淺談土地思想對房地產市場的作用

　　1 單一稅制

　　“土地國有”的具體措施除有償征用土地外，主要還有征收“單一稅”。孫中山“單一稅”的土地思想早期主要是受米爾（JohnStratMill1806-1876）、亨利?喬治（HenryCaosge1839-1897）思想的影響，中期主要是受達馬熙克（AdosfDamaschke）、單?威廉（W?Sehsameis）思想的影響。按照亨利?喬治等人的學說，實施單一稅之所以可以廢除個人對于土地的所有權，實現土地國有，是因為地價不過是資本化的地租，是土地所提供的地租的購買價格。因此，當單一稅付諸實施，地主必須依照所定地價“將土地上之地租”全部“充公”，并且“把將來地租的增價收歸國家”。土地私有權也就在事實上化為烏有，不復存在。以上思想具體實施分三步走：

　　第一步，“核定地價”。由土地所有者“自由上報”地價，國家將它“載入戶籍”，“所報之價即為核定之價”。孫中山認為，地價自由上報，所有者也不敢兒戲，因為價報高了，“繳稅加重”，報低了，“國家照價回收”，同樣要吃虧，故“所報地價不患不公平”。

　　第二步，“照價征稅”，“漲價歸公”。政府按照上報地價征收一定比例的地價稅，并自定價之時起，地價如有上漲，上漲部分“完全歸公”，即土地的增值部分不再為土地所有者所有。

　　第三步，必要時“按價贖回”。因經濟發展需要，如修筑鐵路、公路或其他公共場所等，國家“按照業戶稅契時之價格”照價收回。國家擁有了土地的所有權，也就擁有了土地的最終使用權。

　　2 孫中山土地思想的內涵

　　孫中山的土地思想是將亨利?喬治的土地理論，達馬熙克和單?威廉的土地改革理論以及他自己的“自報地價”、“漲價歸公”、“收益共享”等思想融合進去，形成獨特的他自己認為適合中國國情的思想體系。

　　2.1 土地所有制實行雙軌制

　　由于土地所有權是產權的核心，故他主張應由國家占有，而使用權則由國家許可歸私人所有。我國現行的土地所有權歸國家與集體所有（即公有制），承包權、經營權歸私人所有，這一制度與孫中山的土地國有思想是一脈相承的。

　　2.2 土地可以自由買賣

　　孫中山允許土地買賣，并預言在一個時期內買賣還將頻繁。他提出“土地之買賣，必涉于官無從欺匿”，“有交易止以原價歸賣主，而其增價屬國家矣”，以此來限制投機、壟斷。

　　2.3 解決城市及近郊土地，而不針對農村

　　城市的發展必將導致城市及近郊地價的不斷上漲，為防止地主從買賣中牟取暴利，孫中山認為必須采用土地國有下的地價稅。這樣既可杜絕土地私人占有而出現的城市“炒地皮風”，防止社會問題出現，又可以用地價稅來增加國家的收入，發展社會福利。

　　3 孫中山土地思想的局限性

　　3.1 土地并非完全國有

　　事實上，不管孫中山土地國有的調子怎么高，民國時期土地所有制依然沒有大變，而是出現了國私兩制并存的局面，土地私有仍然占絕大部分。雖然“照價納稅、漲價歸公”看起來有其強制的一面，但在地租占有上，漲價也不完全歸公。在廣州市試行的《廣東都市土地稅條例》第31條載明土地增價稅率如下：土地增價在10%至50%范圍內者，課稅10%；增價為50%至100%者，課稅15%；增價為100%至150%者，課稅20%；增價為150%至200%者，課稅25%；增價超過200%者，課稅30%。實際上，這只是對漲價土地征收累進稅，其稅率遞增幅度明顯低于地價的增長幅度。由此證明，孫中山等人事實上己經承認了地主對部分增值地租的占有權，從而說明“漲價歸公”并不能導致土地私有權的完全喪失。

　　3.2 土地思想實踐困難

　　首先，單一稅難以實施。在近代中國，地租形態基本上仍為實物地租，因此任何人企圖在中國實施單一稅，都將不可避免地面臨這樣一種麻煩：即無法處理實施單一稅與實物地租的矛盾。其次，相關措施操作困難?！白詧蟮貎r、照價征稅、漲價歸公、照價收回”很難做到客觀、公正。比如：若土地處于城鎮繁華地段，被“征用”是可預見的，土地所有者一定自報高價，即使眼前稅賦較高，但“照價收回”的預期收益遠遠大于稅賦的支出；相反，若處于城郊偏僻之處，即使土地肥沃，耕作產值很高，但較長時間內“不被征用”也是可預見的，因此，土地所有者一定自報低價，以減輕稅賦。

　　再次，容易造成腐敗?！白詧蟮貎r、照價征稅、漲價歸公、照價收回”的工作需要一個強大而十分公正的執行機構及十分清廉的工作團隊，稍有不慎便容易“官地勾結”，造成腐敗。廣州市試行的《廣東都市土地稅條例》規定，土地所有者要在每年的規定日期上報土地“最新”價格并更換地契，按地價上漲幅度相應調整上繳稅率。若“官地勾結”，官方透露土地在近期是否會被收回征用，土地所有者可根據此信息調整上報的“最新”價格，從而獲取超額收入。

　　最后，阻礙了土地的自由流轉。孫中山的想法是：允許土地按照土地所有者自報的價格自由買賣流轉，漲價部分歸國家所有。假設當初的“自報價格”都是土地的真實價格，然而，“經濟人”的行為總是“有利可圖”的，土地出售者總是希望出讓價高于真實價，他會等到更換地契時自報一個相對較高的價格再出售；相反，購買者總是希望用較低的價格購買土地，理性的購買者能預期到出售者的行為，所以，希望在下一輪自報價格之前達成交易。如此，買賣雙方的沖突必然會阻礙土地的自然流轉。

　　4 孫中山土地思想的借鑒意義

　　孫中山用土地國有思想的積極主張來反對中國幾千年的封建地主土地所有制，宣揚民主思想、國有觀念和公共意識，具有重大的歷史意義。時勢變遷，孫中山先生的有償使用土地的理論尤其土地增價歸公的主張，對當今中國特別是當前土地出讓、流轉和樓市調控仍具借鑒意義。

　?。?）目前，我國各地普遍推行土地批租出讓制，各級政府盡管在短期獲取了數量可觀的地租收入，但從長期來看，假設預收5-10年期的地租，政府就失去了巨額的新增的土地級差地租。這不僅不能做到土地增價歸公，而且使不少地方政府“寅吃卯糧”，最終影響社會發展。因此，若政府能通過有力的手段建立一支高效廉潔的行政執法隊伍，那么孫中山“自報地價”以及每年更換地契、重新申報地價、核定稅率的想法，就能很好地解決上述問題。

　?。?）我國土地是國有壟斷資源，私人可通過政府的公開招標、拍賣，獲得土地的使用權（使用權限為70年）。由于土地是稀缺資源，“炒地皮風”不可避免，一定出現如孫中山所預見的土地“所有者”無償坐享地價上漲帶來的巨額利潤，而造成社會貧富懸殊。針對這種現象，可按孫中山“土地之買賣，必涉于官無從欺匿”、“有交易止以原價歸賣主，而其增價屬國家矣”的設想來限制投機。土地流轉必須按照當初契約價格進行交易，漲價部分歸國家所有，國家保留隨時“照價收回”的權力。這樣“炒地皮風”自然就被遏制了。

　?。?）地價漲引發的樓價瘋漲是近年來最熱門的話題，

為遏制房價持續上漲，國家樓市調控政策頻頻發力，從“國四條”到“提高首付比率”，再到“征收房產稅”，樓市依然堅挺，直到“限購令”，才使得近期房地產市場似乎出現降溫跡象，但始終“降溫不降價”。其實，調控樓市和治理泛濫的洪水道理一樣，根本的治理辦法應是“疏”而非“堵”?！岸隆敝荒芙鉀Q眼前的燃眉之急，并非治本之法，若“堵”得不當，將來洪水沖垮堤壩，則會造成更嚴重的危害！因此，“限購”并非根本的樓市調控之法。筆者認為，對樓市調控可借鑒孫中山“漲價歸公”以及征收“增值稅”的思想，比如，國家對出賣房產的增值部分征收高額增值稅，使炒房者無利可圖，并將取得的豐厚收入用于建設公租房，這樣樓市自然就“降價又降溫”了。

　　作者：張云華 宋劍奇 單位：寧波大學 威海職業學院

篇2：關于貫徹國辦發〔2010〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見

　　京建發〔20**〕72號

　　關于貫徹國辦發〔20**〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見

　　各區、縣人民政府搜狐網,市政府各委、辦、局,各市屬機構:

　　根據《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔20**〕4號)精神,按照市政府統一部署,為進一步加強和改善房地產市場調控,支持居民自住和改善型住房消費,遏制房價過快上漲的勢頭, 促進本市房地產市場平穩健康發展,結合我市實際情況,現提出如下實施意見:

　　一、增加住房建設用地供應,20**年全市政府土地儲備和一級開發投資不低于1000億元。

　　加大政策性住房建設力度,調整住房建設用地供應結構網絡超女,20**年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。

　　二、切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項目,各部門進一步加強監督管理和跟蹤服務,發揮行政審批綠色通道機制作用,促開工、促上市。

　　三、加快推進全市棚戶區改造工作,結合保障性住房建設,力爭再用兩年時間,全面完成三區三片棚戶區改造和中心城區危舊房屋保護性修繕任務。進一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風貌的整體保護,疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。

　　四、嚴格二套住房購房貸款管理。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。

　　五、嚴格執行國家有關個人銷售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

　　六、嚴格執行《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔20**〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。

　　七、加強土地供應管理和批后監管。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓規模,出讓面積原則上不超過20公頃。土地出讓價款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,并嚴格按出讓合同約定的時限要求支付剩余出讓價款。加強對已出讓房地產項目批后監管校友錄,依法開展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價款、開工、竣工的房地產開發企業,嚴格追究違約責任,并限制其參與土地出讓活動。

　　八、加強商品房銷售管理。商品住房項目預售許可最低規模為施工許可證批準的施工范圍。取得商品房預售許可證后,房地產開發企業應當三日內一次性公開全部房源,嚴格按申報價格,明碼標價、公開對外銷售。

　　九、加大房地產市場執法檢查力度,進一步規范市場秩序。市和區(縣)住房和城鄉建設部門要會同有關部門,嚴厲打擊無證售房、未按規定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規行為;國土資源部門要嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為;發展改革部門要加強商品住房價格監管,依法查處房地產開發企業和中介機構在房屋交易中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定的行為;稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門要進一步加強對金融機構房地產開發貸款業務的監督管理和窗口指導;國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。::

　　十、進一步加強房地產市場監測和信息發布。繼續加強房地產市場統計、分析和監測goodfeel,完善房價分類統計和發布機制,穩定市場預期。

　　十一、各區(縣)政府要按照本意見要求,切實落實穩定房地產市場、解決中低收入家庭住房困難的責任。市政府有關部門要加強對各區縣政府落實房地產市場調控政策和保障性安居工程實施情況的指導支持和檢查,確保各項工作措施落到實處。

　　北京市住房和城鄉建設委員會 北京市發展和改革委員會

　　北京市財政局 北京市國土資源局

　　北京市規劃委員會 北京市人民政府國有資產監督管理委員會

　　北京市地方稅務局 北京市統計局

　　國家統計局北京調查總隊 中華人民銀行營業管理部

　　中國銀行業監督管理委員會

　　北京監管局

　　二○一○年二月二十一日

　　主題詞:城鄉建設 房地產市場△ 意見

　　抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉建設部辦公廳。

　　北京市住房和城鄉建設委員會辦公室 20**年2月21日印發

篇3：市場調查在房地產開發中的重要性

　　“知已知彼,百戰不殆”,在當今商品經濟的時代,這同樣是一句至理名言。而企業知已知彼的方法就是市場調查。

　　市場調查就是運用科學方法,有目的、有計劃地系統搜集、記錄、整理和分析有關市場活動狀況的完整資料,為企業預測提供資料數據,為經營決策、制定計劃提供依據。因此說市場調查是企業了解市場情況,進行市場判斷、預測、制定正確經營策略的前提,也可以說,市場調查直接關系到企業的生存和發展。

　　房地產業具有建設周期長、資金占壓量大且周轉時間長等特點,因此如何正確地把握市場,更具重要意義。

　　北京的房地產企業把市場調查作為一種預測市場、輔助決策的重要方法,在認識上是有一個過程的。在1993年以前北京房地產市場,可以說不需要進行詳細認真的市場調查就可以把握市場,因為那時北京的房地產市場明顯是賣方市場。只要你建,無論是住宅還是寫字樓,都不愁沒有買家,因此就不愁沒有錢掙,這可以說是一個最淺顯的道理。在當時所謂的房地產市場調查,以及依據市場調查而進行的可行性研究報告、資金測算,對房地產企業來講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個步驟,僅僅是一個文件,幾張紙而已。在那個“時間就是金錢”的時代里,沒有一個房地產開發商會浪費時間認真地去研究和分析市場究竟是什么樣的發展趨勢,因為當時這樣做沒有必要。

　　但是隨著房地產市場的日趨完善,市場競爭日益激烈,市場調查工作對房地產企業的作用也逐漸顯得重要和現實起來。在是否購買項目用地時,不能再象以往那樣由領導拍腦袋,憑經驗決定是否該買。對地價是多少才有盈利也需要認真測算分析。這是因為近幾年北京的房地產市場發生了重大的變化,已逐漸由賣方市場轉變成為買方市場,而且買方也從過去的大機關、團體逐漸過渡為個人,如果不了解什么樣的項目才是市場真正需要,對市場發展趨勢沒有明確、清醒的認識,盲目決策,如果一旦在購買土地的決策上發生失誤,其后果將是致命的。因此越來越多的房地產企業認識到對房地產市場進行調查是十分關鍵的一步。

　　在房地產開發的不同階段,市場調查的重點也不盡相同。

　　(一)購地前的宏觀調查

　　因為房地產作為一種特殊的商品具有不可移動性這一特點,所以房地產企業在購買土地之前,要對該地區房地產的整體市場供給、需求狀況進行宏觀的調查,尤其是對該地塊周邊的市場供需情況進行詳細的調查研究,這一區域各類房地產項目的開發量是多少,消化量是多少,現在存量是多少,空置率及租金水平如何,結合該地區近兩年各類房地產項目的銷售情況,對各類房地產項目的租售價格走勢如何進行預測。同時進行需求方面的調查,了解該地區對各類房地產項目的需求情況。根據以上供需的宏觀調查結果,確定該地塊大致的產品定位--是做哪一類房地產項目,即:住宅、寫字樓、商場或其它類型建筑。之后,對所確定的類型項目進行更為細致的調查,以確定是做哪一檔次的項目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內銷,以及主要客戶層的范圍,再進行相應的經濟測算,即:進行征地、拆遷、設計、市政、建安、銷售、財務等費用的估算與預計收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。應該說這一階段的市場調查結果往往是最為關鍵的,因為據此做出的決策將直接關系到項目經營的成敗。

　　(二)購地后項目產品定位分析

　　在購地后,就要進行更為詳細而有重點的市場調查分析,依據所確定的產品宏觀定位,對同一檔次的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調查,以給要開發的產品提供更為細致的定位指導。以居住性項目為例,要根據主要客戶群體的消費水平、職業特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設比例,是采用什么樣的裝修標準等。對于主要消費群體的調查,可以通過直接向可能的潛在客戶調查,也可以向租賃者了解客戶心態,因為租房與買房的人對于房屋的渴望心理是相同的,他們對于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過對租賃者的調查去了解客戶的心態是最巧妙的捷徑。把調查來的素材去粗取精,去偽存真,進行綜合分析研究,最后使產品的定位更加清晰。

　　以下是一次對潛在購房者進行需求調查的部分結果:

　　1、可接受價位在8000-10000元/平方米的客戶對建筑面積需求以150-180平方米為最多。

　　2、在同樣可接受價位下客戶的首選戶型是三室二廳。

　　3、經過對于周邊同檔次項目進行供給調查發現所提供的三居以180平方米以上為供應量最大。

　　供需兩方面綜合對比,可得出以下結論:即在該地區價位在8000-10000元/平方米的項目中,150-180平方米的三居室為市場供需的一個空白點。如果我們的項目已確定在這一價位內,就可以在項目戶型比例中給予考慮。

　　(三)配合產品設計進行的調查

　　進入設計階段,市場調查工作也應不斷地深化。應該選擇該地區同檔次的明星樓盤進行重點調查,分析其在設計上的優劣勢,以便在設計時有所依據,因為房地產建設周期長,所以在設計中必須具有超前意識。要想在激烈的市場競爭中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒有想到的,我想到了才行。

　　2000年在京城CBD商圈內閃亮登場的“鳳凰城”項目之所以在短短幾個月時間內取得了銷售幾萬平方米的矯人業績,就是其充分利用市場調查這一有利工具輔助設計的結果。

　　該項目的發展商在規劃設計之前,就進行了有重點的市場調查工作,通過對大量購房潛在客戶進行詳細的需求調查后,發現對高檔公寓項目的潛在客戶而言,小區內的環境是除價格、位置、戶型、交通、周邊環境等因素外,對其購買影響最大的因素之一。因此在社區整體規劃設計中充分考慮了小區內的環境,特別聘請德國規劃師進行園林景觀的規劃設計:精心保留了現狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區主入口設計了以噴泉為主題的庭院廣場,小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環境自然、寧靜、優雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時即為住戶提供良好生活環境的項目,大大提升了該項目的品質。

　　在戶型設計時根據需求調查的結果,客戶對朝向有著非常強烈的偏好,而朝向是塔樓設計中一個比較難解決的問題。經過仔細推敲,在設計中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設計中充分考慮了市場調查的結果,使其設計符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。

　　(四)配合市場營銷進行的調查

　　為配合房地產項目的市場營銷,要對周邊同檔次項目進行長期的跟蹤調查。因為房地產項目的特點之一是地域性,周邊同檔次的項目必將是強有力的競爭對手,因此要對其進行長期的跟蹤調查,尤其是對其銷售策略更要給予密切關注,以便公司隨時采取相應對策,在競爭中處于不敗之地。比如經過跟蹤調查,發現周邊同檔次項目采取了降價促銷的策略,在項目的近期營銷策劃中要考慮此情況,及時采取對策。并不一定也同時打降價牌,可以著重宣傳我項目的優勢,讓客戶了解,我項目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機提升我項目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關的調查,等到競爭對手營銷策略已對市場造成影響,再事后反應,就會十分被動,失去十分寶貴的商機。

　　(五)其它方面的調查工作

　　在項目開發過程中,還應根據公司對某些具體方面的特殊要求,進行一些專門性、一次性的調查,如:對新材料、新產品、新技術的調查,對物業管理收費標準及提供的服務的調查等,以為公司的一些具體決策提供依據。比如中關村地區的某個項目,經過認真的調查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術,使該項目頗具吸引力。

　　總之,房地產的市場調查工作應該是一項長期的工作。有些人認為:只有項目開發初期才需要進行市場調查,過后就不必要了。這種想法是錯誤的。隨著經濟的發展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會發生變化,這些變化無疑會對市場產生巨大的影響,可以說市場和天氣一樣,無時不在變化。事實也確實如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時,京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據,如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場的寵兒,可見市場在瞬息萬變。如果沒有經常性的市場調查工作,就不可能及時了解市場的變化情況和采取應變措施。因此,具有遠見卓識的房地產企業管理人員應該選派專人,設立專職負責市場調查的工作部門或組織系統,訂立合理的規章制度,讓房地產企業本身的市場調查工作不會時斷時續,而是結合營銷業務的實際需要不斷地改變調查的重點,經常性地發揮應有的作用。使市場調查工作貫穿著房地產開發的各個階段,真正成為房地產企業的生命線。