運營策劃第一階段：項目市場調研
1．項目背景
包括項目的基本概況，項目研究的目的、研究的方法及相關的經濟技術指標。
2．宏觀環境調研
（1）城市經濟發展環境。
A．城市的經濟發展水平。
B．城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲蓄和信貸水平、消費支出水平模式和消費結構狀況。
（2）城市人口環境。
包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業特征及年齡結構、性別結構、民族結構特征等。
（3）人文環境。
包括價值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風俗習慣等。
（4）商業環境。
包括城市零售消費總量；城市主要商業區的分布狀況及其規模、性質、商圈特征；城市商業網點的密度及其分布特點；主要的大型零售商店和商業物業的經營狀況等。
（5）其他宏觀環境。
包括城市的規劃環境、房地產開發的法律法規環境、城市的自然資源生態等。
3．項目地段環境調研
（1）周邊居民環境。
包括：周邊區域的人口規模、人口結構、購買力水平、消費傾向以及周邊居民環境的風俗習慣等特征。
A．地段交通環境。
B．地段交通道路的性質。
C．地段交通輻射的區域。
D．地段交通車流狀況。
E．項目地塊交通條件狀況。
F．其他對外交通設施。
（2）地段商業環境。
A．地段環境中商業區的類型。
B．地段環境中商業區的經營規模、銷售規模。
C．地段環境中商業區商業構成及業態組合情況。
D．地段環境中商業區的規劃布局及租金水平等。
（3）地段區位特征。
包括地段所在的區域性質、特征以及在城市中的地位等。
（4）地段未來規劃狀況。
包括地段區域未來的交通規劃、商業規劃、居住區規劃及其他公共設施的規劃狀況等。
（5）項目地段開發條件。
通過對地段的形狀、高差、可進入性、可視性等物理性狀進行調查，分析判斷地塊是否適宜于進行商業項目的開發。
4．項目商圈調研分析。
（1）項目商圈范圍的確定。
A．預測分析項目的商圈范圍。
B．商圈調查。
C．描繪項目的商圈范圍。
（2）商圈分析。
A．商圈消費者的人口統計特征，包括人口規模與密度、人口的年齡結構和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業分布、人口收入水平、商圈中商品零售總額等。
B．商圈消費者的社會特征，包括商圈居民的社會水平、社會階層、家庭生命周期、時間分配等。
C．商圈消費者的心理因素，包括認知程度、行為傾向以及期望的經營形式等。
（3）經營者調研分析。
包括各類商戶的承租能力、承租條件、對項目的要求等。
篇2：重慶商業地產需求市場調研報分析
本次調查結果顯示,商業地產的投資者中,有4類職業背景的客戶比重突出,私營業主(個體工商戶)和專業技術人員,前者有大部分是在從事商業零售經營,自身有鋪位的需求,而后者屬于有較強資金勢力,尋求多元化的投資型客戶;其次企業中高層管理人員和自由職業從業者也有著較強的投資需求和能力;而事業機關人員對商業地產的投資興趣相對較小。
在受訪人群中,過去有過商鋪投資的占到了36%,而沒有這一行業經歷的被訪者占64%,說明商業地產開始受到更多投資者的關注。
調查結果還顯示出,商業地產項目因其高風險和高收益的特點,目前吸引的目標投資客戶群呈年輕化趨勢。而20世紀70年代出生的人則構成了商業項目投資的主力客戶,他們尚處于剛成家或單身的階段,個人月收入明顯高于其他年齡段的平均個人月收入,但其積蓄還比較弱,其投資商鋪的目的主要有三:一是作為一種儲蓄投資;二是看好商鋪的增值潛力;三是對市場經濟的敏感。
調研分析
1.投資商鋪的用途
目前商業投資者的投資目的和傾向是比較清晰和理性的。在受調查的人群中,76%的商鋪購買者和最終經營者存在錯位,也就是存在商鋪有第二次招商的環節;50%的投資戶自行找下家,而另50%希望由開發商統一代理完成,返購經營權;其中有58%的投資者作為長線投資,靠階段性收取租金,贏得利潤,18%的購買者是短線投資,會考慮在適合的價位轉手出售;還有24%的投資者自己經營,特別是有一定經營經驗的商戶,積累到一定資金后,開始選擇用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的鋪面。
2.商鋪的種類傾向
在各種商業物業的種類里,獨門獨戶的臨街獨立式門面最受投資者的追捧,這與其自身門面的裝飾就是一個很好的廣告,www.zonexcapitaltr.com容易被流動的消費人流接觸和發現有關。這類產品的被接受程度在消費者中占51%。其次是平層商鋪,但因此類商鋪與整個商場的經營高度相關。如果整個商場盤活,個體能有效利用整個賣場的整體效益,帶來的人氣,反之會受到牽連;而目前大力打造的商業街,被投資者認可還需要一段時間,開放式商業街的平層商鋪受青睞
程度占11%;雖然都是平層商鋪,但性價比在這里成了投資者優先考慮的主要因素。
商場內二樓以上的商鋪和開放式商業街道二樓以上的商鋪的傾向比例為10%和3%。
3.商鋪的基本配套需求
在基本配套方面,電源、水源以及單獨洗手間這些商鋪必備的設施都無一例外的成為了絕大多數投資者看重的要素,根據其重要性它們被考慮的可能性依次為:75.8%、71.6%、70.5%。只有7.4%的投資者根據自身條件認為沒有特別需要。
4.配套的管理
對于商業物業的配套管理,投資者都非常重視統一物業管理的提供,以解決投資經營的后顧之憂,這一選擇占到了71.7%;而代租代售的服務也成為大多數炒家投資者所需求的服務項目,占41.4%;統一的宣傳和包裝可令業主免去自身廣告宣傳的麻煩和財力的投入,容易聚集人氣,在每個專業市場樹立品牌,也成為投資者重要的需要之一,占36.4%;最后是代交費服務,占34.3%。
5.商鋪的經營面積需求
商鋪面積的大小直接和投資者的經營成本、經營方向關聯。21-50平方米的商業物業最受消費者歡迎,占到了37%;其次10-20平方米/套的需求比例占30%,這也從側面表明目前重慶市場商業物業剛剛興起之初廣大純炒家投資者非常謹慎,又因如經營服裝、小百貨、精品,對經營戶的要求比較低,這三行業的經營戶對商鋪的需求整體數量較大,其面積需求多在10-50平方米/套有關。接下來的面積需求比例依次為:51-70平方米(13%),71-100平方米和100平方米以上(都為9%),10平方米以下(2%)。
6.擇商鋪最高承受單價
顯示,當投資者決定投資選擇某一商鋪的時候,價格首當其沖是其重點考慮的先決性條件和因素?，F今的重慶市場商業物業剛剛起步,個體消費者看好的是投資風險小,有一定回報的項目,在資金允許的情況下他們一般會謹慎的選擇價位較低的商鋪,所以大多數受調查者將選擇集中在1.1萬元-1.3萬元/平方米,這一區域(37%),本段上下兩段1.3萬元-1.5萬元/平方米(17%)和1萬元/平方米及以下(16%),分列二、三;1.5-1.7萬元/平方米(10%),1.7-1.9萬元/平方米(8%),1.9-2.2萬元/平方米(6%),2.2萬元/平方米以上合計占6%。
在調查中還發現一個有趣的現象,平街二樓及二樓以上的商鋪都被視為位置較次,人氣與平層相比,減少30%至60%;單價是平層的1/3至1/2。在資金允許的情況下,一般投資者是不愿意購買的。這也從另一個側面說明,平層是絕大多數商家和投資者的選擇。如解放碑好吃街所有商業門面二層以上出現的高空置率,就是最好的市場反映。這也給商業地產項目開發商一個重要的提示,如何進行開發前除平層外的商業樓層規劃,科學的市場調查是非常重要的。
由于商鋪的特殊實用性和高單價的特性,小額投資者近半都傾向選擇銀行按揭貸款的方式進行購買和經營(48%),以便資金周轉順暢。而有27%的人則采取利息較低的分期付款的方式購買,只有1/4的人愿意在資金成本允許的情況下一次性付款。
有一定經濟實力的投資者更愿意接受高首付低月供的付款方式。
另外,在首付的承受能力方面,調查的結果顯示,有三段是比較突出的,選擇首付3-4萬元(33.33%);其次選擇是5-6萬元這一段(28.79%);第三是9萬元及以上(16.67%)。說明目前的投資實力有高有低,中小投資者仍然占絕大比例,首付7萬元以下的占80%。
與首付額度調查相關聯的是對月供承受力的調查報表,61.84%的人選擇了20**元-
2500元的月供,其次是2501-3000元的月供(21.05%)。在經濟能承受的情況下,大多數投資者還是愿意接受低月供的購買商鋪的投資方式。
在給出的商鋪投資的第一選擇、第二選擇以及第三選擇中,我們可以看出,渝中區的解放碑無可爭議的成為大家一致的首選,這與解放碑的特殊地位密不可分,"商業航母"的身份令所有的消費者為之動容,是重慶市的核心商圈。
重慶幾大城區呈組團式發展的特點,而近來勢頭逼人的沙坪壩區同樣也受到了投資者的關注,排第二。這和近年來沙坪壩區政府的加大投入不無關系,各個商業機構的紛紛入駐以三峽廣場為核心的中心商圈保證了沙坪壩區商業環境的成熟,以及區域大中學校云集的重慶市文化區,有一群穩定成規模的沖動型的年輕消費人流,以及畢業后回歸沙區的消費趨勢。沙坪壩區目前的銷售零售額的增幅是較大的。
而隨著江北區步行街的全面動工,觀音橋商圈的逐步成型,以及北部新城高中住宅區域的逐步成型,江北區排在第三。其發展潛力列副商圈的第二,而本區的居民商業投資意識僅次于渝中區。
南濱路刺激了整個南岸區商業的發展,這說明目前的投資者都比較理性,在區域的挑選方面,都注重政府對區域商業的定位和規劃以及商業形象和商業氣候。
盡管九龍坡區楊家坪步行街已經落成并投入使用,但在本次調查中排第六,這大概和楊家坪目前有一大批大體量的商業機構尚未竣工有某些關聯。但楊家坪的商業潛力和其即將開通的輕軌對重慶市商業格局變化的影響是不容忽視的。
7.對重慶未來五年內對商業發展的信心
54%的人群都對未來重慶五年的發展充滿了信心,42%的人群則是比較有信心,僅有4%的人群是一般或沒有信心,可見整個重慶市場的發展擁有良好的信心條件,這對商業物業的發展也是非常必要和必須的。
綜合分析:投資年輕化 商鋪挑大梁
通過以上的調查分析,我們不難得到以下的一些結論:
一是商業物業的高回報,是吸引大多數投資者的最大砝碼。但同時其自身相伴而生的高風險、高投入的不利因素也是制約目前商業物業大規模興盛的重要原因。所以,目前消費者更多的還是看重長線投資,希望能在保有產業的情況下進行商
從本次調查中,可以清晰的看到,商業物業消費市場的年輕化傾向。但這并不排斥其他類型的消費群;另外,商業物業最集中的體現就是商鋪?，F今重慶市場的消費狀況表明,中小投資者是占主體地位的,所以如何了解并揣摩他們的消費心理和需求是進行商業物業建設的一個重要課題。面積適中,口岸優勢明顯,同時價格合理的門面是最受投資者追捧的。
由于重慶樓市的主力投資群大多是中小投資者,所以在資金的流動上,他們存在一定的考慮和困難,付款方式的靈活與否,也會影響到他們的投資行為和心理變化。
商業物業的修建地點,會在很大程度上決定商業物業的成功與否。成熟的商業氛圍、有利的投資環境、固定的消費人群、便利快捷的交通網絡都受到投資者的青睞。這也是現今商業物業建造者必須注意的一點。