‘產品定位篇’
本篇由社會價值定位、文化價值定位、產品功能定位組成,為實現項目企業的效益最大化,其中建筑布局定位中建議改變原產品設計,敬請決策層高度重視。
一、社會價值定位
本項目的開發,將旅游、海洋文化與地產項目緊密結合,引領了東營市的特色消費新觀念。在景觀上,注重造景提升建筑品質;在建筑上,著力體現海洋文化,建設一處極具海港特色的建筑豐碑,同時吹響鑫奧特品牌在東營地產業的沖鋒號角,讓"建筑銘刻歷史、讓建筑改變生活"。鑫奧特公司將把廣利漁港海鮮批發市場項目寫入東營建筑的歷史,成為鑫奧特產業最大的廣告牌。
二、文化價值定位
東營是一個缺少文化底蘊的城市,東營的建筑也同樣缺少文化內涵,建筑沒有內涵就如同人缺少靈魂。東營是沿海城市,但海洋文化和漁文化并不突出,我們在項目策劃中重點突出海洋文化、漁文化,以極少的投資為項目穿上蔚藍文化的外衣,::從而創造出不可預估的商業價值。住漁村、觀海港景色、吃海鮮,聞覽漁家風俗。來到漁碼頭,你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊,可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標本,可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒,甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁,并親手烹飪捕回的海鮮……
三、產品功能定位
產品的設計涉及項目的利潤,在符合政府規劃的前提下,應盡量優化產品的布局,最大程度促進投入資金增值和資金周轉速度的加快,如設計方案已呈報,應采用公關方法調整。
(一)主路入口景觀---趕海大道
在南二路與港口路交叉口建有一個具有藝術感的漁港大門,請書法名家題字"**項目名"。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品,如海神雕塑、漁人雕塑等,命名為"趕海大道",總長度為450米左右。作為項目標志性引導,可配合政府公建配套操作。
(二)入口廣場景區---"漁港船歌"
趕海大道向南200米左右,即本項目沿街商品房部分和整個項目的入口,建議在此設置小型廣場---"漁港之歌"。作為"造景升值"的重要部分,在建筑成本適當的范圍內精心打造。項目主入口做為中心廣場,主景為"漁港船歌"大型雕塑,雕塑著力表現漁民們在晨霧中推船出海的場景,成為廣場標志;圍繞"漁港船歌"雕塑設有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品;沿趕海大道兩側商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場的輔助廣場,按北斗七星方位布局成七個小型廣場, 安放北斗七星激光地燈與北極星激光地燈,以散置卵石鋪設廣場小路,設激光地燈、旱噴、地燈道、花壇等景觀小品。北斗七星廣場用現代造景手法夸張地表現漁民們出海打魚時靠北斗七星位導航的場景。
(三)海鮮餐飲街區開發---"漁舟唱晚"
"漁舟唱晚"為港口休閑與餐飲集中的景區,是整個項目中的亮點。東營雖然是濱海城市,但多數市民尚未領略到濱海風情,將此部分開發并啟動物美價廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業街區,不但可以滿足商品房的商業空間,也填補了東營的市場空白,更能帶動已經成型的冷藏廠開發和后期大型批發市場的銷售開發工作。 建議調整規劃,在沿街部分增加"背靠、天井"式商鋪,增大開發面積,商鋪的開發應注重建筑自身的品質與功能性,以落地窗,煙道,商住兩用等功能增加銷售賣點;建議商鋪開發為雙層,涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀念品、水手酒吧等旅游相關內容;單位面積不宜過大,以便業主隨意分割,基本戶型設計為:A型,建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種,C戶型50米,進深均10米左右。
(四)大型海鮮批發市場----"漁家賣場"
建筑于項目的中心位置,總規劃面積六萬平方米,是項目開發的核心區,由于啟動批發市場不確定因素較多,建議分步開發,前期開發控制在三萬平方米以內,二期作為儲備項目。產品布局不但要考慮市場的形成,更要考慮便于項目的銷售,盡量采取"產權"式銷售,便于資金的回籠。有兩種設計方案:一種建設"單體結構市場",降低業主入住門檻,以改變漁民 "路邊店" 傳統經營模式。該方案受益期長,但投資回報慢。另一種是不違被政府總體規劃原則下,設計分體街區式市場。建議結合國內大型漁業批發市場經驗,聘請規劃設計專家調整。
(五)三星級賓館----"鑫奧特海洋渡假村"
縱觀整個東營酒店服務業,全部集中在城市中心地帶,渡假會議作為一種會議形態,將在未來被消費者所接受。本項目填補了此種業態的空白。酒店是建立在港口整體規基礎上,面向旅游人群、批發經營業主,為其提供餐飲、娛樂、住宿、會議等服務,建議規劃縮小規模,還可結合旅游資源的開發,辟出部分面積建設"漁船展覽館",向國家旅游局申
(六)小型公寓---"漁人之家"
項目規則中的住宅部分,總建筑面積10080平方米,由于地理位置所限,本地人口稀少,建議戶型面積在六十--八十平方米/套,總體銷售價格不超過十萬元左右;可做為廣利港漁民的經濟適用房開發;可用來出租為度假或者外來人口的臨時公寓;居住小區應注重漁村景觀設計;考慮漁民漁需用品倉儲的實際情況,可視開發情況,增建倉儲室,減少車庫。
篇2：寫字樓產品定位內容
寫字樓產品定位內容
一、寫字樓總體情況
二、寫字樓的評價體系
三、市場需求
四、項目整體定位
1.城市特質
2.項目條件
*區位條件：
*商業價值：
*地塊條件：
3.市場策略
*市場實際需求
*市場供應產品
4.競爭策略
5.定位策略
“要面子”——高檔形象
“有里子”——功能滿足使用
“高性價比”——投資性價比、使用性價比
6.定位小結
五、產品策略
1.形象策略
2.功能策略
3.空間策略
六、產品建議
1.外立面
2.層高
3.大堂
4.地下入口
5.平面布局
6.交通組織
7.衛生間
8.面積分割
9.配套功能
10.地下部分
11.景觀部分
12.物業服務
13.通風空調系統
14.供水系統
15.供電系統
16.安全防范系統
17.消防報警及緊急廣播系統
18.綜合布線系統
19.樓宇自控系統
20.有線電視系統
21.手機信號覆蓋系統
篇3：產品定位48招(1)
產品定位48招（一）
第一招；“正宗產品”定位
這種定位方式適用于所有最早為它們的產品類型定位的公司。
用這種方式定位產品的一個好例子是利維斯的口號“正宗牛仔服裝”使用這種方式，利維斯定位他們的產品是正宗的，這樣他們利用公眾的自然傾向，把看到的第一個品牌認為是正宗的并認為后來出現的廠商是乏味的模仿者之類的貨色。
Sanka是廣告宣傳“誰也不能打敗正宗產品”是這種策略的一個好例子。
許多其他產品都使用這一相似的方式（先來者為大）。
?1、可口可樂：真正的飲料。
?2、駱駝：一種真正的香煙
?3、快速止癢（腋下）：正宗
?4、小阿伯索賓：正宗
?5、家樂氏特制K：正宗和最佳
?6、白利：正宗愛爾蘭加奶甜露酒
?7、百麗兒礦泉水：正宗的白麗兒礦泉水
?8、莫頓：正宗加碘食鹽
?9、麥利：真正的迪戎芥末
?10、波音：世界噴氣機第一家族
?11、奇奎塔：和任何其他香蕉不同的香蕉
?12、藍帶：啤酒的真正口味
“我們是正宗的”定位的非常有利可圖的。研究表明，在長期的市場競爭中，先驅者品牌在市場上獲得的份額比當前的品牌大。波士頓咨詢機構的一項研究表明，首次出現的品牌在消費者心目中占據的市場份額是第二個出現的品牌的二倍，是第三個出現的品牌的四倍。
在一篇發表在《廣告時代》雜志上的文章中，魯勃萊納?薩爾茨公司總裁默雷?魯勃萊納把1923年25個最暢銷的品牌和它們在1983年的情況進行了對比。他發現，1923年最暢銷品牌中的19個品牌64年以后還是最暢銷的，其中有四個品牌降為第二位，一個降為第三位，最差的一個目前還在同類產品中前五個最暢銷品牌之中。
第二招；“第二位品牌”定位
這種類型定位的一個廣為人知的例子無疑是艾飛斯汽車租賃公司。在汽車租賃市場上，他們排在龍頭老大赫茨公司之后居第二位。艾飛斯公司開展了廣告宣傳活動，口號是：“艾飛斯在租車市場上排名第二，所以，誰租我們的車，我們就會更加努力地為他服務?！?/P>
這場宣傳運動很快收到了效果。轉眼間，艾飛斯增加6%的市場份額并在13年中首次實現盈利。
更耐人尋味的事實是這一策略為艾飛斯提供了一個簡便有效的定位。由于公眾自動地認為艾飛斯和赫茨是同一個水平上的公司，使居于第三位的國民租車公司失去了立足的地位。
第三招；“低價”定位
另一種定位策略旨在占領“低價”市場。低價策略特別吸引對價格敏感的消費者，在市場蕭條時期，這樣的消費者特別多?！懊缹毶徎瘖y品公司、薩維復印機公司、Yugo汽車公司、凱瑪特超市、ABC和戴西清潔劑公司、Barbasol剃須膏、陳年密爾沃基啤酒公司和預算租車公司”都從低價定位中獲得了利潤。
1、沃爾瑪是全國領先的廉價商品連鎖店，1993年的年銷售額為670億美元，1962年由山姆?沃爾頓成立的沃爾瑪已經發展成在美國49個州以及加拿大、墨西哥和波多黎哥有2000多家的廉價商品連鎖店。
2、布克斯、布里斯托爾、蒙代爾和布爾德曼是低價和超低價香煙，在煙草市場上，這是競爭最激烈的戰場之一。
3、每日旅店、便利旅店、第六汽車旅店、經濟門房和超級第八汽車旅店都使用經濟旅店的定位。其中很特別的一家旅店是每日旅店。它在美國的47個州和加拿大開了750家分店?；夜钒褪渴褂谩皵€錢者”的名目，從1986年為它們的低價位公共汽車票做廣告。
第四招；“高價”定位
在社會快速發展中，生活水平是會不斷提高的，所以高價定位是對所有種類的產品是敞開大門的。在市場上能高價定位大眾消費品的產品，如香水、啤酒、白酒、香煙、手表、服裝和汽車這類產品，但必須具有特別的優勢。許多產品以高價來吸引消費者：勞力士、梅賽德斯-奔馳、Rolling Rock，蒙特-布蘭克和海根戴茲都是使用這種策略的好例子。
1、在寵物食品方面，來自普里鈉的高品味的超市品牌是普里鈉O. N. E. 狗食和普里鈉精選貓食，而加內森有大美食家狗食品和價格昂貴的宴會美食家貓食品。
2、柯蒂斯?瑪瑟斯的促銷活動表明，“產品是貴了一些，但是值?！卑屠铓W萊雅護發產品的市場營銷策略告訴人們：“價格是貴了一點，但是值得用這種產品?！蓖P凰威士忌宣稱：“它不是因為價格貴才是最好，而是因為它是最好的才價格昂貴?！薄八А碧栍未桨⒗辜踊驓W洲旅游每天的費用高達500美元。
3、高價商品的吸引力部分地來源于人類對價格直接相關的質量的認可。斯坦福研究所的道格拉斯?麥克康奈爾用大量的學生做了一個實驗。他讓他們品嘗三種不同容器里的啤酒，每種容器上標著不同的價格，然后問這些學生，他們最喜歡哪種容器里的啤酒？事實上，這些容器里的啤酒品牌都是相同的，但是參加品嘗的學生們都選擇了標價最貴的那種啤酒。
4、羅伯特?安德魯斯和恩佐?沃倫茲做了一個相同的研究，他們用的是相同品牌的人造黃油和奶油，在不同的包裝上標出不同的價格。人們被邀請來品嘗這些產品，然后按喜好程度把產品排一個順序。又一次出現了最貴的產品被認為是最好產品的現象。
麥克康奈爾和安德魯斯以及沃倫茲的實驗結果在很多其他的研究中得到了證實，例如，哈羅德?J?萊維特、丁伯?斯科托維斯基、詹姆斯?斯坦福和本?埃尼斯、唐納德.杜爾、R．A．伯林和M．H．高希爾都做過類似的實驗。
第五招；“堅固耐用”定位
梅塔格，格萊德和維薩是這種品牌的好例子。他們的這種定位建立在他們各自基于的堅固耐用品市場上。
1、為了顯示他們產品的結實和耐用性，桑索尼特公司的廣告不僅展示兒童在操場上使用他們的旅行包，他們還展示匹茲堡鋼人橄欖球隊使用相同的旅行包作為訓練裝備的場面。
2、沃爾沃在很多年里有效地把他們的產品定位為一種特別安全和可靠的汽車。這已經被保留在教科書
中，諸如：
“試用期比付款單上寫的還要長?！?/P>
“付一次款要花三年時間?！?/P>
“用舊一輛沃爾沃要用11年的時間?！?/P>
這11年是一輛沃爾沃汽車在瑞典的平均壽命，那里的高速公路上沒有速度限制，那里有70萬英里沒有鋪設的道路，在那里駕車實際上是一種全民族的消遣?！澳憧赡懿幌胧褂媚愕奈譅栁?1年，但你若真的使用它11年，這是最明智的選擇。我們不能隨大流浪費時間生產看起來特別的新型車，我們只生產這種看上去已過時的老牌汽車?！薄暗遣徽撃闶褂梦譅栁侄嚅L時間，你都不會厭煩它。沃爾沃的性能遠遠超過它的合同上規定的性能，1加侖汽油可以跑25英里以上，并且還有自動擋變速器?！薄榜{駛沃爾沃在一個商人面前駛過?！薄安灰话阉醋饕惠v出眾的汽車，而是把它看成一種方式，使你能夠為汽車付款后還可以付游泳池、游艇或假期住所的款項。畢竟，對我來說，生活中有比擁有一輛街上最新的汽車更多的內容?！?/P>
第六招；“質量”定位
不久以前，日本的半導體制造商選擇把他們的產品定位為高品質產品。為了這一定位，他們建立了嚴格控制的制造工藝，用這樣一種方式把次品的風險限制到最低的程度。然后，他們開始選擇一系列的關鍵顧客，如惠普和I B M,并實施附加檢驗來確保分銷給他們顧客的芯片都是高品質的。
第七招；“數量”定位
超快減肥藥是一種非處方藥，它主要定位于希望減少10磅到35磅的超載的美國人身上。
第八招；“注意力”定位
另一種定位策略施是基于對產品注意力的定位。使用這種策略的一個例子是聯合利華Surf洗潔劑公司提供的。它裝的香精比其他的洗滌劑多兩倍。
吉列的Trac II刀片是1971年作為惟一的雙層刀片出現的。推銷的主題是：“雙層刀片刮得比單層刀片好?！?/P>
一個緩釋的布洛芬的效力是泰諾的兩倍。
杜姆斯宣稱它的速效是普通雷胃藥的兩倍。
第九招；“性感”定位
在一個崇拜人體的社會，人們可以基于情感為諸如啤酒、果酒、香檳、軟飲料、剃須膏、牙膏、香皂、口香糖、服裝、香水、美容產品、洗發水、除臭劑、泳裝、女人的睡衣和內衣產品定位。
基于性感的定位在以青少年為購買對象的市場上特別有效。查特姆的市場研究主任凱思?烏泰奇說：“性感廣告是惟一迅速把產品賣給那些年輕人的竅門?！彼麄兩a一種供時髦的13~19歲青少年使用的古龍香水，寶貝軟皂。市場咨詢學會主席喬?維納格利亞宣布說，“性感廣告在大學生層次的消費者那里總是有奇效的”。
第十招；“消費者性別”定位
萬寶路香煙、愛爾蘭礦泉水和維拉香皂是男性消費的產品，而弗吉尼亞斯萊姆香煙、悄悄除臭劑、女士史密斯手槍、提摩太洗發香波、凱萊斯香皂、傳感女用刀片、女用賽馬帽和水牛牌牛仔裝是女士產品。
日本第一大避孕套廠商，最近生產出一種外用避孕套，這種避孕套直接定位為女用。
通用食品的國際咖啡廣告特意定位為女士專用。負責這一廣告宣傳活動的人選擇了20種雜志把這個信息有效地送達這一市場。結果，銷售額上升了15%。
第十一招；“家庭地位”定位
美國電話電報公司和通用電氣公司把他們的廣告宣傳定位在重視家庭價值和家庭舒適上。
1、雷?克羅克建立的麥當勞餐館是從定位于家庭餐館開始的，這種策略隨即獲得了我們都知道的成功：到19*世界上有11000家麥當勞餐館，年銷售額達到175億美元。
2、由于廣告描述了一個家庭洗“2000次身體”，力維2000使力維成為個人用香皂市場上領先的品牌。
3、雀巢公司展示兩個單身人士，每個都在尋求一個精神伴侶，以此來吸引人們注意他們的速溶咖啡品牌“品味之選”?？駳g旅游線路公司現在要為單身男女提供出游項目，這是20年前從來沒有聽說過的服務項目。在90年代開始時，美國成人人口1.836億的39%為單身男女。
4、德拉芙洗潔劑最初的定位是初為人母的女性。當研究表明第二次和第三次做母親的人，在每個孩子出生后，她們又重新選用最初選定的品牌之后，他們把目標定位在這種特定的消費者群體上。在18個月的時間里，德拉芙洗潔劑成為第一號嬰兒洗浴品牌，超過了象牙雪。