物業管理和諧發展的探討
姜玉英/資源網/20**1015
摘要：隨著城市建設和房地產業的發展，物業管理作為一種全新產業的發展問題逐漸引起了人們的重視。本文就新時期物業管理發展問題做了探討，認為：在構建和諧社會的背景下，物業管理應更新觀念，明晰與和諧社會的關系，努力摒除發展過程中存在的諸多“不和諧”現象，全力打造“和諧物管”，為和諧社區建設以及進一步的和諧社會構建做出應有的貢獻。
關鍵詞：物業管理；和諧社會；和諧社區；和諧物管
隨著我國城市建設和房地產業的迅猛發展以及城市化進程的加速推進，物業管理逐漸成為一個獨立的行業，展現出廣闊的發展前景。20**年，黨中央在十六屆四中全會上提出了“構建社會主義和諧社會”的偉大目標?！昂椭C社會”就是指民主、法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。和諧社會的構建賦予了每個行業不同的歷史使命。物業管理作為社區建設中的重要組成部分，其管理目標和職能也伴隨著我國經濟和社會的發展逐步發生了轉變。但是，當前我國的物業管理水平與我國的社會經濟發展速度相比，明顯滯后。因此，在和諧社會背景下，如何轉變觀念，提高我國物業管理行業的整體水平，促進社會主義和諧社區建設，并進一步促進社會主義和諧社會的建設，成為擺在廣大物業管理從業者面前的一個重要課題。本文即在明晰物業管理與和諧社會關系的基礎上，分析了目前物業管理發展中的諸多不和諧現象，并就打造“和諧物管”提出了粗淺的見解，期望能對新時期物業管理的發展提供參考。
1 和諧社會建設中物業管理具有重要作用
1.1 和諧社會的構建賦予了物業管理重要的歷史使命
物業管理機構分布在各個社會基層社區，為廣大業主面對面地服務，是促進城市社會經濟發展、維護社區穩定、促進社會和諧的積極實踐者。社區和諧是社會和諧的基礎，物業管理成為社區和諧與社會和諧的重要保障，擔負起重要的歷史使命。
1.1.1 物業管理的健康發展是城市現代化發展的需要
城市現代化主要是指城市服務的現代化，其對城市的服務功能和服務程度有十分高的要求。物業管理作為第三產業服務部門中重要的一個行業，為城市居民提供全方位服務是物業管理的出發點和歸宿。因此，物業管理的健康、快速發展將有利于擴大城市服務范圍，完善城市服務功能，提高城市現代化水平。
1.1.2 物業管理是輔助社區管理行政事務、維護業主權益的重要力量
社區是社會的“細胞”，社區業主及物業使用人不是獨立存在的，總要受一定行政區域范圍內街道辦事處、派出所等政府機構的管理，相應地開展計劃生育管理、治安管理等。上述行政事務管理本應是相應行政機構的職能，但在實際工作中，物業管理企業作為社區業主的“管家”起到了相當大的輔助作用，有效協助了有關政府部門開展工作。另外，物業管理企業提供高品質的服務的同時，積極理順了業主、開發商和自身的關系，將三者的權益關系明晰化，努力避免了種種矛盾，對維護業主權益起了較大的推動作用。
1.1.3 物業管理企業在和諧社區建設中不可或缺
構建社會主義和諧社會是一項系統工程，而社區作為社會的一個“縮影”，創建和諧社區也就成為構建社會主義和諧社會的一個基礎工程。隨著城市化進程的不斷加快，居民社區越來越多，物業管理也就逐漸成為一個十分重要的行業。由于物業管理企業在推動社區建設、管理社區活動、維護社區安全與秩序等方面起著十分重要的作用，所以，物業管理企業在構建和諧社區的過程中負有不可推卸的責任。尤其是物業管理企業在社區中組織和參與開展形式多樣、健康有益的社區文化活動，不僅有利于豐富居民的精神文化生活，而且有助于促進鄰里和睦，增強業主的認同感和歸屬感。
1.2 構建和諧社會背景下物業管理面臨著新的機遇與挑戰
構建和諧社會賦予了物業管理行業重要的歷史使命，同時也給物業管理行業的發展提供了良好機遇，帶來了一定的挑戰。和諧社會背景下，物業管理行業需要進一步更新觀念，抓住機遇。首先，要抓住《物權法》的頒布實施及《物業管理條例》修訂的良好契機，大力推進物業管理的法制化進程。其次，要研究拓展物業管理的服務范圍，根據廣大社區群眾的需求和承受能力，選擇好服務內容和收費標準。同時，還要妥善處理好基本的物業需求和特殊需求的關系，做到在效率和公平之間選擇平衡點，在提高物業服務的同時又能化解一些社會問題。最后，要充分發揮物業管理在社區建設，尤其是在社區服務業的發展中所具有的重要作用和優勢，努力創建物業管理與社區建設良性互動的新機制，以物業管理服務推動社區服務發展，抓住機遇，為構建和諧社區發揮應有的作用，為構建和諧社會作出應有的貢獻。
2 物業管理中的“不和諧”現象
物業管理發展中的不和諧現象主要反映在物業管理糾紛上。物業糾紛是指業主與物業公司之間在物業管理服務合同的訂立、履行和終止過程中發生的權利義務爭議。目前，物業糾紛呈現出類型的多樣化、群體化、敏感程度高、處理難度大等諸多特點，成為物業管理中的主要不和諧現象。
2.1 業主與開發商之間的物業糾紛
業主與開發商之間是基于商品房買賣合同的建立的商品房銷售合同法律關系，而物業糾紛卻是業主與物業公司之間因物業服務問題發生的權利義務爭議，開發商之所以被卷入到主體雙方為業主與物業公司的物業糾紛之中，主要是開發商在出售
房產過程中的違約行為導致的。比如，不能如期辦理房產證、小區綠地面積縮水、房屋存在質量問題或開發商承諾減免一定期限的物業費而不被物業公司認可等?，F實中，由于新建住宅小區的前期物業管理往往是由開發商投資設立的物業公司負責，業主一旦發現自己所購房產有質量問題，在與開發商協商無果的情況下，就會將怨氣發泄到開發商的子公司——物業公司身上，物業公司收取的物業費及其他費用自然成了受“株連”的對象。2.2 業主與物業公司之間的物業糾紛
業主與物業公司之間的矛盾主要集中在物業公司非法侵占小區綠地、亂收費、管理水平低等問題上。如物業公司收費方式透明度不高，提供的服務與業主所交納的物業費不符，收費不做事，甚至巧立名目亂收費等。比如，收取垃圾費后，小區很多地方依然垃圾成堆；一些物業公司還自立收費項目，收取諸如所謂的水電備用金、電梯使用費、裝修保證金等；一些公司管理混亂，工作疏忽不到位，解決問題不及時。另外，對于路燈不亮、下水管道堵塞、相鄰關系糾紛等事關業主切身利益等問題的管理，由于沒有經濟利益，其往往視而不見。而小區業主，普遍存在著“少交費，多享受”的心理。少數業主甚至認為，自己花了錢，一旦物業公司的管理服務與自己的意愿不符，不論自己的意愿是否合法，就會心態失衡而惡意欠費。充分反映了主體雙方重權利、輕義務的心理。
2.3 業主之間的物業糾紛
業主委員會的組成通常會引起一些物業糾紛。按規定，在業主大會選聘物業管理企業前，開發商應選聘物業管理企業負責小區的前期物業管理，直至業主大會與選聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效。由于業主委員會成立后選聘的物業管理企業時常會終結開發商選聘的前期物業管理企業的管理服務，直接影響到該企業的經濟利益，其必然會與小區業主的利益發生沖突。另外，雖然業主委員會是由業主大會公選的業主組成的自治組織，但是由于其成員有限，不可能代表所有業主的利益，業主與業主委員會之間也是矛盾重重。同時，業主之間往往因亂停放交通工具、隨意堆放雜物、違章搭建等違規行為，在得不到物業公司及時協調和解決時易引發物業糾紛。
3 新時期打造“和諧物管”的對策建議
3.1 建立道德與法制雙重約束機制
盡管物業管理諸多利益主體的權利義務關系的維持與發展需要法律的約束，但單純的法制建設不能完全解決構建和諧物管的問題。因為道德與法制是相輔相成的，需要道德與法制從不同的方面共同規范物業管理的健康發展。
加快物業管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系，已成為保障行業健康持續發展的當務之急。另外，道德約束對實現物業管理的和諧發展有至關重要的作用。物業管理需要業主與物業管理企業的共同努力，雙方主體除了享受權利和履行義務之外，還必須將自身納入整個社會的道德體系建設之中，相互配合。只有這樣的“道”、“法”相輔相成，物業管理的和諧發展才會成為可能。
在道德與法制雙重約束機制中，構建物業管理行業誠信體系，對改善服務環境、規范競爭秩序、防范管理風險、推動整體行業的發展有重要作用。在構建和諧物管時，各方主體要堅持誠實守信的原則，運用信息化手段，健全信用檔案體系，形成市場各方主體誠信守約的管理機制，逐步形成覆蓋全行業的誠信體系。
3.2 建立切實有效的長效監督機制
物業管理監督機制包含三個方面的內容：一是社會公眾對物業管理行業的監督機制；二是物業管理行業協會對本行業的監督機制；三是政府相關部門對物業管理行業的行政監管機制。物業管理要實現可持續發展，就要充分發揮行業協會的橋梁和紐帶作用，加強行業自律，注重行業指導，充分發揮行業協會的服務、代表、協調職能，推動形成運轉協調、和諧高效的物業管理體制。政府主管部門和街道辦事處應當將物業管理企業的經營服務行為、業主大會及業主委員會的工作列為行政監管內容，并采取必要的管理措施，依法維護好物業管理市場的秩序。社會監督職能能夠成為業主監督和社會監督乃至政府行政管理的重要參考，使物業管理的公平、公正、公開成為可能，這有利于物業管理持續健康發展。
3.3 建立以“權利”為核心的行業共識
權利有人權和物權之分。尊重人權可以貫徹以人為本的理念，尊重物權可以減少糾紛，兩者從不同側面反映出和諧、科學發展的重要組成部分。物業管理服務中，把以人為本作為物業管理服務的核心和靈魂，是提高物業管理水平的根本保證。物業管理中要增強業主對物業管理的參與性，充分尊重人的需求，充分尊重人在服務過程中的平等地位。
目前，我國物業的共用部位、共用設施設備及小區配套的房屋、道路、場地等產權界定比較模糊。責、權、利難以界定，不僅給物業管理和收費帶來困難，而且容易產生權利糾紛。因此，要實現物業管理的和諧發展必須建立物權相關法律法規體系，在法律層面上界定業主“私權”。
3.4 建立物業的科學化管理模式
物業的科學化管理模式包括物業管理的專業化和標準化兩個方面。物業管理專業化包含組織機構專業化、管理隊伍的專業化和管理設施設備的專業化。物業管理行業的標準化是行業發展成熟的重要標志。應加大物業管理協會等行業組織對行業標準的制定、企業資格認證、從業人員資格認證等行業標準化的建設，逐步形成具有區域特色的標準化認證與評估體系。
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篇2：談和諧校園建設與高校物業管理
談和諧校園建設與高校物業管理
談高校物業管理與和諧校園建設
伴隨我國物業管理行業的不斷成熟和進步，以及高校后勤社會化改革的不斷深入與發展，高校物業管理也充分顯示出其強大的生命力和廣闊的發展前景。但是，由于高校物業處在學校這種具有濃厚的人文環境和學術氛圍中，有其自身特殊的教育屬性和功能，決定了高校物業具有區別于其它物業的特殊性，在管理上我們應該緊緊抓住這一特點，以"管理育人、服務育人、環境育人"為宗旨，和學校同呼吸、共命運，更好地為培養人才服務。
進入新世紀，高校間的競爭已經從過去的規模競爭、硬件競爭和人才競爭逐漸發展到學校和諧的校園文化和人文精神等全方位的競爭。高校物業管理所承擔的校園環境建設是校園文化建設的物質載體，它與校園文化建設是密不可分的，它既受校園文化建設的影響，同時又反過來影響校園文化建設。
一、高校物業管理要承擔和諧校園建設的職能
和諧校園建設實際上是指一個大學的整體精神和風貌的建設，是一個大學的內在品質。一流大學必須有自己的境界，有自己的崇高使命和追求，有自己的精神品位。如果說硬環境是一個學校的軀干的話，那么校園的和諧則是它的大腦和靈魂。由此可見它的重要性。但是，從目前高校創建一流大學的實踐看，我們往往比較關注有形的物質因素，比較關注短期的效果和量上的差異，比較看重硬件建設，而忽視精神上的因素，忽視對大學的使命和目的做慎重的、深入的思考。因此，雖然資金投入日益擴大，基礎設施日趨完善，學生人數不斷增加。
但目前高校普遍存在的學術浮躁現象比較普遍和嚴重，校園道德水準下滑，特別在價值觀念上表現出許多背離社會主義原則的私利追求。其中一個根本原因，在于我們忽視了一種文化的建設，一種通過觀念、制度和環境所反映出來的校園精神的培養，忽視了和諧校園的建設。作為高校物業管理，其使命不僅在于創造優美的硬件環境，還應該認識到和諧校園既能改變人們的行為習慣，又能塑造人的文化品味的重要意義。因此，高校物業管理還應在和諧校園建設上做出積極的貢獻。
二、高校物業管理應注重和諧校園建設是由高校物業管理的特殊性決定的
1、教育屬性。
高等學校是傳播文明的場所，知識創新的前沿，智力孕育的基地。高等學校應根據先進生產力的發展要求來培育人才，要以先進的文化來塑造人才。高校物業作為高校工作的一部分，負有"管理育人""服務育人"的責任和義務。物業管理部門作為經濟實體固然要考慮經濟利益，但其一切作為都要與高校教育、教學、科研、創作的整體目標相適應，使物業管理工作成為高校培養人才的有機組成部分，這一點是其他社會物業公司所不能比擬的。
2、服務對象不同。
社會物業的服務對象是社會各行各業不同職業，不同層次的人，而高校是一個高層次、高學歷的上層建筑，物業服務對象是以廣大教師和學生為主體的知識群體。他們對物業管理企業的形象，服務人員的素質和服務內容都有較高要求。
3、特定的校園文化氛圍。
由于高等教育在我國經濟建設和精神文明建設中所處的重要地位和所起的作用決定了高校特有的文化內涵和底蘊，形成了濃厚的校園文化氛圍，如何在這種氛圍下做好物業管理工作，是高校物業管理人員重點研究的課題。高校物業不同于其他物業的這些特殊性，決定了高校物業管理在重視硬件環境建設的同時，還要注重和諧校園的建設。
三、高校物業管理在和諧校園建設中應注重的兩個環節
1、在高校和諧校園建設中，我們要倡導以人為本的價值觀念。
校園文化現象紛繁斑駁，文化產品形態萬千，但它的實質是內涵于其中的價值觀念。高等學校校園文化包含著豐富的價值內容，比如自由精神、科學精神、寬容精神、合作精神等，尤其是像我們這種藝術院校還有文藝思想、創作精神等，但是最根本的還是以人為本的原則性價值觀念，透過物質設施、物質環境，通過大部頭的管理規章和林林總總的制度，整個校園文化都因人而存在。關于人的價值觀念就是校園里最普遍、最深刻的價值觀念。高等學校的一切教育目標、管理目標、學術目標都要基于"人"這個根本來實現。
物業管理部門要為高校創造以人為本的價值觀念做貢獻，首先必須在員工中形成以人為本的認識。物業管理部門的員工大部分是"四零五零"下崗人員及大量的農民工，這方面的意識比較淡薄，所以，作為管理人員必須通過自己的管理，讓員工建立以人為本的意識，只有他們具備了這種意識，讓他們從思想意識上完全融入到高校的這種人文氛圍之中，才可能在這種觀念下，為學校、為學生服好務。
其次是對服務對象要有一個準確的定位。高校除大批教師科研人員外，更多的是學生，他們大多比較年輕，思想活躍，生機勃勃，充滿活力，同時又有很多獨生子女，難免產生驕嬌二氣，這就要求物業管理人員在提供優質服務的同時，還要承擔育人的工作，物業管理人員通過對學生違反物業管理規定的不良行為進行及時糾正和勸導，通過在校園設置規范而又溫馨的文明禮貌用語提示牌等多種渠道可以達到育人目的。育人是一項綜合工程，它不僅是專職教師和專職思想政治工作者的責任，也是后勤工作者的義務，物業管理人員要通過以人為本的人性化管理，找到服務的切入點，為學生營造一個優良的管理軟環境，從而實現管理育人、服務育人的目的。
2、將校園文化的精髓通過物業管理人員的點點滴滴，滲透于學生的心靈。
教育的最高境界是"隨風潛入夜，潤物細無聲"。物業管理部門教育人的方式不是說教而是影響，要通過有形的服務和管理而達到無形的教育影響。通過創造優美的校園環境，用環境來改變人的習慣，最終達到改變人的心靈的目的。
隨著招生人數的不斷增加，高校也越來越對社會開放，在吸納外界好的東西的同時，也帶來了一些負面的東西。近年來許多大學文化狀況令人擔憂。具體表現在:一是學生中存在信仰危機、價值觀念空虛等現象;二是道德失范，缺乏對真善美和假惡丑的判斷能力和判斷標準;三是大學生基礎文明素質較差。這表明大學生失去的正是他們理應擁有的人文精神。我們在物業管理的過程中，就發現很多諸如"課桌文化""廁所文化""院墻文化"之類灰色的文化內容，這對學生的身心健康是有害無益的，作為物業管理人員，我們有責任也有義務加以鏟除。
在去除這些丑惡現象的同時也給我們帶來了深層次的思考，此類東西之所以能夠產生和流行是由于我們在工作中正面的宣傳教育力度不夠，對學生求知求新的需求了解不夠深刻，在保持校園景觀干凈、整潔的同時，沒有給學生保留足夠的抒發情感，展示自我的空間，使那些污泥濁水有機可趁。如果高校在開展物業管理的過程中，有意識的給同學多開辟一些園地，如在食堂、宿舍、教學樓設文化宣傳欄，在校園網上開設各種各樣的欄目，讓同學隨時能夠來點擊、來書寫，正確的引導同學們開展教室文化、宿舍文化等健康的校園文化建設，相信那些負面的東西就會越來越少，我們的物業環境也會越來越和諧。
總之，作為高校物業管理部門，我們不能僅僅把自己定位為硬件環境的創造者，還必須意識到和諧校園的建設對于軟環境建設具有重要的支撐作用。物業管理工作者還承擔著教育的使命。我們應以自己特有的方式，為完成這個使命做出貢獻。
雍朝永
篇3：物業管理中的正當管理、服務與和諧
物業管理中的正當管理、服務與和諧
在小區、校園等物業管理中常有這樣的現象，當管理者與被管理者產生矛盾，管理者應對被管理者的質疑時，往往堅持說自己是在進行正當管理，甚至因此采取一些強制措施，拿正當管理壓制不同意見。比如強行收費、強行檢查等等。且不說管理者的管理是否真的正當或者恰當，這種以正當管理為借口的強勢態度容易導致不和諧因素的產生，就值得我們警惕。管理就是服務，而在具有服務性質的物業管理中顯示“管理”的強勢，則應當努力克服。須知正當管理首先是管理者的自我約束而不是相反。
一位成功的企業家告訴我們，偉大的管理者能夠管住自己。也許我們做不到偉大，但是如果把追求成功當我們的目標，那么管住自己便是一個基本的前提，拿出正當管理的借口也是一樣。實際上，正當管理是社會正義在管理“敗德”行為屢禁不止的情況下，對管理者提出的道義上的要求，應當是對管理者的管理，而不是針對被管理對象的強詞奪理。管理者在正當管理中怎樣管住自己呢？
首先要在內部規則的制定時避免利用“霸王條款”強人所難。企業內部規則的制定往往是由管理者主導的，管理者占居支配地位，這個時候如果用“霸王條款”限制被管理者的權利，顯屬不公平。其次在執行規則的過程中要遵守自己的職業道德。規則制定出來后，管理者自己要模范執行，不能出爾反爾，采取實用主義態度；同時在規則所允許的自由度里要設身處地的為被管理者著想，體現出自己的職業道德。再次是在服務碰到問題時要反求諸己。在管理中產生沖突時要先把自己管住，即使是照章辦事也要講究方式方法，防止矛盾激化。
正當管理似乎注定要在利益沖突中進行管理，怎么能實現和諧呢？這只能通過管理者管住自己來實現。儒家強調修身安人，只要修身就能安人，講的就是這個道理。這是因為，以勢服人，只能使人懾服；以才服人，只能使人折服；以德服人，才能使人心服。心服則安，就有利于實現和諧的目標。
在管理產生沖突時強調自己是在進行正當管理，即使是在按制度辦事，那也是在以勢壓人。即使當時能夠把事情辦成，也容易造成逆反心理，留下不安定的隱患。在矛盾存在的情況下體現管理者單方面的意志，講究方式方法固然重要，但是最終目的還是要辦實事，解決實際問題，包括解決被管理者的實際困難等等。如果只有前者沒有后者，那只是以才服人，并不能換來積極的回應；只有兩者同時做到，實現雙贏，才是以德服人。以德服人之“德”，在這里主要指的是管理者在職務行為中更多的承擔責任，更多的履行義務，付出更多的勞動，而不是簡單從事、要挾敷衍，更不能假公濟私，借正當管理為吃拿卡要留下伏筆，牟取不正當利益。
其實，正當是管理的應有之義，如果不加以說明，管理本來就應當是正當的，不言而喻。當管理者自己都要加以強調，都需要對自己管理行為的正當性加以說明的時候，恰巧表明其正當性受到了相關利益主體的懷疑，存在不同認識和爭議。這時候應當慎重行事，尤其是在產生矛盾的時候，應當注意解決或者緩解矛盾，而不是促使矛盾激化。即使管理者確實在出于公心地履行職務行為，正當管理也只能作為內心的確信，如果用以昭示別人，不是同語反復，就是強詞奪理。這時候要管住自己，需要思考管理權是從何而來。
管理權形式上是上級或者老板授予的，實質上是服務對象讓渡的，我們應當珍惜和尊重這種讓渡。在有償服務中，管理者與被管理者之間地位是平等的，誰也不能把單方面的意志強加于人，對正當管理的認識也是一樣。同時，任何管理都需要接受監督和制約，被管理者的不同意見很可能就是監督和制約的表現，不能傲視，這是和正當管理對管理行為的約束而不是放縱的精神是一致的。即使管理者的行為是按照規則辦事，在面對阻力的情況下，所依據規則的合理性也值得重新考量。
如果把正當是管理上升為法律概念，作為一種正當行為看待，那等于管理者承認了對被管理者有所傷害。即使是為了更大的利益而要犧牲較小的利益，只能說明管理者可以免受法律的制裁，而不能免除其它相應的責任，比如給予受到傷害的被管理對象必要的安慰和補償等等，需要作好各種善后工作?？紤]到可能碰到的阻力，管理者在履行職務時應當更加嚴格的管理好自己，比如嚴格安照程序辦事，使服務更為規范，防止管理過當，尊重被管理者申訴的權利等等，努力把矛盾解決在基層。管理者只有先管好自己才是正當的，才能在小區、校園和其他的管理領域形成和諧的管理環境，達到人們常說的“看不見管理”、“無為而治”的理想境界，而不必靠“正當管理”弄的劍拔弩張。