美國購物中心的投資模式和融資渠道

一、購物中心的概念和分類

1、購物中心的概念和發展階段

商業購物中心的英文名字為“Shopping Mall”，也叫“Shopping Center”。在歐美等購物中心產業比較發達的國家，商業購物中心被定義為“一個以較大建筑規模為載體，由許多零售商店及各種附屬設施組成的綜合型、多功能化的消費場所。它由一家公司實施統一規劃、統一開發、統一管理，而由眾多商家分散、自主經營?！?/p>

購物中心的雛形于20世紀初產生于美國，經過了三個發展階段，才形成現在的購物中心產業：

（1）定型階段：20世紀30年代至50年代，初級購物中心產生于美國，以幾家商店為基礎，設有購物設施和停車場，修整了道路，成為現代購物中心的雛形。

（2）繁榮階段：20世紀50年代至70年代，二戰后，經濟復蘇帶來購物中心的飛速發展和趨于成熟，其數量和設施都得到空前發展。在1950年到1960年的10年間，美國有近4000家購物中心開業經營，之后以每年大約1000家的速度發展，購物中心進入繁榮階段。

（3）發展階段：20世紀70年代至今，購物中心的規模越來越大，輻射的范圍越來越廣，并逐漸形成以購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性經營模式與完美環境配套的購物中心產業，成為人們購物、休閑的重要場所和商家理想的經營場所。

2．購物中心的分類

一般而言購物中心是按照規模來分類，具體可以分以下幾類：

（1）近鄰型購物中心（小型購物中心）。出租面積約7000平方米，入駐商戶10~20家，商圈人口為5萬~10萬。

（2）社區型購物中心（中型購物中心）。出租面積約1.3萬平方米，入駐商戶20~1000家，商圈人口10萬~20萬。

（3）區域型購物中心（大型購物中心）。出租面積2萬~7萬平方米，入駐商戶數量100家以上，商圈人口20萬以上，以大型百貨公司或批發店為主力店。

（4）超區域型購物中心（超大型購物中心）。出租面積7萬平方米以上，入駐商戶數量150~200家，商圈人口在50萬以上，通常有大型的主力店3~5家。

（5）超級購物中心。出租面積10萬平方米以上，入駐商戶數量超過200家，商圈人口國輻射達幾百萬甚至上千萬，有主力店如百貨公司、大型超市、家居店等3~6家。

二、美國購物中心投資模式和融資渠道

購物中心在美國和其他西方國家有幾十年的發展歷史，已經作為一個產業在服務于城鎮居民和國民經濟，其投資模式和融資渠道也已經相對成熟和固定化。由于美國不僅是商業購物中心的發源地，還是購物中心產業最為發達的國家之一，因此，選擇美國為代表來介紹國外購物中心的投資融資模式。

1、美國大型購物中心的投資模式

在美國，大型購物中心的規劃、投資、開發，以及出秀經營管理，均由行業強勢專業機構操作。開發商在開發建設完購物中心之后，通過出租經營，以收取租金的方式獲取投資回報，并且由開發商自己擁有的購物中心管理公司或委托其他專業管理公司來對購物中心進行統一管理。這就要求購物中心的開發商為綜合型商業房地產開發商，不僅具有雄厚的資金勢力，還要有開發商、投資商、經營商的背景。這種投資模式具有以下特點：

（1）投資機構組合：購物中心投資商、開發商、管理商、房地產投資信托及產業基金。

（2）經營模式：出租經營。

（3）管理模式：開發商自己的管理公司、專業管理商等。

2、美國中小型購物中心的投資模式

對于中小型購物中心，其規劃、投資、開發、出售、出租經營都是由商業房地產行業的專業機構操作。開發商在開發建設完購物中心之后，可能出售部分商鋪給商鋪投資者（出售部分面積占項目總面積的比例較小，并且在出售商鋪時都和商鋪投資者簽訂返租協議），然后由開發商自己擁有的管理公司或委托其他專業管理公司來對購物中心進行統一管理。

（1）投資機構組合：購物中心投資商、開發商、管理商、房地產投資信托、產為基金及嘀鋪投資者。

（2）經營模式：出租經營或出售后返租經營。

（3）管理模式：開發商自己的管理公司、專業管理商等。

3、美國發展購物中心的主要資金來源

購物中心投資額大，動則是上億美元，超級購物中心的投資甚至達到十幾億美元；而且是采取出租的形式獲取投資回報，投資回收期長，在美國一般為7~10年或者更長，所以大型購物中心的融資中項目開工前必須解決的難題。美國發展商業購物中心的主要資金來源主要有以下幾個：

（1）購物中心投資商、開發商

美國商業房地產產業經過長期發展和充分競爭，已經由市場打造出幾十家大型購物中心投資商及開發商品牌，這些投資商和開發商旗下都組合著幾十家甚至幾百家購物中心，是美國購物中心產業的主力軍。這些強有勢力的投資商、開發商許多都是上市公司，比如西盟地產集團(Simon Property Group)在美國境內擁有250多家購物中心，GGP地產公司(General Growth Properties)擁有160多家購物中心，這些公司都是美國紐約證券交易所的上市公司。

（2）房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts縮寫為REITs)和產業基金

目前在美國操作的REITs大約有300家，其中約200家

REITs可上市交易，資產總計超過3000億美元，另外約100家REITs沒有上市。這些REITs可分為三種類型，即股權類、債權類和混合類，他們既可以作為商業房地產投資商直接投資購物中心，也可為購物中心開發商提供長期貸款。事實上，許多強有勢力的商業購物中心投資商本來就是V，比如美國最大的購物中心所有者KIMCO，其在美國和加拿大擁有525家購物中心，就是一家在紐約證券交易所上市的V。房地產產業基金也是商業購物中心的主要投資者，產業基金的操作與REITs相似，不同點是產業基金只對非上市的開發商投資。從某種意義上來說，美國的V和產業基金是購物中心產業能夠高速發展的關鍵因素。

（3）購物中心專業管理公司

在美國除了購物腫心投資商、開發商擁有的購物中心管理公司外，市場上還有許多專門從事購物中心經營管理的企業，這些管理公司也是購物中心的主要投資者之一。這些管理公司除了投資之外，還與開發商進行合作，對商業購物中心進行經營管理。

（4）其他金融機構的股權投資和貸款

美國的一些長期基金，比如社?；鹂梢詫徫镏行倪M行股權投資，還有銀行等其他的金融機構可以給開發商提供短期或長期貸款。

（5）商鋪投資者

從中小型購物中心的投資組合可以看出，商鋪投資者的資金進入了購物中心項目的資金循環，這是勢力較弱的開發商或項目融資不到位時開發商采取的融次手段。由于美國商業房地產金融市場比較健全，以出售商鋪的形式來融資的情況很少。

歐美等其他國家的購物中心投融資模式和美國的沒有很大的差別，由于亞洲國家購物中心產業起步較晚，像新加坡、泰國等國，購物中心開發商銷售商鋪的情況更多于歐美等國家和地區。

篇2：美國購物中心投資模式和融資渠道

美國購物中心的投資模式和融資渠道

一、購物中心的概念和分類

1、購物中心的概念和發展階段

商業購物中心的英文名字為“Shopping Mall”，也叫“Shopping Center”。在歐美等購物中心產業比較發達的國家，商業購物中心被定義為“一個以較大建筑規模為載體，由許多零售商店及各種附屬設施組成的綜合型、多功能化的消費場所。它由一家公司實施統一規劃、統一開發、統一管理，而由眾多商家分散、自主經營?！?/p>

購物中心的雛形于20世紀初產生于美國，經過了三個發展階段，才形成現在的購物中心產業：

（1）定型階段：20世紀30年代至50年代，初級購物中心產生于美國，以幾家商店為基礎，設有購物設施和停車場，修整了道路，成為現代購物中心的雛形。

（2）繁榮階段：20世紀50年代至70年代，二戰后，經濟復蘇帶來購物中心的飛速發展和趨于成熟，其數量和設施都得到空前發展。在1950年到1960年的10年間，美國有近4000家購物中心開業經營，之后以每年大約1000家的速度發展，購物中心進入繁榮階段。

（3）發展階段：20世紀70年代至今，購物中心的規模越來越大，輻射的范圍越來越廣，并逐漸形成以購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性經營模式與完美環境配套的購物中心產業，成為人們購物、休閑的重要場所和商家理想的經營場所。

2．購物中心的分類

一般而言購物中心是按照規模來分類，具體可以分以下幾類：

（1）近鄰型購物中心（小型購物中心）。出租面積約7000平方米，入駐商戶10~20家，商圈人口為5萬~10萬。

（2）社區型購物中心（中型購物中心）。出租面積約1.3萬平方米，入駐商戶20~1000家，商圈人口10萬~20萬。

（3）區域型購物中心（大型購物中心）。出租面積2萬~7萬平方米，入駐商戶數量100家以上，商圈人口20萬以上，以大型百貨公司或批發店為主力店。

（4）超區域型購物中心（超大型購物中心）。出租面積7萬平方米以上，入駐商戶數量150~200家，商圈人口在50萬以上，通常有大型的主力店3~5家。

（5）超級購物中心。出租面積10萬平方米以上，入駐商戶數量超過200家，商圈人口國輻射達幾百萬甚至上千萬，有主力店如百貨公司、大型超市、家居店等3~6家。

二、美國購物中心投資模式和融資渠道

購物中心在美國和其他西方國家有幾十年的發展歷史，已經作為一個產業在服務于城鎮居民和國民經濟，其投資模式和融資渠道也已經相對成熟和固定化。由于美國不僅是商業購物中心的發源地，還是購物中心產業最為發達的國家之一，因此，選擇美國為代表來介紹國外購物中心的投資融資模式。

1、美國大型購物中心的投資模式

在美國，大型購物中心的規劃、投資、開發，以及出秀經營管理，均由行業強勢專業機構操作。開發商在開發建設完購物中心之后，通過出租經營，以收取租金的方式獲取投資回報，并且由開發商自己擁有的購物中心管理公司或委托其他專業管理公司來對購物中心進行統一管理。這就要求購物中心的開發商為綜合型商業房地產開發商，不僅具有雄厚的資金勢力，還要有開發商、投資商、經營商的背景。這種投資模式具有以下特點：

（1）投資機構組合：購物中心投資商、開發商、管理商、房地產投資信托及產業基金。

（2）經營模式：出租經營。

（3）管理模式：開發商自己的管理公司、專業管理商等。

2、美國中小型購物中心的投資模式

對于中小型購物中心，其規劃、投資、開發、出售、出租經營都是由商業房地產行業的專業機構操作。開發商在開發建設完購物中心之后，可能出售部分商鋪給商鋪投資者（出售部分面積占項目總面積的比例較小，并且在出售商鋪時都和商鋪投資者簽訂返租協議），然后由開發商自己擁有的管理公司或委托其他專業管理公司來對購物中心進行統一管理。

（1）投資機構組合：購物中心投資商、開發商、管理商、房地產投資信托、產為基金及嘀鋪投資者。

（2）經營模式：出租經營或出售后返租經營。

（3）管理模式：開發商自己的管理公司、專業管理商等。

3、美國發展購物中心的主要資金來源

購物中心投資額大，動則是上億美元，超級購物中心的投資甚至達到十幾億美元；而且是采取出租的形式獲取投資回報，投資回收期長，在美國一般為7~10年或者更長，所以大型購物中心的融資中項目開工前必須解決的難題。美國發展商業購物中心的主要資金來源主要有以下幾個：

（1）購物中心投資商、開發商

美國商業房地產產業經過長期發展和充分競爭，已經由市場打造出幾十家大型購物中心投資商及開發商品牌，這些投資商和開發商旗下都組合著幾十家甚至幾百家購物中心，是美國購物中心產業的主力軍。這些強有勢力的投資商、開發商許多都是上市公司，比如西盟地產集團(Simon Property Group)在美國境內擁有250多家購物中心，GGP地產公司(General Growth Properties)擁有160多家購物中心，這些公司都是美國紐約證券交易所的上市公司。

（2）房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts縮寫為REITs)和產業基金

目前在美國操作的REITs大約有300家，其中約200家

REITs可上市交易，資產總計超過3000億美元，另外約100家REITs沒有上市。這些REITs可分為三種類型，即股權類、債權類和混合類，他們既可以作為商業房地產投資商直接投資購物中心，也可為購物中心開發商提供長期貸款。事實上，許多強有勢力的商業購物中心投資商本來就是V，比如美國最大的購物中心所有者KIMCO，其在美國和加拿大擁有525家購物中心，就是一家在紐約證券交易所上市的V。房地產產業基金也是商業購物中心的主要投資者，產業基金的操作與REITs相似，不同點是產業基金只對非上市的開發商投資。從某種意義上來說，美國的V和產業基金是購物中心產業能夠高速發展的關鍵因素。

（3）購物中心專業管理公司

在美國除了購物腫心投資商、開發商擁有的購物中心管理公司外，市場上還有許多專門從事購物中心經營管理的企業，這些管理公司也是購物中心的主要投資者之一。這些管理公司除了投資之外，還與開發商進行合作，對商業購物中心進行經營管理。

（4）其他金融機構的股權投資和貸款

美國的一些長期基金，比如社?；鹂梢詫徫镏行倪M行股權投資，還有銀行等其他的金融機構可以給開發商提供短期或長期貸款。

（5）商鋪投資者

從中小型購物中心的投資組合可以看出，商鋪投資者的資金進入了購物中心項目的資金循環，這是勢力較弱的開發商或項目融資不到位時開發商采取的融次手段。由于美國商業房地產金融市場比較健全，以出售商鋪的形式來融資的情況很少。

歐美等其他國家的購物中心投融資模式和美國的沒有很大的差別，由于亞洲國家購物中心產業起步較晚，像新加坡、泰國等國，購物中心開發商銷售商鋪的情況更多于歐美等國家和地區。

篇3：加拿大蒙特利爾地下城投資模式

　　加拿大蒙特利爾地下城的投資模式

　　1964年地鐵建設規劃完成后，作為當時地鐵建設的發起者和土地所有者--蒙特利爾市為了實施這一規劃，開始實行土地的長期批租政策。政府在一定期限內通過公開招標的形式選擇開發商，中標的開發商享有地鐵沿線某塊指定土地的開發權，他們將被允許在這部分土地上投資建設。在一段較長時間的租賃期內，開發商們只需每月繳納地租費，而不需要購買原始土地。

　　市政府共對11塊地塊區域作了嘗試。在項目中，政府對建筑物的最小及最大標高、房屋容積率、必須建設的用來與地鐵車站相連通的地下室、街道與地鐵車站相連的入口處位置，以及公交站點必須設在這些入口處附近等作出了詳細而明確的規定（由于建筑物與地鐵直接相連，室內停車場的數量也可以相應減少）。

　　從60年代建設第一條地鐵線開始，蒙特例爾的地下城有今天的規模，是絕對離不開私人投資者的參與的，所有的通道建設費用、維修費用、管理費用及責任保險費用均是由開發商來承擔。

　　地下城所成功的基礎是建立在“政府--開發商互利”的基礎上的。兩者之間的談判也非遵循某份法律文件，而是根據市政委員會所規定的細則辦理。如今的蒙特利爾以政府既無須掏錢建設又無須掏錢運營、管理與維修，卻擁有良好的城市基礎設施而聞名于世。由于這樣的公私合作方式，蒙市的地下城呈現了一個實實在在的網絡體，而不象我國一些城市所謂的“地下城”--只是由政府建造的更象是一條線與一個點的形態。

　　必須強調的是，并不是蒙市地下城開發過程中所有的工程項目都是用以上幾種投資參與方式。事實上，時常一個項目的決定使得市政府不得不重新調整原先地下通道的布置方式。只有當所建設的地下通道能很大程度上改善客流流向，尤其是離地鐵車站很近而可能分散成千上萬客流時，政府才會考慮出讓所有權。

　　根據地方稅收法規規定，對城市或當局所擁有的不動產，包括地鐵等城市交通設施，實行免稅政策。同時按照地方稅收法規，不動產都將以所在地域的土地所有者的名義被征稅，但當不動產的建筑結構主體的所有者與所在地域的土地所有者非同一人時，不動產將以建筑結構主體的所有者的名義被征稅。如果一位私人投資商在一個政府擁有的停車場的地面之下建造了一個地下停車場，那么以上征稅原則將同樣適用，也就是說，即使土地為（免不動產稅的）市政府所有，建筑主體的所有者（包括地下和地上）也必須繳納不動產稅。

　　不動產的稅收是以對不動產的評估為基礎的，而不動產評估的原則是以每項不動產的真實價值為基礎的。所謂“真實價值”是指它在開放市場中的交換價值，也就是一般環境下最有可能被私人投資商買下的價格。與地鐵連通的地下通道能明顯提升周圍商業中心及辦公樓的價值，但它本身并沒有被列入不動產評估的范疇。根據蒙市目前的稅收法規定，公共道路下的通道，無論由政府本身管理的公共區域，還是政府以長期出租的形式由開發商占有的區域，都無法獨立構成不動產評估項目，而應將隧道建設帶來的增殖效應歸入周邊不動產項目評估之中。而作為通道周邊的不動產，其租金由于通道的建設而上漲，不動產也就被賦予了新的經濟價值，從而不動產稅也必然增加。

　　根據以上規定，那些設置在地鐵通道與地面相連接的出入口處，并服務于地鐵乘客（賣報紙、雜志、飲料等）的小店鋪屬于地鐵系統范疇，在地鐵屬于不動產免征稅對象的情況下，政府該怎樣向這些占有地鐵通道做生意的店鋪征收費用呢？蒙市地方稅收法第64條規定，當那些未被列入不動產評估范疇的不動產被非公用實體占用時，此不動產必須被征稅。當然這并不是指整個地鐵都要征稅，而是指那些小商販所占有的場所（非政府出租區域）必須繳納稅費。這一規定意味著將給物業估價人員帶來很多瑣碎的評估工作，他們必須對現有地鐵通道的65個出口處的零售小攤逐個進行不動產估價。 但一旦這些估價工作完成，每一處的店鋪就必須按估價結果繳納不動產稅，并在此基礎上繳納營業稅。根據現有了解的情況，事實上對這些小店鋪的不動產稅的征收并沒有強制執行，但每位店主都交納了經營稅。

　　地下通道中的店鋪，大致分為兩種情況。一種是當地下商業空間位于私人土地下方，此時它們被作為所在土地的不動產的一部分而受到評估，其結果是由不動產的所有者支付財產稅，而地下商業空間的占有者支付經營稅。另一種情況是當地下商業空間位于公共土地之下，而事實上蒙市政府至今對于“地鐵通道內部的商店究竟應該按照怎樣的劃分來進行征稅”這個問題感到非常棘手。

　　我國現階段資本市場并不發達，同時地下空間的開發不同于普通的城市基礎設施建設，所以融資渠道顯得非常有限。在這樣的情況下，廣泛的吸引國內民間資本前來投資開發地下空間不失為減輕政府財政負擔的一個好辦法。尤其是通過一些引導性政策，吸引地鐵車站站域與地鐵發展利益相關的潛在投資商參與站域地下空間的開發利用，不僅政府可以大大減少市政建設的財務支出，更重要的是可以帶來連鎖效應，一方面地下空間開發利用的規模能得到迅速擴展，并且地鐵通道的有序延伸而帶來了更多的客流，另一方面交通區位和城市環境的改善，促使站域周圍房地產價格的上漲而增加政府的財政稅收。

　　事實上，地下空間由于其特有的可以提供商業活動場所的特點，它的性質與普通的城市基礎設施（如公路、水電站等）有很大區別。對于地下空間的開發也許更應該從房地產開發的角度去考慮，而不僅是作為城市公用設施。但由于是在地下，其產權問題由于單純的地上建筑不完全一致，如地鐵通道內部的商店究竟應該按照怎樣的劃分來進行征稅并不是一個簡單的問題。

　　地鐵是城市系統開發利用城市地下空間資源的發展源，目前上海為解決城市發展過程中的交通問題，正在大規模地建設城市軌道交通系統，如何抓住地鐵建設機遇，發展上海的地下城，加拿大蒙特利爾的經驗是值得借鑒和參考的。