融資租賃保函（工商銀行版本）

　　編號：

　　融資租賃保函

　　_________(受益人)：

　　根據貴方與__________（承租人）于____年___月____日簽訂的編號為________的融資租賃合同（下稱主合同），我行應承租人的要求，特開立以貴方為受益人、金額不超過（幣種）_______（大寫）萬元的融資租賃保函：

　　一、我行保證承租人將按照主合同的約定向貴方支付租金。如果承租人未按照主合同的約定支付租金，我行將在收到貴方的書面索賠通知和承租人具有上述違約事實的證明材料后，以保函金額為限向貴方支付租金及相應利息。

　　二、本保函的擔保金額將隨承租人或我方已支付的金額遞減。

　　三、如果貴方與承租人協商變更主合同，應事先征得我行書面認可，否則本保函即行失效。

　　四、本保函不得轉讓。我行對除貴方以外的任何組織或個人不承擔擔保責任。

　　五、本保函自開立之日起生效，有效期至(日期)止。書面索賠通知和有關證明文件必須在上述期限內送達我行，否則我行在該保函項下的責任自動解除。

　　承租人按約履行付款義務、保函超過有效期或我行的擔保義務履行完畢，保函即行失效，請將本保函退回我行注銷。

　　中國工商銀行________（公章）:

　　負責人（簽字）：

　　_______年_____月_____日

篇2：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。

　　其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。

　　同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。

　　在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。

　　另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。

　　這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決

篇3：境外貸款融資應注意的問題

　　境外貸款是一些有條件的企業利用國外資源的重要形式,善于利用境外貸款,不僅可以拓展企業融資的渠道,使企業有更多的機會貨比三家、幣比三種,降低經營成本,而且可以通過與國外銀行的合作,借助其嚴格的管理系統提高本企業的財務管理水平。

　　一、決策縝密周全企業在進行境外貸款決策時,應該結合自身的實際情況,做好一些基礎工作,注意以下幾個問題。

　　1.正確處理與銀行的關系,建立、發展合作模式在市場經濟體制下,企業與銀行的關系定位于相互合作,共同發展,取得雙贏。

　　企業需要建立戰略合作銀行計劃,根據企業規模、發展階段、資金需求等實際情況,選擇一定數量(大企業可以選擇二至三家)銀行作為主要合作銀行,以長遠雙贏為基礎,建立、鞏固、發展合作關系,加強日常溝通工作,必要時,企業的重要決策也請銀行介入,以取得銀行的理解和支持,成為真正的戰略合作者。

　　企業順利發展擴張可以得到銀行資金的保證;在企業經營出現暫時困難時,由于銀行對企業的了解及長遠的合作,可以得到銀行的支持,避免銀行要求提前還款或罰息等,節省資金節約成本,幫助企業盡快度過難關。

　　在確定與銀行關系時,企業需要結合變化的環境和企業的自身情況確定。在環境有利于企業的情況下,企業較易與銀行建立、發展良好的合作關系;反之,企業則需要調整與銀行的關系,必要時還需付出一定的代價以換取銀行的支持。

　　對銀行的選擇一般應當由企業總部作出決定,以利于用企業的整體優勢來獲得與銀行合作的良好條件。內部管理結構較為松散的企業,一般需要選擇經營風格謹慎的銀行,通過外界的控制來降低企業自身的風險。

　　另外,企業還要考慮銀行對本企業的評價,在確信銀行資信的前提下,要盡可能與那些重視自己的銀行合作。如果銀行自身服務、管理水平很高,但并未把本企業作為重要客戶,企業在經營方面將較難與之形成戰略上的合作。

　　同時,企業有必要選擇一定數量的具有相同背景的銀行作為戰略合作銀行,除了選擇國外主要外資銀行作為戰略合作者,我國企業更要重視與我國國有商業銀行(含其境外機構)的合作,由于國內銀行和企業在利益、文化、工作模式等方面有共同基礎,便于溝通和理解,符合我國企業實現企業價值最大化的目標要求。

　　2.理性利用政府貸款優惠政策在貸款融資中,企業需要結合本行業的特點,充分利用政府支持的貸款優惠,但在考慮資金成本的同時,還需要認真分析經營成本是否合理,從整體上考核政府優惠貸款的價格,避免盲目使用,造成財務成本低而經營成本高、本企業過度擴張或本行業的某類業務或資產過度擴張,最終損害企業的利益。

　　3.確定統一的貸款條件企業在安排貸款時,如果能夠確定企業所有貸款中部分重要條款的統一條件,可以提供一個衡量境外貸款條件的尺度,決定承擔的責任和對外承諾的界限,并在具體貸款中據此要求銀行降低風險控制要求,特別是對子公司安排貸款時,依據母公司的統一要求確定貸款條件,這也是在談判中獲得有利地位的一個重要方面。

　　由母公司制定統一的貸款條件,可以包括企業負債比例的要求、貸款利率、手續費等費率的要求、保證條款的統一規定、違約條款的承諾上限等等。管理集中的企業多將貸款權集中在企業總部,以便集中企業優勢,獲得較好的貸款條件。

　　4.選擇適當的律師企業境外貸款涉及大量的法律問題,法律文件的準備、審核、修改等均要求企業有好的律師為企業把握風險。企業如果有法律部門,法律事項可由其安排;否則可以委托律師事務所來安排。采納律師的專業意見,企業可以在一定范圍內控制或減少風險。企業宜選擇具有良好聲譽的律師事務所作為本企業的長期律師顧問。為確保其服務質量,企業可以將一部分法律事項委托給其他律師事務所,在律師事務所之間形成一定程度的競爭,使企業獲得服務和成本上的好處。

　　5.確定貸款審批程序貸款融資是企業最重要的經濟事務之一,企業內部必須有明確的貸款審批程序,由于境外貸款環節與境內貸款有一些不同,需要明確企業境外貸款的審批程序。

　　境外貸款的貸款協議中,有許多涉及股權變動、企業經營及重大的法律責任的約定,常常需要企業業務經營部門、法律部門的共同審核,而非企業財務部門單獨作出決定。在貸款審批程序中,企業需要明確貸款申請、批準貸款、審核貸款文件、確定貸款簽字人等事項的部門和人員,在責任明確的情況下,通過制度約束來保障企業貸款的順利進行,保證企業貸款工作中涉及的責任不會影響企業改組、經營和內部管理。境外貸款審批制度在約束各工作環節事項的同時,其實也保護了員工,使員工在企業制度之內進行工作,在一定程度上避免了企業員工因為制度不明確而出現損害企業或者損害自身的行為。

　　6.注意外匯風險和外匯管制問題我國企業在境外貸款,只能安排外幣貸款。在境外貸款時,我國企業必須遵守國家外匯管理規定,確保企業資金來源的合法性;境外國家若存在外匯管制問題,對外匯的買賣、款項的結算等均會有所約束,企業有必要研究外匯管制問題,為企業境外貸款選擇最好的途徑。

　　二、操作詳盡務實境外貸款的程序和條件、保證條款、違約責任、法律手續等與境內貸款有所不同。企業需要在保證貸款工作順利進行的同時,盡可能降低自身的責任風險。因篇幅所限,本文僅就其中幾個突出的問題進行介紹。

　　1.保證(Security)問題保證是銀行和企業都非常關心的條款,主要的方式有抵押、擔保、收入轉讓、保險利益轉讓及其他承諾等。

　　在境外貸款中,抵押貸款一般要求貸款額為抵押資產市場價值的一定百分比,當資產市場價值低于要求的比例時,需要提前還款或增按(增加抵押品);所以企業在安排貸款時要考慮抵押資產的市場價值及其未來可能發生的變化,確保有能力承受貸款額度負擔,盡量避免出現增按情況,同時還要避免高估資產價值,浪費企業資源。

　　境外銀行有時會要求企業提供All Money抵押,即抵押品除了為一筆貸款作保證外,還為企業其他債務作保證。企業對于這樣的要求,可以盡量爭取單獨的抵押條件,或者將Al1 Money的范圍減少,將實際或預計可能出現問題的貸款或擔保等債務剔除出此范圍。

　　境外擔保與境內擔保的最大區別在于,銀行通常要求連帶責任擔保,即銀行放棄追索貸款人而直接要求擔保企業歸還銀行貸款。隨著我國擔保法的實施,國內銀行也越來越多地要求采用連帶責任擔保。在多個擔保人情況下,銀行也有權選擇其中的一個或幾個擔保人履行擔保責任;在擔保人履行了擔保責任后,擔保人才有對原貸款人或其他擔保人的訴因,才可以追索自己的權利。當然,擔保文件約定的擔保責任主要也是看貸款人、擔保人、銀行之間的討價還價能力,但通常擔保人的責任都很大,所以我國境外企業在對外提供擔保甚至即使是為內部企業擔保時務須謹慎。

　　關于收入和保險利益轉讓的保證,是銀行為保證其收回本息所要求的抵押資產的保險利益和企業經營的收入等利益轉讓給銀行的做法。通常情況下,只要企業有實際的還款能力,一般不會拒絕。在保險收益轉讓的時候,企業雖然難以否決銀行委托保險人的權利,但可以要求銀行在選定保險商、保險代理人及保費時,與企業共同商定,或須征得企業的同意。特別是有一定處理保險事務能力的企業,由于有保險業界的經驗,更容易說服銀行接受企業的要求,銀行如果沒有其他利益上的考慮,通常會同意企業的要求。

　　境外銀行為了保證其貸款的安全,通常在貸款條件中要求貸款企業的總公司對貸款提供書面的保證,特別是在1997年東南亞金融危機以后,境外銀行加強了對我國企業保證條款的約束,由于國內企業對外提供擔保受國家外匯管理部門的嚴格管理,境外貸款可能不需要有國內企業提供擔保,但需要提供書面形式的確認。

　　形式上主要是安慰函(Letter of Comfort)、知會函(Letter of Awareness)、保證函(Letter of Undertaking)等。在這些函件中,主要列明三項內容:國內企業知道并同意安排此貸款;國內企業對貸款人的業務經營予以支持,不做影響貸款人持續經營的決定,國內企業不做使貸款人財務狀況轉弱的決策;國內企業不改變對貸款企業的股權結構等。

　　關于上述文件的責任問題,主要體現在文件的措辭上。文件的名稱可以不同,重要的是文件約束的事項。如果主要涉及的是財務性質的保證,該文件約束的責任可能變為擔保責任。由于我國法律對未經國家外匯管理部門登記的擔保不予保護,這樣的擔保實際上為境外銀行和貸款企業所回避。如果文件約束的主要是經營事項、股權事項等非財務保證事項,國內企業在出據了該文件后,不承擔擔保的責任,但也有義務按照承諾的事項去執行。

　　2.違約條款及交叉違約(Default and Cross Default)境外貸款中的違約條款較為詳細,其中除不能按期歸還本息屬違約外,通常會約定以下集中情況屬于違約行為:企業提供信息不及時準確(即陳述錯誤);企業財務狀況惡化;企業經營出現對還款不利的變化;企業工商登記出現問題;企業股東發生變化;抵押資產價值低于維持貸款的比例;企業遭受清盤、強制執行、解散等等。

　　違約條款因不同的貸款而有不同的約定。企業應當結合企業的實際情況與銀行商洽,使違約條款盡可能符合企業的實際情況,降低違約風險。此外,在簽訂貸款文件后,企業發生具體的與貸款文件不符的事項,只要經過銀行書面同意,均可以認為是沒有違約的。因此,企業要注意日常文件的管理工作,以便明確責任。

　　關于懲罰性費用條款,銀行有時會提出若企業違約,則需從違約之日起支付罰息。企業對此可從兩方面爭取對自己有利的條件:一是,爭取降低罰息;二是,向銀行提出給企業一段時間(如一周)來履行有關義務。

　　企業通過上述努力,可以爭取到相對寬松的條件去解決出現的問題。若有關義務未能在此時間內 履行,企業再承擔罰息責任。

　　企業在安排境外貸款時,通常都會面對交叉違約問題,簡單地講,交叉違約就是企業一項貸款違約,同時構成企業其他貸款或所有貸款均違約。對于集團性企業或貸款較多的企業而言,交叉違約條款是貸款工作中最重要的條款。企業可能與一家銀行有多筆貸款,亦可能與不同銀行有不同的幾筆貸款,從法律上講,由于有交叉違約的責任,當企業對任何一筆貸款違約時,同時對其他不同銀行的貸款亦承擔違約責任。

　　鑒此,企業應盡可能地降低交叉違約條款約束的范圍和事項,最佳途徑是保持企業較高的償債能力,穩健經營,提高企業在貸款市場上的競爭力。具體在操作中,可以通過貸款商務談判,保護核心業務的正常經營,將企業核心業務的貸款剔除出交叉違約范圍;可以在交叉違約條款中加入金額下限,即當企業發生一定金額以上的違約事項時,才屬于交叉違約約定的范圍;可以通過利用不同銀行對貸款的競爭取得對企業有利的條件,或將貸款分散在不同家銀行,在不同的銀行之間爭取免除不同銀行貸款的交叉違約責任。當然,如果企業討價還價能力不足,急需資金,承諾銀行的要求交叉違約責任緩解資金困難也是可取的,重要的是看企業是否有償債的能力。

　　3.利率掉期保值問題在安排境外貸款的工作中,有時對金額大,貸款時間長的貸款,會遇到是否安排利率掉期保值的問題,雖然利率掉期保值和貸款是兩件事情,但有些較為積極的銀行,會在貸款的同時,安排掉期保值的文件,稱為ISDA(內容可以應企業的需要,包括外匯工具的安排),為今后進行掉期保值提供便利的條件,銀行這樣做,既為進一步為企業提供增值服務,也為自己擴展業務提供了便利。

　　企業應在安排貸款協議的同時擬出利率掉期保值的文件,以便在需要時,即可通知銀行本企業的期望固定利率水平。在進行利率掉期保值安排中需要結合企業的需求,充分考慮資金的時間價值、利率的未來走勢,主要應考慮的:一是,企業為固定成本,便于安排資金、保證可以接受的收益而選擇的固定利率;二是,合理預測利率趨勢,選擇可能降低財務費用的時機將利率固定。

　　前者注重企業內部需求,后者關注通過掉期保值而獲利。

　　4.限制性條款在貸款工作中,有時會遇到銀行對企業各種行為的限制,有時是對貸款中貸款人和保證人等集體的限制,有時在貸款文件中會將責任人(Charging Group),定義為所有貸款人、擔保人、提供抵押的抵押人、提供其他保證的保證人等,而在其他的條款中會約定Charging Group中的任何人不得在貸款期間變更股份、不得改變經營范圍等等,這就需要企業同銀行進行細致的溝通,爭取銀行的理解和支持,解除這部分約束,或將約束界定在一定金額以上。

　　關于對企業影響重大的事項,如股東的變更,企業需要結合自身發展的計劃,在簽約前權衡能否向銀行作出不予變更的承諾,如果不能,而銀行也不能放棄此約束,企業則應考慮放棄貸款,轉而采用其他融資方式.