第一節項目投資營銷的含義
項目投資營銷是房地產全程營銷最為關鍵的環節，反映了房地產企業選擇開發項目的過程，這個過程是考驗、衡量開發商房地產運作能力的最重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發經營中就可以事半功倍。項目投資營銷通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境，當地的房地產市場的供求狀況，項目所在區域同類樓盤的現狀及客戶的購買行為進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行準確的市場定位，和項目價值發現分析，然后根據發展商提供的基本資料，對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。
第二節項目投資營銷的具體內容
一、項目用地周邊環境分析
１、項目土地性質調查
※地理位置
※地質地貌狀況
※土地面積及其紅線圖
※七通一平現狀
２、項目用地周邊環境調查
※地塊周邊的建筑物
※綠化景觀
※自然景觀
※歷史人文景觀
※環境污染狀況
３、地塊交通條件調查
※地塊周邊的市政路網及其公共交通現狀、遠景規劃
※項目對外水、陸、空交通狀況
※地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀
４、周邊市政配套設施調查
※購物場所
※文化教育
※醫療衛生
※金融服務
※娛樂、餐飲、運動
※生活服務
※游樂休憩設施
※周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
※歷史人文區位影響
二、區域市場現狀及其趨勢判斷
１、宏觀經濟運作狀況：
※國內生產總值
1)第一產業數量
2)第二產業數量
3)第三產業數量
4)房地產所占比例及數量
※中國房地產開發業景氣指數
※國家宏觀金融政策
1)貨幣政策
2)利率
3)房地產按揭政策
※固定資產投資總額
1)全國及項目所在地
2)其中房地產開發比重
※社會消費品零售總額
※商品零售價格指數
1)居民消費價格指數
2)商品住宅價格指數
※中國城市房地產協作網絡信息資源利用
２、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
※項目所在地的居民住宅形態及比重
※政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規
※政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規
※短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃
３、項目所在地房地產市場總體供求現狀
４、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
５、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
６、商品住宅客戶構成及購買實態分析
※各種檔次商品住宅客戶分析
※商品住宅客戶購買行為分析
三、土地ＳＷＯＴ分析
１、項目地塊的優勢
２、項目地塊的劣勢
３、項目地塊的機會點
４、項目地塊的威脅及困難點
四、項目市場定位
１、類比競爭樓盤調研
※類比競爭樓盤基本資料
※項目戶型結構詳析
※項目規劃設計及銷售資料
※綜合評判
２、項目定位
※市場定位
1）區域定位
2）主力客戶群定位
※功能定位
※建筑風格定位
五、項目價值分析
１、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
※商品住宅價值分析法：類比可實現價值分析法
1）選擇可類比項目
2）確定該類樓盤價值實現的各要素及其在價值實現中的權重
3）分析可類比項目價值實現的各要素之特征
4）對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
5）根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
※類比可實現價值決定因素
1）類比土地價值：地段資源差異
※市政交通及直入交通的便利性的差異
※項目周邊環境的差異，包括
——周邊自然和綠化景觀的差異
——教育、人文景觀的差異
——各種污染程度的差異
——周邊社區素質的差異
——周邊市政配套便利性的差異
2）項目可提升價值判斷
※建筑風格和立面的設計、材質
※單體戶型設計
※建筑空間布局和環藝設計
※小區配套和物業管理
※形象包裝和營銷策劃
※發展商品牌和實力
3）價值實現的經濟因素
※經濟因素
※政策因素
２、項目可實現價值分析
※類比樓盤分析與評價
※項目價值類比分析
1）價值提升和實現要素對比分析
2）項目類比價值計算
六、項目定價模擬
1、均價的確定
※住宅項目均價確定的主要方法
1）類比價值算術平均法
2）有效需求成本加價法
※分析有效市場價格范圍
※確保合理利潤率，追加有效需求成本價格
3）運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、項目中具體單位的定價模擬
※商品住宅定價法：差異性價格系數定價法
2）然后根據景觀朝向系數（Ｄ系數）確定不同景觀朝向單位的均價Ｐd,即Ｐd=Pb×(1±D)
3）當存在復式單位或者遺憾型單位時，應在Pd的基礎上根據戶型系數（S系數）確定不同戶型單位的均價Ps，即
Ps=Ｐd×(1±S)
4）在Ps的基礎上，根據樓層系數（F系數）確定不同樓層的價格Pn，即
Pn=Ｐs×(1±F)
=Ｐa×(1±B) ×(1±D) ×(1±S) ×(1±F)
5）考慮到其他隨機因素的存在（如單位附近有機房干擾等），在具體單位價格的制定時，還應根據具體單位的隨機系數（U系數）確定最終的定價Pu，即Pu=Pn×U
其中U為不確定值，根據具體單位的具體情況隨機確定。
※各種差異性價格系數的確定：
1）確定基礎均價Pa，通常取中間樓層價格作為均價
2）確定B系數。其中東、南朝向單位采和1+B；西、北朝向單位采用1—B
3）D系數根據不同單位景觀視野實現程度確定
4）S系數通常為5%~15%，只適用于復式單位和遺憾單位的定價。其中復式單位取正值，遺憾單位取負值
5）確定F系數。其中均價層以上單位采用1+F，均價層以下單位采用1—F
6）U系數根據不同單位的具體情況確定。常見的隨機因素包括設備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等
具體單位定價模擬以其中一個最具代表性的單位進行定價模擬，作為其他單位定價過程的參考。
七、項目投入產出分析
1.項目經濟技術指標模擬
※項目總體經濟技術指標
※首期經濟技術指標
2.項目首期成本模擬
※成本模擬表及其說明
3.項目收益部分模擬
※銷售收入模擬
1）銷售均價假設
根據項目價格模擬中確定的均價進行銷售收入的模擬
2）銷售收入模擬表
※利潤模擬及說明
1）模擬說明
2）利潤模擬表
※敏感性分析
1）可變成本變動時對利潤的影響
2）銷售價格變動時對利潤的影響
八.投資風險分析及其規避方式提示
1.項目風險性評價
?價值提升及其實現的風險性
１）項目的規劃和設計是否足以提升項目同周邊項目的類比價值
２）項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2.資金運用的風險性
※減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本對銷售節奏和項目開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現資金回籠
3.經濟政策風險
※國際國內宏觀經濟形勢的變化
※國家、地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設
九.開發節奏建議
1.影響項目開發節奏的基本因素
※政策法規因素
※地塊狀況因素
※發展商操作水平因素
※資金投放量及資金回收要求
※銷售策略、銷售政策及價格控制因素
※市場供求因素
※上市時間要求
2.項目開發節奏及結果預測
※項目開發步驟
※項目投入產出評估
※結論
篇2：城發投資公司營銷部部門職責
城發投資公司營銷部部門職責
1. 崗位設置圖
2.部門使命
負責項目的營銷策劃、銷售管理、品牌管理以及客戶服務體系，對項目的最終銷售業績負責
3.部門職責
3.1 項目營銷策劃
參與公司項目定位，項目規劃設計方案討論;
根據公司市場分析和項目定位，負責營銷策劃方案的制定及落實;
根據批準后的營銷策劃方案，擬定銷售計劃和招商計劃;
審批項目公司編制的銷售實施方案和招商實施方案;
3.2 銷售管理
根據公司年度經營計劃制定年度銷售目標和計劃;
制定有關銷售管理及服務標準;
負責執行公司制定的銷售價格;
負責權限內價格折扣管理和提出銷售價格調整建議。
負責對營銷策劃/銷售代理公司的歸口管理，包括前期洽談、業績評估等。
3.3品牌管理
制定品牌推廣戰略;
組織、實施品牌推廣活動;
公司宣傳冊管理：包括提供素材、審定設計方案等;
項目報紙廣告的定版。
3.4營銷費用管理
審核項目的營銷預算;
審核項目公司營銷費用;
3.5物業管理
負責策劃項目物業管理方案;
在項目物業外包時，參與選擇物業管理公司;
組織項目公司銷售部對物業公司提供的物業服務進行監督和評估;
3.6客戶服務
負責建立和完善城發公司客戶服務體系;
負責建立公司客戶服務標準和服務流程;
負責按照服務標準進行各界面的服務質量的檢查和抽查
組織開展公司的客戶滿意度調查活動;
負責對顧客滿意度調查結果的分析和定期向管理層報告。
負責公司客戶關系管理;
負責策劃、組織、實施客戶活動。
3.7危機管理
負責建立危機管理風險防范體系。
策劃有關危機處理預案。