的樓盤名單，遞交銷售主任。
d)銷售主任組織銷售員進行指定樓盤的個案調查，并填寫專用的樓盤個案調查詳表，提交市場調研組。
3.1.2經營銷售部市場調研組負責組織市調專員及前臺銷售人員進行項目開發中、后期市場競爭項目跟蹤調查。
3.1.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員在項目開發中、后期對前期調研中涉及的競爭性樓盤進行跟蹤調查。
3.1.2.2在項目開發中、后期，經營銷售部市場調研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進行個案調查，并給將填寫完畢的個案調查詳遞交市場調研組。
3.1.3經營銷售部市場調研組負責根據調查采集的基礎資料撰寫各階段市場調查報告，經部門經理審核后，根據需要遞交總經室及設計研發部。
3.2需求市場調查
3.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員根據開發項目設計調查表，經部門經理批準后，遞交項目銷售主任。
3.2.2銷售主任組織銷售員引導客戶填寫表單，定期將調查表及匯總結果提交市場調研組。
3.2.3經營銷售部市場調研組負責針對公司組織的各類活動設計調查表單，經部門經理批準后，遞交銷售主任。
3.2.4經營銷售部市場調研組組織銷售員引導客戶填寫表單，活動結束后將調查表及匯總結果提交市場調研組。
3.2.5根據基礎資料，經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各類市場調研報告，經經營銷售部經理確認后，根據需要遞交總經室及設計研發部。
3.3專項命題調研
3.3.1總經理根據公司的開發的戰略、戰術需要下達專項命題調研市場的指令。
3.3.2經營銷售部市場調研組根據專題命題安排市調專員進行專項市場調查。
3.3.3經營銷售部市場調研組負責撰寫調研報告，經經營銷售部經理批準后，呈遞總經理。
3.4異地考察
3.4.1經營銷售部市場調研組負責組織收集異地優秀樓盤的信息，向部門經理提出異地考察申請。
3.4.2經營銷售部經理審核后以請示單的形式向總經理報考察計劃。
3.4.3總經理批準后，由經營銷售部經理組織人員對異地優秀樓盤進行考察。
3.4.4經營銷售部市場調研組負責組織撰寫異地考察報告，經經營銷售部經理審核后，根據需要遞交總經理及設計研發部。
3.5設計配合
3.5.1設計研發部在產品設計各階段，向經營銷售部提供設計方案、設計變更、施工圖、施工更改等相關圖文。
3.5.2經營銷售部市場調研組負責組織部門內部相關人員提出經營銷售部意見，以書面形式匯總，經部門經理審核批準后，遞交設計研發部。
3.5.3由設計研發部書面回復對各項建議的采納情況后，經營銷售部市場調研組負責組織開展新一輪設計配合工作。
3.6銷售策劃
3.6.1項目
推廣前期，由經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負責及時提供相應項目的工程進度計劃。
3.6.2銷售策劃方案經經營銷售部內部各工作組討論通過后，由部門經理審核批準，并呈送總經室尋求批示意見。
3.6.3銷售策劃方案經總經室批準通過后，由經營銷售部組織實施。
3.7產品定價
3.7.1設計研發部在定價前50天向經營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規劃思路。
3.7.2總經理室組織進行成本估算，并于定價前30天傳遞經營部。
3.7.3審計核算部根據施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內向經營銷售部提供面積表。
3.7.4經營銷售部在開盤前10天根據上述部門提供的資料并結合市場調研情況編制房屋價格草案。
3.7.5經營銷售部組織財務計統部、審計核算部、設計研發部、總經理室對價格草案進行評審。
3.7.6經營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務計統部、總經理室會簽，總經理批準定價。
4相關文件
5相關表單
5.1樓盤個案調查表
篇3：房地產營銷部市場調研員崗位任職要求崗位工作職責
房地產營銷部市場調研員崗位任職要求與崗位職責
一、任職要求
?。?、性別：男
年齡：２５～３０歲左右
學歷：本科以上
專業：市場營銷與統計學相關專業
?。?、職稱：不限
職業技能：熟悉房地產市場，有相關專業知
識及分析能力
計算機需求程度：一般
外語種類：英語
外語熟練程度：一般掌握
語言表達能力：語言表達能力強，有較強的溝通能力
寫作能力：文筆好，有綜合分析能力
?。?、具有相關房地產銷售經驗，熟悉房地產專業知識。
?。?、具有較強的語言表達能力，有較強的溝通、協調能力。
?。?、具有責任心及良好的人際關系。
?。?、文筆好，有較強的綜合分析能力，具有統計學的相關知識。
二、崗位職責
?。?、制訂、提交市場調研計劃，并組織落實。
?。?、調查房地產市場相關數據，定期提交分析報告。
?。?、調查市場狀況，為公司開發項目提供依據。
?。?、調查市場狀況，為公司項目銷售提供依據。
?。?、調查市場狀況，為公司項目定向提供依據。
?。?、制訂、提交項目戶型方案。
?。?、制訂、提交項目銷售價格方案。
?。?、協調主管業務與公司內外各類關系。
?。?、完成上級領導交辦的各項工作。