本文通過對我國房地產市場的現狀及問題的考察,闡述了國家應從六個方面確立房地產市場的宏觀調控目標及其相應的法律對策,包括對耕地占用面積的控制、把房地產開發控制在城市規劃許可范圍之內、確立合理的地價和房價基準、引進高空建筑權、控制房地產開發貸款的總量、房地產開發必須符合生態環境的要求以及嚴格房地產開發企業的資質控制等內容。
最近幾年來,我國房地業作為一個新興的產業先是在沿海城市后又在內地城市迅猛發展。但從目前的形勢來看,它還遠未成為我國國民經濟發展的一個重要的支柱產業。這表明在今后相當長的一個時期內,國家還須對房地產業采取發展的方針,因此,對房地產業實行宏觀調控,將是國家的一個長期任務。我以為至關重要的是國家要從全局和長遠利益出發,確立房地產市場宏觀調控目標以及實現這些目標的法律措施。為此,很必要對我國房地產市場的現狀作一大體考察,然后針對已經出現的或者可能出現的問題,提出相應的對策。
控制目標之一:對耕地占有面積的控制
我們必須承認這樣一個事實:我國正在面臨著一場土地危機,而這種危機還可能因為房地產開發的失控而加劇?，F在我手頭沒有掌握全國性的由于經濟技術開發區的建立、房地產業的興起以及城市擴張而占用耕地的數字,但相信那是非常驚人的。這就向國家提出了一個問題,即如何處理好房地產開發與占用耕地的矛盾?？陀^地說,既要加快房地產業的發展,又要不占用耕地,是辦不到的,現在問題是要怎樣采取措施把因房地產開發而占用的耕地控制在最小的限度之內。這個限度的確定必須考慮現有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預測以及其他建設可能占用耕地等多種因素。為了把耕地的占用減少到最低限度,我以為以下措施是必須采取的:
第一,把耕地占用的數額納入國民經濟和社會發展的長遠規劃、五年計劃和年度計劃。我國現有的長遠規劃和五年計劃,僅僅是十分原則的強調了要“切實保護耕地”,但并沒有像其他事項那樣規定具體的指標,這不能不說是一個忽視或者說缺陷,盡管各級政府都制定了土地使用權出讓計劃但它畢竟是政府規定的,這也往往會因為政府的意志而隨時修改計劃。因此,在五年計劃的國土開發計劃中其他指標可以不列,但是耕地占用面積是必須列的?？紤]到各省、自治區、直轄市需要占用耕地的依據不同,因此,我主張以后的五年計劃,應當按地區分列占用耕地的數字,然后各地區在根據國家確定的耕地占用計劃,層層分解,凡是列入計劃的占耕地指標,不得突破。各級人民代表大會的計劃執行的報告中,必須包括耕地占用情況,以便把耕地的占用納入權力機關的監督之下。
第二,把耕地占用計劃納入指令性計劃的管理范圍。本來,指令性計劃與市場經濟的要求是不相容的,隨著市場經濟的發展,指令性計劃指標將會逐步減少乃至取消,但是耕地占用是一件非同小可的事情,還必須把它納入指令性計劃的管理范圍,即使在其他市場經濟的國家,也不是對耕地占用放任不管。因此,在將來我國制定計劃法的時候,還必須在特定領域肯定指令性計劃在特定領域的地位并賦予執行的效力。
第三,強化依法批地的法律意識,嚴格追究非法批地主持者的法律責任。我國《土地管理法》對批地的權限作了明確的規定,該法實施以來,鑒于部分地方政府無視法律的規定,越權批準占用土地的現象十分突出,為此,國務院批轉了國家土地管理局關于部分地方政府越權批地情況的報告,但是至今這一現象仍未能有效制止,橫向多頭批地(如開發區的管委會、綜合開發辦公室、開發指揮部、房地產公司以及鄉鎮政府都在批地)和縱向越權批地(如化整為零多次批地、下放審批權等)仍然時有發生,造成土地供應總量失控。1993年,全國下達的用地供應計劃為400萬畝,而實際用地已達600萬畝。造成這種狀況,除了某些領導干部土地法制意識淡薄之外,還有兩個重要原因,一是對越權批地行為的直接人缺乏應有的處罰。我主張今后應當把土地占用情況作為對政府官員進行考核的一項重要內容。凡是非法或者越權批地造成嚴重后果的,除了可能招致罷免之外,情況嚴重的還應受到刑事處罰;二是對于非法或越權批準占用的土地,不宜采取事后按程序追認的辦法。這種對“違法事實”的“合法追認”,往往會為那些違法行為者大開方便之門,就通常而言,法律不應當承認既存的違法事實。
控制目標之二:把房地產開發控制在城市規劃許可范圍之內
編制城市規劃是《城市規劃法》賦予城市人民政府的一項重要職能。按照該法的規定,城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃,服從規劃管理。這表明房地產開發必須符合城市規劃的要求。在這里,與房地產開發緊密相關的,至少有以下三個問題必須解決:
第一,城市規劃本身的科學性。城市規劃的科學性是由一系列因素決定的,其中與房地產開發有關的是城市總體規劃中的城市的性質、城市建設用地布局,城市詳細規則中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標以及城市新區開發和舊區改造等因素。對于這些因素的量化規定必須建立在民主決策和科學決策的基礎上,切忌少數行政長官意志主宰決策過程?！冻鞘幸巹澐ā肥?990年4月開始施行的,依據這個法律的規定,應當說各級人民政府都先后制定了本轄區內城市規劃。在這些規劃中有的比較科學,有的比較粗糙,有的純屬為了應付。但是,無論以上哪種情況,恐怕都未在規劃中完全考慮到房地產迅速發展這一因素,以致造成現在不少房屋建筑在表面上并不違背規劃布局的
要求,但在實際上并不符合一個科學規劃應有的要求。因此,為了適應房地產開發的需要,我主張各級人民政府都應按照社會主義市場經濟對發展房地產市場的要求和本轄區的實際情況,對過去的城市規劃進行一次民主和科學的審視,以便進一步完善城市規劃。今后的城市規劃,我認為重點應當放在對舊城的改造上,盡管我國各個城市的舊城改造取得了顯著的成就,但是,我國舊城改造的潛力還非常之大,舊城改造的最大優點莫過于它能夠在不擴大土地占用面積的基礎上解決人們日益增長的房屋需要。為此,國家可以設置若干優惠政策,鼓勵更多的房地產商從事舊城改造。我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓的用擴占新地特別是耕地辦法去發展城市的路子,因為那樣只能使城市無限膨脹,這不符合中國的國情,我國今后尋求的不應當是過份膨脹現有大城市,而應當發展鄉鎮小城市。第二,房地產的開發必須符合城市規劃的要求。我國法律之所以賦予城市人民政府制定城市規劃的職權,其目的就是要通過規劃確定城市的規模和發展方向,實現城市的經濟和社會發展目標,因此,城市規劃就應當具備執行的效力。就房地產開發而言,是指城市規劃區內的土地利用、房屋建設工程的選址和布局都必須符合城市規劃的要求。但是,在現實生活中,我們卻看到兩種情況:一種是由于種種原因,比如某個領導同志的拍板或者不正之風之類的影響,有的房地產開發地段明明不符合城市規劃的要求,但仍然能夠得以建設;另一種是以城市規劃不合理為由,為某個不符合規劃的開發項目尋找存在的理由,如果確實如此,當然也不失為一種辦法,現在需要反對的是規劃本身是正確的,開發項目自己不符合規劃的要求,而用修改正確的去維護不正確的那樣一種作法。
第三,嚴格追究違反城市規劃行為的單位或者直接人員的責任。對此,《城市規劃法》已經作了一些規定,現在的問題是如何執行,在實際中最棘手的是那些違反城市規劃但已經建成或大部分建成的建筑物、構筑物或者其他設施,對此,大都在執行有度的思想指導下,作一翻輕描淡寫的處理了事,這里所指的“度”當然不是法律界線而是指的一種“靈活性”。我認為這種執行思想不可取,我國現在許多法律規定之所以未能得到很好的貫徹,不能說與我們有些行政和司法執行機關執行有度的思想無關。當然,我們很理解執行有度思想產生的背景,從某種意義上也是在從實際出發,但是,從長遠執法來講,不應當牽就這種實際,因為這種牽就往往會為違法行為找到一個“防空洞”,我們現在需要樹立的應當是嚴格執法的思想。
控制目標之三:確定合理的地價和房價基準
地價和房價是房地產市場的核心問題,也是國家對房地產市場進行宏觀調控的重要的經濟杠桿。我國過去普遍情況一是地價低,尤其是涉外地價更低,從而造成了巨額土地權益的喪失;二是房價過高,有的高得驚人,超過了一般的購房戶的承受能力。這兩種情況的存在,都不利于房地產市場的健康發展,當務之急是要把作為經濟杠桿的房地產價格納入法制化的管理范圍。
第一,運用法律法規的形式規定確立地價和房價的基礎標準。通常認為地價是根據土地的不同位置、使用性質、容積率、級差收益、開發成本和供求狀況等基本因素構成的。商品住宅的價格國務院已在《商品住宅價格管理暫行辦法》中作了規定,其關鍵是要合理確定構成價格的各種因素和各類費用,并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質實行不同價格標準?，F在的問題是要把確立房地產價格的各種因素用法律、法規的形式加以固定,以便成為確立地價和房價的基本依據。
第二,嚴格房地產價格評估機構的責任意識。房地產價格合理與否,直接關系到國家、開發商和消費者的利益,必須嚴肅對待。這里至關重要的是房地產價格評估機構必須由政府確定,對評估人員的資格及其責任應有嚴格的規定。房地產價格畸高畸低是當前房地產市場價格中的一個主要問題。造成的原因可能是多種多樣的,但是,有關人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊不能不說是一個原因,對某些具體評估項目來講還可能是一個重要原因。對此,必須嚴肅處理。
第三,由政府定期公布宏觀指導價格。世界不少國家和地區的政府,根據對土地利用的重要性的認識及其產業政策,都加強了對地價的控制。日本政府每年都要在固定的時間里公布官方調查和評估的“公示地價”,作為一般土地買賣的依據。對此,我們可以效法,我認為,在我國公布的“公示房地產價”,不應當只是一種宏觀調控價,或者說是“中間價”,同時,還應當有最低價和最高限價的規定。這樣做至少有以下三個優點:一是體現國家對房地產市場的必要干預;二是為土地和住宅的使用者提供可供參照的價格信息,平衡他們提心吊膽的購買心理;三是防止暴跌和暴利行為。
第四,引進“高空建筑權”的概念。高空建筑權是在高層建筑如雨后春筍般發展的背景下最初只在美國的紐約、后又遍及美國許多城市的一種交易現象,它的基本含義是指對土地以上的空間的建筑權,也就是說誰要在土地的空間修建構筑物,誰就應當向土地使用權人支付費用。我國現在的高空建筑權的雛形事實上已經出現,比如有的單位在別的單位的低層建筑上加蓋房屋,然后對所建成的房屋按約定擁有使用權。隨著城市人口的膨脹,土地供求矛盾加劇,必然會有人尋求高空建筑權。因此應當把高空建筑權引入我國法學研究領域,并在相關的法律里作出規定。
根據我國的情況,我們可以將“高空建筑權”稱為“土地空間使用權”,其范圍為土地使用面積的直線上升,其權屬分別為土地使用權人和國家所有,即假定相當于二十層樓(不同的城市可以有不同的規定)以下的
土地空間使用權屬土地使用權人所有,二十層樓以上的則為國家所有。其主要理由是二十層樓以下是土地使用權人對建筑高度的最一般和最標準的要求。因此在這個高度范圍內的空間使用權理應歸土地使用權人所有。二十層樓以上的空間使用權為什么屬于國家是基于以下兩個方面的考慮:一是考慮到土地作為一種很難再生的資源,它的價值不僅僅及于地面,而且還應當及于它的延伸部分——空間。就房地產商來說,他所瞄準的不僅僅在于土地,更重要的在于要利用土地及其空間建筑房屋或其他構筑物,因為房屋或構筑物的價值遠遠大于地產的價值。如果國家放棄空間使用權的價值,無異于放棄了一部分應有的國有受益,如果這種放棄又為外商所得,樹立土地高空使用權就顯得更為必要了;二是考慮到如果不設置空間使用權,就可能導致這樣的結果,即有的土地使用權人就可能低價從國家手中取得土地使用權,然后再高價轉讓土地使用權,而這種高價的結果不僅可能引發土地使用權的炒賣,同時還可能引發建筑物高度的無限制發展。如果二十層以上的空間使用權歸國家,就可能在很大程度上控制以上情況的發生。確立土地空間使用權的真正意義在于土地使用權的價格應當包含其空間使用權的價格,而空間使用權的價格除了考慮地價計算的有關因素外,主要應是建筑物的高度,建筑物越高,空間使用權的價格越高,因此,國家應當規定空間使用權收益二十層樓以下的歸土地使用權人所有,二十層樓以上的空間使用權收益屬國家或集體所有,但是考慮到加層修建,可能給不屬于國家的空間使用權人造成不良影響,因此雙方還可以約定相應的補償方式。當然,土地空間使用權的設立,不應具有溯及力。控制目標之四:控制房地產開發貸款總量
如果說我國的房地產開發曾經有過不適當的膨脹的話,那么,其中一個重要的原因就是不適當或者混亂的貸款推動。在人們心目中(當然也在事實上)開發房地產是“一本萬利”的事情。因此,吸引了大量資金流入房地產市場,這樣亂拆借、亂集資、亂發放房地產貸款等現象也就應運而生,甚至銀行部門也紛紛涉足房地產,于是,大量資金壓在房地產上,該收回的不能收回,有的銀行還出現了透支現象,這樣的結果,不僅引發了房地產市場的混亂,同時,還引發了金融秩序的混亂。圍繞著房地產開發而引起的不正之風、行賄受賄等現象也愈演愈烈。為了扭轉這種局面,當前特別需要作以下幾件事:
第一,國家必須把各專業銀行發放房地產貸款的規模、發行債券額度等列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃,以便從總量上進行控制,銀行發放貸款不得超過計劃所確定的指標;同時,所有房地產開發貸款,都必須以相當于貸款額的實物作為抵押或者由有擔保能力的第三人提供擔保,凡是未能提供抵押或擔保的,銀行一律不予貸款。為了克服我國現實生活中的虛假抵押現象的發生,抵押物的真實性應當提交公證,公證機關應對明顯的公證失誤或者假公證承擔責任。
第二,加強對投資方向的引導。我國現在房地開發的結構很不合理,一幢幢拔地而起的房屋,許多不是房地產開發本應保證的為重點建設配套的開發項目和居民職工住宅,而是脫離國民一般消費水平的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、渡假村,乃至賽馬場、高爾夫球場等。因此,今后,專業銀行對與重點建設配套的房地產開發項目、職工住宅項目、舊城改造項目應當
優先貸款,對高檔消費建筑、占用大量土地的建筑項目,原則上應不予貸款,對占用耕地的高檔消費建筑根本不批。
第三,對已經到期尚未返還本息的房地產開發貸款,要進行一次嚴肅認真的清理?，F在不少的房地產開發貸款不能收回,原因可能是多方面的,在清理中需要區別對待,但是對于那些因為行賄受賄、濫用職權、玩忽職守而造成貸款本息不能收回的,無論涉及什么人一定要堅決查處。中國的有些事情之所以禁而不止,其中一個重要原因就是對那些違法亂紀而發了橫財的人沒有給予應有制裁,這不僅是對某一個違法者沒有處罰,更為嚴重的是違法者本人還可能有恃無恐和變本加厲的繼續進行違法勾當,同時,還可能帶動一大批“僥幸者”接踵而來,其后果是不堪設想的。
控制目標之五:符合生態環境的要求
城市的房地產開發,與生態環境的保護和改善,本來應當是而且可能是互相統一的,但是現在城市土地的利用,往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設施不配套等多種原因,而加劇了城市生態環境的惡化,現在許多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂,不見綠茵、清新和秩序,甚至使人感到窒息,這種狀況,如不加以改變,必然殃及子孫后代。因此,凡是與城市生態環境有關的因素,諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質標準、噪聲限制、現有綠地面積的保護等,只有全國性的比較原則的立法是不能完全解決問題的,還必須制定地方性法規,加以具體規定。其實在上述一些方面,并不是無法可依,現在的主要問題是執法不嚴。環境執法與其他執法相比,往往更具難度,其中一個重要原因是人們缺乏環境權利意識,自己權利遭到侵犯之后,不知道或不愿意主張權利,即使申訴或者訴訟到執法機關的與破壞環境有關的房地產開發,也不能夠依法得以處理。今后我們應當從全民族的長遠利益出發,大力樹立我國公民和法人的環境權利意識,提高執法機關環境執法自覺性,以便形成一個任何嚴重影響環境的工程項目不能建設即使已經建設的也要強令撤除的法律機制。
控制目標之六:嚴格房地產開發企業的資質控制
前幾年在房地產開發熱的大潮下,產生了名目繁多的房地產開發公司。有全民和集體的,也有私營的;有內資的,也有涉外的;有公司性質的,也有合伙性質的;有開發性的,也有中介性的;有政府機關辦的,也有專業銀行辦的;還有軍隊辦的等等。這些公司的存在,對于推動我國房地產業的發展起了重要的作用,但是,也應當看到不少的這類公司,沒有經過嚴格審查,資金不到位,根本沒有開發和經營能力,而是靠炒地皮和樓花過日子,甚至牟取了暴利。這些所謂的公司,是房地產市場混亂的主要因素。針對這種情況,許多地方根據《房地產開發企業資質管理規定》進行了一次清理,取締了一批不具備開發資格的企業,房地產企業盲目發展的勢頭有所遏制,但是,我認為以下幾個問題還需繼續解決:
第一,房地產開發企業的數量仍然過大。一個地區或者某一個城市,究竟應當擁有多少房地產企業是很難用一個統一的數字加以規定的,但是,有一點是可以確定的,即房地產開發公司的數量,應當與本地區國民經濟的發展、房產業的近期和遠期潛力以及消費者的承受能力大體相適應,房地產企業的超量存在,必然引發許多不正當競爭行為的產生。為此,政府一方面應當通過信息指導,引導房地產企業的建立;另一方面,要嚴格資格審查,凡是不符合條件的一律不準成立,已經建立的要堅決注銷。為此,應當嚴格建立審批責任制,企業不該建立而建立起來的,應當追究有關人員的責任?，F在,有一個問題必須引起重視,就是有一些依據某種背景而成立的不具備開發能力的企業,很難對他們進行整頓,如果無條件地讓他們繼續存在,就等于在繼續縱容他們的違法活動。
第二,對涉外房地產開發經營企業進行宏觀引導。房地產業是高投資的行業,在我國建設資金不足的情況下,引進外資,發展涉外房地產業,不失為一條有效途徑,但是,首先要對投資方向進行正確引導,優先注冊我國需要鼓勵的以及高難度、高檔次的房地產開發企業,對于一般的企業則要嚴格控制發展,因為如果涉外房地產企業占我國整個房地產企業的比重過大,從長遠來講不一定是件好事。其次,是要保證外資的真正投入。過去,我們在建立涉外房地產企業中,存在三個突出問題,一是過多的優惠以致有的為了騙取優惠,而進行“假投資”,或中方為外商投資;二是外商投資資金難以到位;三是為外商提供貸款并擔保。這種作法最終受損害的是我們自己,因此,必須堅決制止。
第三,對私營或國有民營的房地產開發企業的資金營運情況進行一次認真的審計。我們不能說上述企業都有問題,但是許多跡象表明,有的所謂私營企業,其資金并不是來源于私人,而是來源國家
,即用國家的資金使自己成了顯赫的私有“大款”;有的國有民營房地產企業經理人員,也借機揮霍國家錢財,使大量國有資產流失到少數人手里。人們不得不懷疑有的人是怎樣成了百萬、千萬乃至億萬富翁。對于這種現象不得不引起黨政機關和司法機關的重視,否則,一場“悄悄私有化進程”必將在許多領域通過“以公化私”這樣的手段在中國愈演愈烈。請注意:我在這里所表明的思想,不是要反對私有經濟的正常發展,而是要反對那種把本應由國家所有的收益落入私人腰包的現象。
篇2：六盤水市房地產市場運行宏觀調控建議
六盤水市房地產市場運行及宏觀調控建議
近年來,隨著國民經濟的增長,我市房地產市場蓬勃發展，房地產市場供需結構基本合理，價格水平保持穩定,金融支持及監管力度加強，房地產開發投資增長速度適度,投資結構基本合理，宏觀調控初現成效.但潛在的問題仍不容忽視 ，為進一步規范我市房地產市場,增強抗風險的能力,促進我市房地產市場持續健康發展,在對我市房地產市場作出認真分析的同時,提出相應調控建議:
一房地產市場運行基本情況
(一) 房地產開發投資持續增長，住宅建設速度加快。
一是房地產總投資額持續增長.20**年上半年,全市共完成房地產開發投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設速度加快,20**年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.
(二) 商品房供求結構趨于合理，價格基本穩定.
1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。20**年上半年，全市共批準預售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區的申報價格穩定在850元/平方米左右。
2、住宅類商品房銷售勢態良好，20**年上半年，全市共批準住宅預售面積為16.57萬平方米，占預售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。
3、商品房空置率有所上升.20**年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業用房中,且營業用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.
4、商業營業用房需求量下降。20**年上半年，全市共銷售商業營業用房面積達2.03萬平方米，同比 下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。
5、經濟適用房建設力度加大。1---6月共批準建設經濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。
6、廉租房建設步伐加大?！读P水市廉租房住房管理辦法》已經政府批準，目前正處于逐步實施階段。
(三) 房地產市場機制逐步完善，管理日趨規范化，制度化。
1、產權產籍登記管理等業務大幅增長。1---5月共完成產籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關業務量也呈現不同層次的增長。
2、繼續開展房地產權屬登記管理工作創先達標活動。
3、加強整頓和規范房地產市場秩序，查處違法違規行為，對個別違規企業給予了處罰。
4、積極開展房地產市場調查研究工作定期對房地產市場運行情況作出認真分析,20**年上半年共完成房地產市場運行分析報告2篇.
(四) 房地產金融放貸力度穩定，為房地產市場建康發展提供堅實后盾。
20**年上半年，全市共辦理房地產抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。
二存在的問題
(一) 企業實力弱，規模小、經驗不足、專業技術人員缺乏、經營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構依賴性強,風險防范能力差.
(二) 住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業管理工作難以配套等問題的存在,導致潛在的住房需求沒有充分調動.
(三) 房地產市場宏觀調控力度不夠大,與各相關職能部門的協調工作尚需進一步加強.意義
三、 加強房地產市場宏觀調控的建議
(一) 加大住房供應結構調整力度，穩定房價，建立健全住房供應體系
1、進一步完善住房供應政策。
一是按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，結合當地經濟發展水平、居民住房狀況和居民承受能
篇3：對房地產市場宏觀調控理性思考
對房地產市場宏觀調控的理性思考
〔摘要〕 近幾年一直處在宏觀調控中的房地產市場，其價格仍然是“漲聲一片”，自然引來了對房地產市場宏觀調控更多的質疑。其實，房價不斷上漲，除了房地產業和房地產市場自身的原因外，更為重要的原因是我國經濟、政治、社會以及國際上許多方面因素的共同作用。正確認識當前房地產市場形勢及其宏觀調控，才有利于我國房地產市場健康發展。
自20**年以來，國家為了穩定房價，促進房地產市場健康發展，發布了一系列宏觀調控政策。特別是20**年國八條的出臺，把調控上升到政治高度。20**年國六條出臺，加大了調控力度。20**年調控更有針對性和操作性，主要措施包括加大廉租房的建設步伐和力度（國務院“24號文件”）、嚴格土地“招拍掛”制度（國土資源部“39號令”）和提高第二套房貸款的首付比例和利率（央行和銀監會的“359號文件”）等。然而房價是邊調控邊漲價，20**年一季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲10.9%，4月份上漲10.1%。處于調控之中的房價如此瘋狂的表現，不免使人對政府的宏觀調控頗多質疑。那么，應當如何正確認識當前房地產市場的發展形勢和現狀呢？
一、當前房地產市場宏觀調控認識上的幾大誤區
房地產市場宏觀調控，是國家從經濟運行的全局出發，按預定目標綜合運用行政手段、法律手段和稅收、信貸、利率等經濟手段，對市場經濟的運行在總量和結構上進行的調節。調控的關鍵首先在于消除認識上的誤區。
1、房地產市場宏觀調控就是降低房價
房地產業作為國民經濟的支柱產業，發揮著非常重要的作用，它直接影響的行業達到50多個。因此，政府出臺相關政策對房地產市場進行宏觀調控，目的是讓房價過快增長的幅度降下來，維持房地產業持續健康發展，而并非讓房價下降。房價是多種因素形成的博弈過程，并不是某一因素就能決定的。對市場的分析首先來自于是否有穩定增長的宏觀預期。過去連續數年中國超過10%的GDP增長和連續四年超過11%的城鎮居民收入增長，是房價穩定增長的基礎。如果中國的宏觀經濟發生了全面逆轉的變化，那么就不是房價漲不漲的問題，而是就業、GDP與工資收入漲不漲的問題了。那么也就不僅是房價的拐點，而是整體經濟的拐點。
2、居者有其屋就是家家都買得起住房
隨著宏觀調控政策的出臺，越來越多的人加入了有關房地產市場和城鎮居民住房問題的討論。希望政府設法降低房價，讓大家都“買”得起住房。這種想法脫離了我國的現實。在整個國民經濟的發展過程中，由于市場機制造成的社會收入分配差距，必然有一個相對貧困階層存在，這是不以人的意志為轉移的規律。這也就決定了我國城市特別是大中城市人口當中，必定有一部分低收入家庭不能擁有自己的住房，只能依靠租房解決居住問題。發達國家目前的情況已經證明了一部分人不能擁有住房的必然性。
3、高房價等于房地產泡沫
房價持續高漲，房地產泡沫論成為時下流行語。筆者認為，判斷房地產是否出現泡沫，關鍵是看是否存在真實需求。首先，從潛在需求看，我國現有城鎮居民約5.2億人，到實現“全面小康”的20**年，城市化水平將達到55-60%，城鎮居民將增長到8.2億至8.7億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需要。目前我國城鎮居民人均住房面積為27平方米，到20**年可能達到35平方米，有巨大的潛在需求量。其次，從有效需求看，如果有20%的城鎮家庭有改善住房的要求，且每戶只想增加20平方米，那么中國20%的城鎮家庭是2700萬戶，需求總量是5.4億平方米，這個需求是客觀存在的。另外還有農村進城經商務工人員的住房需求，每年幾百萬對結婚生子需要住房的人群，因城市房屋拆遷產生的大量被動需求等。在這些真實需求支撐的前提下，不能判斷房地產已經是“泡沫經濟”。
二、房價漲幅過快的原因分析
房地產市場宏觀調控，歸根到底是調控房價的過快上漲，只有認識到房價上漲的原因，才能理解調控政策的目的。
1、世界性的貨幣貶值是造成房價普漲的重要原因
近四年來，在國際市場上，石油、鋁、銅、鐵礦石、煤炭、橡膠等大宗商品同時開始上漲，而且漲幅驚人。特別是石油價格一路攀升，由20**年度平均29美元1桶上升到20**年140美元1桶，且還有上漲趨勢。鐵礦石進口價格在20**年上漲70%的基礎上，20**年又上漲了19%，20**年上漲了9.5%，而20**年2月，寶鋼集團同意巴西淡水河谷公司把鐵礦石價格上調65%至71%；在東京工業品交易所，天然橡膠的期貨價格3年漲幅達到157%；在倫敦金屬交易所，鋁的期貨價格4年漲幅達140%，而銅的漲幅更是超過380%。作為世界貨幣的黃金，原來一直是200多美元一盎司，20**年漲到600多美元一盎司，到了20**年一度超過1000美元一盎司。由于經濟的全球化和我國外向型經濟的形成，我國的商品價格受國際影響很大。住房作為不動產，與黃金等貴金屬聯系更為緊密，其價格肯定要上漲。
2、地價過快的增長推動房價的上漲
在住宅開發成本構成中，地價是最重要的因素。從20**年7月開始，政府強化了土地的計劃管理，全國商品房用地實行“招、拍、掛”。到了20**，緊縮“地根”成為房地產市場調控的重點措施之一，導致全國新增建設用地供應量下降。自20**年起，土地出讓面積呈下降態勢，20**年，全國購置土地面積為368平方公里，同比減少3.7%。在土地供應減少的同時，全國房地產需求卻在持續增長。20**年，主要城市總體綜合地價增幅（5.18%）已超過全國房價增幅（4.35%），20**年一季度至三季度，全國70個大中城市土地交易價格平均上漲12.8%，是同期房價漲幅（6.7％）的近一倍。尤其是20**年二、三季度，全國主要城市房價增幅加大，開發商對未來房地產市場的預期保持樂觀態度，因此，拿地熱情持續高漲，甚至不懼報出天價競拍。這說明，地價在房價成本構成中的比重整體上在提高。從拿地到銷售，少則需要一到兩年時間，所以，地價推高房價的作用力還有一定的滯后效應。
3、住房建設成本的上升也是導致房價上漲的原因
建材價格，特別是鋼材、鋁材、水泥等價格大幅度上升，投入住房的勞動力價格也逐年上升，增加了住房建設成本。隨著我國經濟的高速發展，房地產業也和其它行業一樣，加速升級換代。新建材、新工藝、新技術、新設備等不斷運用，生態、綠色、智能、舒適等理念的引進，建筑密度的降低，綠地面積的增加，公共活動場所的設計，住宅建設全面采用節能措施，住宅小區物業管理配套設施的完善以及建筑質量標準的提高，也使住房建設生產費用上升。為了抑制房地產投資的上漲速度，國家出臺了不少增加房地產稅負的政策。稅收本不屬于生產費用，但我國實行生產型稅收政策，同樣把它計算在生產費用中。這些費用不可避免地提高了住房的銷售價格。
4、需求旺盛是住宅價格
上漲的最主要原因隨著經濟的快速發展，居民收入普遍提高，住房消費的意識和能力逐漸增強，由過去單純“為解決生存空間”向“住的寬敞舒適”轉變。全國城鎮人均住房面積20**年為27平方米，比1998年增加8.3平方米。因居民住房條件的改善，全國城鎮每年需要新增住宅面積超過了5億平方米。同時，隨著城市化進程的加快，城市新增人口以及流動人口住房需求也日益旺盛。平均每年新增城鎮人口2000萬人，就需要新增住房面積5億平方米以上。隨著城市改造力度的加大，房屋拆遷進入快速發展階段，全國每年拆遷量占房地產竣工量的20%左右，從而形成對房地產的巨大需求?！百I套房子做投資”不僅使富裕階層有追加投資的熱情，也使得許多普通市民加入了置業投資的行列，更是推動了房價的走高。從這些因素看，城鎮住房明顯供不應求，導致房價快速上漲。
三、確保房地產市場健康有序發展的對策建議
在全球物價普漲的情況下，要求我國的房價不漲甚至希望下跌，是不符合經濟規律的。有個別城市房價下跌不能認為全國房價已現“拐點”。從長遠看，隨著中國經濟的持續快速發展和城市化進程的加快，房地產市場供需狀況不會發生根本改變，居民不斷增長的住房需求依然是房價上漲的動力。因此，調控只有抓住關鍵，遵循市場規律，才能取得實效。
1、增加住房建設用地的供應量
從20**年開始，國家一直在收緊地根，節約用地，這是正確的。但這也減少了住房建設用地的供應，從而加劇了住房建設用地的矛盾，導致開發商不惜天價拿地。因此，各城市根據不同情況適當增加住房建設用地的供應量，增加有效土地供給，確保地價平穩，降低房價上漲預期。
2、適度增加住房投資
針對房地產市場“過熱”的趨勢，國家出臺了一系列有針對性的政策法規，收縮銀根，嚴格了房貸市場管理。許多開發商出現資金鏈告急，有關土地市場趨冷的新聞頻現各大媒體。筆者認為，這是最大的市場風險。這兩種情況都是在減少住房市場的供應，給原本供不應求的住房市場雪上加霜。對于有真實需求的購房者來說，無論房價走勢如何終究是要買的，一旦觀望期一過或樓市出現回曖跡象，被抑制的購房需求將會不同程度的爆發，短期內有可能誘發房價的飆升。因此，適度增加住房投資，才能加大住房供應力度，穩定住房價格。
3、把住房保障制度落實到位
20**年8月,?國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見?出臺，對解決當前城市低收入住房困難，提出了明確而具體的解決辦法。只要各地加大經濟適用住房和廉租房的供應，就能夠在解決中低收入家庭住房問題的同時起到有效緩解樓市供需矛盾、減輕需求壓力、平抑商品房價格的作用，從而推動房地產市場健康發展。
4、宏觀調控力度要適當
這幾年政府出臺的一系列對房地產市場的宏觀調控措施，是相當密集、全面和強硬，在這種調控之下，應該說房地產市場已經出現了一些積極變化。廣州、深圳的房價已下跌，北京、上海出現成交量下降，部分開發商降價促銷等。因此，當前沒有必要再出臺更為“猛烈”的調控措施，特別是不應該考慮那些違背市場經濟規律、重拾計劃經濟“大棒”的作法，給房地產市場帶來政策性風險，避免市場“硬著陸”。宏觀調控的作用和效果要有一個過程，需要一定的時間。只有我國整體經濟的健康發展、只有宏觀經濟按照其自身的規律發揮作用，我國的房地產市場才能走上健康之路。
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