目前人們普遍用“平均銷售價格”來衡量房地產市場中價格的變動情況。所謂平均銷售價格,即用銷售額除以銷售面積所得到的價格。但是用“平均銷售價格”來反映房地產市場中的價格走勢是存在問題的。我們看這樣一個例子。根據某公司對北京市20**年第三季度的市場分析,這個季度新開的50多個樓盤中,有相當數量是位于城區外圍地段及城近郊區的普通住宅,其售價低于北京住宅的平均價格水平,這使得“北京市住宅平均價格水平下降了”。再看另一個例子,假如某一年市場上經濟適用房項目較多,銷售量很大,而第二年經濟適用房項目減少,而商品住宅的銷售量又猛升,這樣第二年的住宅平均銷售價格就會比第一年要高。以上這兩個例子中平均銷售價格的上漲和下跌是否真實地反映了市場供求關系的變化呢?顯然不是。下面就以住宅市場為例對其進行探討。

一、用平均銷售價格度量房地產市場中價格的缺陷

“平均價格”這個指標的變化中會混雜兩種因素的作用。其一是市場因素,即供求力量的相對力量,供大于求時價格下跌,供不應求時價格上升;其二是非市場因素,例如供給結構和住宅特征等。當市場中的供給結構發生變化時,即使供求關系不變,平均價格也會變化,例如政策性低價位住宅的比例上升會使平均價格下降。如果市場上住宅的平均質量(包括建造質量、區位、環境等)上升了,那么在供求關系不變的情況下,平均價格也會上升。由此可見,如果僅用平均價格來度量房地產市場中價格的變化情況,就無法區分它的上漲或者下跌究竟是由于市場因素引起的,還是由于非市場因素引起的,這顯然不利于我們對市場走勢的判斷。

造成這個問題的原因是由于我們對于“價格”的界定并不清楚。我們所說的“平均銷售價格”實際上是一種平均支出額的概念,即這一階段購房者的支出總額除以總面積。而價格應當是指某種具有固定特征的商品(或稱之為“標準商品”)每單位的市場價格,所以一談到價格,必然對應著一種標準商品。只有這種含義的價格才能夠真正反映市場供求關系隨時間的變化情況。但是房地產是一種產品互異性很強的商品,幾乎沒有任何兩宗房地產的特征是完全相同的。這里所說的特征,包括房地產自身的特征和周邊環境的特征。以住宅為例,自身的特征可以是住宅的面積、臥室或浴室個數、設計水平、裝修程度等等;周邊環境的特征可以是小區居民的文化層次、小區環境、購物便利程度、公共設施質量、學校質量等等。不同特征的房地產擁有不同的支出額,僅將它們平均起來無法反映真正意義上的價格。國外普遍的做法是測算“同質住宅”的價格和變動情況。所謂“同質住宅”,是指特征不隨時間發生變化的標準住宅。在觀察市場走勢時一直以它為基準,就可以排除非市場因素的影響,而集中反映由于市場供求關系變化導致的價格變動。顯然,同質住宅價格和平均銷售價格之間的差距反映了供給結構和房地產特征的變化。

當然這并不是否定平均銷售價格的作用。平均銷售價格是一種平均支出額的概念,因此能夠在一定程度上反映這個階段居民的購房支出水平,可以在各個地區之間進行橫向對比。但是如果用平均銷售價格來分析某一地區住宅價格隨時間的變化情況,即進行縱向比較,就會產生誤差。

二、測算同質住宅價格的兩種方法

現在我們以住宅為例探討測算價格變動的方法,這些方法同樣適用于其它的物業類型。通常有兩種方法可以測算同質住宅的價格變動情況,一種是效用價格模型(Hedonic Model)法,另一種是重復銷售價格指數(Repeat Sales Price Indices)法。

1.特征價格法。

特征價格法的思路是在住宅價格與住宅特征和銷售時間之間建立起聯系,即建立起一個Hedonic方程。這里所說的特征同樣也包括住宅自身的特征和周邊環境的特征。在這個方程中,住宅價格是住宅特征銷售時間的函數,其中有一些參數需要確定。一旦這些參數確定了,我們就可以設定一個“同質住宅”的特征值,然后將這些特征值代人上述方程,就可以得到該同質住宅在不同時期的價格,這種價格能夠反映住宅市場中價格的走勢。

為了得到這些參數的取值,需要獲得住宅市場中一段時間內大量的銷售案例,得到它們的銷售價格、銷售時間和住宅的特征,然后通過統計回歸的方法估計 Hedonic方程中的參數。

在利用Hedonic方程時要注意的是如何給住宅的特征賦值。住宅的特征包括住宅的面積、臥室或浴室個數、設計水平、裝修程度、小區環境、綠化率、購物便利程度、公共設施質量、學校質量等等。這些特征有些是連續型的變量,例如面積、綠化率等,可以直接將它們的值代入方程;有些是離散型的變量,例如臥室個數等,我們可以將它們的值取為1、2、3……,然后代入方程;有些特征的屬性是“有”或者“無”,例如附近是否有學校,我們可以給它賦予0或者1的取值(這稱為“虛變量”);有些特征并沒有具體值,例如裝修程度、購物便利程度、公共設施質量等,我們可以將其分級(高、中、低或者其它分級方式),然后賦予它們1、2、3……的值。

應當注意,用Hedonic模型計算出來的價格變動序列并不僅僅是一種指數(相對值),而是同質住宅的價格(絕對值)。因此它的應用比指數更廣泛,可以計算任何一種住宅在任何時期的估計價格。但是由于Hedonic模型

需要大量的數據、特別是關于住宅特征的數據,收集這些數據往往是非常困難而且成本高昂的,因此它的應用受到了很大的限制。如果在方程里忽略了重要的住宅特征數據,那么結果就會產生偏差。能夠回避這些問題的辦法就是采用下面的重復銷售價格指數法。

2.重復銷售價格指數法。

這種方法避免了需要收集住宅特征數據的困難,我們只需要得到銷售時間和銷售價格的數據。它所需要的樣本是在這段時間內發生過重復交易(兩次或兩次以上)的住宅。其基本原理是認為同一套住宅在較短的時間內其特征不會發生變化,因此重復交易的價格自然滿足了同質性的要求。同一套住宅兩次交易的價格之比僅僅體現了時間因素,即這兩個交易時間之間住宅市場中價格水平的相對變化。

采用多個交易案例(每個案例都存在兩次或兩次以上的交易價格),就可以列出關于每一個時期住宅市場中價格相對值(其實就是一種價格指數)的聯立方程組,解此方程組就可得到價格指數在各期的值,也就是同質住宅價格隨時間的相對變化。

由此可見,重復銷售價格指數法利用同一套住宅的多次交易來保證住宅的“同質”性,但只能夠提供一種價格的指數,即價格的相對變化情況,而不能給出具體的價格絕對值。它的優勢是所需的數據較少,但是由于它只考慮重復交易的案例,因此可能會遺失大量在此期間僅交易了一次的住宅數據。

三、同質住宅價格指標的應用與房地產指數

從以上對兩種方法的介紹可以看出,房地產市場中價格的走勢并不能從市場交易價格中直接觀察到,而需要首先剔除掉非市場因素的影響。剔除方法就是設立一個特征不隨時間發生變化的“同質住宅”,考察它的價格變化。

從我國目前房地產市場的實際情況來看,應用 Hedonic模型的難度較大。國外在這方面的研究較多,已經逐漸在住宅特征的選擇方面達成了一致。但是由于國情的不同,他們認為重要的特征可能并不適用于我國的房地產市場,而目前關于在我國究竟應當選擇哪些特征的研究還很少。數據的收集也是一個大問題,目前我國尚沒有針對單個住宅所進行的跟蹤調查體系。重復銷售價格指數法是可以采用的方法,雖然在我國重復交易的案例不多,但開發商所開發的住宅往往都是較為標準的,在一個項目中存在很多特征基本相同的住宅,可以將它們的交易近似看作是重復交易。另外,我們還可以通過估價的方法對當期沒有發生交易的住宅估算價格,雖然誤差可能較大,但也不失為數據缺乏時的一個選擇。

以上對同質住宅的討論,實際上也說明了在編制房地產價格指數時所必須遵循的原則,即保證樣本的同質性。由于指數是僅從時間角度來看價格的變化,如果每期的樣本都發生變化,那么做出的指數就不具有可比性,也就失去了指數本來的意義。有些指數僅僅使用了平均價格的數據,將其轉換為相對值,這顯然是有問題的,它與平均價格相比并沒有優勢可言。有些指數雖然沒有直接使用平均價格,但是在編制時也沒有充分考慮樣本的同質性,樣本發生變化的頻率很高,在一段時期之后幾乎所有的樣本都被替換掉了。雖然可以采用調整基期的方法對樣本變化后的指數進行調整,但如果不同時調整樣本變化前的所有指數序列,那么整個指數序列就不再是基于同質樣本的了。

實際上重復銷售法就是國際上編制房地產指數時常用的方法,Hedonic模型方法除了可以用于編制指數外,還有更為廣泛的應用領域,例如房地產價格評估、住宅設施價值的確定以及環境評估等。

篇2：房地產售房部價格管理規定

　　房地產售房部價格管理規定

　　房地產價格管理主要體現在價格策略的調整上。采用的都是低開高走的方式，目的是制造一種升值的虛擬前景，吸引買家入市。

　　1、低開高走的策略

　　2、價格調整策略：

　?。?）價格升降時機：開盤旺銷調升；第二輪銷售高潮調升；第三輪銷售高潮調升；中期微升或者保持不變；清盤期略降。

　?。?）調價幅度：3％－5％（宜小幅遞增）

篇3：岳陽市關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知(2005)

　　岳陽市人民政府辦公室關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知

　　岳政辦函[20**]39號

　　市直有關單位：

　　為適應房地產市場發展和政府宏觀調控的需要，全面、準確、及時地反映房地產市場價格變動情況，根據國家發改委、國家統計局《關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知》(發改價格〔20**〕1366號)文件精神，現就進一步完善房地產價格調查方法、指數編制發布方式有關問題通知如下：

　　一、從20**年起，將原按季度編制的房屋銷售價格指數改為按月編制。由市城調隊按照國家統計局制定的調查方案編制本地區房屋銷售價格、房屋租賃價格、土地交易價格和物業服務價格指數。

　　二、全市房地產、國土資源行政管理部門設立的各類房地產和土地交易機構，以及房地產價格實行政府定價、政府指導價的有關價格主管部門，為房地產價格固定調查點。此外，按照國家統計局房地產價格調查方案的要求，根據實際情況，選取部分具有代表性的房地產開發企業、房地產中介機構和物業管理企業為我市房地產價格數據調查點。

　　三、市城市社會經濟調查隊負責組織實施房地產價格數據采集、匯總和價格指數的編制、審核工作，并負責向省城市社會經濟調查隊上報我市房地產價格指數資料。

　　四、各有關單位和房地產企業要在市物價局、市房產局、市城市社會經濟調查隊的統一安排下，密切配合市城市社會經濟調查隊做好價格采集和資料上報工作，確定一名輔助調查員，按時、準確上報調查內容，并做好基礎資料的收集工作。具體實施過程中遇到的業務技術方面的問題，由市城市社會經濟調查隊負責解答、處理。

　　附件：房地產價格指數編制定點調查單位名單

　　二○○五年三月二十二日

　　附件：

　　房地產價格指數編制定點調查單位名單

　　岳陽市房地產管理局

　　湖南泰和