調研原則

工作室的市場調研與專業性市場調研公司的調研不同，不是一種靜態的、描述性和系統性的調研，而是一種為我們的獨特的策劃創意提供印證、刺激與支持的調研。

1.帶著問題調研：項目總監應在調研開始3天內提出項目開發所要解的問題，有了問題就有方向。
2.有目的地進行調研：帶著朦朧的創意，如可能成立的理念、定位、經營思路與方向等。調研過程中有開始構思多種可能性的方案。一旦有框架性的想法，就開始嘗試論證。但是在全面深入的調研工作結束前千萬別停留在這一個框架構想上。
3.20/80法則：時間與精力用于核心問題上，不求系統全面，但求在核心問題上的重點突破。抓住重點人物，尤其是要與老板深入溝通。同時重視與專業人士和機構的溝通，盡可能占有他們的信息。
4.“順瓜摸藤”法則：注重考察當地樓盤的開發推廣水平，以“順瓜摸藤”的方法從各種開發和營銷現象中尋求本質---為什么會這樣做？其目標是什么？效果又怎樣？這種效果反應出消費者怎樣的心態？

調研制度

1．每日例會制度：當日事當日畢，當日調查當日研究，每晚舉行小組例會，由項目負責人主持。
2．調研日記制度：每日例會之后形成文字結論（要點），指定專人錄入手提電腦，并以電子郵件發送到工作室策劃總部。
3．晝考夜談：白天室外實地考察，晚上室內訪談，以最緊湊的時間完成調研。

調研流程

調研的基本動作可分為以下幾個步驟：

1．前期基本準備。索要企業與項目的背景資料，并通過各種信息渠道（包括上網）進行行業、區域、（城市）、企業的信息收集與分析。
2．組建項目團隊，進行人員分工，擬定調研計劃，與客戶溝通聯絡。向客方提交包括項目、企業、市場和相關行業的資料信息清單和訪談對象清單。
3．進入項目現場，用1天左右時間快速對企業與項目進行粗略的摸底，與客戶（主要是老板）溝通，明確核心問題，調整調研計劃。
4．調查。成文資料、訪談與實地考察相結合，每日小結，形成分析要點與問題要點。
5．研究。小組內部交流，與客戶高屋經理交流，進一步明確調研結論。
6．補充調研。
7．撰寫調研報告。

調研基本內容

1．區域（城市經濟、交通、商業、人口、消費文化）
2．行業（房地產規模、水平、類型、等級層次、主要品牌的營銷特點，房地產產業鏈的發育狀態，代理，媒體、廣告、規劃設計等）
3．市場（消費者、競爭者）
4．項目（區位、地塊、規劃、設劃，目標市場細分，營銷策略，同類項目成功與失敗個案分析）
5．企業（企業資料與能力，重點是與項目相關的人、財、物等資源配置）

調研計劃

1．調研目的
2．調研范圍
3．調研重點
4．調研提綱
5．需要客戶提供的成文資料、訪談目標與考察目的地
6．調研時間、地點與人員（包括需要客戶提供的人員配合）

調研報告的主要內容

1、市場及行業發展態勢評估
1．企業能力及開發意向評估
2．項目想會與可行性評估
3．相關行業相關問題評估

調研工作文檔

1、研擔綱（出發前的初步提綱）
2、調研工作具體計劃（與客戶協商后提出）
3、調研資料清單（對客戶提出要求）
4、調研資料問題目錄（對自己提出問題）
5、調研日記和例會紀要
6、階段性小結和評估報告
7、給信息部的信息資料目錄

篇2：市場調研主要內容基本流程

第一章 調研原則
房地產市場調研,就是以房地產為特定的商品對象,對相關的市場信息進行系統的收集、整理、紀錄和分析,進而對房地產市場進行研究與預測,為項目的成功運做提供參考依據、打下堅實的基礎。一個成功的項目,絕對不能脫離市場調研,正所謂"知己知彼,百戰不殆"。

同時,對項目的調研也要征詢科學的依據與方法,在實際的調研工作中可遵循以下的法則:
1.帶著問題調研:項目總監應在調研開始3天內提出項目開發所要解決的問題,有了問題,就有方向。
2.有目的地進行調研:帶著朦朧的創意,如可能成立的理念、定位、經營思路與方向等。調研過程中有開始構思多種可能性的方案。一旦有框架性的想法,就開始嘗試論證。但是在全面深入的調研工作結束前千萬別停留在這一個框架構想上。
3.20/80法則:時間與精力用于核心問題上,::不求系統全面,但求在核心問題上的重點突破。抓住重點人物,尤其是要與潛在消費者深入溝通。同時重視與專業人士和機構的溝通,盡可能占有他們的信息。
4."順瓜摸藤"法則:注重考察當地樓盤的開發推廣水平,以"順瓜摸藤"的方法從各種開發和營銷現象中尋求本質--為什么會這樣做?其目標是什么?效果又怎樣?這種市場效果反應出消費者怎樣的心態?

第二章:調研的主要內容:
1.區域宏觀:(城市經濟、交通、商業、人口、消費文化)
2.行業信息:(房地產規模、水平、類型、等級層次、主要品牌的營銷特點,房地產產業鏈的發育狀態,代理、媒體、廣告、規劃設計等)
3.市場(項目周邊區域的市場競爭態勢、周邊在銷樓盤的相關情況、目標客戶的來源與基本信息等)
4.項目分析(區位、地塊、規劃、設計,目標市場細分,營銷策略,同類項目成功與失敗個案分析)

第三章:調研流程
調研的基本動作可分為以下幾個步驟:

一:調研的前期準備:
調研的前期準備主要是指根據項目的特點確定調研的相關工作,列出調研的動作計劃與時間安排表。
1.調研目的
2.調研范圍
3.調研重點
4.調研提綱
5.需要客戶提供的成文資料、訪談目標與考察目的地
6.調研的時間與人員安排(包括需要客戶提供的人員配合)

二:組建調研團隊,進行人員分工。
(分工行動、責任到人)

三:按照計劃,分工行動,實施調研
(周邊樓盤的走訪、消費者問卷調查等)

四:調研資料的整理分析
(將一線的數據資料進行整理分析,得出欲知的調研信息)

五:補充調研
(不詳之處、重點內容作重新調研,做到信息真實準確)

六:撰寫《市場調研報告書》
(將調研數據資料整理成詳細的文字,出具調研成果)

七:提交《市場調研報告書》,與客戶面對面的溝通。
(就項目的調研做匯報,對調研成果做說明)。

篇3：商業物業市場調研標準化流程

1.項目背景

包括項目的基本概況,項目研究的目的、研究的方法及相關的經濟技術指標。

2.宏觀環境調研

(1)城市經濟發展環境。

A.城市的經濟發展水平。
B.城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲蓄和信貸水平、消費支出水平模式和消費結構狀況。

(2)城市人口環境。

包括城市的人口總量,人口的地理分布狀況,高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況,居民的職業特征及年齡結構、性別結構、民族結構特征等。

(3)人文環境。

包括價值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風俗習慣等。

(4)商業環境。

包括城市零售消費總量;城市主要商業區的分布狀況及其規模、性質、商圈特征;城市商業網點的密度及其分布特點;主要的大型零售商店和商業物業的經營狀況等。

(5)其他宏觀環境。

包括城市的規劃環境、房地產開發的法律法規環境、城市的自然資源生態等。

3.項目地段環境調研

(1)周邊居民環境。

包括:周邊區域的人口規模、人口結構、購買力水平、消費傾向以及周邊居民環境的風俗習慣等特征。

A.地段交通環境。
B.地段交通道路的性質。
C.地段交通輻射的區域。
D.地段交通車流狀況。
E.項目地塊交通條件狀況。
F.其他對外交通設施。

(2)地段商業環境。

A.地段環境中商業區的類型。
B.地段環境中商業區的經營規模、銷售規模。
C.地段環境中商業區商業構成及業態組合情況。
D.地段環境中商業區的規劃布局及租金水平等。

(3)地段區位特征。

包括地段所在的區域性質、特征以及在城市中的地位等。

(4)地段未來規劃狀況。

包括地段區域未來的交通規劃、商業規劃、居住區規劃及其他公共設施的規劃狀況等。

(5)項目地段開發條件。

通過對地段的形狀、高差、可進入性、可視性等物理性狀進行調查,分析判斷地塊是否適宜于進行商業項目的開發。

4.項目商圈調研分析。

(1)項目商圈范圍的確定。

A.預測分析項目的商圈范圍。
B.商圈調查。
C.描繪項目的商圈范圍。

(2)商圈分析。

A.商圈消費者的人口統計特征,包括人口規模與密度、人口的年齡結構和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業分布、人口收入水平、商圈中商品零售總額等。
B.商圈消費者的社會特征,包括商圈居民的社會水平、社會階層、家庭生命周期、時間分配等。
C.商圈消費者的心理因素,包括認知程度、行為傾向以及期望的經營形式等。

(3)經營者調研分析。

包括各類商戶的承租能力、承租條件、對項目的要求等。