老舊住宅小區的物業管理隨著我國住房制度改革的推進,有了近 20 年的發展歷史,但是物業管理收費問題始終是一個老大難問題,沒有一個長期的有效機制來提高收費率,下面結合我們方莊小區物業實際工作來分析老舊住宅小區收費難的成因。

一、復雜的產權,造成了物業管理繳費主體確認難
由于老舊小區歷史都比較長,伴隨著我國房改政策的變遷,房屋產權情況也不斷變化。在方莊小區,國家單位、企事業單位比較多,在這些單位改制之后,產權的歸屬界定非常復雜。比如國家電力公司,產權幾經轉移,一些下屬的單位也不愿承接產權。沒有明確的產權界定,物業管理收費就無從談起。同樣,根據現行北京市的物業管理收費辦法,實行市場調節價,但是小區業主委員會成立的不多,這樣在進行物業費對價時沒有談判對象。同時,存在一些老舊小區業主房產的建筑面積因歷史原因無法準確界定,使物業收費更困難。老舊小區一般是公房或開發商自建自管,大產權證的面積和分戶面積對不上,特別是過去規劃方面的原因,在房屋性質上更難判斷。
還有,開發商在建設小區時按照原規定分配給辦事處、奶站、郵局、學校等的配套公建,多年來一直處于不繳物業管理費的狀態。這樣,物業收費工作面臨著既要承認歷史又要適應社會的變遷,造成了收費難。

二、雜亂的業主階層,造成物業管理收費無序
我們假設現在有了業主委員會,業主委員會也愿意和物業管理公司就費用情況進行商議。但是,由于老舊小區業主階層的多樣性,帶來了業主本身對物業管理服務理解的多樣性和費用承受力的嚴重落差。農民回遷戶、居民拆遷戶、普通商品房、::公寓等混在一起,靠一個業主委員會根本代表不了廣大業主。特別是業主委員會對比較大的產權單位和一般個體業主都不具有公信力和影響力。由此,物業管理收費問題的博弈顯得十分無序。在方莊地區,已經有好幾個業主委員會主任因無法組織大家獲得統一的意見,開展工作難而辭職。在老舊電梯更新改造工作中,各個單位對電梯的要求和服務都不一樣,有的想更換電梯,有的認為現在就可以了,有的干脆就不交費。在這樣一個雜亂的社區,收費問題要實行市場調節是很難的。

三、服務標準缺失,造成物業管理收費不公平
實行市場調節,就要有比較成熟的物業管理市場?，F實情況是,物業管理市場自《物業管理條例》實施以來才開始逐步形成。當新舊物業管理公司還不能順利進行交接的時候,談市場調節,顯然過早。特別是業主和物業管理公司之間關于服務標準的認定不足,關于費用標準自然也是公說公有理,婆說婆有理。再加之,大量的物業管理企業還沒有形成核心競爭力就參與到激烈的市場競爭中,唯一的手段就是低價競爭。這不僅嚴重打擊了部分好的物業管理企業的積極性,也損害了業主的利益。更重要的是,由于物業管理服務的公共性,使得業主總是從個人的角度來評價物業管理公司的服務。比如說,業主關心的室內維修、小區環境、停車秩序等,畢竟不是物業管理的全部。在物業管理日常工作中,大量的公共部位的維護,共用設備設施的維護保養,大量鄰里矛盾的處理,對各專業公司的監管等等,業主不清楚、不關心,自然就不愿意付出。但由于這些都是公共消費的產品,物業管理公司都得投入資金、人力進行服務。這兩者之間的矛盾,由于沒有合適的第三方中介的溝通渠道,很難達到一致。這樣,物業管理服務收費的公平性就無法保證。

四、惡劣的生存環境,造成物業管理收費的外部壓力
根據相關調查,很多地區物業管理企業的主業收支不均衡。一些地區的物業管理企業的虧損達到70%。政府在考慮收費問題時,始終沒有考慮到收繳率的問題。根據網上調查,一般物業收費收繳率達到80% 已經很好了,大部分根本達不到。為了生存,物業管理公司都要靠多種經營來補充物業費用的不足。正因為如此,就造成了更多的矛盾。但按照現有的法規,多種經營都將有新的說法,嚴重的主業經營虧損是不可避免的?？梢?過去物業管理市場的激烈競爭,實質上是對多種經營權利的競爭?，F在情況有所改變。就普通的住宅小區來說,僅靠物業管理的收入,是無法生存的。同時,物業管理企業自身也有很多需要完善的地方。比如說專業性不強,服務人員素質不高,服務意識不強等,但由于各項成本支出加大,特別是人工成本加大,企業沒有時間和精力來夯實基礎、勤練內功。尤其需要指出的是,政府行業部門對物業管理的認識還有不盡完善的地方。
物業管理作為社區管理的一個重要方面,有很多方面是需要政府強制力來支持的,需要政府的干預。在20**年的抗擊非典中,行業部門提出很多行政命令,比如對電梯要兩個小時噴灑一次藥物,但這些只有要求沒有補貼,費用都由物業管理公司自己來支付。任何一個國家,對于物業管理這樣具有公眾性的服務企業,都需要政府的補貼和政策優惠,但我們看到的卻是一味地把企業推向市場。

五、失衡的公私權利,導致物業管理收費的矛盾重重
權利和義務是對等的。但是從高法的解釋上看,業主委員會可以狀告物業管理公司,物業管理公司不能把業主委員會當作

篇2：如何解決物業管理收費難的問題

　　如何解決物業管理收費難的問題

　　物業管理收費難是長期困擾物業管理公司發展的老大難問題，不交、少交、欠交物業管理費在物業管理行業中似乎已成為一種司空見慣的現象，它已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸，如何解決好物業管理收費難的問題也成為了業內普遍關注的焦點問題。

　　一、物業管理費收不上來的原因

　　通俗地講物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。

　　同時物業管理又是一項系統工程，它應貫穿于房地產產品的生產、銷售和服務三個環節之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

　　結合物業管理實踐，業主拒交物業管理費主要存在以下原因：

　　1、業主不了解物業管理的實際涵蓋

　　由于業主并非物業管理專業人員，因此他們不可能全面了解物業管理這個系統性的有償服務行為，對物業管理的認識只停留在表面上。目前業主普遍認為物業管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現質量問題也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。他們并不知道這些問題是由開發商，或是因自己裝修不當等原因造成的，其責任主體的歸屬應是開發商或業主個人。并不是物業管理公司，也不屬于物業管理公司的工作職責范圍。

　　2、對物業管理服務不滿意

　　目前，由于國家對物業管理服務項目還沒有統一的規定和檢查標準，支付多少物業管理費，達到什么樣的物業服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統一的要求，所以造成了業主和物業管理公司在物業服務標準上認識偏差較大。物業管理實踐中，物業管理公司只能從雙方的利益出發，根據物業管理費的收繳情況，提供相應的物業服務，對此，部分業主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位的情況。這樣，業主就會對物業服務不滿意，對物業管理公司產生意見，因而拒交物業管理費。

　　3、工程質量存在問題

　　由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。

　　4、僥幸心理

　　毋庸置疑的是極少部分業主存在一定的僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費的業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。

　　二、如何解決收費難的問題

　　針對上述物業管理收費難的成因，筆者根據實際工作經驗提出以下幾點解決辦法：

　　1、加強物業管理知識的宣傳為使業主和物業管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，應對業主加強物業管理知識的宣傳。物業管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經業主委員會、物業管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費用是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

　　2、改變收費態度和收費方式

　　以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業營理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當地銀行聯辦“一卡通”業務、讓業主預存費用等方式，避免上述問題的發生。

　　3、實行信誓廣告牌制度

　　對于交費的業主和不交費的業主，應進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經說服教育無效的業主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應有的監督作用。

　　4、對業主產權實行限制

　　對無正當理由，拒交、少交、欠交物業管理費的業主，物業管理公司可向上級主營行政部門--房產局物業處匯報，請上級主管部門出面幫助協調，對協調未果的業主制定出制裁辦法。例如可與房產局聯合，對這部分業主實行產權限制，使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續，形成呆死產權，這樣將會迫使業主從自身的利益出發，交納或補繳物業管理費。

　　5、加強物業管理公司自身建設，提高服務質量

　　為提高業主、使用人的滿意率，主動從物業管理公司自身上找原因。物業營理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，并嚴格按lS09000質量管理體系標準運行，從而達到業主的認可和滿意。

　　6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

　　根據《民法通則》、《合同法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節。在提起訴訟前，最好先通知該部分業主，與業主進行必要的交流、溝通，對經做工作仍無效的業主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

　　7、與開發公司辦理好房產交接

　　為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發公司留下足夠的保證金，確保物業管理公司具有對該房產的修復能力，以利于今后的物業管理。

　　(作者系遼寧省本溪華廈物業管理 有限公司副總經理 文/賈奇)

篇3：物業管理費收費概述

　　物業管理費收費概述

　　一、物業管理費的確定

　　根據物業管理中發生的費用，確定收費的項目，并明確其使用的范圍，是搞好收費管理的基礎。加強物業管理收費的管理，就是要正確處理收費標準與管理水平的關系。按照本章第三節的論述，收費標準應對不同服務項目，分別采用政府定價、政府指導價和協議定價第三種不同的形式，在社會主義市場經濟體制下，應對不同的物業管理水平制定不同的收費標準，實行公平競爭，按質論價，這樣，也可促使物業管理公司不斷提高物業管理水平。收費標準的確定，可采取以下幾種途徑：

　　1.政府部門審定

　　物業管理中的重要收費項目和標準，由房地產主管部門會同物價管理部門審定，通過頒發法規或文件予以公布實施。如售房單位和購房人交納住宅維修基金、物業管理費、建設施工單位提交保修費等重要項目，由房地產主管部門提出標準，經物價管理部門核定后執行。

　　2.會同業主商定

　　物業管理是由業主委托的契約行為，因而有的收費標準不必由政府部門包攬，而可由物業管理公司將預算提交業主管理委員會討論、審核，經表決通過之后，就是一個合理的收費標準。此時，物業管理公司應及時擬一份物業管理費標準審議會議的決議，一同印發給每位業主(用戶)，并且從通過之日起按這一標準執行。

　　物業管理公司在每次新的費用標準通過之后，只要將每一費用項目的標準一次性向業主公布，在以后每月發放收費通知單時，只需通知費用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動耗費，也可節省紙張等材料費用。

　　3.委托雙方議定

　　對于專項和特約服務的收費，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶，清掃保潔等項目，可由委托人與物業管理公司雙方議定，根據提供服務的要求，按不同的管理水平，確定不同的收費標準，由用戶與物業管理公司單位自行商定。

　　二、物業管理費的收繳和追討

　　收費通知單每月要及時送達業主(或用戶)的手中，并由業主(或用戶)簽收。為了節省人力，可由水電工在每月抄表時，發送上月的繳款單。

　　當發生費用拖欠情況時，應采取措施加以追討，主要的方法是：

　　1.一般性追討

　　當上月費用被拖欠時，物業管理公司在第二月向業主(或用戶)發催款通知單。此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知業主(或用戶)，并經常以電話催繳。電話中要注意文明禮貌，如果第二個月仍被拖欠，物業管理公司將在第三個月第二次發催款通知單，將此前兩個月的費用、滯納金和當月費用一并通知，并限期三天內繳清，三天過后物業管理公司將根據管理公約停止對其服務(停止水電供應等)。如果業主(或用戶)經收費員上門催繳仍然拒付，物業管理公司可根據管理制度以及相應的法律程序處理。在香港，遇到這種情況時，管理商將立即通知房產交易部門，停止該房產的交易；然后聯同有關清繳部門拍賣該房產，拍賣所得扣除管理等諸項費用和滯納金以及支付訴訟的拍賣手續費所剩部分，歸還原業主。物業管理公司可將這些條款寫進管理公約中，依照法律程序去執行。

　　2.區別性追討

　　物業管理公司對拖欠費用的業主(或用戶)要區分不同的情況，采取不同措施。對于費用大戶，要親自登門(有時物業管理公司的總經理也要親自去)，進行解釋和勸導，爭取其理解和支持；對于一些“釘子戶”，則要嚴格按照法律執行；對于一些確實有困難的“難點戶”，可以考慮適當予以優惠。

　　三、高層樓宇的收費

　　從事高層樓宇管理的物業管理公司是以管理為主的獨立核算、自負盈虧的企業，它一方面要盡量減輕業主或用戶的經濟負擔，做到服務好，收費少，另一方面要努力開拓多種經營，廣開財源，增加收益，以達到自我完善，自我運行，自我發展的良性循環。因此，物業管理公司在設置收費項目、收費標準應兼顧上述兩方面的利益。我公司現行的收費項目按照會計核算的不同大致分為下列三類。

　　(一)屬于營業收入的收費項目

　　1.物業管理費

　　物業管理費是物業管理者為了實現其職能，根據有關法律規定的權限，憑借對物業管理的全部活動所需成本的科學測算，編制出費用標準，由業主或客戶定期向物業管理公司交納的費用。它是物業管理公司營業收入的主要來源。

　　高層樓宇的物業管理費一般是以建筑面積為單位按月向業主或客戶收取的。在確定由業主交納還是由客戶交納問題上，我們是這樣掌握的，凡是業主自用的房產，物業管理費向業主收??；凡是業主委托物業管理公司代出租的房產，物業管理費向客戶收取。物業管理費的收取是由與業主或客戶簽訂的管理合同來保證的。管理合同一般一年簽訂一次。

　　2.停車費

　　高層樓宇一般都附設有停車場地。停車場的交通、治安收費一般都由物業管理公司的保安部門負責。

　　高層樓字附設的停車場地一般都是收費公共停車場，但它只是提供泊車方便，不負保管責任。凡占泊位停放的車輛均應照章繳納停車費，亂停亂放的車輛可酌情給予處罰。

　　停車費收入一般可細分為月票收入和定額發票收入，其收費標準為：定額發票收入的收費標準，按當地政府明文規定執行，月票收入的收費標準由公司根據停車場和客戶的具體情況制定標準，報當地物價部門備案后執行。

　　3.租金收入

　　這里所說的租金收入是指物業管理公司自有房產出租的收入。我公司的自有房產全部是投資取得的。按照現行制度規定，房地產發展商在將所開發房產交付使用時，應按照開發成本2%的比例提取專用基金，購買一定數量的按微利房價格出售的商業用房，管理公司可以經營這部分商業用房，用租金收入彌補資金的不足。

　　4.其他收入

　　其他收入也稱雜項收入或綜合收入。包括單車和摩托車保管收入，代理室內綠化、花卉管理收入，代理室內清潔衛生收入(含洗地毯收入)，代客戶裝修或修理收入及各項咨詢、代理手續費收入。這部分收入，來源不穩定，是物業管理公司積極創收的渠道。

　　(二)代收代支項目

　　代收代支項目的收入不屬于物業管理公司的營業收入，其核算通過往來科目如“其他應付款”來反映。

　　1.水電費

　　高層樓宇尤其是高層寫字樓用戶的水電費用是不可能像住宅小區一樣由用戶直接向各有關主管單位繳納的。高層樓宇有許多公用水電設施，主管單位不可能掌握公用設施耗用水電對用戶的分攤情況。一般情況下都是由物業管理公司按總表讀數向主管單位統一繳納各用戶的水電費用，然后，管理公司再按各用戶的水電表讀數向用戶直接收取水電費，公攤水電費和中央空調用電費。

　　2.通訊費

　　一般高層樓宇都配有大廈程控交換系統，為樓內用戶提供快捷方便的通訊服務。程控交換機配有收費系統可核算出各用戶使用電話的次數和應付費用，物業管理公司據此向用戶收取通訊費，并統一向電話公司和郵電局支付各中繼線的市話費用和長話費用。

　　3.土地使用費

　　國土管理部門每年要向土地使用者收取一次土地使用費。一般情況下，都是由物業管理公司按國土部門核定的大廈占地面積和大廈功能確定的應繳土地使用費總額，向國土局統一繳納，然后再按各業主的建筑面積向各業主分攤。

　　4.房產稅

　　房產稅是以房產為征稅對象，依照房產價格或房產租金向產權所有人或承租人征收的一種財產稅。也就是說房產稅應由業主繳納。物業公司可接受業主委托代理交納房產稅。

　　(三)其他收費項目

　　1.各種押金

　　物業管理公司為了保障自身權益不受侵害，或者為了加強管理，有必要對使用單位收取一定數量的保證金。如出租房屋時向客戶收取的相當于三個月房租的租房押金；為了加強地盤管理，向施工隊收取的施工押金；為了加強治安管理，對晚間出入大廈的樓內人員發放的出入證押金等，這些押金是通過預收款或其他應付款核算的。

　　2.業主大修改造資金

　　高層樓宇公用設施中的水泵、電梯、機電設備等，產權已隨著樓宇的出售而轉移到業主身上，物業管理公司不擁有這部分固定資產的所有權，卻承擔著維護和管理的職責。隨著使用年限的增加，這部分設備需要大修，需要更新，其資金來源如何落實呢?在《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第五章第三十八條第二節中有明確規定：“房屋本體公用設施由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出，住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納”。參照這個規定，我公司對代管固定資產更新改造的資金是通過下述方法籌集的：每年初，由物業管理公司對大廈公共設施、設備提出大修改造計劃，報業主委員會審核同意后，按受益業主的建筑面積分攤給各業主。由業主分期預交給物業管理公司，物業管理公司負責大修改造項目的組織實施與檢查驗收；年終物業管理公司將當年大修改造計劃的完成情況及大修改造資金的決算情況，先向業主委員會下設的工程預決算小組或財務審計小組匯報。這兩個小組審核后，聘請審計人員審計，再報業主代表大會通過。財務人員根據業主代表大會通過的審計報告調整決算。各業主預交大修改造資金的結余或不足都在下年預交大修改造資金時調整。