如何建立健全物業管理市場準入制度探討

　　物業管理作為一個新興的行業，隨著房地產業的發展和城鎮住房產權制度的改革使整個物業管理行業得到了迅猛的發展，我們國家經過了近30年的發展，物業管理行業早已進入諸侯紛爭的時代，如何迎接競爭、規范競爭、抑制競爭的負面作用、促進競爭的積極作用，是擺在我們政府、物業公司、開發商、業主面前不可回避的課題。今天，隨著《物權法》的出臺和實施，必然打破了現行物業管理模式，形成了新的物業服務模式。物業管理活動中的業主、物業服務企業、政府行政主管部門等各主體也必須要在法律框架內重新調整關系，從而擺正各自的位置。只有各守其規，各行其道才能使我們進入有序的物業服務市場，按質論價、營造公平合理的市場環境。下面我將如何建立健全物業管理市場準入制度這個問題與大家一起討論學習。

　　gg開放以來，隨著住房制度改革的深化，居民住房消費的積極性被調動起來，大規模的住宅，產權多元化的格局逐步形成。住房管理體制由原來的福利型轉變為現在市場經濟型，從行業發展來看建立健全物業管理市場準入制度迫在眉睫。

　　根據目前西安物業管理服務市場的情況，雖然政府一再強調建管分離，但事實上建管分離少之又少，大部分開發商，特別是我們當地的開發商，父子連帶，換湯不換藥，造成不能規范行業的本質要求。那么在政府這一塊我認為，物業管理雖然已形成市場行為，但是沒有政府的參與那是不可想象的。就如比賽光有運動員沒有裁判一樣。從全國各地來看物業管理搞得有聲有色的都離不了開政府的大力支持。政府應該從配套立法、加強領導、監督引導三個方面做物業管理行業的堅強后盾。要在《物權法》、《物業管理條例》的框架下，制定、補充和完善適合我們西安及西北地區地方性的法規及規范性文件。使物業管理行業在服務行為中更具有地方性、區域性的人性化服務。再就組建一個由房屋主營與相關部門組成的強有力的協調領導機構，負責處理、監督、督辦實際工作中出現的重大事件，對物業管理服務企業方方面面進行監督，就物業管理的具體問題督促主管部門或承辦單位解決并落實，推動物業管理服務行業良性向前發展。

　　由于物業管理服務行業是一個新興行業，其相應的監督措施沒有跟上去，導致一些行政主管部門運作不規范、監督、管理指導力度不夠，使一些管理服務混亂，無資質的管理服務企業混入市場，擾亂物業管理行業秩序，特別是在招投標上弄虛作假，給整個物業管理行業造成了負面的影響。

　　朝陽物業在這5年中一路走來，感慨萬千，記得我們在拓展軍區小區項目的時候，那是20**年，當是我公司拓展業務時只碰到一家物業管理企業，軍區也沒有要求招投標，只是與我們兩家分別座談，要求是一般廠礦和部隊的后勤基礎標準，根本談不出物業管理的具體要求，參考的各種資料也很少。只是從大方向感覺應該將部隊小區推向市場，從部隊長期以來的優厚福利上轉向個人消費，今天我們再走向市場拓展已清楚看到了由一個不成熟向逐漸成熟發展的過程，物業管理行業從小到大，從模仿到創新，取得了令人矚目的成就。

　　對此我認為物業管理行業要想在今后的市場上更進一步的發展，必須建立健全物業管理市場準入制度，那么若要建立健全物業管理市場準入制度，理應做到以下幾點：

　　一、政府應積極引導，規范競爭

　　雖然說目前政府已采取了一定的措施推動物業管理行業實行公開招投標制度，但整體力度不大，操作性不強，導致不能公平競爭，特別是父子連帶關系不能給物業管理行業提供相對公平寬松的舞臺，行政主管部門應通過法律的行政手段強制規定招投標的要求。如：招標的資格、投標的資格、投標的格式及程序、評標人的組成、開標的公布等等作出相應的規定和監督。政府行政主管部門既要營造的環境，更要維護競爭的秩序，使招投標工作井然有序，更加規范的營造競爭平臺。

　　二、開發商應事實求實，擇優聘用

　　按照《物權法》及《物業管理條例》，在物業開發商的前期及落成后的一段時期內，開發商有權決定聘用物業服務企業，作為開發商應該本著對今后物業管理負責任的態度，從源頭上要實地考察物業服務企業，嚴格準入門檻，無資質、在管理上無序的物業服務企業要堅決清理出局，開發商在對自身負責任的同時，更要對準業主負責。

　　另外，目前開發商不真正的落實物業管理措施，侵害業主權益的情況時有發生，房屋質量差、前期遺留問題多、項目配套設施不完善、不兌現承諾、不承擔保修期內的質量維修、不按規定配備物業管理用房、自建自營破壞了招投標的有關規定等等，要想改變必須要從源頭上控制，規范開發商的行為。開發商在建設規劃階段，應落實好物業管理措施，按規定提供物業管理用房，通過公開招投標的形式聘請物業管理服務企業，簽訂前期物業服務

合同。在銷售階段，制定并與業主確認《臨時管理規約》，向買受人公布前期物業服務合同，及公示物業管理服務的收費標準。只有把前期工作做到位了，才能給今后的物業管理服務打下良好的基礎。

　　三、物業管理服務企業要有創新意識

　　從物業服務行業來看，物業服務的核心和生命力就在于不斷滿足業主日益增長的需求，為此，我們必須在以下幾點作好文章，一是規范管理與服務，嚴格按照《物權法》、《物業管理條例》和地方性的法規與文件精神操作，把服務做細致、做精，與業主多溝通，加強服務理念，提高服務水平，二是創新物業服務模式和服務產品，創建社區文化，建立和完善服務產品研究發展機制，在服務深度、廣度和效益上下功夫，推廣標準化服務。三是加大宣傳力度提高人群素質，讓開發商、物業服務企業、業主明確自身責、權、利，規范自身行為。四是管理服務企業的實力不僅是資本的實力，更是人才的實力，擁有一支素質高、作風好、品行正的人才隊伍才是物業管理服務企業生存與發展的根本條件，也是物業參與競爭，志在必勝的信心所在。五是物業管理服務公司要在服務品質上不斷創新。仔細觀察一下，就不難發現在如今的物業管理服務市場上，業主與物業服務企業似乎天生就是一對冤家，業主不信任物管企業，企業對業主也多有微辭。同時，物業管理服務活動中還有許多扯不清，理還亂的關系。那么要解決這些問題，作為一個物業管理服務企業就要在自身上下功夫，改變原有的思維模式，明確物業管理服務企業是以服務為首位，不是以管理者自居，要擺正位置，想業主之所想，急業主之所急，把服務的每一個環節做細，使業主滿意為我們的目的。

　　四、改變業主的觀念，共同合作，實現雙贏

　　不少業主的物業管理意識淡薄，有些小區的公共設施及公共部位受人為破壞較多，物管企業的管理難度較大、管理成本較高且效果不明顯。一些業主拒交、拖欠物業服務費或潛意識里想花最少的錢享受最好的服務，物業管理活動中相關主體地位不明確、業主委員會運作不規范、行業自律機制沒有形成、少數業委會還出現了違規現象，干涉物業管理服務企業的運作等等。實際上業主在物業管理活動中要承擔主體責任，說明白了就是東家，那么業主物業管理服務活動中既要當家作主，還要處理好與服務企業的關系，更要有合作意識。物業服務公司不是業主的對頭而是朋友，是為業主服務的，物業服務公司是給業主創造一個整潔、舒適、文明、安全的工作和生活環境。作為業主委員會的成員要引導小區業主及時繳納物業管理費，配合物業服務企業的工作，以實現雙贏的目的。業主要積極地參與物業服務活動，自覺遵守《管理規約》，行使業主的權力。

　　結論：對于如何建立健全物業管理市場準入制度這一現況，朝陽物業從專業物業服務公司的角度如上提出了核心問題和解決要點。

　　但是，我們認為在解決如何建立健全物業管理市場準入制度這一問題上，關鍵在于政府主管應該著實采取更為積極地態度，加大監督協調力度，理順政府主管部門、開發商、物業服務企業、業主的關系，不能等問題演變擴大成為社會問題。

　　我們呼吁：物業服務企業應充分學習《物權法》、《物業管理條例》，利用《物權法》、《物業管理條例》，切實維護自己的權利，自負其責，配合物業行業行政主管部門做好這一現實工作，從而保障行業的規范發展，從而保障廣大業主的合法權益，保障社會和諧穩定，物業管理行業在今后才會向著更專業化、更規范化、更人性化的方向去發展。

　　附：此論文僅作探討交流使用

篇2：溫州市市場準入五證合一登記暫行辦法(2015)

　　溫州市市場準入“五證合一”登記暫行辦法(20**)

　　各縣（市、區）人民政府，市政府直屬各單位：

　　《溫州市市場準入“五證合一”登記暫行辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

　　溫州市人民政府辦公室

　　20**年6月30日

　　溫州市市場準入“五證合一”登記暫行辦法

　　第一條 為進一步簡化市場準入程序，優化登記流程，縮短登記時限，促進登記便捷高效，根據國務院《關于促進市場公平競爭維護市場正常秩序的若干意見》（國發〔20**〕20 號）和《浙江省人民政府辦公廳關于實行企業“五證合一”登記制度的通知》（浙政辦發〔20**〕67 號）等規定要求，制定本暫行辦法。

　　第二條 “五證合一”登記制度，是指在市場主體準入登記中不減少市場監管、質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門審批權限的前提下，采取委托、授權、聯合審批等方式，將組織機構代碼證、稅務登記證、社會保險登記證、統計登記證與營業執照實行“五證合一”，向申請人頒發載有注冊號、組織機構代碼、稅務登記證號（納稅人識別號，下同）、社會保險登記證號和統計登記證號的營業執照（以下簡稱“五證合一”營業執照）的登記辦法。

　　第三條 “五證合一”實行“一窗受理、一表申報、一個標準、依法核準、限時辦結、一窗發證”的管理原則。

　　第四條 審管辦依托行政審批服務中心市場監管局窗口，設立“五證合一”綜合窗口（以下簡稱綜合窗口），同時負責“五證合一”登記工作的組織協調，以及“五證合一”電子政務服務系統平臺（以下簡稱平臺）的建設和維護；市場監管部門牽頭負責“五證合一”登記管理工作，明確各類企業名稱核準的程序，同時協調解決市級功能區在商事制度改革中遇到的困難和問題；質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門按照各自職責配合做好“五證合一”的具體實施工作。

　　第五條 企業在行政審批服務中心市場監管局登記受理窗口（以下簡稱市場監管登記窗口）遞交一套申請資料，填寫一份表格，實行檔案共享。市場監管、質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門即可通過平臺完成部門之間的數據交換、信息傳輸和全部審批流程，審批辦結后，企業即可在綜合窗口領取載有注冊號、組織機構代碼、稅務登記證號、社會保險登記證號和統計登記證號的營業執照。申請資料原件由市場監管部門保存，質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門需要查詢申請人提交的申請資料原件的，市場監管部門應無條件提供查詢及復印。

　　企業申請設立時，申請資料無需蓋公章，由擬任法定代表人（負責人、執行事務合伙人、投資人）簽字或提供委托書即可；申請變更、注銷登記時，有關申請資料應加蓋公章。

　　第六條 優化審查環節，實行信息互認。市場監管、質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門共同審查的申請資料和登記事項，市場監管部門已經審查的，其他部門不再重復審查而強化事后監管。

　　第七條 企業設立登記按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┦袌霰O管登記窗口收到申請人申請資料后，經審核，申請資料齊全并符合法定形式的，應向申請人出具《“五證合一”受理通知書》，并及時將相關申請信息錄入企業注冊登記系統，進入聯合審批流程；申請資料不齊全的，市場監管登記窗口應當場一次性告知申請人需要補正的全部內容，并出具《補辦通知書》。同時，綜合窗口對受理的相關資料進行拍照或掃描，并及時傳至平臺。

　?。ǘ┦袌霰O管登記窗口在承諾時間（內資2個工作日，外資3個工作日）內完成營業執照審批手續后，將申請資料和營業執照信息傳至平臺。

　?。ㄈ┵|監窗口收到平臺推送申請資料和營業執照信息后， 要在0.5個工作日內辦理組織機構代碼登記手續，并將組織機構代碼發送至平臺。

　?。ㄋ模﹪?、地稅、統計和人力社保等部門窗口收到平臺推送的申請資料、營業執照和組織機構代碼信息后，要在0.5個工作日內分別辦理稅務登記證、統計登記證和社會保險登記證相關手續，并分別將稅務登記證號、統計登記證號、社會保險登記證號發送至平臺。

　?。ㄎ澹┚C合窗口收到各相關部門核準（或確認）登記信息后，在“五證合一”系統平臺上打印出載有注冊號、組織機構代碼、稅務登記證號、社會保險登記證號和統計登記證號的營業執照。

　?。┥暾埲藨{《“五證合一”受理通知書》或有效證件到綜合窗口領取“五證合一”營業執照。

　　第八條 對于因企業發展需要外出經營，確需分別提交組織機構代碼證、稅務登記證、社會保險登記證、統計登記證的，由質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門根據企業申請，憑其提交的“五證合一”營業執照，分別予以制發組織機構代碼證、稅務登記證、社會保險登記證和統計登記證。

　　第九條 各地各部門在辦理涉企有關手續時，對企業已提交標注組織機構代碼、稅務登記證號、社會保險登記證號、統計登記證號等注冊號的營業執照，應當予以認可，不得再要求企業另行提交組織機構代碼證、稅務登記證、社會保險登記證、統計登記證。

　　第十條 變更登記參照本辦法第七條流程辦理（對原已登記但未辦理“五證合一”營業執照的企業申請“五證合一”登記的，由市場監管登記窗口統一收回原組織機構代碼證、稅務登記證、社會保險登記證、統計登記證，并分別轉交給質監、國稅、地稅、人力社保、統計窗口）。持有“五證合一”營業執照企業辦理注銷手續的，由企業先行辦理國稅、地稅、統計部門的注銷手續，再向市場監管部門申請辦理注銷手續。市場監管部門注銷完成后辦理質監、人力社保部門注銷手續。其中，企業單獨領取了各部門證書的，由各部門分別收繳；僅領取“五證合一”營業執照的，各部門在注銷手續辦理完結后，在“五證合一”營業執照背面加蓋注銷登記專用章，市場監管部門注銷后“五證合一”營業執照由市場監管部門收繳。注銷手續完成后，相關信息應及時推送至信息共享平臺。

　　第十一條 除本辦法規定事項外，企業在領取營業執照后需辦理其他涉稅事項的，按現行規定到國稅、地稅部門辦理。

　　第十二條 個體工商戶的設立登記，由市場監管部門牽頭，各地市場監管基層所在目前已實現“二證聯辦”的基礎上，進一步調整優化辦理流程，在營業執照上加載納稅人識別號，先實行個體工商戶“二證合一”登記?，F階段個體工商戶確需組織機構代碼證的，憑“二證合一”的營業執照，到質監部門辦理組織機構代碼證。待條件成熟后確需組織機構代碼證的個體工商戶可申請將營業執照、稅務登記證與組織機構代碼證合并辦理。

　　第十三條 本辦法施行后，國家、省出臺新規定的，從其規定。全國“一照一碼”改革方案公布后,按照國家統一部署同步實施。

　　第十四條 本辦法施行后，如遇到軟件技術故障等不可抗力導致不能正常辦理“五證合一”登記時，可暫時轉為本辦法實施前登記方式先行辦理。

　　第十五條 本辦法未規定事宜，由市場監管、質監、國稅、地稅、人力社保、統計等部門按現行規定執行。

　　第十六條 本辦法自20**年8月1日起暫行。

篇3：調整房地產市場外資準入和管理政策通知

　　住房城鄉建設部等部門關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知

　　各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

　　為促進房地產市場平穩健康發展，經國務院同意，決定對《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(住建房[20**]171號)中有關外商投資房地產企業和境外機構、個人購房的部分政策進行調整，現就有關事項通知如下：

　　一、外商投資房地產企業注冊資本與投資總額比例，按照《國家工商行政管理局關于中外合資經營企業注冊資本與投資總額比例的暫行規定》(工商企字[1987]第38號)執行。

　　二、取消外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。

　　三、境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產的企業除外)和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。

　　四、住房城鄉建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等有關部門進一步簡化程序，提高辦事效率，優化和改進外商投資房地產管理。自本通知印發之日起，外商投資房地產企業可按照相關外匯管理規定直接到銀行辦理外商直接投資項下相關外匯登記。

　　除上述政策調整以外，《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(建住房[20**]171號)繼續有效。

　　住房城鄉建設部 商務部 國家發展改革委 人民銀行 工商總局 外匯局

　　20**年8月19日