經濟全球化具體表現為貿易自由化、資本流動自由化、生產分工國際化,同時,經濟全球化也是一種世界性的制度安排,WTO、IMF、World Bank作為世界經濟體系的三大支柱,其游戲規則體系構成了全球化的基本制度框架。

全球化必將對各國經濟產生廣泛的正外部效應。諸如,經濟全球化加速生產要素在全球范圍內的自由流動與合理配置,促進全球統一大市場的形成,促進全球生產力迅速提高和世界經濟的新發展,為各國經濟發展提供一個有利的外部環境;經濟全球化加劇全球市場的競爭,而這種競爭對“學習”和創新提供了最基本的刺激,促進國家競爭力的提高;貿易自由化有利于各國擴大對外貿易,從而帶動本國經濟增長;資本流動自由化,有利于各國通過利用外資而引進技術,促進本國的技術升級,獲得技術的外溢效應;生產分工國際化,使各國可以根據本國的資源稟賦和發展戰略,主動參與國際分工,實現資源互補和產業升級。但是,全球化是一把雙刃劍,難免帶來一些負外部效應。近年來,世界上產生較大影響的各種經濟危機,都與經濟全球化有關。

作為全球化進程的后來者,中國在融入全球化的過程中,必須確定符合本國實際的戰略和對策,加速形成產業競爭力和國家競爭優勢的制高點。在全球化框架下,中國面臨兩大主題:一是在今后若干年內加快體制轉型,迅速適應和融入WTO的規則體系,建立起完善的市場經濟體制;二是在經濟全球化浪潮中大力推進中國經濟融入世界經濟主流,使中國在經濟全球化過程中獲得更大的外溢效應。而這兩個方面的進展和已有的產業基礎是中國的產業競爭力和發展前景的決定性力量。目前,中國正處在走向成熟的經濟成長階段和融入全球化的進程中,出現了工業化、城市化、信息化、市場化、全球化齊頭并進的局面。這種格局對于中國的房地產業發展來說是十分有利的,必將獲得巨大的市場機會和發展空間。

房地產業:新一輪增長周期已經展開

近20年來,中國經歷了兩次房地產業的增長周期,第三次房地產業的增長周期已經展開。第一次是從1981年開始至80年代末,中國大陸初步形成房地產業和房地產市場。第二次是從1992年開始,房地產業高速發展,到1997年跌入谷底,1998年出現恢復性增長,1999年平穩增長。2000年,新一輪房地產業的增長周期啟動,20**年房地產業迅猛發展,預期這一輪增長周期仍將持續5年以上。從整體上來看,20世紀90年代,中國房地產業迅速進入成長期,并具備了高成長性產業的特征。1994~20**年,房地產開發投資年平均增長18.7%,20**年高達25.3%,20**年1~6月更高達32.9%。房地產開發投資占國內生產總值的比重已連續多年達到4~5%,20**年這一參數達到6.51%。1991~1999年房地產銷售面積年平均增長21.70%,1991~20**年,房地產銷售額年均增長34.55%。

與前兩次相比,新一輪房地產業增長周期的景氣時期必將持續更長時間,并具有一系列新的變化特征。這是因為:

(1)前兩次房地產業增長周期,基本上是在住房實物分配制度條件下完成的,房地產業的市場化程度很低,這種制度條件嚴重阻礙房地產業的發展;新一輪房地產業增長周期是在住房制度改革取得了突破性進展的基礎上展開的,大大削弱了房地產業發展的制度障礙。房地產業發展的制度條件初步形成且日趨完善,“制度至關重要”,制度效率提高支持中國房地產業高速發展。

(2)前兩次房地產業增長周期,是以集團消費、集團投資為主角,房地產市場需求受到抑制;這一輪房地產業增長周期,個人成為房地產消費和投資的主體,房地產正在成長為新的消費熱點和投資熱點,并具備了新經濟增長點的特征和條件。

根據亞洲新興工業化國家和地區消費品市場成長經驗,排浪式消費第一浪和第二浪之間要經歷7~10年的積蓄準備期,從消費結構變動周期的經驗波長和近幾年消費品市場的表現來看,近期資訊產品、住宅和轎車正在成為消費熱點。相對而言,住宅的收入需求彈性更大,又可以通過按揭貸款把未來的收入提前用于消費和投資,因而現階段比轎車更快形成了消費熱點。住宅價值量大,能保值、升值,在消費方面的特點是住宅消費在總消費支出中所占比例高,發達國家和地區達到20%~30%,而我國僅10%左右,隨著收入水平的進一步提高,人們將會把更多的支出用于住宅消費,近期全局性的住宅排浪式消費正在生成。這種住宅消費浪潮持續時間相對較長,使房地產業增長的景氣時期延長。

與此同時,私人投資需求能力的增強將對房地產業的長期發展產生強大的支持。在美國,私人投資的50%用于房地產投資。在高速經濟增長的條件下,中國私人儲蓄存款不斷增加,私人投資能力日趨增強,房地產投資熱點初步形成。

全球化過程中,中國作為新興市場經濟國家對外商、外資極具吸引力,外商、外資進入中國市場,特別是服務貿易業的迅速發展,將對國內房地產產生多樣化的市場需求。商務樓、酒店式公寓等高檔用房、娛樂等生活配套設施、倉儲設施及通用廠房的需求都因此而增長。由于跨國公司雇員實行輪流外派制度,普遍采用住房租賃消費方式,房地產租賃市場前景更加廣闊。

房地產消費需求和投資需求的增長,直接刺激其他相關產業市場需求的增長。因此,臺灣在工業化時期把房地產業稱之為“火車頭”工業。而處于工業化快速推進時期的中國大陸,在這一輪房地產業增長周

期內,房地產在成長為新的消費熱點和投資熱點的同時,房地產業增長的乘數效應和關聯效應將對經濟增長產生直接拉動。

(3)新一輪房地產業增長周期發生在中國正走向成熟的經濟成長階段,城市化和再城市化快速發展,城市人口在總人口中的比重迅速上升,人均住房面積不斷擴大,必然支撐房地產業的高速發展。據統計,20**年城鎮人口在總人口中的比重為37.7%,城鎮人口為48064萬人。到20**年,城市人口在總人口中的比重將達60%,考慮到總人口變化的因素,城市人口將達9億人左右,城市人口的大幅度增加將產生相應的房地產需求。2000年,城市人均住房建筑面積為20.4平方米,預計20**年可達22平方米,20**年達25平方米。隨著人均居住面積不斷擴大,住宅需求將成倍增長,因而房地產潛在需求空間很大。因此,新一輪房地產業增長周期的景氣時期延展是由中國所處的走向成熟的經濟成長階段決定的。

(4)新一輪房地產業增長周期在WTO框架下延續,體制轉型和經濟全球化的進展將從根本上改變房地產業的成長環境,大大提升這一輪房地產業增長周期的景氣度和影響力。

全球化背景下房地產業的市場機會和發展空間

中國作為WTO的新成員,短期內難免受到一定的沖擊,特別是中國轉型期的經濟體制與WTO通行的游戲規則存在較大差距,以及中國的經濟國際化程度低和產業結構的檔次不高,將迫使其加速調整,因而要有一個適應和彌合期。但是,在中國本土企業面臨嚴峻挑戰的同時,也將促使本國的產業升級特別是新興產業的成長。從這個意義上說,全球化背景下中國的房地產業中長期內具有極好的發展機會。

第一,在WTO背景下,中國大陸的經濟增長效應和城市化的加速發展,將在中長期內創造出房地產業持續高成長的宏觀經濟條件。

未來20~30年,在全球化的制度框架下,中國經濟將呈現持續、穩定、高速增長態勢,年經濟增長率可達7%~8%。在這種宏觀經濟條件下,中國的城市化和再城市化進程必將取得顯著成效,因而將從需求和供給兩個層面拓展房地產業的景氣周期,使房地產業具備保持高成長性產業的市場條件。

由此可見,城市居民將從城市基礎設施建設和房地產業的高速成長中獲得更多實惠。城市高速交通框架的建設,如地鐵等軌道交通的發展,使居民可以享受十分便利的交通。進口轎車價格5年內下降1/3左右,國產轎車的價格戰勢必發生且降價幅度不會低于1/3,這必然刺激轎車消費,而轎車消費將大大縮小人們心理上的空間距離。這樣,人們可以用低于市中心1/3~1/2的價格,遠離城市中心去享受大面積、高品質的獨立住宅,如Townhouse、別墅等,呼吸新鮮空氣,欣賞山水風光。

第二,由于全球化條件下對產業升級的推動,促使房地產在成為消費熱點和投資熱點的基礎上,迅速成長為支柱產業。

在經濟全球化的過程中,世界產業升級的趨勢和高新技術產業的發展,勢必直接推動和影響中國的產業結構轉變和產業升級。在此背景下,中國服務業的產出和就業份額將快速上升,傳統服務業得到改造,現代服務業和新興服務業高速成長,而房地產業則在高速增長中成為支柱產業。有充足的理由相信,我們可以用30~40年時間,跨越式走完西方國家過去用50~70年才能走完的路程,進入大眾高消費時代。

第三,在中國房地產市場不斷開放的條件下,外商以直接投資方式進入大陸房地產市場,同時,與房地產業相關的產品和技術進口大幅度增長,將促進房地產業的技術進步和產品品質提高。

與國際水平比較,我國房地產業的發展水平較低,特別是房地產業的技術進步和產業現代化的水平過低,直接阻礙了房地產業的發展。根據測算,發達國家技術進步對經濟增長的貢獻份額在60%以上,我國這一比重在35%左右,而房地產業的技術進步貢獻份額僅為25.4%,還不及農業的水平(接近40%)。我國房地產業的技術水平落后,是由多種原因造成的,特別是由于長期推行住宅實物分配制度和實行房地產業對外開放的限制政策,制約了房地產業技術水平的提高,阻礙了房地產業的發展。

在全球化的框架下,由于大陸房地產市場存在巨大的市場機會和發展空間,大陸房地產市場對海外房地產發展商和海外資金具有極大的吸引力。發達國家和地區房地產業的工業化程度高,技術水平先進,生產效率高,因而外商直接投資大陸房地產業的增長,將促使中國房地產業獲得較大的技術和知識的外溢效應。隨著進口關稅的降低,海外房地產業的新技術、新材料、新設備、新理念、新的運作方式和服務內容都將更快進入中國大陸,大大提高房地產的科技集成度,縮短與發達國家和地區的差距,以至在新城開發中形成一定的后發優勢。在有效降低和控制房地產開發成本的條件下,大幅提升產品品質,極大地增強房地產的有效供給。這種供給必將產生房地產的需求創造效應,刺激房地產的消費需求和投資需求。同時,這也意味著購房者在購房成本不變或購房成本下降的條件下,可以得到更高品質的房地產產品。

第四,金融全球化的浪潮,促使中國加快金融業、保險業的全球化進程,這將給中國大陸房地產金融保險業的發展注入強大活力。

房地產業與銀行業、證券業、保險業具有天然的聯系,房地產是天生的信用擔保品,房地產業與銀行業、證券業、保險

業的有效結合,在促進這些產業發展的同時,將帶動房地產金融保險業的發展。在金融全球化的推動下,中國金融業的開放,海外金融機構的進入,促使先進金融技術的引進,推進金融產品創新,增強金融業的競爭力,迅速提高金融業的服務質量。這將有效地拓展房地產金融保險業的市場空間,促進房地產證券化,并刺激房地產市場的需求,促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實現住宅的超前消費和房地產投資。而且,房地產證券化的發展,使居民可以擁有更多的金融產品和投資工具,便于理財和投資組合,大大拓展房地產投資和房地產金融投資的渠道。

第五,海外房地產發展商進入中國大陸房地產業,必然推動大陸房地產業的企業重組,提高房地產業的市場集中度,增強房地產業的競爭力。

發達國家和地區的房地產業較為成熟,它們進入中國房地產市場,短期內雖然對中國大陸房地產企業產生較大沖擊,但也將導致大陸房地產企業的收購、兼并浪潮,促進資產重組和企業擴張,提高房地產業的市場集中度,促使房地產市場由低水平壟斷競爭格局逐步轉變為寡頭壟斷市場。這種房地產市場結構的變化,可以使某些房地產企業獲得相應的發展機會,增強中國大陸房地產業的競爭力。這種格局的形成,使中國國民不再需要面對成百上千的房地產發展商去選擇產品,魚目混珠的現象逐步消失,交易成本大幅度降低。

全球化過程中房地產業發展的本土對策

未來10~20年,房地產業是以新經濟的高速成長為發展背景的,IT產業和網絡經濟的發展,經濟全球化的推進,必將對房地產業產生滲透,也對房地產業提出更高的要求。房地產業所面臨的問題是,既要由一般產業迅速成長為支柱產業,又要全面融入新經濟的發展框架。也就是說,既要有效解決舊經濟條件下房地產業作為“火車頭工業”所遇到的難題,又要主動迎接新經濟發展的嚴峻挑戰,特別是要解決在房地產業的高速成長中東道國如何提高競爭力獲得更多利益的問題。因此,必須在房地產業的高速成長中促進現代化城市的發展和在經濟全球化過程中提高本土企業的核心競爭力并獲得較大的市場份額,以及建立房地產市場調控和管理體制。具體地說,要采取以下幾個對策:

1.嚴格進行開發項目的規劃審批,從美化城市景觀和構筑美好的城市天際線的角度突出加強片區的開發規劃,不僅要創造樓盤的個性,更要注重相鄰樓盤的統一性、協調性、整體性和區域性。

今后,中國將經歷一定時期集中的、大規模的新城開發和舊城再開發,這是一個徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機會。必須及時制定和完善城市的片區開發景觀規劃,并排除權力干擾,切實付諸實施,既要有效保護歷史城區的價值,又要不斷增加和積累現代城市的文化價值。

房地產開發是應該突出項目的個性和特色的,但更要強調統一規劃與整體協調,使新開發的樓盤能與周圍的環境融為一體,不斷完善城市景觀。如果過分強調個體的特色而不顧及相鄰項目的特點,忽視片區的統一性、協調性、整體性和區域性,極易形成沖突與對立,破壞城市的整體景觀效果,變成城市開發的敗筆,不能給后人留下可以細細品味的文化財產。

2.真正樹立“雙贏”的理念引導房地產開發,以為業主創造價值、為社會創造財富、為后代創造文化的高度責任感,精心打造物業,貢獻房地產精品。

考察我國眾多大城市房地產開發和市場銷售的狀況,可以發現,短期內被市場認同、價格上漲、銷售火爆的項目較多,但真正經得起時間考驗、中長期不被市場淘汰、能夠保值增值的項目不多,大量的樓盤缺乏歷史文化價值和升值空間,甚至有的項目清盤以后,價格便開始大幅下跌,發展商賺了大錢而買房者卻陷了進去,對先前購房的投資者產生極大的打擊。這種“低開高走,先揚后抑”的房地產價格走向,勢必破壞投資者的市場信心,阻礙房地產業的長期發展。

因此,發展商亟待解決的難題是如何使產品創新不被歷史淘汰。解決這個問題的關鍵是要真正了解一個城市的歷史文化、建筑傳統和地方文脈,使新開發的樓盤能夠自然繼承、大膽揚棄和全面伸展這個城市的個性,同時,能夠適應城市現代化發展的要求。

3.切實調整房地產業的市場結構,制定合理的產業政策,降低發展商的退出壁壘,提高市場的進入門檻,實施大規模的企業購并和資產重組,不斷提高房地產業的市場集中度和產業競爭力。

從整體上來看,我國房地產市場目前處于一種壟斷競爭的市場格局,市場集中度低,甚至出現了低水平的過度競爭。令人擔憂的是,中國大陸根本沒有“地產大王”。全國現有房地產開發企業25000多家,一、二級資質的開發企業加起來不到14%;香港80%的物業由10大公司開發,內地70%的項目是由三級或三級以下資質的房產企業開發的,市場集中度很低。這種市場結構狀況已成為阻礙房地產業發展的主要因素之一。

因此,要通過多種途徑促進本土企業擴張,盡快提高市場集中度。一是推進房地產企業改制,實行產權結構多元化;二是爭取更多的房地產企業的股票上市,降低上市公司從事房地產開發的進入壁壘,增強發展商的資本實力;三是充分利用資本市場,通過收購、兼并,推進房地產企業的資產重組和企業擴張;四是在資本規模、技術實力、操作經驗、開發規模等方面提高房地產業的市場準入的條件,延遲銷售許可證的發放時間(如主體工程已封頂或準現房),征收土地閑置稅和房地產空置稅,促使無實力的項目公司

退出市場,提高房地產業的市場進入壁壘。

4.健全和完善土地市場,促進土地產權流動,建立適應房地產業發展的土地產權制度。

目前,土地產權制度的改革和土地市場的發育,已經滯后于房地產業發展和要素市場發育的整體水平。土地市場是房地產市場體系的重要組成部分,土地市場發育遲緩必將制約房地產市場體系的完善。因此,必須在土地產權制度改革和土地市場培育上取得突破,全面盤活土地資產,建立健全土地批租市場,促進劃撥土地使用權進入市場。

(1)對于新增的經營性土地使用權主要通過土地批租市場,實行土地出讓,并以土地拍賣、公開投標、掛牌交易方式取代協議方式。

(2)通過立法,明確存量不動產劃撥土地使用權的使用期限,根據不同用途和現有財產狀況把使用期限確定在20~30年以內。企業可以將這種土地產權當作法人財產權進行轉讓、出租、抵押等。當非經營性土地改變為經營性土地時,也應重新明確使用期限。

(3)逐步提高存量不動產劃撥土地使用權的年租金,使之與批租土地的年地租成本相當,從而促使存量不動產的土地批租。

(4)放寬劃撥土地使用權進入市場的條件,政府原則上不限制劃撥土地使用權的轉讓、入股、出租、抵押等,但上述權利的行使不得超過規定的土地使用期限,同時要承擔繳納地租的義務。

(5)培育土地二級市場,促進土地產權的有效配置。

(6)不斷開拓土地等不動產金融業務,運用金融機制促進土地產權流動。

這種改革思路,允許劃撥土地使用權直接進入市場,將大大促進市場交易規模的擴張和土地市場的發展;在價格機制的作用下,土地就會自動流向效益最高的行業和企業,并實現不同用途土地的相互轉換,從而改善土地利用結構,提高土地資源配置效率;而且,通過明確土地使用期限、收取地租和土地入股等途徑,國有土地所有權在經濟上真正比過去得到更好的實現;與此同時,由于實際操作上簡便易行,必然會大幅度降低改革和發展中的交易成本。

5.改革房地產市場管理體制,加強房地產市場調控,避免房地產業大起大落,促進房地產市場的持續、穩定發展。

房地產市場的走勢,與經濟增長的趨勢和經濟波動緊密相關。20世紀90年代初發生的經濟過熱和房地產開發失控的局面,導致20世紀90年代中后期大量的房地產空置,客觀上對房地產市場和經濟增長帶來不利影響。1999年底,產權市場化的新型住宅制度的建立,為新一輪的房地產熱提供了關鍵的制度安排。近年來,我國房地產市場持續升溫。在此背景下,必須密切關注房地產市場的走勢,防止出現市場過熱和泡沫膨脹。房地產市場是經濟運行的“晴雨表”,對房地產市場實行有效調控,不僅有利于房地產業的發展,而且有利于國民經濟的穩定增長。在全球化背景下,經濟波動不僅決定于國內因素,而且直接受到國際因素的影響。

因此,必須根據WTO的法律框架,適應市場經濟體制發展的趨勢和房地產業發展的要求,建立健全房地產市場管理體制,實行房地產市場的有效調控,防范房地產市場的風險。

(1)建立地政、房政統一管理體制,土地資源、資產雙重管理職能,實行房地產的價值化管理。

(2)加強土地供應計劃管理,使土地供應計劃真正做到定量、定時、定位;通過有效控制土地投放量,合理調節房地產市場的走勢。

(3)提高經濟適用房的品質,合理確定經濟適用房的投放量,在市場火爆時增加投放,在市場不景氣時減少投放。

(4)加強城市規劃管理,城市規劃要能根據房地產市場的特點,適應市場變化的需要,具有一定彈性,但小規劃必須服從大規劃,引導房地產用途的變換和房地產產權流動。

(5)實行房地產產權流動權屬登記制度,對權屬變更進行監督,并兼顧監察房地產數量、質量的動態變化,按照“認地不認人”的原則,與最后登記在冊的房地產產權主體發生契約責任關系。

(6)運用房地產價格管制、房地產金融機制、房地產稅收杠桿等,對房地產市場實行宏觀調控。

篇2：襄陽市促進房地產業健康規范有序發展的意見（2014試行）

　　襄陽市人民政府關于促進房地產業健康規范有序發展的意見(20**試行)

　　襄政發〔20**〕19號

　　各縣(市)區人民政府，各開發區管委會，市政府各部門：

　　為認真貫徹落實房地產管理法律法規，防范市場風險，切實維護消費者合法權益，促進房地產市場平穩、健康、規范、持續發展，現就進一步加強房地產市場監管工作提出如下意見：

　　一、加強房地產企業資質資格管理

　　1、強化資質管理。市房管、工商部門要按照國家有關規定對房地產開發企業的準入條件和資質資格嚴格把關。為規范房地產開發企業資質，增強企業抗風險能力，新設立的房地產開發公司應達到住建部規定的房地產開發企業資質上限;股東認繳出資額或發起人認購股份、出資方式、出資期限、繳納情況要向社會公示，企業對其真實性負責。企業名稱不應帶有與房地產無關的特定行業字樣，原有房地產開發資質資格的企業，應在一年內規范名稱。

　　2、規范經營行為。房地產開發企業法人代表和出資人應熟悉國家房地產管理的法律法規，自覺學法用法。房地產開發企業必須嚴格按標準配備建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業人員;對不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，依法予以降級或者注銷資質證書。企業應當按規定報送年度報告，并向社會公示;對隱瞞真實情況、弄虛作假的，依法給予行政處罰，并將企業法定代表人、負責人、投資人有關信息通報公安、金融、稅務、海關等有關部門。對未按規定期限公示年度報告的企業，工商行政管理機關將其載入市場主體信用信息公示系統經營異常名錄。

　　3、商品房銷售代理機構，應當擁有3名以上的房地產經紀人，并在領取工商營業執照之日起30日內到市房管部門辦理經紀機構資質備案。未經備案的代理機構不得在我市從事房地產銷售和經紀業務，房管部門不予辦理商品房網簽資格。

　　二、加強房地產開發建設管理

　　4、嚴格規劃管理。各地國土、規劃、房管部門要根據轄區市場需求和經濟發展狀況以及城市總體規劃、土地利用規劃，編制年度土地供應計劃和房地產開發計劃，并向社會公布;確定房地產開發項目，應當符合年度計劃，并納入年度固定資產投資計劃。

　　5、凡確定的房地產開發項目，必須實行資本金制度。房地產開發項目資本金必須達到該項目總投資的35%以上，以貨幣出資方式建立。分期實施的開發項目，按分期實施的項目總投資實行資本金制度。房地產開發企業在建立項目資本金后才能辦理房地產開發計劃及開工手續。房地產開發項目資本金只能用于本項目的開發建設。具體監管辦法由市房管部門會同建設、國土、金融等部門制定。

　　6、規范建設、驗收程序。房地產開發項目(包括工業地產、商貿物流地產、文化旅游地產、養老服務地產等開發項目等)開工建設必須嚴格執行國家基本建設程序，依法取得《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》。房地產項目竣工驗收前，規劃部門應按相關法律規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實;建設部門負責轄區內房地產項目的竣工驗收，提交竣工驗收的房地產項目必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料，具備規定的竣工條件，竣工驗收合格后方可交付使用。分期開發的房地產項目，可分期進行竣工驗收，項目全部建成后進行規劃、工程質量、消防、人防、園林綠化等綜合驗收。開發企業應嚴守合同約定，按期向買受人交付法律手續齊全、工程質量合格、配套設施完善的商品房。交付使用條件應包括：開發項目經驗收合格、供水供電燃氣通信等配套設施和道路排水等公共設施已建成并滿足使用要求、前期物業管理已落實等。房地產開發企業在商品住房交付使用時，應當向購房人出示《住宅工程質量分戶驗收表》和開發、施工、監理、勘察、設計五方審核簽字的竣工報告。

　　三、加強商品房預(銷)售管理

　　7、完善預售許可條件。對2幢以下、建筑面積在3萬平方米以內的零星開發的商品住宅項目，原則上不再

　　受理商品房預售，實行現售。單體層數在11層以下的建筑，商品房預售許可的最低規模和工程形象進度要求提高至項目主體封頂;單體層數在11層以上的建筑商品房預售許可的最低規模和工程形象進度要求應達到總層數的二分之一，最低不得低于11層。開發企業不得采取返本銷售、售后包租的方式銷售商品房，不得進行虛假交易。 　　8、簽訂商品房買賣合同時，必須使用由國家工商總局和住建部監制的商品住房買賣合同示范文本，銷售人員必須就合同條款逐一與買受人協商并達成一致。買賣合同中要對商品住房質量性能，物業會所、車位等設施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定，并將《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。不符合銷售條件的商品房不得銷售。

　　9、嚴格執行商品房預銷售合同網上簽約和登記備案制度。開發企業在取得商品房預售許可證10日內必須在當地住房保障和房屋管理局網站上公布準售樓盤全部信息，在與購房者簽訂商品房買賣合同時，必須即時進行網上簽約，并在30日內到房管部門辦理登記備案。對未在規定時間內按規定公布樓盤信息或隱瞞銷售信息逃避監管的，要嚴肅查處。房管部門應當建立統一的地產市場信息平臺，及時、準確發布商品房預售許可、可售房源、限售房源、已售房源、在建工程抵押房源等成交信息和價格信息，杜絕“一房二售”、捂盤惜售、邊售邊抵、虛假宣傳等損害購房者利益的行為。

　　10、加強商品房預售資金的監管。售房首付款及銀行按揭回額應足額及時納入預售資金監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品房項目工程建設;預售資金按建設進度核準使用，但必須留足占總投資4%的預售資金至建設工程竣工交付。未取得預售許可的商品房項目，房地產開發企業不得以預定、排號、團購、認籌、認購等任何名義收取或變相收取訂(定)金、誠意金、會費、排號費、團購資格費、預訂款等性質的費用。否則，由相關部門依法沒收和處罰，涉嫌非法集資行為的，由公安機關查處。

　　11、規范廣告宣傳。商品房預售廣告宣傳是合同的組成部分，未取得《商品房預售許可證》前，不得進行涉及房屋銷售的有關宣傳;售房廣告必須載明商品房預售許可證文號。加強售樓部管理，銷售現場須將批準的“五證”(國有土地使用權證、建設工程用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證)、預售房源信息、一房一價信息、預售資金監管賬戶、房產辦證標準流程圖等信息清晰明示，讓消費者放心買房，買放心房。

　　12、消費者應購買合法合規的商品房，在正式交納購房款或定金和簽署《商品房買賣合同》前，應查看售樓部公示的“五證”，了解該商品房項目是否合法合規，了解開發企業是否具備合法的開發和銷售資格，了解預售資金監管專戶等信息;售樓人員應登錄當地住房保障和房屋管理局網站，主動向購房者介紹網站顯示的所購樓房狀況信息，真正做到開發商誠信經營，購房者明白消費，切實保護雙方當事人的合法權益。

　　四、加強房地產金融管理

　　13、金融管理部門要引導銀行業金融機構嚴格落實差別化住房信貸政策，切實改善信貸服務，優化利率結構，合理定價，積極滿足居民家庭首套自住購房的貸款需求;支持符合條件的中小套型普通商品住房項目建設，加強房地產信貸管理。

　　14、加強對房地產開發企業資金的全面管理。金融管理部門建立專項統計制度，對房地產開發貸款、個人按揭貸款以及從其他渠道流入房地產的資金實施分類監測，嚴肅查處開發企業用“假按揭”等手段騙取貸款的行為。加強對小額貸款公司、擔保公司、典當行、投資公司等市場主體對房地產融資的監管，嚴格執行小額貸款公司監管辦法和民間借貸管理制度，規范民間借貸，嚴查各類市場主體非法集資、賬外賬、超范圍經營等違法違規行為。

　　五、健全房地產市場監管機制

　　15、加強組織領導。市房地產開發工作領導小組辦公室要積極發揮綜合協調的職能作用，組織建設、房管、規劃、國土、稅務、城管、金融、工商、物價、公安等相關部門按照各自職責加強對房地產業的監管，加強協作溝通和配合，制定實施細則，規范行政行為，暢通審批渠道，打擊違規行為，重視輿論宣傳和監督，妥善處理矛盾糾紛，最大限度地保護群眾的合法權益。

　　16、加強部門間信息互通共享。建立房地產土地出讓、規劃審批、開發建設、預(銷)售、交付等全過程信息檢測平臺。市房管部門要建立全市房地產市場統計制度和信息發布系統，完善市場監測分析機制，準確把握房地產市場走向，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高管理工作的預見性、針對性和有效性;房地產開發企業應當按照行業標準和房管部門要求，及時準確全面網上填報《房地產開發項目手冊》和管理系統數據。

　　17、加強房地產企業信用管理。對嚴重違法違規企業實行房地產企業和法定代表人、主要投資人“黑名單制度”。拓展房地產信用檔案功能和覆蓋面，發揮信用檔案作用，將銷售行為、住房質量、交付使用、信息公開等方面內容納入房地產信用體系，信用記錄作為考核企業資質的依據。對違法違規銷售、存在較為嚴重的質量問題、交付不符合交付條件的住房、信息公開不及時不準確等行為，作為不良記錄記入房地產開發企業信用檔案，公開予以曝光。

　　18、加大對房地產開發項目違法違規行為的查處力度，建立商品房市場現場巡查制度，對消費者投訴集中的項目，要重點核查。對存在違法違規行為的，要責令限期整改，記入房地產開發企業信用檔案，并視情暫停商品房網上簽約;對拒不整改的，要依法從嚴查處。

　　20**年6月24日

篇3：恩施州關于促進房地產業健康發展的意見（2014年）

　　恩施州關于進一步促進房地產業健康發展的意見(20**)

　　恩施州政府辦公室

　　各縣市人民政府，州政府各部門：

　　為加強對房地產業的宏觀調控和規范管理，促進全州房地產業穩定健康發展，現提出以下意見：

　　一、總體要求、主要目標和發展戰略

　　(一)總體要求。堅持以***為指導，積極貫徹落實國家宏觀調控政策，抓住新型城鎮化建設契機，圍繞“商貿物流中心、旅游度假勝地、生態宜居城市”建設，進一步健全住房保障體系，完善滿足不同需求的住房供應體系，實現全州房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，推動全州經濟社會又好又快發展。

　　(二)主要目標。房地產開發投資年均增長10%，每年建設商品房不少于200萬平方米;強化對低收入家庭的住房保障，到20**年，人均住房建筑面積低于13平方米的城市低收入住房困難家庭實現應保盡保。

　　(三)發展戰略。

　　1.實施綜合開發戰略。以常住型居住地產為基本、經營性旅游地產為主導、度假旅居型地產為特色、文化及其他地產為補充，建立居住地產、旅游地產、養生養老地產、商業地產及其他地產組成的多元化、多層次房地產產品供應體系與住房保障體系，打造生態環境優美、文化魅力獨特的理想家園和旅游度假勝地。把加快房地產業發展與推進新型城鎮化有機結合起來,充分利用我州氣候資源、旅游資源優勢和民族文化特色，積極發展旅游地產和文化地產，積極引導和支持房地產企業參與旅游小鎮開發。

　　2.實施節能省地型高品質住宅建設戰略。加強節約集約用地，提高土地利用效率。適當提高工業建筑容積率和公共建筑密度，合理確定居住建筑容積率和建筑密度，深化城市地下空間開發，實現城市土地集約利用。嚴格執行建筑節能節水標準，深入推進實施城市綠色照明、政府公共建筑及舊住宅區節能改造、新型和可再生能源資源應用工程等項目。

　　3.實施扶優扶強規模開發戰略。在重點扶持本地有資金實力、有較高管理能力的企業做大做強的同時，積極引進國內大型房地產企業來我州投資，提升房地產開發水平。嚴格規劃執行，加大土地資源整合力度，有效扼制低水平小規模重復建設，鼓勵和引導實施一批大規模上檔次的開發項目。

　　4.實施新舊聯動均衡發展戰略。結合新區建設改造城中村，結合重大基礎設施項目改造危舊房區，結合保障性住房建設改造企業生活區，在節約用地的同時帶動片區改造，提升城市整體形象。

　　5.實施構建住房保障體系戰略。按照“住有所居”的要求，在推進住房市場化的進程中，加強保障性住房建設，完善保障性住房供應及管理體系，有效保障社會困難群體的住房需求。

　　二、加強房地產市場宏觀調控

　　(四)加強產業指導。根據城鎮總體規劃、土地利用規劃，科學編制房地產業發展規劃及年度建設計劃，科學確定房地產發展目標、規模、空間布局、建設時序與節奏，確保政府對房地產市場的有效調控與引導。建立房地產聯席會議制度，綜合研究全州房地產市場形勢，協調解決影響房地產業發展的重大問題，促進房地產市場健康協調發展。

　　(五)加強規劃管理。充分發揮城市規劃的龍頭作用，加強對房地產開發建設的規劃引領。按照城市總體功能分區，合理確定房地產開發結構、建設規模和用地空間布局，完善住房供應結構和體系。制訂相關專項規劃，把城市設計、節能環保、建筑色彩、城市景觀、公共配套等要求落實到房地產開發建設全過程，進一步完善城市公共交通、燃氣、通訊、給排水、綠化、垃圾處理以及醫療、教育、體育、文化、社區服務等公共服務設施配套，提升城市規劃建設水平。加強房地產項目批后管理，堅決打擊房地產項目違反規劃建設等不法行為。

　　(六)嚴格規劃用地。在城鎮建設控制性詳細規劃區內，根據房地產市場發展需要，科學合理確定房地產用地供應計劃。堅持新區老城建設并舉一體化推進，增加新區土地供應，加快新區新城建設，合理承接老城城市功能的分流和房地產市場的分流。增加普通商品住房用地規模，有效改善土地供應結構，穩定房地產市場供應預期。

　　(七)提高土地資源利用效率。加強對房地產的土地出讓、土地轉讓、產權交易等的宏觀調控，按照經濟發展中長期目標做好土地儲備經營，實現土地資產保值增值。房地產經營項目用地全部實行招標、拍賣或掛牌出讓，杜絕暗箱操作，確保土地使用權交易公開、公正、透明。加強對房地產企業用地行為的日常監管，促進已供房地產用地及時開發利用。

　　(八)優化產品結構。優先發展普通商品住房，適當發展中高檔商品房。運用規劃、土地供應等手段，鼓勵和引導開發企業積極建設中小套型、中低價位的普通商品住房，以適應中低收入者的購買能力。引導企業開發設計合理、功能完善、質量可靠、設施配套、環境優美的品牌產品。鼓勵和引導房地產業與文化、體育、旅游、商貿、工業、醫療等產業相結合，發展復合地產，進一步提升房地產品質。

　　(九)加強市場監測和分析。建立覆蓋全州并逐步與省聯網的城鎮個人住房信息系統，加強房地產市場監控分析，完善市場監測分析機制，準確把握房地產市場走勢，為房地產市場宏觀調控提供基礎信息和決策依據。

　　三、加強房地產市場管理

　　(十)加強房地產開發企業管理。繼續開展房地產市場專項治理，對違反基本建設程序、規避監管等嚴重影響房地產市場健康穩定的企業，依法嚴肅處理。強化房地產開發企業的資質管理，嚴格新辦

　　房地產開發企業的資質審批。 　　(十一)加強商品房銷售管理。嚴格規范商品房預售審批，統一預售形象進度標準，多層工程形象進度至總層數的1/2、高層工程形象進度至總層數的1/3方能辦理預售許可證。房地產開發企業不得銷售未取得商品房預售許可證的項目，也不得以認購(包括認可、登記、選號等)方式收取款項變相預售商品房。房地產開發企業取得商品房預售許可證后，應當在3日內一次性公開全部房源，不得捂盤或拆零分層分單元預售。商品房銷售實行先簽網上合同、再簽紙質合同，并在合同簽訂后10日內辦理備案。

　　(十二)規范商品房銷售價格行為。嚴格執行《商品房銷售明碼標價規定》，全面落實商品房銷售“一房一價”明碼標價制度。商品房經營者在銷(預)售新建商品房前，應到當地價格及房地產管理部門申報銷(預)售價格和相關資料，進行價格備案，并在公開銷(預)售24小時之前，按照“一房一價”的方式明碼標價，嚴格按申報價格公開對外銷(預)售。高于備案銷(預)售價格的，應重新申報;對未經重新申報擅自調價銷(預)售的，房地產管理部門不予受理合同登記備案，物價主管部門依法進行查處。

　　(十三)規范房地產開發預售和維修資金管理。房地產管理部門要與房地產開發企業、銀行簽訂監管協議，確保房地產開發預售資金用于商品房項目工程建設并留有足夠的資金保證建設工程如期竣工交付;開發企業預售資金總額低于批準預售樓棟建筑工程投資額5%時,監管機構不予審批監管資金，監管銀行亦不得以任何形式撥付預售資金。嚴格執行維修資金繳存標準，加強維修資金使用監管，嚴禁挪作他用。

　　四、營造良好的房地產開發環境

　　(十四)提高行政審批效能。各有關部門在辦理房地產開發項目審批手續時要減少審批環節，縮短審批時限，提高審批效率。要變坐等申請為主動服務，提前做好專家評審、技術分析、踏勘、公示、聽證等準備工作。

　　(十五)規范中介行為。加強房地產開發中介機構管理，規范執業行為。確需開展的檢驗檢測和評估評審等業務，有關中介機構要提前服務，壓縮時限，按規定收費。嚴禁脅迫房地產企業接受強制性服務并收費，嚴禁將經營性收費作為前置條件搭車收取。嚴格規范房地產經紀行為，重點查處未取得營業執照和未在房地產主管部門備案、未在價格主管部門辦理《湖北省服務價格監審證》擅自從事房地產經紀服務及發布虛假房源信息誤導消費者、協助當事人簽訂“陰陽合同”規避交易稅費、侵占和挪用房地產交易資金、強制提供代辦貸款和擔保服務并額外收取費用等行為。

　　(十六)破除部門和行業壟斷。對房地產開發項目，各相關管理部門均不得指定工程的規劃設計施工監理企業、房地產價格評估單位、招標代理機構和工程檢驗、檢測機構及建筑產品供應商。加強對涉房壟斷行業工程價格的管理，供水、供電、燃氣、消防、人防等行業的專項工程，所有規劃設計條件要一次性明確，與住宅同步設計、同步施工。

　　(十七)嚴格基礎設施配套標準。房地產開發土地供應應為凈地出讓，先拆遷后供地或在規定期限內達到“三通一平”標準，不具備條件的土地不得上市交易。在房地產項目開發建設時，本著“誰受益，誰服務”的原則，供水、供電、供氣、廣電、通訊等部門應當將管網統一鋪設至項目紅線，并預留接口。

　　(十八)積極培育和規范物業服務市場。拓寬物業服務領域，從住宅物業服務加快向辦公樓、工業企業、醫院、學校、市政設施、城市綜合體、農居點的多種物業服務延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業全過程管理和為居住者提供全面服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。全面推行前期物業管理招投標工作，形成優勝劣汰的市場機制。進一步加強物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，建立合理、公開、質價相符的物業服務機制。推進“戶表工程”建設，推行供水、供電、供氣等企業向物業管理區域內實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用，并按照法定職責承擔相關管線和設施設備維修、養護責任;根據價格管理權限和價格政策的規定，落實住宅小區內公共場所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛、車庫等非經營性用水、用電、用氣與居民用同價。

　　(十九)嚴禁單位自建住房。各縣市人民政府不得向任何單位供應除經批準用于生產、辦公場所建設以外的土地。黨政機關、企事業單位(含中央、省屬單位)現有存量閑置土地，符合城市規劃的，由政府統一收回，按照公開拍賣方式進行房地產開發。嚴禁任何單位以任何方式變相進行房地產開發。凡參與變相開發的房地產開發企業，記入不良信用檔案。

　　(二十)嚴厲查處違法用地、違規建房行為。嚴禁利用集體土地進行房地產開發經營，嚴禁單位或個人擅自以危舊房屋改造名義變相進行聯合開發，嚴禁以任何方式建設、出售“小產權房”，嚴禁中介機構銷售無證房產。對未取得規劃建設手續的建設項目，供水、供電、供氣、廣電、通訊等部門不得提供相關配套服務。

　　五、加快推進保障性住房建設

　　(二十一)加大保障性住房建設力度。實行以需定建，確保符合保障條件的中低收入家庭及引進人才等得到合理的住房保障。按照公開、公平、公正的原則，推進保

　　障性住房配租配售。積極探索建設公共租賃住房，解決無力購買商品房又不符合住房保障條件的“夾心層”人員住房困難問題。嚴格執行經濟適用住房套型面積規定，其套型面積限定在中小套型，以小套型為主，其中小套型建筑面積控制在60平方米左右，中套型控制在80平方米左右，最高不超過90平方米。 　　(二十二)支持房地產開發企業參與保障性住房建設。房地產開發企業在商品房住宅小區按5%-10%的比例配建保障性住房并移交給縣市房地產管理部門的，由政府按合同約定，按3%的利潤空間確定收購價格。中央及省下達的補助資金直接補助到開發企業的部分、劃撥土地與出讓土地之間的差價款以及保障性住房建設中享受的優惠稅費等，累計計算后用于抵扣政府的收購資金。

　　(二十三)建立健全保障性住房分配和運營監管機制。規范保障性住房準入審核，根據當地經濟社會發展水平、居民收入、住房狀況，合理確定保障對象住房困難、家庭收入(財產)的具體標準，定期調整并向社會公布。嚴格保障性住房租售管理，經審核符合條件的家庭，應當在合理的輪候期內安排保障性住房。加強保障性住房使用管理，建立住房保障管理信息系統，完善對保障對象家庭人口、住房和經濟狀況變化情況的動態監測，充分發揮社會監督作用，根據家庭變化情況及時做好動態管理工作。健全完善退出機制，廉租住房、公共租賃住房承租人經濟狀況改善，或通過購置、繼承、受贈等方式取得其他住房，不再符合相應的住房保障條件的，應當在規定期限內騰退。

　　恩施自治州人民政府

　　20**年4月22日