國六條細則公布之后,有媒體說這次房地產政策出臺后,房地產開發商出現了集體失語。行為有點反常。實際上,這是一種表面現象,表象背后暗流涌動。比如最近有所謂全國房地產開發商巨頭密會上書、還有所謂工商聯住宅產業商會情況匯報,以及政府各部門召開的會議。從這些會議所透露的信息來看,國內房地產開發商與地方政府在密謀如何突破國六條細則的限制,如何來尋找有利房地產開發商及地方政府的政策解釋。

一般來說,任何制度規則的改變都是一次利益關系的調整。同時,任何制度規則與政策都是不完全的,比現實的經濟生活要貧乏得多。這樣,由誰來主導對這種制度規則的解釋,同樣利益攸關。這就是每一次關于房地產政策的出臺后,房地產開發商傾力而為來解釋新政策的根本原因。

但是,從國六條細則的內容來說,由于其基本傾向有利于房地產開發企業、有利于地方政府,從而也就使得相關職能部門要房地產開發商不要過分渲染與評價政策、并要求房地產開發商并聽之實施。因為事情一走向極端,市場面對的問題會更多。

同時,我們也應該看到,盡管國六條細則十分溫和、涉及實質性宏觀政策工具還不夠,同時,國六條細則又是一個強制性、完全量化了的細則。因此,要保證國六條的權威性,就得對國六條細則認真履行,否則政府執政能力就會受不少質疑。

即使是這樣一個溫和的房地產政策,房地產開發商仍然認為,國六條細則中關于90平米和70%的規定存在“一刀切”的問題,執行起來較為困難;這一政策缺乏緩沖期,將會使企業蒙受損失;而且會導致中大戶型商品房因為供不應求而價格上揚,最終與政府控制房地產價格上漲過快的愿望相抵觸。有消息稱,關于針對“90平米和70%”的規定,原來傾向于要求每個項目都要達標,現在可能只是要求各城市在規劃總量上進行控制。也就是說,對國六條細則進行某種程度的“修正”,仍然是各地房地產開發商正在努力而為的事情。假定房地產開發商一味不贊同,通過游說的方式讓政府改變目前國六條細則,那么問題的性質也就不同了。

這就是為什么要把國六條細則實施到底的理由?？梢哉f,要不要把國六條細則實施到底,是涉及這次國六條政策能否達到目的的大問題。對90平方米和70%的規定,盡管可以有不同的解釋、有不同的含義。但這種解釋權不僅不能夠釋放給地方政府或房地產開發商,還必須對國六條細則基本內容可能出現歧義的地方作出新的解釋與界定,以利于把國六條細則實施到底。如果相關職能部門對完全量化了的規則進行彈性化處理,那么其政策的效率也就弱化了一半。一旦出現這樣的情況,那么這次房地產宏觀調控成效也就相當不確定了。

把國六條細則實施到底的意義,還在于國六條細則的認真實施與落實,可能對國內房地產的市場會產生相當大的作用。首先,從國六條細則的宗旨來看,就是希望通過政府強制性的規則來調整目前不合理的住房結構。住房結構應該符合中國國情,通過強制性國內住房結構的調整可以改變中國目前的房地產市場的發展模式、改變國內房地產開發商的經營模式及改變消費者的住房消費模式。在這意義上說,國六條細則對國內房地產市場的影響不可小覷。

總之,盡管國六條細則是一個溫和的有傾向性的房地產政策,但其中規則有利于改變目前的不合理房地產市場發展模式。從中長期來看,對房地產市場影響不小。因此,一定要把其細則實施到底,決不可因為房地產開發商的游說而改變方向。

篇2：調控政策下的房地產投資策略

　　中國的房地產行業發展至今,取得了長足的進展,但同時也累積了不少的問題。這些問題主要體現在四個方面:金融風險、結構失衡、房產功能定位不準以及發展速度過快。

　　金融風險也許是房地產行業面臨的最大問題。在中國房地產的發展過程中,銀行發揮了巨大的作用,但與此同時,房地產行業---如開發商貸款與個人住房按揭貸款的急速增加---也給我國的金融系統帶來了巨大的潛在風險。此外,由于房地產行業的持續快速發展,境外資金大量涌入我國的房地產市場。大量的熱錢也增加了我國金融系統的風險。而目前我國正處于金融改革的關鍵時期,金融市場即將全面開放,利率市場化和人民幣升值的壓力也日益增大。在這個微妙的時刻,房地產業累積的風險以及境外熱錢對我國金融體制可能造成的影響引起了廣泛的關注。

　　房地產發展速度也是市場關注的焦點之一。近幾年,我國房地產行業快速發展,房地產投資額與商品房銷售價格都出現了明顯的快速上漲,一些城市的房地產市場出現了非理性上漲的情況。但是我們應該意識到,一個地區的房地產發展速度必須和當地GDP的發展周期相符合,如果房地產過快上漲,必然會帶來一系列的社會和經濟問題。

　　房地產的主要功能是居住功能,投資功能主要體現在保值增值,盡管金融的最高境界就是套利,但房地產絕對不能成為套利的工具,房地產地金融工具屬性需要弱化。

　　針對目前房地產發展過快、累積的金融市場潛在風險過大的這種情況,政府采取了相應的緊縮性宏觀調控政策。這一次的宏觀調控其實是配合我國的金融體系改革而來的,是對房地產行業的一次全面調控,對房地產各參與方的預期、對流動在房地產市場內的熱錢以及市場需求都做了對應的規范和調控措施。政策實施到現在,我們可以看到,此次調控已經產生了一定的效果。市場預期發生了明顯的改變,一味看漲這種一邊倒的現象已經不復存在,當然也要警惕出現全部看跌的情況;市場需求也做了分類引導,投機需求被抑制、投資需求得到了疏導、而自住型購房者的利益得到了保護。

　　那么在這個宏觀調控的背景下,開發商和投資者應該采取怎樣的對策呢?

　　對于開發商來說,首先就是應該回歸到市場本原上來,勤練內功,做好產品。房地產行業有一項最基本的屬性,就是土地。在目前土地供應收緊的情況下,開發商要做的就是要精耕細作,盡量為土地施肥。在產品品質、客戶服務以及顧客滿意上多下功夫,盡量做到每一單位的土地都能產生盡可能多的附加值,以達到企業效益的最大化。

　　第二,開發商還應該注意分散企業經營風險。建立企業地域組合,在不同的城市進行房地產開發,以分散地域風險;建立企業產品組合,把企業產品在普通住宅、別墅、商用物業等不同物業類型上進行適當分布,以分散產品風險;同時企業還應該構筑金融組合,多元化企業的資金來源,充分合理地利用基金、信托、銀行貸款及企業預售資金等融資渠道,以緩解資金鏈對銀行的過度依賴性。

　　對于投資者來說,要意識到以幣求貨仍是主流。持有人民幣與持有房產相比,很多人還是會選擇持有房產,房地產投資的需求客觀存在,這些投資需求應該得到適當的疏導?，F在中國中西部許多城市以及長三角的二三線城市,房地產行業仍然具有投資價值;如果能夠把這些城市里品質優秀的樓盤與具有投資需求的人群匹配起來,那么第一投資需求能夠得到滿足,其次也可以有效緩解上海、杭州等一線城市的投資壓力。

　　二、三線城市房地產市場的發展仍然很不成熟,在運用產業政策對市場進行調節、控制投機比例上需要向北京、上海等較成熟地區學習,而信息化建設及房地產市場數據監控仍有待加強。因此在把人們的投資需求引導到二、三線城市的同時,也有一些值得注意的問題。首先,在投資區域的選擇上,投資者不要只關注那里的新建開發區,老城區的舊區改造可能也具有較大的投資潛力;其次,在物業類型的選擇上,要警惕二、三線城市的非住宅風險尤其是商業地產風險;第三,在投資二、三線城市時,要時刻注意二、三線城市的房地產發展情況。

篇3：廣州市關于進一步做好房地產市場調控工作的意見（2013年）

　　廣州市人民政府辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的意見

　　穗府辦〔20**〕44號

　　各區、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

　　《廣州市人民政府辦公廳關于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作通知的實施意見》(穗府辦〔20**〕14號)實施以來，我市房地產市場出現了積極變化。為進一步做好房地產市場調控工作，促進我市房地產市場平穩健康發展，經市人民政府同意，現提出如下意見：

　　一、加快中低價位商品住房供應，控制高端商品住房供應。加快中低價位商品住房供應，加強對中低價位商品住房項目預售款的監控和劃撥使用管理，確保房地產項目順利完成開發建設。已批準建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記后方可銷售。

　　二、增加住宅用地供應。切實采取有效措施，力爭20**年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上。20**年12月31日前制定并公布20**年全市住宅用地供應計劃，確保20**年住宅用地計劃供應量不低于20**年計劃供應量。

　　三、抑制不合理住房需求。自本意見發布之日起，暫定對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　從嚴查處各類住房騙購行為。對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記;對存在規避住房限購措施的商品住房項目，責令房地產開發企業整改;購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同;對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，責令停業整頓，并嚴肅處理相關責任人;情節嚴重的，追究當事人的法律責任。

　　四、人民銀行廣州分行應在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例。

　　五、引導開發企業理性定價。根據20**年本市房價控制目標，繼續對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證。

　　六、穗府辦〔20**〕14號文件與本意見不一致的內容以本意見為準，除此以外的其他內容繼續執行。

　　廣州市人民政府辦公廳

　　20**年11月15日