本文提要：大家對物業管理的認識還處在初級階段,認為物業管理人員就是"掃地的、打雜的",在大家看來,物業管理行業的社會地位是非常低下的。

隨著奈曼旗房地產開發規模的擴大和速度的加快,大鎮各小區物業管理已成為百姓十分關注的社會問題。
物業管理行業是非常年輕的行業,在我國僅有20年左右的發展歷史,在國外也只有百年歷史。在我國開始于沿海城市,逐步向內陸地區延伸。在奈曼旗物業管理則剛剛起步,存在的問題不容忽視。

一是群眾認識問題。
物業管理的對象是千差萬別的個體,有著千差萬別的需求,它是具有群眾性特點的行業。群眾性的行業,有著群眾性的規律?，F大鎮(幾大社區)常住戶數18000戶左右,現已有7200戶住入了集中性質的商品住宅房,占現有住戶的40%左右,在此之前大部分住戶幾乎全部居住在自建或單位統一建設的獨立住宅內,房產和環境歸每個單獨個體管理?，F在大家共同生活在一個小區內,短時間內還難以形成利益共有、利益共存的觀念。大家對物業管理的認識還處在初級階段,認為物業管理人員就是"掃地的、打雜的",在大家看來,物業管理行業的社會地位是非常低下的。www.zonexcapitaltr.com對物業管理工作內容認識也有不同,要么認為物業是萬能的,包羅萬象,什么都得管,要么認為物業管理毫無作用,無需重視。由于這些原因的存在,致使業主與物業管理部門以及與住宅其他配套設施相關部門的責、權、利無法徹底區分開來,這在一定程度上阻礙著物業管理行業的產業化、社會化的快速形成。

二是房地產開發企業與物業管理公司責任區分不甚分明。
由于我旗房地產開發行業還處于初級階段,房地產開發建設從業人員良莠不齊,使各個樓盤開發質量參差不齊,部分開發商短期行為比較普遍,因此有些小區樓房施工質量、附屬設施、設備場地、環衛、綠化、交通、治安等設施建設不到位、不合格,給后續的物業管理帶來了很大壓力。本來是開發單位的質量遺留問題,業主一時無法找到責任主體,就把一切責任歸咎于物業管理部門,物業管理部門又無力解決這些問題,這樣就造成物業管理部門與業主之間的復雜矛盾。

三是小區建設與城鎮相關配套設施的問題。
隨著房地產開發業迅速發展,大鎮城區水、暖、電、排污、有線電視、電話網、太陽能等與樓房相關配套工程一旦發生施工質量問題和管理不到位等問題,大部分直接推諉給物業管理單位,致使經濟實力不強、社會地位比較低的物業管理部門無力承受。

四是物業從業隊伍或從業企業發展不成熟。
由于物業行業在我旗自身發展的歷史原因,奈曼旗大鎮現有從事物業管理企業相對來說組織機構不完善,從業技能不高,從業人員未經過正規培訓,優質服務的意識還未形成,占領市場的生命力很脆弱,很難做出讓群眾滿意的產品來,這制約著物業管理行業的快速發展。

五是物業收費相對較低的問題。
對于物業收費的高與低,與社會物價因素、地區收入水平和物業服務質量三個方面有關,業主要享受高質量的物業服務,就必須支付相對等的物業費用,遵循服務質量與收費相對應的收費標準?，F在我旗部分小區因業主付費低或不付費,造成物業服務質量就越低,最后甚至造成小區無人管理,或越管越爛的惡性循環。

綜上所述,物業管理問題,不是單純一個物業管理部門問題,它是一個群眾性、社會性問題。需社會各利益相關方的相互配合,就此我提出以下幾點建議:
一是希望政府和社會各界做好輿論宣傳工作,使物業管理這一行得到社會認可和尊重,為物業管理這個行業的產業化、專業化、正規化發展鋪平道路。
二是加強對小區開發相關責任人的監督和管理,做好物業管理的基礎工作,一個小區物業管理不是房子蓋好以后管出來的,而是從樓盤規劃開始就應把物業管理做好規劃預案,并得以嚴格執行。在整個樓盤建設施工過程中,只有物業管理的硬件設施過關,才能使小區業主和物業管理部門相關的責、權、利得到充分的保障。
三是以妥善方式和手段解決交費過程個別"釘子戶"難題,因物業管理工作是群眾性工作,總有個別情況、個別業主惡意拒交、拖延交費,作為物業管理部門又無硬性執法權利,這是十分困惑和棘手的一個難題。
四是希望政府和社會各屆關心、關注、支持各小區業主委員會的作用,在法律框架內發揮對小區管理作用。
錦繡房地產開發公司劉忠發

篇2：物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　劉女士所住的芬芳花園小區實行封閉式物業管理。20**年4月，僅一墻之隔的A公司開發新建雨花雅園，并與B公司簽訂協議，約定將芬芳花園西區所屬基礎配套設施、公共配套設施與雨花雅園共享，雨花雅園的物業管理并入芬芳花園，A公司向B公司支付費用。A公司對外承諾，雨花雅園將與芬芳花園成為一體，雨花雅園業主可以自由進出芬芳花園。因此，攔在兩個小區之間的圍墻被打通。劉女士認為，兩物業公司所做的決定，嚴重損害業主的合法權益，遂起訴至法院，要求A公司、B公司停止侵害，將芬芳花園原封閉圍墻予以修復。

　　[案例提示]

　　這里首先需要弄清的是該圍墻是否屬于芬芳花園的公共財產。

　　[案例分析]

　　本案例中的圍墻屬于小區的公用設施，是小區的公共財產。就小區的公共財產而言，絕大部分屬于全體業主所有，小區業主委員會代表全體業主行使所有權和支配權。物業管理公司要改變公用設施的，應當征得業主委員會的同意。故本案例中的圍墻物業管理公司不能拆除。

篇3：拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　我是今年2月4日到真誠物業公司接管的惠民拆遷安置小區上班的。剛上班時，業主對我不太友好。通過走訪才知道，因房子質量問題、房產證問題、大門問題、車庫問題等等沒有解決，小區業主對有關部門和開發商非常不滿，就以拒繳物業管理費來對抗。

　　但小區存在的這些問題，我們基本沒有辦法解決。我們這些保安保潔人員也有一大家人，也要吃飯。怎么辦？我們就組成收費小組，采取主動出擊，上門收費的辦法。白天收商鋪，晚上收住戶，禮貌相待，耐心解釋。但業主相互觀望，無人帶頭，仍然不愿繳。有的甚至相互賭咒發誓，進行串連不繳費。

　　功夫不負有心人，經過一段時間的努力，少數愛面子的業主繳了，但是大部分還是不愿交。三番五次登門還有意見，嘴里罵罵嘰嘰的，說影響他們做生意。我們的原則是罵不還口、打不還手。在6月份一位員工被打住進醫院，經過派出所處理，賠那個員工各項費用壹萬元，物業管理費當面繳清。這家費用是交了，但還要面對幾千幾百戶，冷嘲熱諷、冷言惡語、拒絕門外，說什么樣的話人都有。這時有很多朋友勸我不要去上這個班了，苦口婆心，還沒人理解。經過一番考慮，我還是做出了堅守的決定。我想最主要的還是要有自己的精神，要有信心、有勇氣。時時有機會，行行出狀元，我為什么不能堅持下去，服務他人也是自己的一份貢獻。

　　通過這次學習，使我懂得了物業管理的各項具體要求，也學到了很多的知識。如何轉換服務模式？在物業項目運營管理中怎樣抓住贏利點？如何開拓盈利空間？怎樣與業主進行溝通？這些新鮮知識給了我很大的啟發?；厝ヒ院?，我要把學到的知識應用到實際工作中去，加強和業主的溝通。對業主所反映的問題，積極向有關部門匯報，爭取得到領導的支持和幫助。我相信，在我們的努力下，我們的日子一定會好起來。最后感謝真誠物業公司，給了我這個好的學習機會。

　　本文源自：《淮安物業管理》

　　洪澤縣真誠物業有限公司　高中蘭