房地產營銷細節指引：規劃布局的細節（2）

　　6、商業布局與住宅區的關系

　　幾乎所有的開發商都喜歡做商業鋪面，因為它的利潤要比住宅的利潤大許多。我們不止一次看到某些項目是住宅部分的售價僅能維持成本平衡，而利潤獲得則完全依靠商業鋪面。所以，近幾年來住宅的“商業擾民”現象已成為一種公害。因此，我們在考慮配套服務設施時，要盡可能的沿邊布置，相對獨立。居住需要安寧，無論是大盤、中盤還是小盤，商業單獨成區是起碼的要求。

　　7、建筑布局的疏與密

　　容積率、綠化率與建筑密度，這是彼此矛盾的因素，開發商總希望實現較高的容積率，以便多產出利潤，但目前購房者對綠化率的要求非常強烈，尤其是中高檔住宅，綠化率和園林景觀已成為購房者選擇時最注重的條件之一。所謂“買不買房看環境”，于是開發商為了追求高綠化率，便采用最簡單的方法，建設高層，樓房越建越高，在城市人們被趕上了高層建筑。正常情況下，建筑密度在18%—25%之內都是可以接受的，但高檔住宅的建筑密度應控制在20%以內，大型社區一般有條件做中心園林景觀，但千萬不要為了環境的綠色而強迫業主居住在緊密局促的空間里，時代越進步，社會越發達，人越注重生活的私密空間，如果住在樓里，無論從客廳、臥室甚至洗手間的窗戶里看出去，遇到的都是不相識的鄰居的對視的目光，這樣的生活怎么能忍受下去呢？地產界所謂的“視線地產”一說，“當你的視線不自由的時候，你的住房就該更換了”。住宅建筑密度直接決定了業主的生活舒適度，決不可掉以輕心。

　　8、規劃布局空間的豐富與呆板

　　過去幾十年內，中國人住慣了兵營式排列的房子，空間要領是十分呆板的。近十幾年房地產市場飛速發展，讓人們在眼花繚亂、目不暇接之際，恍然領悟原來居住小區的規劃布局空間可以千變萬化、豐富多彩的。然而，今天仍能看到一些不愿意動腦筋創新的規劃設計院和開發商，用陳舊的手法應付差使，顯示了他們在智力上的低能。

　　上海的中遠兩灣城，建筑面積達250萬平方米，這樣一個大盤，在規劃布局上當然有足夠的空間可以揮灑自如。東部組團有一個眼皮式的弧型圍合，造成橢圓型中庭院落；西部組團的幾棟樓則排列成線條較硬朗的圍合，造成相對方正的中庭院落；江水轉折處的一排弧形樓圍合出個半圓的岸畔空間，而北部的幾棟“八”字型樓棟，造成的空間又是另一種感受。此外一些零星點綴的樓棟，對于營造變化多端的平面空間也各有貢獻。整體的布局應該說是相當豐富的?？梢钥闯鲆巹澰O計師匠心獨具的創造性勞動頗有成效。圍合、半圍合、眼皮式上下弧形圍合、板式樓加單元錯接再加上點式樓，這些都是營造規劃布局空間變化的最常用的手法，行之有效。在大多數地區講究朝向的今天，我們只能“戴著鐐銬跳舞”，力求在流俗的布局中追求些許變化。

　　9、地形高差的利用

　　在規劃布局中，對地形高差的利用分為兩種情況，一種是山地建筑，高差較大；另一種是普通城市建筑，高差較小。

　　山地樓盤以別墅為主。國際上成功的范例很多。賴特的流水別墅已是經典傳世之作。山地別墅對高差利用要注意幾個問題：一是沿山而上，層層起坡，建筑分出幾個檔次，愈高愈豪華；二是注意在山勢中尋找規律性，不宜過分隨意；三是發掘景觀資源的最大化，充分利用露臺、觀景陽臺、客廳及臥室的觀景玻璃長窗，使房屋的觀景面盡量展開；四是利用高差做文章。例如別墅庭院與后門的車庫不在同一個標高上，汽車從后院直接進地下車庫。例如深圳云深處別墅。

　　普通城市建筑，一般高差較小。很多沒有眼力的開發商都會采取“七通一平”的傳統做法做到土地平整，這樣就失去了小區內部高差變化的天然審美資源，無疑是一大敗筆。南昌有一個郊區大盤，開發商把原有的幾處洼地填平，花費了不少人力、財力、物力，后來萬科的王石去看這塊地，連稱可惜。

　　如果項目的地塊內有較大的高差，例如七八米，甚至十幾米，你都可以認為是上帝賜給的恩寵。一方面，園林景觀，特別是水，可以利用高差做文章；另一方面，建筑的高低錯落也會給居住其中的業主帶來賞心悅目的視覺美感。安徽合肥科園九溪江南北面比南面高出七米多，在做規劃方案時，強調南部以花園洋房和多層為主，向北漸次升高，最北面布置一排中高層住宅，這樣小區建筑的天際輪廓線會有較好的起伏變化，錯落有致，而且在日照系數、通風方面也合乎要求，同時北面中高層住宅可以遠眺區外的一處擬建公園，也可以觀賞區內的園林景觀。

　　地塊的高并常被利用的例子是做地下、半地下停車場，或是做首層架空。一排建筑南北兩個方向不同標高也是常有的事。在重慶這樣的山城里比比皆是。因地制宜，求變求新，變不利因素為有利因素，使原先視為難點的高差變成巧妙改造后的賣點，這才是規劃設計和營銷策劃的任務。而費盡力氣去削平高地、填平洼地，這種做法已被公認為得不償失，智者不為也。

　　10、項目內外天然資源的發掘利用

　　項目周邊如果有江、河、湖、海、山景等自然資源，當然是一大賣點。售樓廣告中常見的“無敵海景”、“180度海景”之類的誘人訴求，這種情況下，項目的整體規劃方向性就很重要。項目內部的原生地貌利用，也是規劃人員應該認真對待的一個問題，項目地塊內常有一些被視為開發障礙的劣質地貌，一般思路是花大價錢把它除掉，其實如果運作巧妙，完全可以化腐朽為神奇，變不利為有利的。

　　對于項目地塊的劣質地貌的改造和利用，近年來有了比較好的發展。深圳中海怡翠山莊，地塊內部有一條很深的沖積溝，大煞風景，在規劃過程中，有人主張把它填平，在上面蓋樓，這樣做代價很大。開發商經過反復研究，最后決定把這條沖積溝做成一個峽谷公園，上面有飛虹橋，有層疊瀑布，里面還有攀巖、釣魚、野炊、游樂設施等，為小區業主提供一個理想的休閑去處，成為項目的最大亮點，很受購房者的歡迎。這個案例十分典型，提醒我們對劣質地貌要一分為二去分析。

篇2：房地產營銷部制服采購定制合同

　　房地產營銷部制服采購定制合同

　　供方：________服飾行

　　需方：________集團有限公司

　　根據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規的規定，供需雙方按照平等互利的原則，經協商一致簽約本合同。

　　一、產品名稱、單價、材質、數量：同價格明細表(作為本合同附件)

　　二、合同產品總額：人民幣：叁仟柒佰捌拾元整。

　　三、付款條件及方式：貨到驗收合格后，7天內結清貨款。(以普通國稅發票結帳)

　　四、交貨時間：____年6月26日

　　五、簽約、交貨地點：中山市____鎮。

　　六、交貨方式：汽車運輸。

　　七、質量要求：供方保證合同產品符合所提供產品樣板的質量、材質、尺碼，并于簽定合同后7天內向需方提供各種款式產品的樣板。供需雙方應將樣板封存，并交由需方管理，供方履行交貨，需方確認無質量問題后，樣板作為貨物交需方使用。

　　八、貨物接收和驗收：

　　(1)需方應在貨到后三日內按樣板完成驗收;

　　九、供方責任：

　　(1)供方需于簽定合同后2天內到需方行政部對相關人員進行量身，確定制服的尺碼。

　　(2)供方需對驗收不合格的制服無條件返修到合格為止。

　　十、需方責任

　　(1)需方需于簽署本合同2天內組織相關人員于統一時間內集合，由供方進行量身。

　　十一、違約責任：

　　(一)供方責任：

　　(1)供方非不可抗力(如地震、水災、風災等)而不能交貨，供方無需承擔違約責任;

　　(2)供方非因不可抗力逾期交貨，(來自：銷售中心男西褲 男西褲 條 8 90 720 共4人每人2條

　　銷售中心女西褲 女西褲 條 36 85 3060 共18人每人2條

　　合計： 443780

　　注：以上所有報價均為含稅價。供方收款時，需向需方提供中華人民共和國境內有效的等額發票。

篇3：房地產營銷部一手樓宇銷售流程

　　一、接待顧客，為顧客從樓盤的戶型、坐向、售價、配套設施等總體規劃作全面的介紹。

　　二、咨詢顧客心目中的購房要求，為顧客介紹合適的單元。

　　三、建議顧客到實地樓盤看樓，讓顧客感受小區的環境和配套設施。

　　四、為顧客選定的單元作一份計劃書，并詳細講解其內容。

　　五、建議顧客留下聯系電話并定期跟蹤。

　　六、確定顧客要認購的單元。

　　七、銷售員將其認購的單元報銷控，與顧客簽署一式二份的《認購書》，并將認購書交予經理審核，審核無誤后方可交予顧客。

　　八、簽署認購書時由指定人員開具票據，若定金不足一萬元時在簽署的《認購書》上約定補交定金的日期。

　　九、通知業主交納首期款(或補定金)，并約定簽署《商品房買賣合同》和《貸款合同》的具體時間。

　　十、由專員將已簽署的合同檢查無誤后送往交易所登記備案，備案時間一般為七個工作日。

　　十一、《商品房買賣合同》及《貸款合同》備案后，由指定的人員開具票據，并將合同派發給其跟蹤的銷售員手中，通知業主前來領取。

　　十二、通知業主收樓及準備收樓資料。

　　十三、協助業主辦理收樓手續。