六盤水市房地產市場運行及宏觀調控建議

近年來,隨著國民經濟的增長,我市房地產市場蓬勃發展，房地產市場供需結構基本合理，價格水平保持穩定,金融支持及監管力度加強，房地產開發投資增長速度適度,投資結構基本合理，宏觀調控初現成效.但潛在的問題仍不容忽視 ，為進一步規范我市房地產市場,增強抗風險的能力,促進我市房地產市場持續健康發展,在對我市房地產市場作出認真分析的同時,提出相應調控建議:

一房地產市場運行基本情況

(一) 房地產開發投資持續增長，住宅建設速度加快。
一是房地產總投資額持續增長.20**年上半年,全市共完成房地產開發投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設速度加快,20**年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.
(二) 商品房供求結構趨于合理，價格基本穩定.
1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。20**年上半年，全市共批準預售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區的申報價格穩定在850元/平方米左右。
2、住宅類商品房銷售勢態良好，20**年上半年，全市共批準住宅預售面積為16.57萬平方米，占預售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。
3、商品房空置率有所上升.20**年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業用房中,且營業用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.
4、商業營業用房需求量下降。20**年上半年，全市共銷售商業營業用房面積達2.03萬平方米，同比 下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。
5、經濟適用房建設力度加大。1---6月共批準建設經濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。
6、廉租房建設步伐加大?！读P水市廉租房住房管理辦法》已經政府批準，目前正處于逐步實施階段。

(三) 房地產市場機制逐步完善，管理日趨規范化，制度化。
1、產權產籍登記管理等業務大幅增長。1---5月共完成產籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關業務量也呈現不同層次的增長。
2、繼續開展房地產權屬登記管理工作創先達標活動。
3、加強整頓和規范房地產市場秩序，查處違法違規行為，對個別違規企業給予了處罰。
4、積極開展房地產市場調查研究工作定期對房地產市場運行情況作出認真分析,20**年上半年共完成房地產市場運行分析報告2篇.

(四) 房地產金融放貸力度穩定，為房地產市場建康發展提供堅實后盾。
20**年上半年，全市共辦理房地產抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的問題

(一) 企業實力弱，規模小、經驗不足、專業技術人員缺乏、經營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構依賴性強,風險防范能力差.
(二) 住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業管理工作難以配套等問題的存在,導致潛在的住房需求沒有充分調動.
(三) 房地產市場宏觀調控力度不夠大,與各相關職能部門的協調工作尚需進一步加強.意義

三、 加強房地產市場宏觀調控的建議

(一) 加大住房供應結構調整力度，穩定房價，建立健全住房供應體系

1、進一步完善住房供應政策。
一是按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，結合當地經濟發展水平、居民住房狀況和居民承受能

篇2：調控政策下的房地產投資策略

　　中國的房地產行業發展至今,取得了長足的進展,但同時也累積了不少的問題。這些問題主要體現在四個方面:金融風險、結構失衡、房產功能定位不準以及發展速度過快。

　　金融風險也許是房地產行業面臨的最大問題。在中國房地產的發展過程中,銀行發揮了巨大的作用,但與此同時,房地產行業---如開發商貸款與個人住房按揭貸款的急速增加---也給我國的金融系統帶來了巨大的潛在風險。此外,由于房地產行業的持續快速發展,境外資金大量涌入我國的房地產市場。大量的熱錢也增加了我國金融系統的風險。而目前我國正處于金融改革的關鍵時期,金融市場即將全面開放,利率市場化和人民幣升值的壓力也日益增大。在這個微妙的時刻,房地產業累積的風險以及境外熱錢對我國金融體制可能造成的影響引起了廣泛的關注。

　　房地產發展速度也是市場關注的焦點之一。近幾年,我國房地產行業快速發展,房地產投資額與商品房銷售價格都出現了明顯的快速上漲,一些城市的房地產市場出現了非理性上漲的情況。但是我們應該意識到,一個地區的房地產發展速度必須和當地GDP的發展周期相符合,如果房地產過快上漲,必然會帶來一系列的社會和經濟問題。

　　房地產的主要功能是居住功能,投資功能主要體現在保值增值,盡管金融的最高境界就是套利,但房地產絕對不能成為套利的工具,房地產地金融工具屬性需要弱化。

　　針對目前房地產發展過快、累積的金融市場潛在風險過大的這種情況,政府采取了相應的緊縮性宏觀調控政策。這一次的宏觀調控其實是配合我國的金融體系改革而來的,是對房地產行業的一次全面調控,對房地產各參與方的預期、對流動在房地產市場內的熱錢以及市場需求都做了對應的規范和調控措施。政策實施到現在,我們可以看到,此次調控已經產生了一定的效果。市場預期發生了明顯的改變,一味看漲這種一邊倒的現象已經不復存在,當然也要警惕出現全部看跌的情況;市場需求也做了分類引導,投機需求被抑制、投資需求得到了疏導、而自住型購房者的利益得到了保護。

　　那么在這個宏觀調控的背景下,開發商和投資者應該采取怎樣的對策呢?

　　對于開發商來說,首先就是應該回歸到市場本原上來,勤練內功,做好產品。房地產行業有一項最基本的屬性,就是土地。在目前土地供應收緊的情況下,開發商要做的就是要精耕細作,盡量為土地施肥。在產品品質、客戶服務以及顧客滿意上多下功夫,盡量做到每一單位的土地都能產生盡可能多的附加值,以達到企業效益的最大化。

　　第二,開發商還應該注意分散企業經營風險。建立企業地域組合,在不同的城市進行房地產開發,以分散地域風險;建立企業產品組合,把企業產品在普通住宅、別墅、商用物業等不同物業類型上進行適當分布,以分散產品風險;同時企業還應該構筑金融組合,多元化企業的資金來源,充分合理地利用基金、信托、銀行貸款及企業預售資金等融資渠道,以緩解資金鏈對銀行的過度依賴性。

　　對于投資者來說,要意識到以幣求貨仍是主流。持有人民幣與持有房產相比,很多人還是會選擇持有房產,房地產投資的需求客觀存在,這些投資需求應該得到適當的疏導?，F在中國中西部許多城市以及長三角的二三線城市,房地產行業仍然具有投資價值;如果能夠把這些城市里品質優秀的樓盤與具有投資需求的人群匹配起來,那么第一投資需求能夠得到滿足,其次也可以有效緩解上海、杭州等一線城市的投資壓力。

　　二、三線城市房地產市場的發展仍然很不成熟,在運用產業政策對市場進行調節、控制投機比例上需要向北京、上海等較成熟地區學習,而信息化建設及房地產市場數據監控仍有待加強。因此在把人們的投資需求引導到二、三線城市的同時,也有一些值得注意的問題。首先,在投資區域的選擇上,投資者不要只關注那里的新建開發區,老城區的舊區改造可能也具有較大的投資潛力;其次,在物業類型的選擇上,要警惕二、三線城市的非住宅風險尤其是商業地產風險;第三,在投資二、三線城市時,要時刻注意二、三線城市的房地產發展情況。

篇3：廣州市關于進一步做好房地產市場調控工作的意見（2013年）

　　廣州市人民政府辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的意見

　　穗府辦〔20**〕44號

　　各區、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

　　《廣州市人民政府辦公廳關于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作通知的實施意見》(穗府辦〔20**〕14號)實施以來，我市房地產市場出現了積極變化。為進一步做好房地產市場調控工作，促進我市房地產市場平穩健康發展，經市人民政府同意，現提出如下意見：

　　一、加快中低價位商品住房供應，控制高端商品住房供應。加快中低價位商品住房供應，加強對中低價位商品住房項目預售款的監控和劃撥使用管理，確保房地產項目順利完成開發建設。已批準建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記后方可銷售。

　　二、增加住宅用地供應。切實采取有效措施，力爭20**年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上。20**年12月31日前制定并公布20**年全市住宅用地供應計劃，確保20**年住宅用地計劃供應量不低于20**年計劃供應量。

　　三、抑制不合理住房需求。自本意見發布之日起，暫定對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　從嚴查處各類住房騙購行為。對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記;對存在規避住房限購措施的商品住房項目，責令房地產開發企業整改;購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同;對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，責令停業整頓，并嚴肅處理相關責任人;情節嚴重的，追究當事人的法律責任。

　　四、人民銀行廣州分行應在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例。

　　五、引導開發企業理性定價。根據20**年本市房價控制目標，繼續對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證。

　　六、穗府辦〔20**〕14號文件與本意見不一致的內容以本意見為準，除此以外的其他內容繼續執行。

　　廣州市人民政府辦公廳

　　20**年11月15日