民盈集團融資管理制度
第一章 總則
第一條 為了規范集團公司和各子公司的融資行為，加強融資管理和財務監控，降低融資成本，有效防范財務風險，維護集團公司整體利益，根據相關法律法規，結合公司實際情況，特制定本制度。
第二條 本制度適用于集團公司、下屬各獨立核算的全資子公司和控股子公司。
第三條 本制度中所稱融資，包括權益性融資和債務性融資。權益性融資是指融資結束后增加了企業權益資本的融資，如追加資本金、增資擴股;債務性融資是指融資結束后增加了企業負債的融資，如向銀行借款、股東企業借款(需通過金融機構委托貸款方式)等。
第四條 融資活動應符合集團公司中長期戰略發展規劃。其原則為：
1、總體上以滿足各公司資金需要為宜，但要遵從集團公司的統籌安排;既要保證公司及時有足夠的資金滿足公司各項投資需要，又不能讓過多債務資金在公司賬面閑置。
2、充分利用各級政府及金融機構優惠政策，積極爭取低成本融資如：資助、無息或貼息貸款、優惠利率。
3、長遠利益與當前利益兼顧。
4、權衡資本結構(權益資本和債務資本比重)對企業穩定性、再融資或資本運作可能帶來的影響。
5、合理配置長短期負債的比例，不僅要降低長期負債資金成本過高，而且又要避免短期債務多而面臨短期還貸壓力過大。
6、嚴格控制公司資產負債率、流動比率、速動比率，要慎重考慮公司的償債能力，避免因到期不能償債而陷入困境。
第五條 融資活動內部控制目標在于：
1、保證融資活動在發生前必須得到適當的審核和審批;
2、保證融資業務在法律允許的范圍內進行;
3、保證融資活動在執行過程中得到全面監督;
4、保證利息正確計提和支付;
5、保證股東權益被合理地確認。
第二章 組織和職責
第六條 集團公司財務管理中心是公司實施融資管理的職能部門，其主要職責包括：
1、完善公司融資管理制度;
2、公司融資活動的策劃、論證與監管;
3、審核各子公司重要融資活動，并提出專業意見;
4、公司對外、對內擔保的審查論證;
5、對集團公司及各子公司的融資活動進行動態跟蹤管理。
第七條 公司內審部門對融資活動進行定期和不定期的審計。
第八條 各子公司經營層負責子公司董事會授權范圍以內融資項目的審批。
第九條 子公司董事會負責子公司股東大會授權范圍以內融資項目的審批。
第十條 集團公司總裁負責公司融資項目在董事會或常務董事會授權范圍內的審批和子公司融資項目授權范圍內的審核。
第三章 融資決策管理
第十一條 公司融資管理實行審核制、審批制和備案制相結合的方式。
第十二條 權益性籌資：
1、集團公司和各子公司的實收資本不得隨意變更。全資子公司注冊資本的增減變動，不論是貨幣資金投入還是往來劃轉，均應報集團公司財務部管理中心審核，根據公司的相關制度，分級審批后方可執行。參股子公司注冊資金的增減變動按參股公司的有關規定執行，并聘請會計師事務所驗資后報集團公司備案。
2、參股子公司在注冊或增資擴股時，應督促所有股東遵照國家有關法規和董事會要求，及時、足額交付資本金，對未按時或足額交付資本金的，按參股子公司有關規定作股權調整等處理，并報集團公司備案。
3、各子公司股東投入的資本金不得以非法定程序減少注冊資本;
4、合作項目吸收的資金比照注冊資本進行管理。
第十三條 債務性籌資
各單位向銀行借款應遵從銀行與國家的有關規定，并以維護公司信譽為首要原則，及時辦理銀行借款到期歸還、續借申報工作，避免罰息、拖欠利息和延誤借款歸還事件的發生。
第十四條 集團公司及各子公司的對外借款(包括長短期借款、票據貼現等)均應報集團公司財務管理中心審核，并經集團公司財務負責人和總裁審核后，報經集團公司董事會或常務董事會批準方可執行。
第十五條 公司向股東企業借款均應報集團公司股東大會批準后方可執行。
第四章 融資過程管理
第十六條 融資環節 的主要業務包括：
1、分析確定公司在短期和長期內所需要的資金數量;
2、編制各種融資計劃確定融資規模和財務成本控制目標;
3、按公司制度上報審批確定融資方式及融資機構;
4、簽訂各種借款合同;
5、定期計算和支付利息;
6、進行相關會計核算;
7、到期還款。
第十七條 融資業務的職務分離1、融資計劃的編制人與審批人分離;
2、負責利息或股利的計算及會計核算的人員與支付利息或股利的人員分離。
第十八條 公司編制融資計劃中應詳細說明融資的理由，融資的數量，融資前后公司財務狀況的變化，融資對公司未來收益的影響，各種融資方式利益比較以及對某種融資方式的建議等。
第十九條 集團公司財務管理中心每年編制和匯總公司融資計劃，經內部審核程序報依據《公司法》、《公司章 程》、《董事會議事規則》、《關于授予董事長常務委員會、董事長、總經理經營管理權限的授權書》及其他公司規章 制度所對應的審批程序審批。
第二十條 各公司在融資合作銀行的選取上必須經內部審核程序報依據《公司法》、《公司章 程》、《董事會議事規則》、《關于授予董事長常務委員會、董事長、總經理經營管理權限的授權書》及其他公司規章 制度所對應的審批程序審批
第二十一條 公司及各子公司融資力爭銀行的最優利率。同時應合理安排短、長期貸款比例，爭取貸款成本最低。
第二十二條 各子公司向當地銀行申請了貸款額度后，不得擅自向當地銀行提款，在當地銀行的每一筆借款，仍需按審批程序提前進行申報，即經公司財務總經理、總裁批準后方可操作。提款后，需及時向集團公司財務中心備案。
第二十三條 到期還款：各級公司須嚴格履行《借款合同》有關規定，按時還本付息。
第二十四條 提前還款：公司如有資金計劃提前還款，必須及時報集團公司審批統一計劃使用信貸資金金，提高資金的利用效率。
第二十五條 延遲還款：原則上集團所有企業不得延遲還款，特殊請況必須上報集團董事會批準。
第五章 集團內部企業資金拆借管理
第二十六條 各全資子公司向集團借款申請必須經過本公司財務負責人及本公司總經理批準后，才能向集團公司上報。經集團公司財務總經理、總裁批準后方可執行。
第二十七條 集團公司財務部管理中心管理中心據公司內部借款報批流程，對批準借款根據不同金額，從受理借款申請日起在最短時間內完成審批、借款手續，并將款項轉入全資子公司指定賬戶。
第二十八條 利率由集團公司統一制定。
第二十九條 各子公司向集團申請了借款后，應按計劃提款，按規定使用。
第三十條 到期還款：各級公司須嚴格履行《借款合同》有關規定，按時還本付息。
第三十一條 提前還款：公司如有資金計劃提前還款，必須及時報集團公司審批，統一計劃使用信貸資金，提高資金的利用效率。
第三十二條 延遲還款：原則上不得延遲還款，特殊請況必須上報集團財務總經理、總裁批準
第七章 融資結果評價
第三十五條 由集團內審部門負責融資結果的評價。
1、融資業務進行前是否經過合法授權;
2、是否符合本制度的有關規定;
3、評價融資帶來的實際收益(和融資前計劃收益的，融資前實際收益比較)，并估計對公司未來的影響。
第九章 附則
第三十六條 本制度規定與相關法律法規或公司章 程相抵觸時，以相關法律法規、公司章 程的規定為準。
第三十七條 本制度(草案)經集團公司董事會審議通過后施行，修訂亦同。本制度解釋權歸集團財務管理中心。
篇2：天安地產投融資決策制度
安永地產投融資決策制度
1.投資流程：
房地產投資是一項有序、科學的投資經濟活動，是由一系列環節有機構成的。一項房地產投資要想獲得成功，首先必須遵循合理的投資程序，任何一個環節的失誤或疏漏都可能給投資帶來巨大損失。安永房產的決策者們必須首先認清各個程序才能把握好不同階段存在的風險，進而采取防范措施。具體流程如下：
第一階段：項目可行性分析。包括尋找投資機會、篩選投資機會、可行性分析、投資決策等四個步驟。第二階段：前期工作階段。具體包括獲取土地使用權、規劃設計與方案報批、尋找合作伙伴、在談判的基礎上與各有關方面簽署合作協議等。第三階段：建設驗收階段。包括施工建設與竣工驗收。第四階段：營銷管理階段。包括物業出售或出租以及實施物業管理。
在實踐中，由于開發項目和具體運作方式的差異，某些階段在運作的時間上可能會有一定的交叉。例如根據現行法規，房地產開發投資達到一定比率后，開發商可以進行房屋預售。這樣三、四兩階段就會有一定程度的交叉。
2.投資風險及其防范
房地產投資的周期性、程序性很強，在投資的不同階段，投資者所遭遇的風險在類型和程度上是有區別的，風險防范的重點也是有異的。這些風險的特殊性要求安永決策者們必須從多種途徑以特殊的措施、手段來防范投資風險。
房地產投資風險：所謂房地產投資風險是指房地產投資的實際收益與期望收益的偏差程度及其量值。房地產投資是一種特殊的投資方式，投資周期長、投資量大、投資的物體具有不可移動性、投資易受政策影響等特點，都可能是形成房地產投資風險的原因。主要風險類型有九種：
投資支出風險：由于房地產具有不可移動性，且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，完工后很難改建。如果投資者判斷失誤就會蒙受損失。經營風險：在房地產開發建設及生產與出租、出售的流程過程中的經營管理可能面臨的風險。如售價、租金和空置。商業風險：即房地產投資在房地產置業投資和由于經營費用超過經營收入而引起的投資損失。融資風險：房地產的價值隨著市場利率的變化而變化。根據投資價值預期年純收益?收益還原利率?收益還原率是與市場利率呈同方向變化的，預期年純收益一定的情況下，市場利率越低，房地產投資價值越大。購買力風險：由于社會物價總水平上升而使投資者未來實際收益減少，即購買力降低，而形成的風險。市場風險：房地產市場價格水平的波動、消費市場的局限等引起投資損失。政策風險：由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。法律風險：投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。其他風險：如政治、經濟因素、社會習俗等造成的社會風險，自然災害導致的自然風險等。
房地產投資風險的控制：
把握房地產周期波動，合理選擇入市的時期。受宏觀經濟運行周期的影響，房地產周期分為蕭條、復蘇、高峰、衰退四個階段，與宏觀經濟運行周期的波動方向一致。根據房地產周期的特點和房地產開發的時滯性特征，房地產的投資時機應選在周期復蘇階段的前期。此時比較容易籌集到資金且售價高，投資者承擔的風險低；
分析房地產市場，合理預測市場需求類型和需求量。預測房地產市場需求應從宏觀上分析社會經濟發展水平，尤其是工業化水平和城市化水平；從微觀上分析市場上一些相關因素如收入水平、人口增長、消費者愛好和供給情況等。
項目現金流量中不確定因素的控制。如房地產價格、工程建設費用、建設工期、融資成本、銷售成本等都是項目本身引起的，與市場體制無關。要提高項目收益，就必須提高對這些因素的控制。
房地產開發的投資組合。在某一房地產投資項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業的不同檔次的各種組合能夠降低風險。
加強建筑質量管理。施工圖紙的設計必須經各級技術負責人審定簽字才能交付使用；施工企業必須有與施工項目要求相適應的《資質等級證書》或《資質審查證書》，施工隊伍素質必須符合要求；對建筑材料、各項施工設備、儀器進行檢查、校準，保證材料合格和測量、計量方面不出現嚴重誤差；對施工工藝規程進行監督，控制混凝土質量，對砌體工程、裝飾工程、水電安裝工程等采取具體、有效的質量檢查和評定方法；確立有關質量文件的檔案制度，包括所有質量檢查和檢驗證明文件、試驗報告的匯集，以便追蹤監督、管理。
房地產投資風險的轉移包括契約性轉移和項目資金證券化。
契約性轉移：預售、預租：將價格下降、租金下降和物業空置帶來的風險轉移給客戶、承租人；出售一定年限的物業使用權：出售一定年限的物業使用權可以把在出售期間因物業租金下跌、空置率增加的風險轉移出去；項目工程出包與分包：這是指投資者與承包商簽訂合同將工程承包給建筑商和投資者自己承攬工程但分包給各建筑商進行施工建設。投資者使用這種方法可
以把因工期延長、建筑施工質量低下引起的風險轉移給承包商。
要注意的三個問題：承包合同中必須明確規定雙方權利和義務，承包費用因合同必須是經過公證的具有法律效力的協議；選擇適當的合同形式，嚴格控制承包費用因形式不恰當、或具體條款不嚴密而不合理的追加，避免因此產生的建筑成本上升而引起的風險；明確經濟責任，規定延誤工期、建筑施工質量低下或其他違約情況的處罰辦法。
項目資金證券化：隨著發展，安永房產可發行證券。項目資金證券化是指房地產項目的直接投資資金轉化為有價證券的形態，使www.zonexcapitaltr.com投資者與標的物之間由直接的物權關系轉變為以有價證券為承擔形式的債權債務關系。發行股票、債券等有價證券籌集項目資金；成立房地產投資信托機構或投資基金；購買房地產保險。
最后，值得指出的是，房地產投資風險控制和轉移的措施并不能完全消除投資的風險。實際上，并非每一風險因素引起的風險都是可以消除的，沒有風險的房地產是不存在的。這些措施只能在投資者目標收益一定的條件下把風險降到盡可能低的限度，或在風險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的利潤。
3.融資決策
房地產業是典型的資金密集型產業，在生產過程中的生產、流通、消費的各個環節都離不開大量的貨幣資金，離不開金融的支援和配合。安永的決策者要學會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中一項都不可能做大。
目前，企業融資的主要來源有：自有資金；預收賬款；銀行貸款；合作開發；直接融資。
篇3：天安地產投融資決策制度
安永地產投融資決策制度
1.投資流程：
房地產投資是一項有序、科學的投資經濟活動，是由一系列環節有機構成的。一項房地產投資要想獲得成功，首先必須遵循合理的投資程序，任何一個環節的失誤或疏漏都可能給投資帶來巨大損失。安永房產的決策者們必須首先認清各個程序才能把握好不同階段存在的風險，進而采取防范措施。具體流程如下：
第一階段：項目可行性分析。包括尋找投資機會、篩選投資機會、可行性分析、投資決策等四個步驟。第二階段：前期工作階段。具體包括獲取土地使用權、規劃設計與方案報批、尋找合作伙伴、在談判的基礎上與各有關方面簽署合作協議等。第三階段：建設驗收階段。包括施工建設與竣工驗收。第四階段：營銷管理階段。包括物業出售或出租以及實施物業管理。
在實踐中，由于開發項目和具體運作方式的差異，某些階段在運作的時間上可能會有一定的交叉。例如根據現行法規，房地產開發投資達到一定比率后，開發商可以進行房屋預售。這樣三、四兩階段就會有一定程度的交叉。
2.投資風險及其防范
房地產投資的周期性、程序性很強，在投資的不同階段，投資者所遭遇的風險在類型和程度上是有區別的，風險防范的重點也是有異的。這些風險的特殊性要求安永決策者們必須從多種途徑以特殊的措施、手段來防范投資風險。
房地產投資風險：所謂房地產投資風險是指房地產投資的實際收益與期望收益的偏差程度及其量值。房地產投資是一種特殊的投資方式，投資周期長、投資量大、投資的物體具有不可移動性、投資易受政策影響等特點，都可能是形成房地產投資風險的原因。主要風險類型有九種：
投資支出風險：由于房地產具有不可移動性，且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，完工后很難改建。如果投資者判斷失誤就會蒙受損失。經營風險：在房地產開發建設及生產與出租、出售的流程過程中的經營管理可能面臨的風險。如售價、租金和空置。商業風險：即房地產投資在房地產置業投資和由于經營費用超過經營收入而引起的投資損失。融資風險：房地產的價值隨著市場利率的變化而變化。根據投資價值預期年純收益?收益還原利率?收益還原率是與市場利率呈同方向變化的，預期年純收益一定的情況下，市場利率越低，房地產投資價值越大。購買力風險：由于社會物價總水平上升而使投資者未來實際收益減少，即購買力降低，而形成的風險。市場風險：房地產市場價格水平的波動、消費市場的局限等引起投資損失。政策風險：由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。法律風險：投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。其他風險：如政治、經濟因素、社會習俗等造成的社會風險，自然災害導致的自然風險等。
房地產投資風險的控制：
把握房地產周期波動，合理選擇入市的時期。受宏觀經濟運行周期的影響，房地產周期分為蕭條、復蘇、高峰、衰退四個階段，與宏觀經濟運行周期的波動方向一致。根據房地產周期的特點和房地產開發的時滯性特征，房地產的投資時機應選在周期復蘇階段的前期。此時比較容易籌集到資金且售價高，投資者承擔的風險低；
分析房地產市場，合理預測市場需求類型和需求量。預測房地產市場需求應從宏觀上分析社會經濟發展水平，尤其是工業化水平和城市化水平；從微觀上分析市場上一些相關因素如收入水平、人口增長、消費者愛好和供給情況等。
項目現金流量中不確定因素的控制。如房地產價格、工程建設費用、建設工期、融資成本、銷售成本等都是項目本身引起的，與市場體制無關。要提高項目收益，就必須提高對這些因素的控制。
房地產開發的投資組合。在某一房地產投資項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業的不同檔次的各種組合能夠降低風險。
加強建筑質量管理。施工圖紙的設計必須經各級技術負責人審定簽字才能交付使用；施工企業必須有與施工項目要求相適應的《資質等級證書》或《資質審查證書》，施工隊伍素質必須符合要求；對建筑材料、各項施工設備、儀器進行檢查、校準，保證材料合格和測量、計量方面不出現嚴重誤差；對施工工藝規程進行監督，控制混凝土質量，對砌體工程、裝飾工程、水電安裝工程等采取具體、有效的質量檢查和評定方法；確立有關質量文件的檔案制度，包括所有質量檢查和檢驗證明文件、試驗報告的匯集，以便追蹤監督、管理。
房地產投資風險的轉移包括契約性轉移和項目資金證券化。
契約性轉移：預售、預租：將價格下降、租金下降和物業空置帶來的風險轉移給客戶、承租人；出售一定年限的物業使用權：出售一定年限的物業使用權可以把在出售期間因物業租金下跌、空置率增加的風險轉移出去；項目工程出包與分包：這是指投資者與承包商簽訂合同將工程承包給建筑商和投資者自己承攬工程但分包給各建筑商進行施工建設。投資者使用這種方法可以把因工期延長、建筑施工質量低下引起的風險轉移給承包商。
要注意的三個問題：承包合同中必須明確規定雙方權利和義務，承包費用因合同必須是經過公證的具有法律效力的協議；選擇適當的合同形式，嚴格控制承包費用因形式不恰當、或具體條款不嚴密而不合理的追加，避免因此產生的建筑成本上升而引起的風險；明確經濟責任，規定延誤工期、建筑施工質量低下或其他違約情況的處罰辦法。
項目資金證券化：隨著發展，安永房產可發行證券。項目資金證券化是指房地產項目的直接投資資金轉化為有價證券的形態，使www.zonexcapitaltr.com投資者與標的物之間由直接的物權關系轉變為以有價證券為承擔形式的債權債務關系。發行股票、債券等有價證券籌集項目資金；成立房地產投資信托機構或投資基金；購買房地產保險。
最后，值得指出的是，房地產投資風險控制和轉移的措施并不能完全消除投資的風險。實際上，并非每一風險因素引起的風險都是可以消除的，沒有風險的房地產是不存在的。這些措施只能在投資者目標收益一定的條件下把風險降到盡可能低的限度，或在風險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的利潤。
3.融資決策
房地產業是典型的資金密集型產業，在生產過程中的生產、流通、消費的各個環節都離不開大量的貨幣資金，離不開金融的支援和配合。安永的決策者要學會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中一項都不可能做大。
目前，企業融資的主要來源有：自有資金；預收賬款；銀行貸款；合作開發；直接融資。