本文提要：我國的物業管理行業要實現可持續的發展,應同國外物業管理企業爭占物業管理市場份額,加速實施品牌戰略,打造一批物業管理企業品牌。

進入21世紀,物業管理在全國各地開始普及,幾年時間里,北京、上海、廣州等中心城市住宅物業的物業管理覆蓋率已達到80%以上,深圳更達到90%以上。從第一家物業管理公司成立至今的20多年時間里,全國物業管理公司已經發展到3萬多家,從業人員達300多萬人。應當說,物業管理在我國已有了長足的發展,但是,也必須清醒地看到,物業管理在我國仍屬一個新興行業。

一、業主對物業管理的認識不到位
盡管我國的物業管理已經歷20多年的發展歷程,但與市場經濟和物業管理發展更為成熟的國家和地區相比,我國的物業管理觀念依然存在較大差距。正如建設部總經濟師、中國物業管理協會會長謝家瑾所指出的,由于我國長期實行福利制住房分配制度www.zonexcapitaltr.com,雖然“物業管理”一詞已家喻戶曉,但大多數人并沒有從財產、契約和消費的角度理解物業管理,自然導致公共權利的淡漠和契約精神的缺失。固有的認識偏差,加上缺乏正確的引導,使得業主缺少主動參與和自覺守約的意識,造成物業管理基本主體的缺位和錯位。

二、社會對物業管理認識不到位
現階段,我國物業管理尚未得到社會的全面、科學、客觀的認識。物業管理行業出現了一些問題和矛盾,從客觀上看,是行業的快速發展使得物業管理面對的群體越來越大。主觀上分析,行業服務品質的提高和行業自律的力度還亟需加強。此外,應該看到這些問題的背后,實質上也揭示了住房制度改革的深入和房地產市場化中存在的深層次的社會矛盾。住宅私有化,其物業管理服務必然商業化、社會化,計劃經濟時期實行的社區管理方式必然被突破。

三、和諧社會建設中物業管理行業的歷史使命
1.準確把握行業發展方向。
物業管理企業與建設單位和業主是平等的民事主體,是基于物業服務合同形式的服務和被服務的關系,《物業管理條例》這一基本指導思想,是物業管理行業準確定位的法律依據。在物業管理活動中,物業管理企業既不是建設單位的隸屬和依附,也不是業主的“仆人”和“保姆”,既不是凌駕于業主之上的“管理者”,也不是逆來順受的“受氣包”,既不能不負責任的推諉敷衍,也不能毫無原則的大包大攬。只有擺正位置,通過平等協商的方式確立與建設單位和業主的關系才能保證在實際工作中不越位、不錯位,減少不必要的矛盾和糾紛,從而準確把握行業發展方向。
2.加速實施行業品牌戰略。
一個行業如果沒有一批在國內外市場上叫得響、能夠代表行業發展方向、體現行業綜合實力、科技水平、管理質量、服務水平和企業文化的領頭羊企業,那么這個行業就還不夠成熟。特別是在全球經濟一體化和信息時代的今天,品牌對于企業參與國內外市場競爭,并在日益激烈的競爭中戰勝對手,并贏得消費者的認可至關重要。近些年來,我國的物業管理行業雖然涌現出一批像中海、萬科、金地等品牌物業管理企業,但目前我國物業管理品牌企業數量太少,難以適應物業管理行業發展和參與國際市場競爭的需要。因此,我國的物業管理行業要實現可持續的發展,應同國外物業管理企業爭占物業管理市場份額,加速實施品牌戰略,打造一批物業管理企業品牌。只有這樣,才能樹立起行業的排頭兵,增加企業的核心競爭力。也只有打造一批物業管理品牌企業,實施物業管理可持續發展才有了堅實基礎。
3.建立、完善物業管理行規。
雖然全國不同地區不同企業實際情況不同,但從物業管理行業來講,在風險管理上普遍存在一些共性問題,如業主欠費,客戶投訴,項目交接,損害索賠等等。建立物業管理行規是強化物業管理行業管理的重要條件。一些業主人為改變房屋原有功能,改動房屋承重結構,擅自在公共部位搭建,將小區綠地改成菜地等等現象時有發生,物業管理企業規勸阻攔難以杜絕。物業管理雖然可以提供物業維護服務及其之外的許多服務,包括主持社區文化活動,調解鄰里糾紛,廣泛干預社區事務等,但遇到復雜問題,便需要政府相關職能部門的介入,甚至法律方面的支持。
4.加強行業的公信度。
一個行業的公信度,直接影響到它在國民經濟中的地位和作用,誠信和自律是相互聯系在一起的。誠信是基礎,是本質;自律是操守,是表現。業主是社區的主體,業主與業主之間,與房地產開發商,與物業管理公司都有著平等的法律關系,相互關系看似清晰,其實十分復雜。目前社區法制建設的重點:一是對開發商的物業建筑開發質量及售后服務責任的規范,二是業主委員會的推舉及其運作方式,三是物業管理公司的職能和服務規范的規定,四是要設立社區民事仲裁庭,建立有效的社區糾紛仲裁機制。只有社區成員職責清晰,才能各負其責。涉及業主意見不統一、社區成員利益無法協調等問題,有行政管理辦法和法律仲裁等手段的高效干預,形成物業管理——行政管理——法律仲裁的管理鏈,才能形成社區和諧的有效控制機制。
建設部原副部長宋春華在為國家建設部房地產業司編寫的《中國物業管理實務》一書的序中,開宗明義寫到“物業管理是和房地產開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理,是伴隨著住房制度改革的推進而形成的產權多元化格局相銜接的統一管理,是與建立社會主義市場經濟相適應的社會化,專業化,企業化,經營型的統一管理。這種集管理,經營與服務為一體的充滿生機和活力的管理方式一經出現,就顯示了強大的生命力和廣闊前景。
參考文獻:
1.《構建社會主義和諧社會》學習讀本,新華出版社,20**.3
2.葉天泉,《物業管理探索》,中國計量出版社
作者:謝偉球

篇2：談和諧校園建設與高校物業管理

　　談和諧校園建設與高校物業管理

　　談高校物業管理與和諧校園建設

　　伴隨我國物業管理行業的不斷成熟和進步，以及高校后勤社會化改革的不斷深入與發展，高校物業管理也充分顯示出其強大的生命力和廣闊的發展前景。但是，由于高校物業處在學校這種具有濃厚的人文環境和學術氛圍中，有其自身特殊的教育屬性和功能，決定了高校物業具有區別于其它物業的特殊性，在管理上我們應該緊緊抓住這一特點，以"管理育人、服務育人、環境育人"為宗旨，和學校同呼吸、共命運，更好地為培養人才服務。

　　進入新世紀，高校間的競爭已經從過去的規模競爭、硬件競爭和人才競爭逐漸發展到學校和諧的校園文化和人文精神等全方位的競爭。高校物業管理所承擔的校園環境建設是校園文化建設的物質載體，它與校園文化建設是密不可分的，它既受校園文化建設的影響，同時又反過來影響校園文化建設。

　　一、高校物業管理要承擔和諧校園建設的職能

　　和諧校園建設實際上是指一個大學的整體精神和風貌的建設，是一個大學的內在品質。一流大學必須有自己的境界，有自己的崇高使命和追求，有自己的精神品位。如果說硬環境是一個學校的軀干的話，那么校園的和諧則是它的大腦和靈魂。由此可見它的重要性。但是，從目前高校創建一流大學的實踐看，我們往往比較關注有形的物質因素，比較關注短期的效果和量上的差異，比較看重硬件建設，而忽視精神上的因素，忽視對大學的使命和目的做慎重的、深入的思考。因此，雖然資金投入日益擴大，基礎設施日趨完善，學生人數不斷增加。

　　但目前高校普遍存在的學術浮躁現象比較普遍和嚴重，校園道德水準下滑，特別在價值觀念上表現出許多背離社會主義原則的私利追求。其中一個根本原因，在于我們忽視了一種文化的建設，一種通過觀念、制度和環境所反映出來的校園精神的培養，忽視了和諧校園的建設。作為高校物業管理，其使命不僅在于創造優美的硬件環境，還應該認識到和諧校園既能改變人們的行為習慣，又能塑造人的文化品味的重要意義。因此，高校物業管理還應在和諧校園建設上做出積極的貢獻。

　　二、高校物業管理應注重和諧校園建設是由高校物業管理的特殊性決定的

　　1、教育屬性。

　　高等學校是傳播文明的場所，知識創新的前沿，智力孕育的基地。高等學校應根據先進生產力的發展要求來培育人才，要以先進的文化來塑造人才。高校物業作為高校工作的一部分，負有"管理育人""服務育人"的責任和義務。物業管理部門作為經濟實體固然要考慮經濟利益，但其一切作為都要與高校教育、教學、科研、創作的整體目標相適應，使物業管理工作成為高校培養人才的有機組成部分，這一點是其他社會物業公司所不能比擬的。

　　2、服務對象不同。

　　社會物業的服務對象是社會各行各業不同職業，不同層次的人，而高校是一個高層次、高學歷的上層建筑，物業服務對象是以廣大教師和學生為主體的知識群體。他們對物業管理企業的形象，服務人員的素質和服務內容都有較高要求。

　　3、特定的校園文化氛圍。

　　由于高等教育在我國經濟建設和精神文明建設中所處的重要地位和所起的作用決定了高校特有的文化內涵和底蘊，形成了濃厚的校園文化氛圍，如何在這種氛圍下做好物業管理工作，是高校物業管理人員重點研究的課題。高校物業不同于其他物業的這些特殊性，決定了高校物業管理在重視硬件環境建設的同時，還要注重和諧校園的建設。

　　三、高校物業管理在和諧校園建設中應注重的兩個環節

　　1、在高校和諧校園建設中，我們要倡導以人為本的價值觀念。

　　校園文化現象紛繁斑駁，文化產品形態萬千，但它的實質是內涵于其中的價值觀念。高等學校校園文化包含著豐富的價值內容，比如自由精神、科學精神、寬容精神、合作精神等，尤其是像我們這種藝術院校還有文藝思想、創作精神等，但是最根本的還是以人為本的原則性價值觀念，透過物質設施、物質環境，通過大部頭的管理規章和林林總總的制度，整個校園文化都因人而存在。關于人的價值觀念就是校園里最普遍、最深刻的價值觀念。高等學校的一切教育目標、管理目標、學術目標都要基于"人"這個根本來實現。

　　物業管理部門要為高校創造以人為本的價值觀念做貢獻，首先必須在員工中形成以人為本的認識。物業管理部門的員工大部分是"四零五零"下崗人員及大量的農民工，這方面的意識比較淡薄，所以，作為管理人員必須通過自己的管理，讓員工建立以人為本的意識，只有他們具備了這種意識，讓他們從思想意識上完全融入到高校的這種人文氛圍之中，才可能在這種觀念下，為學校、為學生服好務。

　　其次是對服務對象要有一個準確的定位。高校除大批教師科研人員外，更多的是學生，他們大多比較年輕，思想活躍，生機勃勃，充滿活力，同時又有很多獨生子女，難免產生驕嬌二氣，這就要求物業管理人員在提供優質服務的同時，還要承擔育人的工作，物業管理人員通過對學生違反物業管理規定的不良行為進行及時糾正和勸導，通過在校園設置規范而又溫馨的文明禮貌用語提示牌等多種渠道可以達到育人目的。育人是一項綜合工程，它不僅是專職教師和專職思想政治工作者的責任，也是后勤工作者的義務，物業管理人員要通過以人為本的人性化管理，找到服務的切入點，為學生營造一個優良的管理軟環境，從而實現管理育人、服務育人的目的。

　　2、將校園文化的精髓通過物業管理人員的點點滴滴，滲透于學生的心靈。

　　教育的最高境界是"隨風潛入夜，潤物細無聲"。物業管理部門教育人的方式不是說教而是影響，要通過有形的服務和管理而達到無形的教育影響。通過創造優美的校園環境，用環境來改變人的習慣，最終達到改變人的心靈的目的。

　　隨著招生人數的不斷增加，高校也越來越對社會開放，在吸納外界好的東西的同時，也帶來了一些負面的東西。近年來許多大學文化狀況令人擔憂。具體表現在:一是學生中存在信仰危機、價值觀念空虛等現象;二是道德失范，缺乏對真善美和假惡丑的判斷能力和判斷標準;三是大學生基礎文明素質較差。這表明大學生失去的正是他們理應擁有的人文精神。我們在物業管理的過程中，就發現很多諸如"課桌文化""廁所文化""院墻文化"之類灰色的文化內容，這對學生的身心健康是有害無益的，作為物業管理人員，我們有責任也有義務加以鏟除。

　　在去除這些丑惡現象的同時也給我們帶來了深層次的思考，此類東西之所以能夠產生和流行是由于我們在工作中正面的宣傳教育力度不夠，對學生求知求新的需求了解不夠深刻，在保持校園景觀干凈、整潔的同時，沒有給學生保留足夠的抒發情感，展示自我的空間，使那些污泥濁水有機可趁。如果高校在開展物業管理的過程中，有意識的給同學多開辟一些園地，如在食堂、宿舍、教學樓設文化宣傳欄，在校園網上開設各種各樣的欄目，讓同學隨時能夠來點擊、來書寫，正確的引導同學們開展教室文化、宿舍文化等健康的校園文化建設，相信那些負面的東西就會越來越少，我們的物業環境也會越來越和諧。

　　總之，作為高校物業管理部門，我們不能僅僅把自己定位為硬件環境的創造者，還必須意識到和諧校園的建設對于軟環境建設具有重要的支撐作用。物業管理工作者還承擔著教育的使命。我們應以自己特有的方式，為完成這個使命做出貢獻。

　　雍朝永

篇3：物業管理中的正當管理、服務與和諧

　　物業管理中的正當管理、服務與和諧

　　在小區、校園等物業管理中常有這樣的現象，當管理者與被管理者產生矛盾，管理者應對被管理者的質疑時，往往堅持說自己是在進行正當管理，甚至因此采取一些強制措施，拿正當管理壓制不同意見。比如強行收費、強行檢查等等。且不說管理者的管理是否真的正當或者恰當，這種以正當管理為借口的強勢態度容易導致不和諧因素的產生，就值得我們警惕。管理就是服務，而在具有服務性質的物業管理中顯示“管理”的強勢，則應當努力克服。須知正當管理首先是管理者的自我約束而不是相反。

　　一位成功的企業家告訴我們，偉大的管理者能夠管住自己。也許我們做不到偉大，但是如果把追求成功當我們的目標，那么管住自己便是一個基本的前提，拿出正當管理的借口也是一樣。實際上，正當管理是社會正義在管理“敗德”行為屢禁不止的情況下，對管理者提出的道義上的要求，應當是對管理者的管理，而不是針對被管理對象的強詞奪理。管理者在正當管理中怎樣管住自己呢？

　　首先要在內部規則的制定時避免利用“霸王條款”強人所難。企業內部規則的制定往往是由管理者主導的，管理者占居支配地位，這個時候如果用“霸王條款”限制被管理者的權利，顯屬不公平。其次在執行規則的過程中要遵守自己的職業道德。規則制定出來后，管理者自己要模范執行，不能出爾反爾，采取實用主義態度；同時在規則所允許的自由度里要設身處地的為被管理者著想，體現出自己的職業道德。再次是在服務碰到問題時要反求諸己。在管理中產生沖突時要先把自己管住，即使是照章辦事也要講究方式方法，防止矛盾激化。

　　正當管理似乎注定要在利益沖突中進行管理，怎么能實現和諧呢？這只能通過管理者管住自己來實現。儒家強調修身安人，只要修身就能安人，講的就是這個道理。這是因為，以勢服人，只能使人懾服；以才服人，只能使人折服；以德服人，才能使人心服。心服則安，就有利于實現和諧的目標。

　　在管理產生沖突時強調自己是在進行正當管理，即使是在按制度辦事，那也是在以勢壓人。即使當時能夠把事情辦成，也容易造成逆反心理，留下不安定的隱患。在矛盾存在的情況下體現管理者單方面的意志，講究方式方法固然重要，但是最終目的還是要辦實事，解決實際問題，包括解決被管理者的實際困難等等。如果只有前者沒有后者，那只是以才服人，并不能換來積極的回應；只有兩者同時做到，實現雙贏，才是以德服人。以德服人之“德”，在這里主要指的是管理者在職務行為中更多的承擔責任，更多的履行義務，付出更多的勞動，而不是簡單從事、要挾敷衍，更不能假公濟私，借正當管理為吃拿卡要留下伏筆，牟取不正當利益。

　　其實，正當是管理的應有之義，如果不加以說明，管理本來就應當是正當的，不言而喻。當管理者自己都要加以強調，都需要對自己管理行為的正當性加以說明的時候，恰巧表明其正當性受到了相關利益主體的懷疑，存在不同認識和爭議。這時候應當慎重行事，尤其是在產生矛盾的時候，應當注意解決或者緩解矛盾，而不是促使矛盾激化。即使管理者確實在出于公心地履行職務行為，正當管理也只能作為內心的確信，如果用以昭示別人，不是同語反復，就是強詞奪理。這時候要管住自己，需要思考管理權是從何而來。

　　管理權形式上是上級或者老板授予的，實質上是服務對象讓渡的，我們應當珍惜和尊重這種讓渡。在有償服務中，管理者與被管理者之間地位是平等的，誰也不能把單方面的意志強加于人，對正當管理的認識也是一樣。同時，任何管理都需要接受監督和制約，被管理者的不同意見很可能就是監督和制約的表現，不能傲視，這是和正當管理對管理行為的約束而不是放縱的精神是一致的。即使管理者的行為是按照規則辦事，在面對阻力的情況下，所依據規則的合理性也值得重新考量。

　　如果把正當是管理上升為法律概念，作為一種正當行為看待，那等于管理者承認了對被管理者有所傷害。即使是為了更大的利益而要犧牲較小的利益，只能說明管理者可以免受法律的制裁，而不能免除其它相應的責任，比如給予受到傷害的被管理對象必要的安慰和補償等等，需要作好各種善后工作?？紤]到可能碰到的阻力，管理者在履行職務時應當更加嚴格的管理好自己，比如嚴格安照程序辦事，使服務更為規范，防止管理過當，尊重被管理者申訴的權利等等，努力把矛盾解決在基層。管理者只有先管好自己才是正當的，才能在小區、校園和其他的管理領域形成和諧的管理環境，達到人們常說的“看不見管理”、“無為而治”的理想境界，而不必靠“正當管理”弄的劍拔弩張。