一個物業管理人的命運--現代阿Q的生存與超越
在現實中我們可以看到很多種對物業人的評價：俯首帖耳的“保姆”、兇神惡煞般的“惡保安”、開發商的“跟班”、業主的“敵人”、在消協備受投訴的“小霸王”、記者們眼里的“低能兒”……當然這個時代已不再會有“高大全”的正義化身，倒是無厘頭的周星馳隨時能幽上一默。所見即所得，一個人對“物業管理人”的印象，常常也折射出他的內心世界，不過，我眼里人的“物業人”更可能和相貌單純迎風站立的保安員、拿著工具略顯疲憊的清潔維修人員聯系到一起，這種側影有時會讓我莫名地涌起一種激動、無奈和感傷。
凡是沒有經歷過一線物業管理實戰的人，他身上總是洋溢著高貴的氣質和特殊的自信，讓別人一望便知。相應的物業人渺小，對嘲笑與責備習以為常，這又使我把物業管理者同一個經典形象對上號來：讀書時節曾經奇怪魯迅先生筆下的阿Q在自己的臉上挨了趙太爺的嘴巴、腦袋上吃了“假洋鬼子”的文明棍后還能在心里用精神勝利法暗暗地罵一聲“兒子打老子”，如今干上物業管理，卻只能奇怪自己了。好在挨嘴巴、吃棍子的同行還算有限，而且跨越了一個世紀，所以名之為“現代阿Q”。
在眾多的噪音之中，要找尋出他們的蹤跡其實不易，他們的生活方式是典型的“兩點一線”，沒有多少休息日，就算有休息日也無從打發；他們的宿舍也許就在社區的某個角落，他們吃的飯菜簡單可口；他們中的年輕人也很善于追女孩子，很多人在這個昌明年代還買了彩屏手機；他們生活在這個繁華社會和貧民窟之間的夾層。也許，物業管理的員工就與千千萬萬個酒店服務生、建筑工人、餐館服務員一樣，仍然屬于“農民工”的層次，生活條件低下，職業沒有保障，社會保險被忽略，但他們中的很大部分仍然通過自己的努力，逐步取得在城市生存的地位。
今天這個群體進行著全國范圍的人數膨脹，同時伴隨著同等規模的信心收縮，量的增加和質的退化--一個個具體的物業管理人所面臨的困境最后匯聚成一家企業乃至一個行業的困境。盡管社會上的各階層都蜂擁而來加入到這一群體：轉職的干部、下崗的工人、退伍的軍人、剛畢業的大學生……，但是在具體和業主的交鋒過程當中，能夠承擔起責任的人卻非常有限，一線的員工則總是失敗，一再失敗?？赡艽蠹叶加猩钌畹捏w會：其實中國人是不講道理的。既“無道”也“無理”，講的是什么呢？講的是“勢”，有錢有勢，有力量有地位，就能決定情境和選擇，這來自《列子》的哲學思想，而現實的境況是：因為房地產作為高度智慧的結晶，經過招商、規劃、立項、銷售、施工、監理各個環節的一切漏洞與后果最終都會讓業主和物業公司兩者去承受，當這種相互作用不斷發生的時候，當問題積累到足夠多而且大的時候，當業主將自己的社會身份和業主地位捆綁在一起的時候，物業管理人不經意間已經失去了同業主平等對話就事論事的資格--這一個業主就有權在自己一個“不滿意”的同時為其他業主新建三個、五個、十個甚至更多的“不滿意”，如此傳遞，還指望讓業主們滿意豈不是天方夜譚？虛假的承諾、無休止的違章和侵權、遠在天邊的保修單位、解決不了的遺留頑癥、另有所圖的投訴、劈頭蓋臉的痛罵、收不上的管理費、員工屈辱的眼淚、忍氣吞聲的服務……，這些難得就是我們物業管理人的真實宿命？如果不是，最起碼也正是一個普通物業服務人員的心聲。
的確，當從事這一行業的領導們自己都不愿交物業費的時候，已經說明有一些內在的、不可抗拒的因素腐蝕著我們的信念。開發商和業主的環境創設、管理人員的目標定位，最終決定一線員工所承載的壓力和所能承載壓力的限度。物業管理的工作本身是發揮約束力的，但是我們卻總是時而神經緊張，時而困惑迷茫，更令人憤怒的則是部分人對服務近乎變態的曲解，“面對辱罵和無理要求保持微笑”標志著我們富有高尚的人格，但其實也證明懦弱和無原則，當一個坐在門口的保安員不能查證，不能阻攔外來車輛，以及巡視的保安不敢向他認為可疑的人提問，碰見了違章不加制止，他們還能在工作中做些什么呢？“現代阿Q”可能意味著將物業管理人淪落為一支麻木不仁、逆來順受、軟弱窩囊、稀里糊涂、無所事事、畏首畏尾的隊伍或者業主的免費搬運工，他們根本忘記了自己服務于社會、服務于社區、服務于公眾利益的職責，有時也染上了見縫插針的偷懶惡習和事非不明的壞習慣，這樣的“無能型”物業管理是“打手型”物業管理的一體兩面。兩者的共同點是：都是為錢而工作，受別人驅使而工作，而不是為自己工作。
不對，其實也有另一種意義上的“為自己工作”。在工作上無能，往往不可避免地引爆在其他方面的才能，一些保安員碰上不是業主的裝修工人和垃圾婆，居然就抖擻起來；有的維修員不為公共設施出一分力，卻忙著去干私活，這也包含了另一層面物業管理人的生存側影，而身居高位的管理者仍起著至關重要的作用，畢竟有阿Q做受害者，就會相生相克地出現寇盜和奴才。關于這兩者的區別，也是魯迅早都說明的：“凡言動中，思想中，含有借此據為己有的朕兆者是寇盜，含有借此占些目前的小便宜的朕兆者是奴才，無論在前面打著是怎樣鮮明好看的旗子?！?/P>
“禹湯罪己，其興也悖焉；桀紂罪人，其亡也忽焉?！笔聦嵶C明物業管理的問題，出在我們自己身上，而不是業主或者其它什么方面。愚公移山、夸父追日都是古代的故事?！蹲髠鳌分兴枋龅拇呵飼r代的楚昭王，生病之后身邊的人告訴他可以通過巫術將自己的病移到楚國的江河里，他拒絕了；那么移到他的臣子們身上？他又拒絕了?？鬃勇犝f后嘆道：楚昭王知大道矣，其不失國，宜哉。物業管理者其實是一樣的，既不要把錯誤轉移到自己為之負責的土地，更不要責任推卸給下屬和員工，從這種意義理解上，阿Q精神其實就是中國精神，他們雖然蒙受苦難，但是終于沒有否定自己。人類本性中最為強大的力量，而且也是對社會來說最有意義的東西就是自我保存的欲望，我們都在說，同種同類創造物，不加區分地生來就具有
同樣的自然優勢和同樣的官能，也應彼此平等，而不應相互間有隸屬或屈從關系。但我們現在還有沒有把這個問題去澄清的勇氣？在我們的阿Q們面臨不公平的境遇的時候，有沒有為他們做一點點事哪怕是說一句話？不要忽視作為一個物業管理人的信心和信念。萬科的郁亮已經說過：這是一個劣幣驅逐良幣的環境。其實中國物業管理也正處在這個環境，一個行業的自我保存，是由一個個具體的個人自我保存來完成的。任何一個正直的、有責任心的管理者，都應當考慮為我們自己的未來做點什么？作為一個物業管理人，誰沒有受到過肉體和心靈的雙重創傷？上級的冷漠和無情更加加深了這種創傷。我們的目標如果單純以顧客為導向，那么當顧客們的意見本身是相沖突的時候，我們就什么也不是了?？梢钥紤]的方向，是如何為我們的一線員工尋求個人發展，如何建立一種正常、健康的服務觀，如何通過自身的人格培育完成社區的文明演進--這個目標就應當是以“團隊發展”為導向的，我們在保有一份工作和職業的基礎之上，每一個人都有權利尋求生活與福利的改善和品德與事業和發展，這才是更和諧的社會和更高效的管理。認清我們自己，保有我們的自信和榮譽，捍衛我們作為一名服務者的尊嚴，堅持我們的生活信念，從這一入手點將全盤顛覆和重估現有物業管理人的價值觀。
篇2：探討高校物業管理
探討高校物業管理
隨著全國高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理工作也日顯突出和重要，改革的步伐也隨之逐步加快。高校物業管理的對象主要有四大方面，即：學生生活區、教工住宅區、教學區和新校區的綜合管理。其主要工作是房屋的管理、保養與維護，水電、消防等公共設施的管理、保養與維護，道路交通的管理與疏導，停車場的管理，園林綠化與保潔，社區秩序與安全，社區文化等。以下就學生生活區和教工住宅區的物業管理作探討研究。
一、學生生活區的管理
學生宿舍是廣大學生日常生活、學習、娛樂的主要場所，是學生的家，可以說其管理狀況的優劣直接關系到學生的學習環境、人身安全以及身心健康等切身利益。如何為莘莘學子們營造一個溫馨的家，我們認為應做好如下三個方面的工作：
?。ㄒ唬┙⒁幏?/a>的質量管理體系，從制度上保證學生公寓的有效管理。凡有條件的學生公寓管理單位，建議引入1509001：2000版質量認證，使學生公寓的管理、服務達到高標準，讓學生在公寓享受星級的服務。具體表現為：
1、建立一套行之有效的管理規程，比如：員工手冊、人事管理制度、崗位職責、員工考核及獎罰規定、管理目標考核評審辦法等。
2、建立一套有效的控制程序，比如：文件控制、質量記錄控制、管理評審控制、人力資源控制、基礎設施與工作環境控制、服務實現的策劃與控制、與顧客有關的過程控制、采購控制、外包業務控制、顧客財產控制、不合格服務控制、顧客投訴處理控制、糾正措施控制、預防措施控制等。
3、建立完善的維修工作規程，比如：顧客報修處理工作規程，公寓設備、設施運行、保養、維修工作規程，消防設備操作規程以及倉庫管理制度等。
4、制定完善的行政工作規程，比如：會議制度，合同管理制度，培訓管理制度，辦公環境管理制度，分包服務管理規定，文件管理制度以及采購管理制度。
5、制定公寓區工作規程，比如：床位分配與安排管理規定，生活秩序管理規定，水電管理規定，家具管理規定，住宿收費管理規定，作息制度，標識管理規定，服務質量檢查管理規定，學生投訴處理管理規定，回訪學生管理規定，突發事件或異常情況處理規程，學生住宿與畢業離校管理工作規程，熱水開水房管理規程，公寓區消防安全管理規程，公寓洗衣、保潔管理規程等。
?。ǘW生公寓文化建設
在按照1509001：2000版要求認真做好日常管理、服務工作的同時，學生公寓還需要抓好公寓文化建設。
1．為方便廣大學生的學習、交流娛樂和親朋來訪，最好在每棟宿舍配備文化室，可設課桌、電視、報刊雜志等基本設施。
2．宣傳、發動學生積極參與定期、不定期的公寓內務評比等活動，并對優勝宿舍進行表彰和獎勵。
3．規范公寓周圍和內部標識，室內外增設盆景綠化、美化公寓環境。
4．要求管理員溫馨提示與問候，比如：在天氣寒冷時，問聲“您好！衣服穿夠了嗎？”；同學下課時，問聲“肚子餓了吧？”;晚自習回來時，問候一聲“您好，辛苦了，早點睡覺”；下雨時，提醒同學“您帶傘了嗎？”......以及設立天氣預報等溫馨提示，于細微處體現對學生的關愛。
5．積極配合學校團委、學生處等部門做好學生心理輔導室（心靈之約）的相關工作。
6．聘請學生為公寓管理助理，參與學生宿舍的管理過程。
7．有條件的可考慮設立學生公寓小報，鼓勵學生發表各類文章，以可以對學生公寓的管理和服務提出意見和建議，從而加強管理部門和學生之間的溝通。
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1．提高標準配備管理干部隊伍，不斷引進學士、碩士等高學歷人才充實管理隊伍，不斷提升管理水平。
2．堅持招聘年輕的中專、大專以上學歷人才，并通過競爭上崗，使管理員、區域主管更年輕化，更具專業、更貼近學生，從而使管理服務水平不斷得到升華。
3．結合學生公寓特點組織培養一支公寓專業保潔隊伍和綜合維修隊伍以及日常保安、消防隊伍。
4．加快公寓智能化建設，不斷投入安裝監控系統和公寓出入刷卡系統（或指模識別系統），采用“智能化設施＋流動保安巡邏＋管理員巡查”模式，確保學生公寓安全。
二、教工住宅區的管理
很多高校的教工住宅都是福利分房，一般都建在校園范圍內。以往是由學校實行一般性的行政管理。房改后各高校對教工住宅管理不一，我們認為對高校教工住宅實行專業規范的物業管理，可以考慮從以下幾個方面著手：
?。ㄒ唬┳≌瑓^的改造：
由于原住宅不具備規范的商品房基本條件，為此在實行物業管理時應首先對住宅區進行必要的改造，完善相應的設施。有條件的學?？蛇m當送嫁妝（撥付一定的經費進行各方面的改造），使教工住宅區基本形成相對規范的小區，比如：
1．舊住宅（公共部分）、舊道路：進行維修、翻新。
2．合理調整、改造，補充水電、消防等公共設施。
3．補充、更新園林綠化，整治衛生死角。
4．交通管理設施：進行必要的投入、改造。
5．停車場規劃與建設：鑒于場地緊張、歷史欠帳、配套不足等因素，特別要結合小區改造的有利時機，統籌規劃，充分利用現有條件抓好生態停車場的規劃與建設，從而有效緩解小區停車難問題，同時消除亂停亂放現象。有條件的學?？梢钥紤]地下停車場的建設，以解決住戶車輛的停放與保管問題。
6．小區智能化建設與管理：小區智能化管理是物業管理實現優質高效的基本條件和必然趨勢，針對高校高素質居民的特點及對安全、效率的迫切需求，高校教工住宅區智能化建設刻不容緩。
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根據各高校特點可分校內物業管理隊伍管理和聘請社會專業物業管理隊伍管理兩種模式。
1．自身管理隊伍管理模式：通過對原有房管后勤隊伍的整合、培訓和引進部分專業管理人員，逐步向專業物業管理公司靠攏（取得物業管理資質），進行規范物業管理。該模式比較適合歷史悠久的老校區，因為已有一批經驗豐富又熟悉學校情況的在編職工，對這批職工隊伍加以整合，培訓提高，是完全可以做好的，同時也解決了老職工就業的崗位問題，能有效穩定后勤職工隊伍，使學校資產保值乃至增值。
2．通過招投標方式引進社會專業物業管理公司管理模式，這種模式，適合原后勤職工隊伍員工少，但管理又較薄弱的學校，或者是新的校區。該模式一步到位，從發展來看是必然趨勢，但在這過程中，前期投入較大，資產能否保值，還有待研究，同時還要有一個較強而有力的業主委員會為學校分憂和為業戶辦事，才能磨合到位。
高校的物業管理，是一個綜合性的管理，各高校情況千差萬別，很難用統一的管理模式。但高校的物業一定要針對高校的特點進行管理，這是毋庸置疑的。
篇3：探討綜合大廈物業管理
探討綜合大廈物業管理
物業管理作為新生的朝陽產業，隨著近20年來我國房地產業和城市經濟建設的蓬勃發展，以及城市管理水平的提高，逐步成為提升城市管理和文明建設的重要工作之一。作為內地省會城市，比起沿海發達城市，合肥的物業管理起步較遲，僅有五年多的時間。但就合肥市物業管理發展的普及水平和管理水平而言，在全國中等城市中可以說是位居前列。140多家物業管理企業，近1000多萬平方米的管理面積，8家國家級物業和一批優秀物業管理企業，反映出合肥市物業管理的綜合水平。
當然，欣慰之余，我們看到，目前物業管理工作中尚有不少問題，僅就物業管理的種類而言，主要集中在城市小區管理，綜合性物業管理無論從普及面來看還是從管理水平來看，都相對滯后，參差不齊。隨著合肥市城市建設的發展，高層綜合大廈已有百余座，但實行規范管理的估計不到三分之一。推廣綜合大廈，特別是高層商業樓宇的物業管理，成為我市今后物業管理全面推向深入的一項重要工作。作為在合肥市較早實行專業化、企業化物業管理的綜合大廈(公司)，通過近三年的學習摸索，我們在綜合大廈物業管理方面積累了一些有益的經驗，在此與同業的行家里手作一探討，旨在摸索出更好的管理模式和方法，克服和解決當前綜合大廈物業管理中的一些實際問題，以促進城市綜合大廈物業管理工作的普及和提高。
一、綜合大廈的基本特點和管理要求
城市綜合大廈往往位于城市中心地段或城市干道、沿街區域，優越的地理位置特點，決定了綜合大廈的多功能性和商業價值。多層、高層或超高層樓宇乃至建筑群的綜合性和先進性，對自身的物業管理水平提出了更高的要求。簡單而言，綜合大廈一般具有以下幾個特點:
第一、物業綜合功能較多，往往集辦公、商務、商業、金融、餐飲、休閑、娛樂、停車功能于一身，基本上做到足不出戶，即可辦理一般工作事務。
第二，物業設備設施配置較多，技術含量較高。綜合大廈，特別是高層大廈，必須配備相當數量的中高檔電梯，如客梯，消防專用梯、扶手電梯、貨梯乃至觀光電梯等；中央空調系統的廣泛采用，早已成為衡量大廈檔次的主要標志。獨立的多回路的變配電系統和自備發電設備是綜合大廈的動力心臟，是大廈正常運行的首要保證。自動化的消防系統，如自動煙感報警和自動噴淋系統，以及自動化控制的保安系統，分區、分層電視監控系統也日益成為現代化綜合大廈不可缺少的配置。大型停車場的配備、車輛出入電腦化管理也是重要的配置之一。值得關注的是，隨著現代化計算機技術和建筑技術的緊密結合以及辦公商業活動的信息化發展，智能化大廈已成為城市綜合大廈發展的必然趨勢。如自動化通訊網絡系統(寬帶互聯網)，自動化辦公系統，自動化管理系統等。
第三、綜合大廈還注重內部公共設施的配備和物業外部形象的包裝，如配備高檔的衛生潔具、飲水器具或凈水集中供應，自備高檔保潔專用器具、外幕墻清潔機等，進行定期保潔，提供常年的花木綠化裝飾等。綜合大廈的多功能、高技術含量、智能化特點，對物業管理工作提出了特別的要求。
第一、綜合大廈要提供365天24小時全天候的管理和服務，包括24小時的工程維保、消防保安管理和衛生保潔服務。其中消防安全、設備運行要求尤其嚴格。
第二、綜合大廈對辦公環境、商業環境要求高，花木裝典，室內通風，節假日裝飾要求高。
第三、配套服務項目多，如會議中心、商務中心、大型停車場、休閑、娛樂、餐飲等功能要求全面，甚至還要求具備特別約定的服務項目。
第四、綜合大廈的業主單位一般較多，聯系的業務單位涉及公安、消防、工商、稅務、房地產、市容、市政、環保、供水、供電、供氣、街道等單位，搞好各業主、住戶及關聯單位的協調，對做好綜合大廈的管理工作十分重要。
二、綜合大廈物業管理工作應注意的問題
綜合大廈管理因其自身的特征，形成有別于其他物業如住宅區、工業廠區、商業區的管理工作重點。通過近年的實踐和摸索，在吸取沿海兄弟樓宇物業管理優秀經驗的基礎上，結合內地物業自身的條件和特點，我認為在綜合大廈物業管理中應注意解決和處理好以下幾個問題:
1、物業管理的提前介入和物業接管驗收問題。
從事物發展的總體性來看，城市房地產物業的開發，從一開始就注定了它離不開建設中的介入和后期的交接管理，甚至可以說，沒有良好前期籌備和后期平穩接管就不能造就良好的物業。這也是物業管理越來越來成為開發商重點考慮，業主十分觀注的根本原因。海外發達國家和地區以及沿海發達城市成功的物業管理也充分證明了物業管理在工程建設中介入和順利接管是物業管理實現商品潛在價值，并使物業得以保值增值的良好保證。正象業內人士所說:三分建設，七分管理。在現行規范的房地產開發和物業管理操作中，往往交接入住之日，即是物業管理合同正式簽約生效之時。物業管理提前介入，不僅能夠使開發建設和管理行為有機結合，實現平穩交接入住，而且往往能夠在建設中，適時調整和完善物業設計和功能，彌補前期不足，最大限度地發揮出物業的效用。同時，物業管理提前介入，可以為交接使用在技術上、人力資源方面做好充分的準備。此外還必須注意的又一個問題是接管與驗收，特別是現場驗收和相關圖紙、資料的交接驗收必不可少。開發商與管理者的交接驗收，對分清雙方的責任，熟悉物業的情況，解決遺留的工程技術問題是十分必要的。否則，不僅對今后管理中出現的問題無法界定和解決，還會使以后管理工作處于被動。
2、入住初期管理模式的建立問題。
俗話說萬事開頭難，但只要在一開始就從規范管理和運作的基礎工作入手，建立良好的管理模式和運行機制，順利解決入住初期管理難度大的問題是不難做到的。第一、要建立或選聘一支專業化、企業化的物業管理隊伍。物業管理與舊體制下的行政房屋管理模式相比，先進之處在于政企分離，所有權與管理權分離，職能化行政式的管理被專業化的管理和服務所取代。只有合理配置一定數量的人力、物力、財力，按專業化、企業化模式運作，才能從一開始就調動和激發管理者的工作主動性、積極性，最大限度地發揮其管理和服務功能，創造一個良好的開端。第二、要建立名實相符的業主管理委員會，及時擬定和簽訂《委托管理合同》以明確業委、管理者雙方的責、權、利，體現物業管理委托性和業主自治的管理原則。物業管理工作必須在有效地監督和指導下才能健康地發展。業主管理委員會既是業主單位的代表組織，也是物業管理的授權和委托組織。要把有政策水平，有群眾威信，關心和支持物業管理工作的業主單位代表選進業主管理委員會中，發揮業主管理委員會積極的監督指導作用，正確協調和處理好管理公司與業主、業主管理委員會的關系，才能順利開展各項管理工作。
3、要重點搞好安全消防工作和設備運行維護工作。
綜合大廈的安全保衛和消防工作是物業管理工作中的難點和重點工作之一，它關系到物業、住戶財產乃至人身的安全，也關系到物業對外的社會形象。作為物業管理公司，一定要把此項工作列入首要議程，從物業自身的特點出發，因地制宜，健全制度，嚴明紀律，配足人員，強化管理，加強檢查，常抓不懈，特別是要抓好節假日，雙休日和平時夜間保衛和防火工作。同時還必須處理好嚴格執勤和文明服務的關系，努力為租戶和客戶提供方便。對一個綜合大廈來說，設備的運行和維護就如軍隊的后勤保障，每時每刻都不能停止。尤其是設備種類多，技術含量較高，價值高，有計劃的維保巡查是設備和物業正常運行的基本保證，也是均衡維修成本，減少設備大修頻率，降低維修費用的需要。
4、要推行限時承諾服務，提高工作效率和服務質量。
無論保安消防工作、日常工程維保，還是其他特約性服務，都必須強調服務質量，而權衡服務質量的主要依據是服務的時效性。作為物業管理公司，推行限時承諾服務是提高服務質量的有效手段。如保安消防問題，保安員應在接到或發現險情時幾分鐘內進場處理，日?？蛻魣笮藁虬l現設施損壞，維修工應在多少時間內趕赴現場修復、提供凈水送配服務，送水員應在接到通知后多少時間內將水送到住戶單位等。有關此類服務的時限應向住戶公開承諾，這樣做一能得到住戶的認可，二能對服務進行有效監督。
5、要大力開展多種服務與經營，提升服務功能，增創經濟效益。
開展多種服務與經營，是提升綜合大廈服務功能的需要，同時也是依托物業，開展各種經營，增創經濟效益的有效手段。如設立商務中心，開辦食品、百貨、煙草外賣，提供凈水送配服務，申辦24小時停車場服務，提供有線電視、程控電話、IP電話乃至寬帶互聯網租線服務，代辦二次裝修、代租花卉、室內保潔、開展汽車清洗美容，對外承接地面、物業外墻清洗服務等。這些服務項目，方便了住戶，完善了大廈功能，增加了企業效益，為物業公司良性發展擴大了資金積累，增強了發展后勁。
三、 綜合大廈物業管理工作中面臨的問題
綜合大廈管理和其他類物業管理一樣，作為一項新生的事物，加之發展時間較短，在實際操作中仍面臨一些實際問題需要研究解決。這些問題主要集中在:
1、政策法規滯后問題。物業管理至今尚沒有較統一的法規或條例可依，國家主管部門以及部分省、市地方政府雖就物業管理發布了一些指導性的文件、規定，來規范和指導物業管理工作的開展，但這些文件的規定往往涵蓋的范圍過寬或過窄，內容或是粗線條，或是太具體，甚至缺乏可操作性，剛剛發布的規定卻又跟不上事物的發展，給物業管理的有效運作造成一定的困難。
2、對物業管理中的產權人(業主)、管理者(公司)、業主管理委員會以及關聯部門如供水、供電、供氣之間的相關責、權、利關系不夠明晰，給實際物業管理運作帶來一定爭議，物業管理公司往往處于中間地帶，要行使管理職權，卻沒有有力的政策法規依據，受關聯部門的制約太大，進退兩難，甚至提供了服務，不僅沒有補償，還要承擔一定的經濟損失和責任。如在代收水、電、氣費問題上，往往付出巨大的努力和工作，卻得不到應有的承認。
3、物業公共設備、設施維修基金難以及時足額到位，給物業正常運作造成潛在的巨大的困難。
高層綜合大廈公共設備、設施價值高，維修費用高，尤其是隨著物業使用期延長，設備設施大中休費用逐年大幅增長。國家和省、市地方政府就物業公共設備、公共設施維修基金的問題，曾有過一些規定，但實際運作起來力度有限，缺乏權威性和強制性，往往是物業先投入使用，再討論維修基金籌措問題，甚至物業已經使用了多年，維修基金仍不能到位，或者是業主單位只認帳不撥款，公共設備、設施無法得到及時維修，物業無法正常高效運行，住戶意見大，服務難提高，費用難收取，惡性循環，更談不上物業的保值增值了。
4、物業管理費收取標準問題。
關于物業管理費的定價標準，有些大中城市如廣州、上海、南京等主管部門根據物業的硬件和服務項目、服務水平，制定了政府指導價格，對物業管理費的確定，起到良好的指導作用，保護了管理者和住戶雙方的利益。有些城市房地產主管部門和物價部門曾明確了具體的項目組成，但未制定此類項目估算標準，也有政府主管部門直接干預制定價格標準，缺乏一定的合理性，也不符合市場經濟中優質優價，合同自治的原則。在物業管理逐步走向市場化招投標規范運作的過程中，公開報價，公平競爭，雙方議定價格的行為應該得到認可和推廣。政府的職能應該偏重于監督市場行為的公正性、合法性。
物業管理事業需要良好的法律規范來保障，也需要社會各界的關注、支持和理解，國家主管部門擬定的《物業管理條例》即將出臺，這必將對物業管理正式走上法制化運作的軌道起到積極的推動作用。相信在新世紀國民經濟再次騰飛的時代，物業管理事業必將得到更加穩步、健康、快速的發展，為社會和人民營造更加文明、舒適、安全、便捷的商業和生活環境，更好地服務于我們日益豐富的物質和文化生活。
安徽盛安物業管理有限責任公司總經理 潘冬生