一、房地產市場調研的含義

房地產市場調研是房地產開發企業為了及時作出正確的投資決策和營銷決策,而客觀、系統地收集、整理、研究、分析房地產市場有關信息資料,將其轉化為決策所需信息的工作過程。

房地產市場調研的作用

1)有助于企業發現新的市場機會,確定正確的發展方向;

2)有利于房地產企業適時開發新產品,搶占新市場;

3)有利于企業制訂正確的營銷策略;

4)有利于企業不斷提高產品質量,改善經營管理,提升市場競爭力。

二、房地產市場調研的內容

(一)宏觀投資環境調查

(二)城市房地產市場概況

(三)目標客戶群消費行為與市場需求容量調研

(四)項目基本狀況調查

(五)項目所在區域市場狀況

(六)項目開發策略建議

(七)營銷策劃和營銷推廣、銷售執行階段的市場調研

宏觀投資環境調查

1、政治環境

2、經濟環境

3、社會文化環境

政治環境

政治環境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規等。一個國家、地區和城市的政治環境如何,將直接影響房地產企業正常的生產經營活動的開展。

經濟環境

國內生產總值、國民收入的發展狀況;能源和資源狀況;城市發展總體規劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區域劃分;社會固定資產投資狀況、金融、證券市場情況;商業零售與貿易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。

社會文化環境

居民受教育程度、文化水平、職業構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響,盡管文化有相對穩定性,但不是固定不變的,特別是生活習慣,審美觀念往往隨著社會生產力發展而發生一定程度的變化。

城市房地產市場概況

1、一級市場土地出讓情況,包括土地出讓數量及其規劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況;

2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構;

3、全市房地產價格走勢,不同區域和物業類型的價格情況;

4、全市主要發展商開發銷售情況,包括開發量、竣工量、銷售面積及銷售金額;

5、三級市場交易情況;

6、當地房地產業相關政策法規。

三、目標客戶群消費行為與市場需求容量調研

1、消費者行為調研

2、市場需求容量調研

消費者行為調研

消費者包括房地產商品的現實購買者與潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層與數量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現狀與住房消費傾向、房地產購買偏好、購買動機、購買特點等。

市場需求容量調研

需求容量,是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求,才是現實的市場容量。

商品住宅市場需求容量調研,主要包括以下幾方面:

1)城市人口、家庭數量及變化趨勢;

2)購買力,包括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況;

3)居民居住現狀及改善目標,包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等;

4)居民日常消費支出水平與消費結構;

5)不同社會階層和收入水平的居民數量及其對不同類型房地產商品的數量、品質、功能、價格的需求特點。

四、項目基本狀況調查

(1)宗地基本狀況資料

包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質條件)、項目歷史與現狀資料、項目合作開發條件、土地獲得成本、用地規劃條件、與項目有關的投資及開發經營稅費政策;

(2)項目所在區域市場狀況

項目所在區域城市功能、區域建設發展規劃、人口分布、居民收入水平、商業、文化氛圍、項目周邊環境、市政管網設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區域房地產市場供需狀況與競爭水平,主要競爭對手所提供產品與服務的種類、數量、品質、特點、營銷手段、銷售狀況等,潛在競爭對手出現的可能性。

其中競爭對手調研又包括競爭對手的經營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產品地理位置、種類、開發規模、產品品質、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業管理水平,創新能力與發展新產品的動向。

(3)項目開發策略建議

1、市場細分與目標市場調研;

2、產品定位,包括產品類型、功能、品質、項目總體規劃研究;

3、開發策略分析,包括項目開發規模、開發周期、成本控制、價格策略等。

五、營銷策劃和銷售執行階段的市場調研

1、宏觀經濟環境研究

2、 市場供需與競爭對手動態調研

3、消費者調研,包括:消費者對本企業產品、服務包括物業管理的評價、意見和要求,客戶滿意度調研;

4、企業自身產品與服務調研,包括:產品優劣分析,在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足,產品市場競爭地位分析,本企業產品的市場占有率及銷售潛力分析;

5、價格調研,包括:產品最適宜的售價、新產品的定價、老產品價格調整及消費者和競爭者對價格變動的反應;本企業產品價格與競爭企業同類產品價格的差異分析。

六、房地產市場調研程序

(一)調研準備階段

(二)正式調研階段

(三)結果處理階段

調研準備階段

1、確定調研目標

2、初步情況分析

3、制定調研計劃

正式調研階段

1、確定資料來源

2、確定資料收集方法

3、調查表及調查問卷設計

4、抽樣調查

5、現場實地調查

結果處理階段

1、資料整理分析

2、編寫調研報告

七、房地產市場調研方法

(一)調研方法

1、全面調查法

2、重點調查法

3、抽樣調查法

(二)資料收集方法

1、二手資料的收集方法:查詢、交換、購買、索取、委托情報網收集

①二手資料的收集程序②二手資料的收集來源

二手資料的收集程序

首先應確定需要什么資料。

第二步工作是從企業內部搜尋二手資料。

第三步工作是從企業外部進行搜尋。

&n

bsp;第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估,即評估資料的效度。

最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的,但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料

二手資料的來源

1、內部來源:

本人資料庫、企業檔案(會計記錄、銷售報告、其他數據資料)、企業內部專家。

2、外部來源

(1)組織機構,包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構、商會或貿易促進機構、行業公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。

(2)文獻資料,包括文獻目錄、工商行名錄、貿易統計資料、報紙和期刊、綜合性工具書。

(3)電腦數據庫、互聯網

(4)企業外部專家

(5)營銷調研公司

3、商業資料獲取方法:向市場調研公司購買

4、原始資料的收集方法:

(1)訪問法:①面談調查 ②郵寄調查 ③留置調查 ④電話調查

(2)觀察法:①直接觀察法②間接調查法

(3)實驗法

篇2：房地產市場調研程序

　　房地產公司市場調研程序

　　1目的和范圍：為項目總體定位、產品設計定位提供相應的供需市場信息;為公司相應的戰略、戰術策略調整提供市場依據;根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調研及總經理指定的專項命題調研。

　　2職責：

　　2.1經營銷售部負責配合我司開發項目進行供應市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關部門。

　　經營銷售部負責對需求市場進行市場調查，撰寫市場調研報告，呈遞相關

　　2.2部門。

　　2.3經營銷售部負責提供設計配合，就設計研發部提供的產品開發各階段設計方案，提供會審意見。

　　2.4經營銷售部根據公司總體開發計劃，組織撰寫銷售策劃方案。

　　2.5總經理室組織進行成本估算，并于定價前傳遞經營部。

　　2.6審計核算部負責計算房屋面積。

　　2.7經營銷售部負責組織銷售價格的評審，財務計統部參與評審，總經理批準定價。

　　3工作程序

　　3.1供應市場調查

　　3.1.1項目開發前期

　　3.1.1.1經營銷售部市場調研組與總經室項目策劃中心共同負責對待開發項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進行調查。

　　3.1.1.2經營銷售部市場調研負責組織市調專員及前臺銷售人員對待開發項目相關的房地產供應市場進行調查。

　　a)市場調研組針對不同類型的樓盤設計樓盤個案調查詳表。

　　b)市場調研組進行樓盤個案調查，并填寫樓盤個案調查詳表，必要情況下對樓盤進行拍照存檔。

　　c)市場調研組列出需要前臺銷售員參加調研的樓盤名單，遞交銷售主任。

　　d)銷售主任組織銷售員進行指定樓盤的個案調查，并填寫專用的樓盤個案調查詳表，提交市場調研組。

　　3.1.2經營銷售部市場調研組負責組織市調專員及前臺銷售人員進行項目開發中、后期市場競爭項目跟蹤調查。

　　3.1.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員在項目開發中、后期對前期調研中涉及的競爭性樓盤進行跟蹤調查。

　　3.1.2.2在項目開發中、后期，經營銷售部市場調研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進行個案調查，并給將填寫完畢的個案調查詳遞交市場調研組。

　　3.1.3經營銷售部市場調研組負責根據調查采集的基礎資料撰寫各階段市場調查報告，經部門經理審核后，根據需要遞交總經室及設計研發部。

　　3.2需求市場調查

　　3.2.1經營銷售部市場調研組安排市調專員根據開發項目設計調查表，經部門經理批準后，遞交項目銷售主任。

　　3.2.2銷售主任組織銷售員引導客戶填寫表單，定期將調查表及匯總結果提交市場調研組。

　　3.2.3經營銷售部市場調研組負責針對公司組織的各類活動設計調查表單，經部門經理批準后，遞交銷售主任。

　　3.2.4經營銷售部市場調研組組織銷售員引導客戶填寫表單，活動結束后將調查表及匯總結果提交市場調研組。

　　3.2.5根據基礎資料，經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各類市場調研報告，經經營銷售部經理確認后，根據需要遞交總經室及設計研發部。

　　3.3專項命題調研

　　3.3.1總經理根據公司的開發的戰略、戰術需要下達專項命題調研市場的指令。

　　3.3.2經營銷售部市場調研組根據專題命題安排市調專員進行專項市場調查。

　　3.3.3經營銷售部市場調研組負責撰寫調研報告，經經營銷售部經理批準后，呈遞總經理。

　　3.4異地考察

　　3.4.1經營銷售部市場調研組負責組織收集異地優秀樓盤的信息，向部門經理提出異地考察申請。

　　3.4.2經營銷售部經理審核后以請示單的形式向總經理報考察計劃。

　　3.4.3總經理批準后，由經營銷售部經理組織人員對異地優秀樓盤進行考察。

　　3.4.4經營銷售部市場調研組負責組織撰寫異地考察報告，經經營銷售部經理審核后，根據需要遞交總經理及設計研發部。

　　3.5設計配合

　　3.5.1設計研發部在產品設計各階段，向經營銷售部提供設計方案、設計變更、施工圖、施工更改等相關圖文。

　　3.5.2經營銷售部市場調研組負責組織部門內部相關人員提出經營銷售部意見，以書面形式匯總，經部門經理審核批準后，遞交設計研發部。

　　3.5.3由設計研發部書面回復對各項建議的采納情況后，經營銷售部市場調研組負責組織開展新一輪設計配合工作。

　　3.6銷售策劃

　　3.6.1項目

　　推廣前期，由經營銷售部市場調研組負責組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負責及時提供相應項目的工程進度計劃。

　　3.6.2銷售策劃方案經經營銷售部內部各工作組討論通過后，由部門經理審核批準，并呈送總經室尋求批示意見。

　　3.6.3銷售策劃方案經總經室批準通過后，由經營銷售部組織實施。

　　3.7產品定價

　　3.7.1設計研發部在定價前50天向經營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規劃思路。

　　3.7.2總經理室組織進行成本估算，并于定價前30天傳遞經營部。

　　3.7.3審計核算部根據施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內向經營銷售部提供面積表。

　　3.7.4經營銷售部在開盤前10天根據上述部門提供的資料并結合市場調研情況編制房屋價格草案。

　　3.7.5經營銷售部組織財務計統部、審計核算部、設計研發部、總經理室對價格草案進行評審。

　　3.7.6經營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務計統部、總經理室會簽，總經理批準定價。

　　4相關文件

　　5相關表單

　　5.1樓盤個案調查表

篇3：房地產營銷部市場調研員崗位任職要求崗位工作職責

　　房地產營銷部市場調研員崗位任職要求與崗位職責

　　一、任職要求

　?。?、性別：男

　　年齡：２５～３０歲左右

　　學歷：本科以上

　　專業：市場營銷與統計學相關專業

　?。?、職稱：不限

　　職業技能：熟悉房地產市場，有相關專業知

　　識及分析能力

　　計算機需求程度：一般

　　外語種類：英語

　　外語熟練程度：一般掌握

　　語言表達能力：語言表達能力強，有較強的溝通能力

　　寫作能力：文筆好，有綜合分析能力

　?。?、具有相關房地產銷售經驗，熟悉房地產專業知識。

　?。?、具有較強的語言表達能力，有較強的溝通、協調能力。

　?。?、具有責任心及良好的人際關系。

　?。?、文筆好，有較強的綜合分析能力，具有統計學的相關知識。

　　二、崗位職責

　?。?、制訂、提交市場調研計劃，并組織落實。

　?。?、調查房地產市場相關數據，定期提交分析報告。

　?。?、調查市場狀況，為公司開發項目提供依據。

　?。?、調查市場狀況，為公司項目銷售提供依據。

　?。?、調查市場狀況，為公司項目定向提供依據。

　?。?、制訂、提交項目戶型方案。

　?。?、制訂、提交項目銷售價格方案。

　?。?、協調主管業務與公司內外各類關系。

　?。?、完成上級領導交辦的各項工作。