房企的融資渠道及如何防范資金鏈斷裂

近些日子，房地產商們可能有些寢食難安了。首付提高、利率再漲、銀行信貸緊縮、外限令實施、清查囤地囤房、限期開發、加大土地供應、征收房屋稅收……眾多的調控組合拳如此密集地針對一個行業推出，不僅是在中國，哪怕是在全世界也是史無前例的。拐點、降價、打折、促銷、觀望……一些對房地產極為不利的術語開始全國彌漫。從20**年順馳神話的終結，到去年美國地產龍頭PHM凈虧損23億美元，股價腰斬42%，我們隱約感覺到，“山雨欲來風滿樓”了。究竟是哪個環節出了紕漏，以致曾經風光無限的房地產業變得有些岌岌可危了？

厄運的導火線源于資金鏈出現了裂痕，甚或是斷裂。

我們知道，資金鏈是一個企業生存的根本，若是這個鏈條斷了，就仿若人的血液停止了循環，勢必是要危及生命的。若資金鏈僅是出現了裂痕，我們尚有補救的措施。所謂對癥下藥，要醫治或根治房地產業的病瘤，我們首先要通透房地產業資金鏈的結構。中國指數研究院分析師為此歸納了房地產資金鏈的一個運作結構，如圖1所示。

圖1房地產資金鏈運作結構圖

從圖1我們可以看到，房地產的產業鏈分三個階段：前期置地階段、開發樓盤階段、樓盤形成銷售階段。而在前期置地階段和開發樓盤階段，是需要大量資金投入的，這些資金主要來源有：房地產企業的自有資金、銀行貸款、股票、基金、信托、債券、海外資金、民間資本等。在這三個階段，所消耗的開支主要有以下幾個方面：土地費用、建設費用、宣傳費用和經營費用等。房地產企業的收入利潤來源于房屋的銷售收入和出租租金。只有當一個企業的開支平衡了，它才會生存下去，而企業的壯大，則是需要收入大于支出才行。若是前期的開發沒有充足的資金支援，那么后面的進程勢必無法展開，這也會導致一個企業的倒塌。

首先，我們來看看資金來源。

自有資金：過去許多房地產業只需付15%的土地款，再加上50%甚至全額的墊資和預售，可能只需30%左右的銀行資金就可以完成一個項目的操作，可謂是“空手套白狼”。但是在當前的新政下，一個房地產項目或企業必須有35%的自有資金做保障才允許啟動，否則，銀行是不會貸款給他們的。這就使得房地產業的準入門檻大大提高，不是隨便哪個皮包公司就可以介入的。因此，房地產企業的自有資金必須充足才行，必須給自己留有充裕的后備資金（起碼要達35%以上），否則后續項目無法開展。

銀行貸款：這種資金來源需要支付一定的資金使用成本，即貸款利息，而國家的貸款利息是芝麻開花節節高，僅20**年，就一共加息了8次。而且，即使在越來越高的貸款利息下，銀行也不是任何開發商都要借貸的。隨著存款準備金額的再次提高，銀行可以拿出來放貸的資金也越來越少，因此，銀行在審核貸款時要求也日益嚴格。

股票：也就是股權融資，主要適用于打算上市或已經上市的企業，可以通過發售股票或股票增發的方式，為新投資項目籌集資金。但對于剛開始房地產投資或操作經歷很短的開發商，股票融資的難度比較大。此方法只適合口碑好的大企業，不宜普及推廣。重慶的龍頭地產龍湖最近正在為上市作積極準備，比如引進戰略投資者、人事儲備等一直都在有條不紊地進行，而多方面的報道顯示，龍湖地產有望今年登陸香港。無獨有偶，重慶另一知名地產企業金科也預計今年年底或明年年初登陸中國A股。

基金：主要是通過私募基金獲得?，F在不少地產公司都通過私募基金融資，特別是一些規模小、實力弱的地產公司，想從銀行那里貸到錢比登喜瑪拉雅山還要難。不過此方法付出的借款利息比銀行又高了些許。

信托：房地產信托投資是一種較新的金融工具，已經在我國一些房地產企業進行了嘗試，譬如“新上海國際大廈資金信托項目”、“哈爾濱愛建新城投資信托項目”等。通過房地產信托，房地產企業可以從信托投資公司獲得信托貸款。相對銀行貸款而言，房地產信托計劃的融資方式可以降低房地產企業整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，有利于地產公司持續發展，在不提高公司資產負債率的情況下可以優化公司結構。20**年12月28日，龍湖地產掌門人吳亞軍女士宣布，“龍湖·西城天街資金信托計劃”共成功募得為期3年的信托資金3.0576億元，這是國家“212”號文件后重慶第一個通過銀監局備案審批的房地產信托。

債券：與

發行公司股票不同，發行公司債券屬于企業外來資金。公司債券又稱企業債券，是指股份公司為籌集資金而發行的債務憑證。由于企業債券風險較政府債券風險大，因此其利率一般要高于政府債券利率，資金成本較銀行貸款高。如北京華遠房地產公司于1992年9月發行了2900萬元、利率為10.1%、期限為3.5年的債券。

海外資金：受到利益的驅使，眾多海外資金都紛紛將目光轉向了中國，如雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、美國凱雷、荷蘭Rodamco、華平基金、新加坡騰飛集團、嘉德集團、CBL（美國房地產投資信托零售商）、南豐集團等。摩根士丹利房地產基金曾先后參與投資了上海復地、順馳中國以及金地集團等一系列知名地產公司。但是，在“限外令”推出后，海外資金的道路已經不再那么順暢，不過，這些政策根本不能阻止外資進入中國的步伐，尤其是在人民幣升值的情況下，他們當然想借助房地產的高額回報，撈一筆就走。不過，他們走后可能留給我們的是一筆爛攤子。

民間資本：據悉，許多中小房地產商都找過山西的煤炭老板和溫州的老總們借貸。但是這種操作模式不是很正規，容易引起法律糾紛，此方法不宜提倡。

另外，融資渠道還有地下錢莊、與國有大企業合作等。地下錢莊的利息特別高，有的甚至達30%以上。這種方法非常危險，因為地下錢莊的人通常都是不好惹的，一旦欠款不能及時還上，就容易出事。盡管此方式很不安全，但是一些中小企業為了不讓自己的資金鏈斷裂，有時候也會鋌而走險。

幾種主要資金融資方式的具體內容對比如表1所示。

了解了資金鏈的結構，就等于找到了問題的癥結。只要房地產企業在融資渠道上多開門路，未雨綢繆，那么，就很難出現斷炊的情況。以下是中國指數研究院分析師建議地產商及時防范資金鏈斷裂而應采取的措施。

一、擴大融資渠道

以前，地產商的主要融資渠道是銀行貸款，其中銀行貸款占到房地產開發企業投資資金的70%以上，更有一些實力弱小的企業，通過各種變通的辦法，使得實際銀行貸款占總投資額的90%以上。這種單一的融資渠道非常危險，一旦銀行的路子被堵死，他們就只好坐以待斃了。重慶渝能產業集團在著力打造系統資金鏈方面就有多種融資渠道。一是加強資本運作，積極研究上市的運作方式，實現直接融資。二是引進戰略合作伙伴，促進資本多元化。三是加強資金、資產監管，提高現金流量;加強帳款回收，縮短現金周轉期;認真研究存貨合理量，加快產品銷售速度。

二、提高現金流

萬通地產20**年業績不錯，目前公司賬面上有8個多億的現金，公司預收款達到了32億左右。20**年3月10日，萬通地產董事長馮侖表示，萬通地產對近20年的房地產企業財務報告都進行過研究，發現土地儲備量從來都不是公司發展的最大保障，很多公司在行業繁榮的時候擁有大量土地儲備，等經過一個周期之后，公司就扛不下去了。只有把握好節奏的公司才能長存。萬通在前幾年日子紅火的時候，就居安思危，已經考慮到了以后的困難并作好了準備。潘石屹也稱，他們公司的自有資金占到30%，其他70%基本上都是預售收入，他們公司目前持有150億人民幣的現金。

三、打造品牌，保持良好的信譽

重慶長安地產的高層表示，長安在各家銀行的信用是非常好的，供給額度充足，銀行就算調整房地產開發貸款，也主要是針對一些小型的房地產企業，長安是不會感覺到錢緊的?？梢?，品牌和信譽也是金錢啊。

四、減少負債，量體裁衣，不要盲目擴張

目前很多開發商的資產負債率都在100%以上，一旦市場出現大規模的動蕩，一些開發商將“一夜回到解放前”。相比之下，香港實力最強、最悠久，經歷過多次金融風暴依然存在的房地產公司如和記黃埔、新鴻基等其資產負債率基本維持在30%～50%之間，抗風險能力極強。地產商要有多大能力

做多大事，不要急于擴張而讓自己陷于資金周轉不過來的窘境。

五、縮短周期，降價打折，推進促銷，加速資金回籠

有的開發商，為了追求高額的利潤，把房價抬得過高，致使銷售周期延長。若資金不能迅速回籠，你的企業下一步是否還能支撐都是個問題，更別奢望什么高額利潤了。只有活著，才能戰斗，不要讓自己看著明明面包已經來了而自己已無力去接。重慶奧林匹克花園紅城在今年3月8日宣布，每套房優惠達38000元，這恐怕是迄今為止重慶最大手筆的優惠活動了。另外，重慶華宇地產日前宣布購買華宇的房子若是不滿意可以無條件退房，這就給了消費者足夠信心，相信華宇的樓盤質量好、性價比高，不怕你退，就怕你退了后悔。

六、控制成本，節約開支

有的開發商，只管項目拿到手，也不管這個項目做下來是否有利潤。如一些幾十億的地皮，開發商競價時眼睛都不眨一下就一舉拿下。而另外一些不必要的費用，如為了拿地而給一些政府官員行賄的錢，該省則省。所謂開源節流，無論是開發成本，還是經營管理費用，都要精打細算。中國有句話說得好，“吃不窮，穿不窮，不會算計就會窮”。

七、減少房屋和土地的空置，不要捂盤

其實，閑置的土地和空置的房屋本身就是很大的一筆資金，若不讓這些資金流動起來，就等于把錢埋在地下。錢埋在地下能開花結果嗎？況且，國家政策也規定，土地閑置兩年就會被政府收回。本來打著“奇貨可居”的如意算盤，到時候可能變為竹籃打水。

八、忍痛割愛，顧全大局

如果一些項目實在不好，或者利潤不大，該割的割，該舍的舍，不要因小失大，或者為顧及顏面而勉強支撐。有時候，坦承自己在某方面的戰略失誤也是一種成功。

九、合作開發，雙贏互利

如果開發商單獨開發一個項目缺乏所需的自有資金，可以尋找合資伙伴。當然，有些開發商即使有充足的自有資金，也不想全部投入，合作開發可以相應地減少風險，而且還可以將其有限的自有資金投入到多個項目的開發中。比如有土地無資金的企業可以找一些自有資金比較充裕的企業合作開發，將土地使用權作為權益投入房地產項目，雙方形成合作關系，以各自投入的比例分享利潤。在金融緊縮時期，這將是一種比較常見的融資方式。

十、商業模式、競爭策略創新

不要“人云亦云”，你開發商業住宅，我也開發商業住宅，其實，經濟適用房、廉租房、寫字樓等的開發利潤也很高，為什么一定要跟風呢？即使開發同一品種，模式和銷售方式上也要推陳出新，別具特色，否則也會降低競爭力。比如南方東銀置地專為都市一族量身訂做的“一米陽光”在20**年11月推出的時候就極受歡迎，目前已成為重慶的青年小戶標竿?！耙幻钻柟狻笔侵貞c首個懸空建筑，首創炫彩立面設計，樓盤外立面采用了彩鋁板結構設計，樓盤時尚、炫酷又極富個性，還具有隔熱、降噪的功能，在彰顯年輕人個性和時尚的同時也為城市景觀作出了貢獻?！耙幻钻柟狻边€擁有攀巖墻、 特色的立體景觀、瀑布等，讓業主可享受生活的快樂。此外，“一米陽光”還花巨資邀請了象征時尚與健康的明星孫儷作為其形象代言人。

總的來看，中國房地產企業之所以會步入今天的困境，主要還是因為他們沒有意識到模式標準化對企業未來發展的重要性，以致于在開發流程和資金使用過程中沒有采取事前控制、預測風險和控制風險的措施。因此，房地產企業應積建立一套適合自己的標準化道路，盡量讓自己的開發流程和資金管理模式化、標準化、規范化，提高效率、降低成本、增強企業競爭力，這才是長遠之計。

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篇2：我國房地產融資渠道現狀分析

　　我國房地產融資渠道現狀的分析

　　我國房地產資金來源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等，由于各種各樣的限制，融資規模仍然有限。近些年，國家金融宏觀調控，造成房地產企業資金供應緊張。在這樣的背景下，我國房產企業融資趨向多元化發展。建立起一個多層次的房地產融資體系以滿足融資多元化的需求是當前我國房地產融資的主要問題。

　　近年來中國的房地產業發展迅速，已然成為我國國民經濟中的支柱性行業。為拉動中國經濟貢獻了不少GDP。過去幾年，房地產相關的建筑投資占中國固定資產投資的20%以上，并貢獻10%的就業。作為資金密集型產業，融資是房地產業生存和發展的關鍵，當前，我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等，由于各種各樣的限制，融資規模仍然有限。這種情形造成我國房地產業和銀行業存在極大風險。如何突破房地產業發展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產融資體系，是現階段我國房地產業面臨的重要問題。本文主要對當前房地產融資渠道進行分析。

　　一、我國房地產融資渠道現狀

　　1．銀行貸款

　　目前，中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產企業自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。根據央行和銀監會對全國除西藏以外的30個省(市)的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調控，自20**年的“121號文”開始，20**年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、20**年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是20**年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續六次加息以及連續十次上調存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產的資金供應產生了不小的影響。房產企業資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。面對資金瓶頸，開發商有待拓寬融資渠道。

　　2．房地產信托

　　房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。

　　緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張，這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業務得以發展。全國各信托投資公司陸續推出了自己的信托產品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產信托業務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等?，F階段我國信托產品主要有兩種模式：①是股權融資。②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產企業短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業，補上資金缺口，這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而政策規定銀行不能這樣做。

　　20**年共發行了98支房地產集合資金(含財產)信托投資計劃(以下簡稱房地產信托)，實際募集資金總計115.866億兀，平均每個房地產信托募集1.18億兀，與20**年相比總額增長93. 4%。

　　不過，目前信托產品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產品的流通性問題，以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信托的發展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，是對房地產業的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發展成為中國房地產企業的主流融資模式。

　　3．上市融資

　　上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業數量很少。

　　更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現金，買殼上市的目的是通過增發、配股再融資籌集資金，但前提是企業必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發項目與優質資產，這些都是中小企業很難具備的。因此我國房地產企業走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業總資金來源中的比重較小。20**年底，籌資總額占全部房地產企業的資金來源不足0. 5% 。06年到07年國內股市高奏凱歌，房產企業融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉，這種局面也只是曇花一現。我國目前的房地產企業多達4萬余家，而我國境內上市的房地產公司只有90家(根據20**年數據，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。

　　4．海外房產基金

　　據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業強強聯合，合作開發。截至20**年1-11月份累計統計，中國房地產企業資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。

　　但目前我國相關法律法規的不完善，再加上國內一些房產企業運作的不規范，所以，海外房產基金在中國的投資還存在著一些障礙。

　　另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，20**年和20**年間國家陸續出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》、《關于外國投資者并購境內企業的規定》，《關十進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。

　　5．債券融資

　　房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業債券成為企業外部融資的優先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產債券發展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產債券的發行規模很小，債券流通市場不健全，債券發行程序不規范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業通過債券融資的規模。07年中國證監會正式頒布實施《公司債券發行試點辦法》標志著我國公司債券發行工作的正式啟動，發行條件較原來寬松很多?！对圏c辦法》施行之后，房地產證券融資的比重有望增加。

　　二、發展我國房地產融資渠道的對策和建議

　　1．建立多層次房地產融資體系

　　當前我國房地產融資的主要問題是建立一個穩定的多層次的房地產融資體系，滿足不同層次企業多樣化需求。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行，缺少專業信貸機構，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產債券、房產信托和基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高，中小企業很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下，銀行縮緊信貸，房地產企業深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。

　　2．加緊開發房地產金融投資產品

　　房地產融資渠道的多元化發展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業的金融產品，從而形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。目前，我國的房地產金融建設剛開始起步。世界流行的五大金融產品中，我國獨缺房地產金融產品。國內銀行還沒有專業的、系統的地產投資開發貸款。我們國家的房地產信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產開發資金是通過批發的，本質還是銀行的貸款。20**年開始銀行信貸正逐步退出房地產，取而代之的是地產基金、地產投資機構、地產專業投資銀行，包括地產信托和地產的信托基金。房地產自身的金融建設必

然會成長起來。

　　3．完善房地產金融法律法規

　　國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規。但是體系不全，規定不具體。從整體上看，嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中，新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等，作出嚴格規范。才能使我國的房地產多元化融資規范的發展。

　　總之在信貸緊縮的大環境下，我國房地產融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發展路線。但面臨現實的困難，房地產金融市場中融資中介機構不健全，金融產品和融資方式太匱乏，法律法規不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理的同時，進一步完善法律法規，努力創新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產企業自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據企業特點，采用多種融資途徑方法。

　　參考文獻

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