本文提要：物業管理公司應在社區居委會的監督指導之下,在促進社區穩定、維護居民利益、提供便民服務、調解居民矛盾、搞好社區精神文明建設等方面發揮重要作用。
物業管理是一項持續時間長、牽涉主體多、法律關系復雜的綜合性活動,開發建設單位、業主、物業管理企業和政府四方對建立和諧的物業管理秩序都應當承擔相應的責任。
當前,我國的物業管理還只是處于起步階段,開發建設單位自建自管,管理不規范、不到位的現象普遍存在。開發建設單位、業主與物業管理企業三者之間的關系難以協調。一方面,開發建設單位在前期基本上是貼本經營,但為了有利于房屋銷售不得不繼續背上沉重的包袱;另一方面,業主感覺物業管理企業受開發建設單位操縱,沒有很好地維護業主權益,拒絕繳納物業管理費,對物業管理企業普遍存在抵觸情緒。物業管理企業則處在開發建設單位與業主的夾縫中,舉步維艱,難以生存,加上管理人員未經過正規的培訓,服務質量和水平也受到業主的質疑。諸多因素造成住宅小區遺留隱患較多,有的業主甚至采取某些過激手段,極大地影響了社會的安定團結和市民正常的工作、生活秩序。
一、物業管理對推動和諧社會建設具有重要作用:
1.物業管理具有教化和益智的社會功能
人的需求大凡可分為生理的需求(基本生活需求)和精神的需求兩大類。生理需求在居家生活中無非就是老百姓通常說的“衣食住行”,這其中有相當一部分工作是要由物業管理企業來做的,比如日常的園區安保、裝修管理、綠化養護、衛生保潔、交通引導、設施維護等,這些管理、服務滿足了人們的基本生活需要?，F代物業管理還應該重視小區的文化與品味,加強與業主的交流,讓業主有一種情感上的歸屬,找到家的感覺。這樣的物業管理,能增長居民的見識,起到開闊視野、陶冶情操的作用,在潛移默化中提高居民的素養。
2.具有促進居民身心健康的功能。
在衣食無憂的現代都市人群中,追求舒適、個性的生活正成為人們更高層次需求的集中表現。生活在高檔小區,享受著高檔物業管理,能產生“物我兩忘”的身心體驗。這樣人就會心情舒暢,心胸開闊,身心健康。倡導“以人為本”,幫助或引導業主在本區域內健康地生活,愉悅地居住,尋求到一種自我價值的體現或心理上的滿足,從而使和諧健康文明的居住環境得以形成,當然,這需要管理者付出真誠,更需要較高的管理水平和服務藝術。
3.具有社交和繁榮文化的功能。
現代物業管理能夠通過建立多種平臺或采取多種形式,來促進住戶的交流,繁榮社區文化,推動人與人之間的信息和情感交流。物業管理在社區內部擔負著寬泛的管理、協調職能,因此,物業管理企業除了提供給業主“衣食住行”的便利服務外,它還應滿足人的精神需求,特別是要滿足人的愉悅感、成就感、歸屬感,這就需要建設企業文化,需要給業主參與園區管理的權利,從而真正實現社區的和諧。
4.突破了業主與物業管理者之間傳統的“仆人”關系
在傳統的物業管理服務中,物業管理者往往扮演著弱者的角色,他們只是繼承“仆人”的服務觀和順從的服務方式,運用自己的誠懇和服從,博得業主的同情。管家婆式的物業管理,可以為業主提供保潔、保安、維修、家政服務,促使物業“保值”,也可以通過裝修管理、綠化養護、康樂設施利用等,實現園區生活的穩定。但一個好的物業管理,僅有這些顯然是不夠的?，F在,提倡物業管理者要做業主的生活顧問和朋友。大到業主的生命財產安全,小到衛生保潔,物業管理者在每一個小區內都擔負著寬泛的社會責任。
二、如何正確發揮物業管理公司的作用
物業管理在構建和諧社區的過程中起著舉足輕重的地位,使得解決物業管理的現存問題變得刻不容緩了。依據《物業管理條例》的指導思想以及物業管理行業的特點和現狀,當務之急應該是解決物業管理行業面臨的觀念認識錯誤與法規滯后等兩大主要問題,推動和諧社會的建設。
1.業主與物業管理企業是平等關系
在物業管理工作中,物業管理企業受委托對物業實施管理,給業主和使用人提供服務,物業管理服務合同一簽訂,雙方就是平等的合同關系,沒有主仆這種帶有奴性的錯誤區分。
2.正確處理與社區居委會的關系
物業管理公司終歸是企業,職責是以合同的形式約定的,很多社會問題物業管理公司根本沒有能力解決。這就要求物業管理公司認真處理與居民自治組織和其它基層自治組織的關系,發揮居民自治組織對其它基層自治組織的指導監督作用。物業管理公司作為受物業業主委托,實施有償管理與服務的企業化管理組織,在維護社區居民利益特別是在社區管理和服務的過程中扮演著重要角色,但在居民自治過程中,物業管理公司不能代替社區居委會,更不能凌駕于社區居委會之上。物業管理公司應在社區居委會的監督指導之下,在促進社區穩定、維護居民利益、提供便民服務、調解居民矛盾、搞好社區精神文明建設等方面發揮重要作用。當前,一方面要逐步理順新建商業住宅社區(單元型社區)物業管理與居民委員會的關系,使物業管理公司在居民委員會的監督指導之下發揮社區服務管理的職能。同時,要加快推進老城區社區物業管理工作的開展。老城區沒有引入物業管理,是社會管理難以有效開展的原因之一。因此,要按 《 物業管理條例 》 的規定,由城市街道辦事處牽頭,居委會協助,成立業主委員會,大力推進老城區的物業管理,以發揮物業管理公司在社區管理和服務過程中的重要作用。
3.住戶對物業管理的咨詢不等于是對物業管理企業的投訴
有關部門把住戶對物業管理的咨詢也當作“投訴”,導致當前物業管理誤被列為當前消費投訴的熱點之一。經了解,當前有關物業管理的咨詢投訴情況,其中認為配套不齊全、規劃不到位、質量有問題的情況所占比例較大,屬對物業管理企業不作為的有效投訴并不多。
4.物業管理服務不是“免費的午餐”
不少人仍習慣于過去的福利分房政策,對物業管理“誰受益,誰付費”的原則不理解,甚至持抵觸態度,拒交管理費。其實,業主在享受物業管理所提供服務的同時,就有支付物業管理服務費、維護物業完好的義務。
參考文獻:
1.江汛清、丁元竹等,《構建誠信友愛的和諧社會》,中國經濟出版社
2.《構建和諧平安社區》,廣東省民政信息網
3.鞠建華,《以“管理標準化、服務人性化、過程親情化”推進和諧物業園區建設》,中國物業管理信息網
作者:魯曉明
篇2：物業管理知識培訓：社區服務知識
物業管理知識培訓：社區服務知識
001物業管理的綜合配套服務的主要內容是:餐飲服務;康樂中心服務;購物中心服務;便民服務。
002康樂中心服務的主要內容有:運動;娛樂;美容美發;健美。
003社區的概念是:社區是社會學概念。是指一個相對獨立和穩定的地域，以及在該地域上由某種關系而產生的由某些共同意識、利益和行為的人群組成的一種相對完整的有機體。
004構成社區的四個要索是:相對獨立和穩定的區域;有一定關系和數量的人口集團;有公共利益的管理機構;居民有地域上的歸屬感、參與感和心理上的認同感，及由此產生某些集體的意識和行為。
005社區建設與物業管理的關系是:都是以人為中心開展活動，為人的生存、發展、享受提供各種方便。物業管理主要從完善物業及周圍環境的功能來體現以人為中心，為社區創造清潔、優美、舒適、方便、文明、安全的居住環境。社區建設則著眼于協調人際關系，通過建立良好的人際關系來體現以人為中心的各項建設。
006社區建設與物業管理的一致的目標是:形成區內居民心靈溝通;形成社區整體獨特的文化品味。
007區域化綜合物業管理的涵義是:應用城市管理理論、系統論及可持續發展理論，對轄區物業(包括建筑物土地、市政、環境、配套設施等)實行綜合管理，并承擔一定的社會職責(公用、公益事業，城區管理，協助政府部門完成相關的責任目標等)，以社會效益、經濟效益、生態效益并重為目標的綜合物業管理類型。
篇3：關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(2015)
關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見(20**)
各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市民政局《關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請照此執行。
天津市人民政府辦公廳
20**年4月21日
關于進一步加強我市社區物業管理機制建設的實施意見
市民政局:
為貫徹落實《天津市人民政府關于進一步加強社區工作的意見》（津政發〔20**〕30號）和我市社區物業管理工作相關規定，
進一步加強我市社區物業管理機制建設工作，現提出如下實施意見。
一、總體要求
深入貫徹落實市委、市政府關于加強社區治理工作的總體部署，進一步健全社區物業管理機制，扎實做好社區物業管理工作，
切實維護社區居民和物業服務企業的合法權益，保障社區物業管理在陽光下運行，全面提升我市社區治理工作水平。
二、主要任務
(一）落實新建居民住宅小區"三個提前"工作要求。
1. 在業主入住前，社區居民委員會提前開展工作。各區縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區的非經營性公建聯審聯驗機制，確保社區辦公服務設施在業主入住前到位。明確代管社區居民委員會或指導成立社區居民委員會籌備組，并提前進駐小區依法開展工作，為做好后續服務和管理奠定基礎。
2. 在業主委員會成立前，街道辦事處、鄉鎮人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，并指導和監督業主委員會依法履行職責。符合選舉條件的社區居民委員會成員應當積極參加業主委員會競選（已成立業主委員會的，應當鼓勵業主委員會成員參加社區居民委員會選舉），實現社區居民委員會成員與業主委員會成員的交叉任職。
3. 在選聘物業服務企業前，社區物業管理工作聯席會議提前開展工作。社區物業管理工作聯席會議要指導新建商品房、保障性住房等居民住宅小區業主委員會做好選聘（續聘）物業服務企業工作，監督物業服務合同或協議中約定內容的執行情況，及時建議業主委員會對管理能力差或服務不到位的物業服務企業督促整改或必要時解除合同。
?。ǘ┙⒔∪?三個公開"工作制度。
1. 社區物業管理工作聯席會議制度公開。社區居民委員會每月要主持召開社區物業管理工作聯席會議，研究協調物業服務合同或協議履行情況、業主委員會履職和換屆、物業服務費收繳使用、房屋維修專項資金和應急解危專項資金使用等社區物業管理中出現的重要事項和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀要和通報，及時予以公開。
2. 社區物業服務和賬務公開。社區居民委員會要配合有關部門，指導監督物業服務企業按照市國土房管局關于建立物業服務事項公開公示制度有關規定及物業服務合同或協議約定的公開事項，落實各項公開公示制度。享受市和區縣兩級財政補貼的舊樓區，其所在街道辦事處、鄉鎮人民政府要組織相關社區居民員會或管理服務單位，對政府補貼、管理服務費、非機動車及機動車輛場地占用費等收支使用情況進行公示。
3. 業主委員會工作公開。社區居民委員會應配合有關部門，指導督促業主委員會及時向廣大業主公開工作經費、業主委員會議定事項等內容。
?。ㄈ嵭?三個上賬"管理措施。
1. 舊樓區長效管理補貼上賬。各區縣人民政府要充分運用市和區縣兩級財政補貼資金的引導和獎勵作用，督促區縣有關部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府嚴格實施舊樓區管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區長效管理補貼資金發放的重要依據。市和區縣財政、審計部門要加強對補貼資金使用情況的有效監管，確保補貼資金?？顚Ｓ?。
2. 物業服務企業的經營行為"上賬"。市和區縣物業管理主管部門要建立和完善物業服務企業誠信信息系統，加強對物業服務企業誠信情況的動態監管，定期組織對物業服務企業服務質量的檢查考評，指導社區居民委員會建立健全物業管理評議制度。市和區縣民政部門要定期組織社區居民開展滿意度調查，為物業管理主管部門考核物業服務企業提供依據。
3. 開發建設單位的質量保證金上賬。市和區縣建設主管部門要進一步完善建設工程缺陷保修監管機制，落實缺陷責任期內建設工程質量保證金制度，并規范開發建設單位對建設工程質量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發建設單位房屋質量、維修時限和修繕效果，定期開展居民滿意度調查，并將調查結果作為對開發建設單位資質評定的重要參數。
?。ㄋ模┙∪?五個到位"保障機制。
1. 社區物業管理隊伍到位。各區縣民政部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府要落實社區物業管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強隊伍管理和人員培訓，建立完善淘汰和補錄機制，保障社區物業管理隊伍專人專崗。
2. 社區辦公服務設施到位。各區縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區辦公服務設施達標建設規劃方案，加快推進轄區內社區辦公服務設施建設全面達標。市和區縣財政要加大資金支持力度，發揮區縣人民政府主體作用，采取補建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區辦公服務設施，滿足社區服務管理的基本需求。
3. 社區物業管理政策到位。各區縣人民政府和有關部門要認真貫徹執行社區物業管理工作相關法規和政策，逐個小區制定工作方案，確保政策落實到位。市有關部門要研究完善社區專項治理方案，推動我市社區物業管理水平全面提升。
4. 社區物業管理制度到位。各區縣人民政府要進一步完善街道辦事處、鄉鎮人民政府物業管理工作聯席會議制度和社區物業管理工作聯席會議制度，分級負責、協調解決本轄區內社區物業管理工作出現的問題。要進一步建立和完善區縣、街道（鄉鎮）和社區三級社區物業管理糾紛調解機制，確保一般問題不出社區、復雜問題不出街道（鄉鎮）、重大問題不出區縣。
5. 基層管理執法隊伍到位。市有關部門和各區縣人民政府要堅持屬地管理、條塊結合、以塊為主的工作原則，認真總結和推廣街道（鄉鎮）行政執法授權試點經驗，加強執法隊伍建設，縮短執法半徑、提高管理效率，將各項執法職能落實到社區，確保不留盲點。
三、工作要求
?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。各區縣人民政府要建立社區物業管理工作領導機制，落實責任，制定措施，統籌協調推進，實施監督考核。市和區縣房管、民政、規劃、建設、財政、公安、市容園林、綜合執法、市政管理等有關部門要依據各自職責，制定工作方案，共同推進社區物業管理工作。
?。ǘ﹪栏癖O督考核。各區縣人民政府要將社區物業管理工作納入對街道辦事處、鄉鎮人民政府和有關部門的年度績效考評項目，認真組織對本實施意見落實情況的監督檢查，確保社區物業管理工作落到實處。
?。ㄈ娀弑Ｕ?。各區縣人民政府和市有關部門要大力支持物業服務企業發展，落實財稅、用工等扶持政策，加強物業管理人員培訓，積極引導物業服務企業延伸服務鏈條，創新盈利模式，實現特色發展，培育壯大一批品牌物業服務企業，為我市物業服務企業健康成長提供良好的發展空間。
?。ㄋ模﹦訂T社會參與。各區縣人民政府和市有關部門要采取多種形式，大力宣傳社區物業管理工作相關法律法規和做好社區物業管理工作的重要意義，積極引導廣大居民群眾樹立物業管理的商品消費觀念，主動支持、參與社區物業管理，自覺維護社區環境，形成"社區是我家、建設靠大家"的良好氛圍。