隨著人們經濟收入的提高,對生活質量的要求也越來越高,并且差異化程度也日益明顯,因此房地產市場需要效細分。房地產定位關鍵就是要抓住消費者所關心的利益點,開發出適銷對路的房子。找準了賣點,其后的價格、營銷、廣告、收款等就能做到心中有數、有章可循了。

我們以國際系數集成法、系統參量法為分析模型,認為尋找房地產項目的“定位點”需要經過27層過濾:

政策因子

房地產歷來是政治風云、國家政策的測量器,政策波動、政治動蕩、國際關系都會在此起反應。

國民經濟總因子

房地產又是國民經濟的晴雨表。大蕭條時期,歐美資本主義國家的房地產近于崩潰,二戰后經濟復蘇,香港房地產亦迅速發展。在一般的經濟高漲時期,房地產也往往會猛烈上升。

市場供求因子

房地產作為一種特殊的商品,有它自己的供求規律。我們不能違背這種規律,否則,即使造出最好的房子也會無人問津。

消費群體

不管房子好壞,關鍵要確定由哪一類消費者來購買,他們有什么樣的需求?，F在市場已需進一步細分,房產商不可能滿足所有層次消費者的需求。

位置

位置的重要性不言自明,有時朝向不一樣,房價就大不一樣。還有更重要的因素如地段、區位、商圈、社區等。一旦“位置”錯位了,房價將大打折扣。

時機

也許除了股市以外,就數樓市最講究時間的把握了。何時入局、開局,何時出局、結局,何時買入、投資,何時出售,都有一個“最佳時間”的定位問題。

環境

區位很重要,有了區位如果能再有一個好的環境會錦上添花。環境包括交通環境、生態環境、商業購物、醫療、景觀、繁榮程度、風向等,以及區內環境、建筑物大體布局等。

功能

房地產不等于土地加瓦片,功能可能是人們購買房子的第一利益著眼點。根據功能不同,房地產可劃分為商用房、住宅、工業用房等。商業用房與工業用房的開發要求也明顯不同。還可以把“功能定位”進一步細分,如分為中央商務區、高級別墅區、文化居住區、涉外公寓區等。不同的功能社區對房子的設計、施工、管理的要求明顯不同。

戶型

任何產品都有核心層、緊密層、外圍層、無形幅射層之分。消費者買房最主要的是買核心層──戶型與面積。盡管現在的商品房早已告別了“火柴盒”時代,但是究竟是大開間還是小開間、狹長型還是蝴蝶型、有多少個采風采光口……這一切都必須在開工前籌劃好。

材質

不同的功能、風格、戶型顯然需要不同的材質。倉儲式大商場可能需要大鋼架結構,既省時又省料;歐式豪宅可能除自來水無法進口外都需“德國制造”;藝術家可能只需要在一個角落,搞一座怪怪的木頭草房,既省錢又美觀。材質定位準確,開發商可大大節省成本,客戶則心滿意足,實在是雙贏的事情。

主觀概念

有人把“主題概念”稱為房地產的“靈魂”與“核心”。中關村由于電子高科技而價位瘋漲,亞運村由于體育概念而寸土寸金,國貿商圈號稱“東方曼哈頓”而使物業價格高居京城之首。主題概念并不是可以隨意克隆的,它必須符合具體的環境,要因地制宜。一旦發生錯位,便可能是“差之毫厘失之千里”。

特色

房地產特色定位,就是根據房地產企業的文化、小區環境、樓盤風格、文化概念等,集約、整合、升華出最具吸引力的一點作為“訴求點”,以此去吸引相應的目標。

科技

國外房地產增長的主要杠桿之一是“高科技”,而拉動國內房地產的主要是政策因素與金融杠桿,高科技因子占不到一成。但隨著知識經濟時代、互聯網時代的來臨,隨著新材料、新工藝的不斷應用,房地產的科技含量一定會提高。

生態

對于整天淹沒于城市的人們來說,回歸自然是

他們最熱烈的渴求,所以綠地、森林、陽光、水、空氣成了諸多樓盤的重要賣點。

除此之外,還有文化、利潤目標、社會因子、創新、配套設施、管理服務、價格、融資、形象、將來時(孕育新需求)、營銷方式、廣告策劃、品牌共27層定位。

之所以要強調事先規劃、提前定位,是房地產這個特殊“商品”的性質決定的。一片小區、一座樓盤,不僅投資大、建設周期長,幾十年甚至上百年留在地球表面充當標點符號,所以我們不得不“先謀而后建”。

篇2：企業產品市場定位策略

　　企業產品市場定位的策略

　　避強定位

　　避強定位策略：是指企業力圖避免與實力最強的或較強的其他企業直接發生競爭，而將自己的產品定位于另一市場區域內，使自己的產品在某些特征或屬性方面與最強或較強的對手有比較顯著的區別。

　　優點：避強定位策略能使企業較快地在市場上站穩腳跟。并能在消費者或用戶中樹立形象，風險小。

　　缺點：避強往往意味著企業必須放棄某個最佳的市場位置，很可能使企業處于最差的市場位置。

　　迎頭定位

　　迎頭定位策略：是指企業根據自身的實力，為占據較佳的市場位置，不惜與市場上占支配地位的、實力最強或較強的競爭對手發生正面競爭，而使自己的產品進入與對手相同的市場位置。

　　優點：競爭過程中往往相當若人注目，甚至產生所謂轟動效應，企業及其產品可以較快地為消費者或用戶所了解，易于達到樹立市場形象的目的。

　　缺點：具有較大的風險性。

　　創新定位

　　尋找新的尚未被占領但有潛在市場需求的位置，填補市場上的空缺，生產市場上沒有的、具備某種特色的產品。如日本的索尼公司的索尼隨身聽等一批新產品正是填補了市場上迷你電子產品的空缺，并進行不斷的創新，使得索尼公司即使在二戰時期也能迅速的發展，一躍而成為世界級的跨國公司。采用這種定位方式時，公司應明確創新定位所需的產品在技術上、經濟上是否可行，有無足夠的市場容量，能否為公司帶來合理而持續的盈利。

　　重新定位

　　公司在選定了市場定位目標后，如定位不準確或雖然開始定位得當，但市場情況發生變化時，如遇到競爭者定位與本公司接近，侵占了本公司部分市場，或由于某種原因消費者或用戶的偏好發生變化，轉移到競爭者方面時，就應考慮重新定位。重新定位是以退為進的策略，目的是為了實施更有效的定位。例如萬寶路香煙剛進入市場時，是以女性為目標市場，它推出的口號是：像5月的天氣一樣溫和。然而，盡管當時美國吸煙人數年年都在上升，萬寶路的銷路卻始終平平。后來，廣告大師李奧貝納為其做廣告策劃，他將萬寶路重新定位為男子漢香煙，并將它與最具男子漢氣概的西部牛仔形象聯系起來，樹立了萬寶路自由、野性與冒險的形象，從眾多的香煙品牌中脫穎而出。自20世紀80年代中期到現在，萬寶路一直居世界各品牌香煙銷量首位，成為全球香煙市場的領導品牌。

　　市場定位是設計公司產品和形象的行為，以使公司明確在目標市場中相對于競爭對手自己的位置。公司在進行市場定位時，應慎之又慎，要通過反復比較和調查研究，找出最合理的突破口。避免出現定位混亂、定位過度、定位過寬或定位過窄的情況。而一旦確立了理想的定位，公司必須通過一致的表現與溝通來維持此定位，并應經常加以監測以隨時適應目標顧客和競爭者策略的改變。

篇3：企業產品市場定位原則

　　企業產品市場定位的原則

　　各個企業經營的產品不同，面對的顧客也不同，所處的競爭環境也不同，因而市場定位所依據的原則也不同?？偟膩碇v，市場定位所依據的原則有以下四點：

　?。ㄒ唬└鶕唧w的產品特點定位

　　構成產品內在特色的許多因素都可以作為市場定位所依據的原則。比如所含成份、材料、質量、價格等?！捌呦病逼亩ㄎ皇恰胺强蓸贰?，強調它是不含*的飲料，與可樂類飲料不同?！疤幹Z”止痛藥的定位是“非阿斯匹林的止痛藥”，顯示藥物成分與以往的止痛藥有本質的差異。一件仿皮皮衣與一件真正的水貂皮衣的市場定位自然不會一樣，同樣，不銹鋼餐具若與純銀餐具定位相同，也是難以令人置信的。

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　　為老產品找到一種新用途，是為該產品創造新的市場定位的好方法。小蘇打曾一度被廣泛的用作家庭的刷牙劑、除臭劑和烘焙配料，現在已有不少的新產品代替了小蘇打的上述一些功能。我們曾經介紹了小蘇打可以定位為冰箱除臭劑，另外還有家公司把它當做了調味汁和肉鹵的配料，更有一家公司發現它可以作為冬季流行性感冒患者的飲料。我國曾有一家生產“曲奇餅干”的廠家最初將其產品定位為家庭休閑食品，后來又發現不少顧客購買是為了饋贈，又將之定位為禮品。

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　　產品提供給顧客的利益是顧客最能切實體驗到的，也可以用作定位的依據。

　　1975年，美國米勒（Miller）。推出了一種低熱量的“Lite”牌啤酒，將其定位為喝了不會發胖的啤酒，迎合了那些經常飲用啤酒而又擔心發胖的人的需要。

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　　企業常常試圖將其產品指向某一類特定的使用者，以便根據這些顧客的看法塑造恰當的形象。

　　美國米勒啤酒公司曾將其原來唯一的品牌“高生”啤酒定位于“啤酒中的香擯”，吸引了許多不常飲用啤酒的高收入婦女。后來發現，占30％的狂飲者大約消費了啤酒銷量的80％，于是，該公司在廣告中展示石油工人鉆井成功后狂歡的鏡頭，還有年輕人在沙灘上沖刺后開懷暢飲的鏡頭，塑造了一個“精力棄沛的形象”。在廣告中提出“有空就喝米勒”，從而成功占領啤酒狂飲者市場達10年之久。

　　事實上，許多企業進行市場定位的依據的原則往往不止一個，而是多個原則同時使用。因為要體現企業及其產品的形象，市場定位必須是多維度的、多側面的。