房地產價格策略

低開高走，這四個簡單的樓市價格概念，其實是銷售環節中最難控制市場要素。
任何一個銷售策劃，都不能認真地對街樓盤價格。在以價格為軸心運作的上海樓市行情中，自一開盤便面對價格策略的難點。

何為低開？

期房銷售價與其施工進度有關，由于發展商投入的資金不同所引起的成本不同，因此，一個樓盤的市場價其實在不動變動之中。這種價格的動態特征以市場價格的合理變換相一致，物業在市場銷售中所處的狀態會截然不同。
低開的目的是吸引市場視線，其線路是為了提升價格。注意一下今年在樓市熱銷的物業就會發現，如綠洲城市花園，自5月份以每平方米4880亮相后，在半年不到的時間中，已將市場價提升了近1000元左右，提升與熱銷能基本協調，表明樓盤處優良的市場狀態。再如蓮浦花園，也從半年前每平方米3300元的價格上升至目前的3800元左右價，上揚了每平方米500元。

控制價格的兩大難點為：一是調價頻率；二是調價幅度。

價格調節頻率的關鍵是：虛實轉換。每次調價后物業總有一種市場的瞬間斷層，即難以圓整市場曲線，沒有市場客戶積累基礎主觀調價，不僅會影響購買人氣，而且會直接影響成交。沒有導入概念，價格調高后對前期購房客戶有積極影響，但對洽談客戶往往有副作用。因此，只有市場相對熱銷的前提下，才能進行調價，即使有其“虛”的成份，也可逐級盤實。

價格調節幅度的關鍵是：小幅遞增。調價的要點是小幅頻漲，一般每次漲幅為3％至5％，如每平方米5000元左右的樓盤，每次調價幅度為150元至250元之間為宜。調價新近幾天，可配以適當折扣策略，作為價格局部過渡，有新生客源流時，再撤消折扣。以今年在樓市產生的徐匯明佳苑來看，自一月份先后漲過四次價，年初最早以4980元開盤后，第一次調價數為每平方米200元，第二次調價數為180元，第三次調價數為150元，目前又調節了每平方米100元左右的市場價，但至今明佳苑已實現銷售75％以上。

調幅要“小”，調頻應“頻”。當然，價格作為營銷之綱，絕不能孤立對待，這與物業形象進度、上市量有機控制有關。最佳的價格體現，應杜絕“空、滿、虛、回”四個要令。即不能價格做空，任意折扣：不能做滿，不留給客戶升值空間；不能做虛，沒有市場購買基礎；不能回落，隨意往下調。
時下，樓市流行的一房一價，其實一種基價與系數的互相調節，拉開好壞差價。低價競爭不是唯一出路，以科學的價格調幅和調頻，來調節樓盤在市場的動態適應性，是發展商值得關注的一個重要課題。

篇2：房地產售房部價格管理規定

　　房地產售房部價格管理規定

　　房地產價格管理主要體現在價格策略的調整上。采用的都是低開高走的方式，目的是制造一種升值的虛擬前景，吸引買家入市。

　　1、低開高走的策略

　　2、價格調整策略：

　?。?）價格升降時機：開盤旺銷調升；第二輪銷售高潮調升；第三輪銷售高潮調升；中期微升或者保持不變；清盤期略降。

　?。?）調價幅度：3％－5％（宜小幅遞增）

篇3：岳陽市關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知(2005)

　　岳陽市人民政府辦公室關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知

　　岳政辦函[20**]39號

　　市直有關單位：

　　為適應房地產市場發展和政府宏觀調控的需要，全面、準確、及時地反映房地產市場價格變動情況，根據國家發改委、國家統計局《關于進一步完善房地產價格指數編制工作的通知》(發改價格〔20**〕1366號)文件精神，現就進一步完善房地產價格調查方法、指數編制發布方式有關問題通知如下：

　　一、從20**年起，將原按季度編制的房屋銷售價格指數改為按月編制。由市城調隊按照國家統計局制定的調查方案編制本地區房屋銷售價格、房屋租賃價格、土地交易價格和物業服務價格指數。

　　二、全市房地產、國土資源行政管理部門設立的各類房地產和土地交易機構，以及房地產價格實行政府定價、政府指導價的有關價格主管部門，為房地產價格固定調查點。此外，按照國家統計局房地產價格調查方案的要求，根據實際情況，選取部分具有代表性的房地產開發企業、房地產中介機構和物業管理企業為我市房地產價格數據調查點。

　　三、市城市社會經濟調查隊負責組織實施房地產價格數據采集、匯總和價格指數的編制、審核工作，并負責向省城市社會經濟調查隊上報我市房地產價格指數資料。

　　四、各有關單位和房地產企業要在市物價局、市房產局、市城市社會經濟調查隊的統一安排下，密切配合市城市社會經濟調查隊做好價格采集和資料上報工作，確定一名輔助調查員，按時、準確上報調查內容，并做好基礎資料的收集工作。具體實施過程中遇到的業務技術方面的問題，由市城市社會經濟調查隊負責解答、處理。

　　附件：房地產價格指數編制定點調查單位名單

　　二○○五年三月二十二日

　　附件：

　　房地產價格指數編制定點調查單位名單

　　岳陽市房地產管理局

　　湖南泰和