本文提要：創建和諧社區的立足點應放在哪兒呢?筆者根據自己多年的實踐,認為物業管理公司和居委會是創建和諧社區的兩大基石。

社區是社會的細胞,是構成社會主義和諧社會的基礎平臺。然而,目前很多社區的現狀是業主之間老死不相往來,鄰里之間相互不認識,有的業主甚至還因為管道漏水等發生過糾紛,也有因為物業管理公司自身服務質量不到位,引起業主的不滿和投訴等等,這些都為建設和諧社區蒙上了陰影。該怎樣來改變這種狀況呢?創建和諧社區的立足點應放在哪兒呢?筆者根據自己多年的實踐,認為物業管理公司和居委會是創建和諧社區的兩大基石。

一、創建社區文化,營造和諧氛圍
筆者所在的社區是寧波市“天一家園”社區,該項目由我國建筑大師——建設部建筑設計院常務副院長、總建筑師崔凱先生規劃設計,由寧波聯合地產開發建設,總建筑面積 35 萬平方米。針對社區居民“三多二高”,即公務員多、知識分子多、白領階層多、高學歷、高素質的特點,社區黨支部把廉政文化建設引入到社區建設中來,堅持人性化、情景化、藝術化,把廉政文化建設同文明社區建設結合起來。筆者所在的公司接管該項目后,從人力、物力和場地等方面進行全力以赴的支持和配合。此舉得到了中央領導的高度贊揚和肯定,并在中央電視臺進行了多次宣傳報道。
1.抓陣地教育,用輿論來引導群眾。為了整合社區資源,利用“社區文化宮”這個居民常進常出的場所,筆者所在的公司在綜合圖書閱覽室中開辟了一塊“廉政文化清風小書角”,用于收集黨風廉政建設有關的書籍,引入古今廉政文化叢書。同時,還在清風角中設立“寧波廉政文化專柜”,集中展示寧波廉政文化建設的成果。
為使居民有足夠的時間瀏覽,筆者所在公司還延長閱覽室的開放時間,開展了多層次、全方位的系列讀書活動。如:不定期舉辦反腐倡廉的知識講座,特邀本小區居民 —— 市紀委領導等志愿者給社區居民上嚴肅生動的廉政教育講座,用眼前事、身邊事的案例剖析,講述反腐倡廉的重要性、緊迫性和艱巨性。在此基礎上還開展“清風送廉電影周”、“反腐倡廉知識競賽”、“書畫展”等活動,以生動活潑,寓教于樂的形式,激發各類群體參與學習接受教育的熱情,使廣大居民對黨風廉政建設有了更深刻的認識。
2.抓特色教育,用文化來啟迪群眾。廉政文化的獨特作用和力量在于不知不覺中的感化人們,使人們默化遵循著一定的文化印記來指導引領各自的行為德性。為此,筆者所在的公司專門在廉政文化角開辟了一欄“黨風廉政建設回音壁”,業主通過讀書和自身的感受,www.zonexcapitaltr.com把心得感想和愿望通過回音壁發送給社區。幾個月來,社區居委會共收到150多條關于廉政文化建設的文稿、對聯、感想及作品。社區居委會還對這些作品進行分類整理,編制了一套廉政之頁——《家園絲語》小報。同時,居委會編繪近30幅幽默含蓄、發人深省的清風頌廉政漫畫,多次在社區展示,使人們在輕松中品位沉重、在幽默中領會嚴肅、在藝術中感悟人生。尤其是在大型文藝晚會——“清風歌會”中整個場面及內容的策劃發揮了社區集體的智慧。
3.用親情服務來感召群眾。筆者所在的公司根據天一家園社區年輕人多、上班族多的特點,適時地開辦了四點鐘學?！瓣柟怏A站”,解決社區的小孩放學后無人管教的后顧之憂。社區黨員志愿者作為“陽光驛站”的教師,請老黨員、老干部講革命故事、上社會公德課等,同時還經常組織“定時、定點、定項目”的為人民服務活動。如磨剪刀、配鑰匙、理發、修鞋等等,多次邀請社區內居民——寧波市專家醫生來進行保健講座義診活動。通過這些活動,居民切身感受到了社區大家庭的溫暖。

二、真誠為業主提供增值服務
物業管理作為社區服務的主要力量,在社區建設中正發揮著越來越重要的作用。物業管理企業的物業管理工作到位與否,不僅關系到物業功能的正常發揮,還關系到社區人群關系的和諧,行為的有序及規范,物業管理企業只有時刻本著“業主的需要作為第一信號、業主的滿意作為第一目標”的服務宗旨,奉獻真誠的服務才能打造和諧社區。
1.把業主的事當成自己的事去做,把業主視作自己的親人、朋友,遇事設身處地替業主著想。在物業提前介入與接管驗收階段,物業管理企業要充分了解項目規劃設計,從項目的設備設施選型,綜合布線系統、工程驗收、智能化管理等方面考慮項目是否滿足和諧人居社區的硬件條件。例如,在天一家園的前期介入階段,筆者所在的公司對每一套房子,每一處公共部位都一個不漏地進行質量查驗,尤其是對有防水要求的室內地面,每間進行定時養水試驗,對屋頂和外墻,每當大雨或臺風過后,都集中進行查驗和整改。驗工交付使用時,筆者所在的公司與開發商共同成立工程保修小分隊,專門及時處理業主對工程質量的投訴。同時,筆者所在的公司還發動小區業主開展“自家門前領棵樹”的植樹活動,公司準備了多種樹種,廣大業主根據自己的愛好,在自家門前種植領養。
2.把業主視作自己的“衣食父母”,千方百計化解物業管理公司與業主之間的矛盾,業主與業主之間的矛盾。在入住辦理與裝修管理階段,業主往往由于房屋工程質量的問題和違章搭建封閉陽臺等達不到自己要求而遷怒于物業管理公司。此時,物業管理公司就必須要有足夠的耐心,與業主進行有效的溝通,這樣既有利于將來物業管理服務工作的開展,也有利于和諧社區氛圍的營造。物業管理公司在宣講相應的法律、法規、業主公約、裝修規定時,要動之以情、曉之以理,避免社區成員之間發生不必要的糾紛。
3.平安社區建設必須要有一支拉得出、打得響、戰得勝的保安隊伍,確保社區平安。物業服務的關鍵體現在保安服務上,因為經濟發展的地區不平衡性,導致社會治安事件頻發,也是平安和諧社區的一個“痛”。物業管理企業要提倡保安主動為業主做好事,要鼓勵保安為業主利益見義勇為。只有這樣,才能使業主真正生活在一個平安和諧的環境中。
參考資料:
1.張志國,《物業管理溝通藝術》,機械工業出版社,20**年6月
2.張梅,《客戶投訴管理》,人民郵電出版社,20**年1月

篇2：業主律師在建設和諧社區中的作用

　　業主律師在建設和諧社區中的作用

　　不久前，作為業主中的一位律師，我應業委會之邀參與了兩起業主和物業服務公司的紛爭，對律師在建設和諧社區中發揮的積極作用深有感觸。

　　案例一:

　　劉女士樓上鄰居的衛生間漏水，導致她家衛生間被淹。在物業服務公司的配合下，幾次與樓上業主交涉未果，她便堅持認為自己交了物業服務費，這事應該由物業服務公司負責修理或賠償。物業服務公司表示無法接受這種說法。在業主委員會的建議下，組成了由社區、業委會、物業服務公司、業主組成的民調小組，還特別邀請了業主中的律師、法學家參加。針對這位劉女士的困惑，我在法律上為其進行了認真的剖析和講解，明確這起糾紛屬于相臨關系，與物業服務公司無關。劉女士的“怒火”消除了，與物業服務公司“化干戈為玉帛”，調解成功，她最終也獲得了樓上的賠償，事情圓滿解決。

　　案例二:

　　20**年12月，孫先生裝修時擅自拆改了承重剪力墻，導致該棟樓的很多業主不滿，紛紛找到業主委員會和物業服務公司。我應邀參加了業委會為相關業主召開的一起專門會議，從訴訟程序、實體法的規定、業主委員會和業主的關系及法律地位等多個角度，為業主答疑解惑，避免了業主與業委會和物業服務公司之間的誤解和矛盾激化。孫先生在拆改承重墻時，業委會和物業服務公司都無權采取強制措施加以制止，只能對其起訴，所以其他業主要求業委會和物業服務公司強行制止孫先生的行為實在是強人所難。

　　通過這兩個典型案例，我充分認識到建設“和諧社區”，理順物業服務公司和業主之間的法律關系，協調業主相互之間的法律關系，是能否成功的關鍵，而業主律師在此過程中起著非常重要的作用。

　　物業服務公司和業主的關系是基于物業服務合同所產生的合同雙方當事人的權利義務關系。這是一種契約關系，它具有第一位的重要性。一個完善、具有可操作性的物業服務合同，對于物業服務公司和業主都是一種安全保障。目前在大多數小區的物業服務中，物業服務合同是不可或缺的必備文件。盡管如此，仍存在著的大量物業服務公司和業主之間的不和諧現象。我認為原因如下:

　　第一、物業服務合同起草太草率，沒有明確約定在合同的實際履行過程中可能出現的實際問題該如何解決;

　　第二、已約定的內容不明確、操作性差，如物業服務公司對私搭亂建的業主，采取何種措施，能否起訴，起訴是義務還是權利，如果是義務，在啟動起訴程序時是否需要業委會通知做前置程序等等;

　　第三、合同的某一方不全面履行合同，如業主不按時交納物業服務費，物業服務公司服務不到位;

　　第四、物業服務公司和業主對產生糾紛的事件存在法律認識上的偏差。例如某些業主在物業服務公司已經履行了合同約定的義務之后，還要求物業服務公司承擔因為第三方侵權對其造成的賠償責任。

　　可以說，由于這些原因引起的紛爭和不和諧，是大量存在于現今中國社會的社區中的。雖然絕大部分紛爭通過訴訟或仲裁途徑是可以解決的，但如果這樣，就是一種社區的不和諧因素，就是一種內在的不穩定因素，同時也對我國司法機關在成本、效率以及設置上提出了重大考驗。針對我國社會人口多，絕大部分公民法律知識(不是法律意識)欠缺的現狀，在建設和諧社區的過程中，應當充分重視和發揮業主律師的作用，鼓勵律師通過法律講解在建設和諧社區中起到緩沖消解矛盾糾紛的作用。

　　社區中的另一類關系，則是業主與業主之間的關系。中國人向來重視鄰里關系，素有“遠親不如近鄰”的說法。但目前在社區的業主之間，摩擦不斷:

　　第一、基于相鄰關系產生的糾紛;

　　第二、基于建筑物區分所有權產生的糾紛;

　　第三、基于小區的公共部位、共用設施設備使用不當或者管理不當所發生的糾紛;

　　第四、濫用所有權，通過私搭亂建，擅自改變房屋外部結構形態發生的糾紛。

　　后三類在《業主公約》中一般都明令禁止，第一類也有法律上的相應規定。如果業主中的律師能夠提前介入，有權威，有說服力，有利于緩解矛盾，進一步促進違約、違法業主的自覺“改過”行動。而業主委員會在維護社區和諧中起著十分重要的領導作用，同樣也需要業主律師的參與。

　　總而言之，在建設和諧社區的過程中，廣大業主律師應當利用自己的專業知識和同是業主的身份，積極參與自己所住社區的建設?！墩撜Z?學耳》中早就有“禮為之用，和為貴”的說法，“和諧社區”的建設在中國具有深厚的文化基礎，加之業主律師的積極作用，將事半功倍。

篇3：完善小區物業管理 構建和諧社區

　　完善小區物業管理 構建和諧社區

　　幾年來，由于工作上的原因，主持和參與協調了幾個小區有關業委會與物業公司之間、業委會與居委會之間、業主與業委會之間、相鄰物業的兩個小區業主之間的一些比較棘手的矛盾。如:某小區為成立業主大會、業主委員會，因程序是否合法而引發的糾紛；某小區與相鄰小區業主間為了不同時期開發房產遺留的通道門而引發的群體糾紛；某小區因開發商違規貸款被法辦后遺留下297戶業主無產證引發的群體矛盾；某小區物業公司長期未公布公益性收入賬目引發的業主與物業公司之間、業主與業委會之間、業委會與物業公司之間、業主與居委會之間的群體矛盾；某小區了為實施等級收費而引發的業委會與物業公司、居委會、業主與業委會之間的矛盾......

　　綜合上述矛盾，筆者歸納了一下，大部分業主希望小區能得到良好的服務希望小區有安寧的環境，希望物業公司、業委會、居委會能各盡職能，把小區管理好；部分業主很盲目、個別業主很沖動、極個別業主有私利。業主們為了自己的利益，希望的是高質量的服務和低價的付出，希望少動或者不動用維修基金，又要求物業公司把小區的一切相關物業事務全部做好、到位。更有許多業主片面地認為我付了物業管理費，就已包含了一切。

　　諸如:維修設備營運等費用理應也包含進去了。其實根本不是那么一回事，物業管理費僅僅是物業公司用于物業管理區域的日常管理，包括巡視、檢查、物業維修、更新費用等的各項賬務管理、檔案資料的保管和其他有關物業管理服務的費用。也就是我們通常所講的屬于軟件管理和管理人員的工資及相關的稅費。除此之外，業主們尚需承擔保潔費、保安費、綠化養護費、維修費、設備營運費(包括泵房電費、街坊路燈電費、樓道燈電費)等等與使用相關物業的維修保養費用。個別業主認為:“你物業公司稍有半點毛病，我就拒付物業管理費”，個別業主甚至拖欠了8-9年的物業管理費，還振振有詞地講:“法律有規定的，物業公司追索我物業管理費的追訴權時效只有兩年，所以物業公司與我打官司的話，我如輸了官司，最多只需付兩年的物業管理，業主和物業公司是主人和仆人的關系，傭人沒做好，主人就不給錢?！钡腻e誤論斷。

　　筆者認為:

　　一、物業公司的人員工作上略有毛病可以提出意見、批語或告知主管領導；或請業委會、居委會協調要求其整改，把工作做好。拒交物業管理費不是上策，會給物業管理上帶來惡性循環，反饋到業主這里，吃虧的還是全體業主。所以，不交物業管理費實質上是侵害了其他正常繳費業主的權利。

　　二、我國《民法通則》中確實規定了民事糾紛中的債權追索的時效為兩年，但在法理上某業主長期不繳物業管理費的行為是一個連續發生至目前的行為，且其行為仍在繼續發生，計算當事人的債權債務的時間應當從其終止該行為之日起計算。況且物業公司一般均會在年末公告或書面通知業主繳納管理費，其行為視為連續催討行為。在惡性循環的狀態下，物業公司往往帶著情緒服務，服務則不能全部到位?，F在的小區業主們生活條件在提高，停放的車輛日趨增多，物業公司收取的停車費在扣除合理的成本后理應歸全體業主所有，并主要用于補充維修資金，用于小區的物業維修。

　　而物業公司往往將此收益充當維修費和一些應由全體業主承擔的綠化養護費、街坊樓道泵房電費等。尤其是前期物業管理階段，業委會尚未成立，資金使用程序混亂，物業公司往往認為有些費用沒有及時向業主收取，而應收的物業管理費也不能足額收取，是虧本經營，理應將公益性收益墊付。業主則認為:我們已交了物業管理費，他們還運用我們的公益性收，我們的利益被侵犯了，要拒付物業管理費，要維權。如此往復去，矛盾越來越大，集體*，小區內大小字報不斷，鬧得居委會整日不得安寧。小區基本的安寧都沒有了，如何還談“和諧”兩字。

　　物業公司、業委會、居委會都是本小區的管理者。物業公司既是經營者又是本小區物業方面的管理者和服務者，依法、合法的經營管理，定期公布賬目。向全體業主說明收費的內容和用途是物業公司的職責，熱情周到的服務是物業公司的義務。

　　業委會是業主大會的執行機構，必須堅持在居委會的指導和監督下開展工作。必須對全體業主負責。對于物業公司的管理服務質量、收費和賬目公布情況有權予以監督、督促，協調處理物業公司與業主之間的矛盾、糾紛，要尊重物業管理人員的人格。業委會成員尤其是主任、副主任、執行秘書須加強政策、法規方面的學習培訓，應當知曉本小區的家底、概況。如:住宅總面積、綠化總面積、水箱水泵的數量、街坊路燈和樓道燈的數量、種類能耗及相關數據等。明白業主應承擔的費用和分攤方法才能有效地與物業公司交涉，友好的相處。業委會成員掌握了解相關法規政策，如:相鄰住宅空調安裝的距離有何規定?不同時期的住宅小區物業管理用房(業委會用房)如何配置?不同地區的居民住宅房對開設有油煙的飲食業有何規定?遇到此類矛盾就能有調解成功的把握。

　　另外，業委會成員應針對本小區的情況及可能發生的問題，設置好《業主大會議事規則》草案，供全體業主在業主大會上表決通過。例如:個別小區的部分業主遇到小區中發生的一些問題，喜歡用類似大、小字報的局面形式在小區內張貼，或在居民信箱投宣傳品，其內容或是批語，或是建議、或是提出質疑。我們設想一下， 是否可以將此無序的狀態引導規范至有序的狀態，若在(議事規則)中規定在小區某一處專門設置一個“業主之聲欄”規定本小區業主可通過業委會以規范的格式發表在專欄內(不得人身攻擊和污辱誹謗他人)，設定批評類的可在欄內存放幾天，表揚類的、建議類的、質疑類的、提示類的可在欄內存放幾天，對全體業主均有約束力。同時可設定請居委會行使監督權，對違章亂張貼情況一經發現即刻清除。

　　居委會是小區的“國務院”，主任、書記是“小巷總理”。國務院《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》規定居委會對業主大會、業主委員會負有指導和監督的職能，居委會的工作是政府工作的延伸。那么我們講，作為指導和監督方又是小區的具體管理者，指導須有方，監督須有力，現有的居委干部學習了解物業方面的法規知識甚少，涉及小區物業方面的數據及分攤方法了解甚微，遇到物業管理方面的矛盾缺乏溝通或難以溝通，缺少有效的方法，所以對發生的物業管理方面的問題掌控、駕馭能力還是比較薄薄弱，確實需要進一步加緊對有關法律法規的學習，才能起到作用、做好工作、得到效果。