西安最近的樓市的形勢太好了,以致于營銷的作用在一個樓盤操作的過程中顯得如此的微不足道,但是最近在楊凌操作了一個項目,因此就談談我的一些三線城市的樓盤操作心得,與大家共探討,如能起到拋磚引玉之功效,則是好事一樁,如不能,則貽笑大方亦無不可。

三線城市是相對于一線直轄市,二線省會城市而言的地縣級市,其樓市的發展情況、城市的經濟和媒介環境等不盡相同,因此操盤的時候也是手法不一,但有些環節還是非常重要且必須要做的。

首先市場摸底,做好樓盤角色定位工作。

要理清此地區的樓市發展脈絡,深入理解樓市的發展處于哪一個階段,了解項目營銷的大環境。大環境是項目發展的基礎,只有順應大環境發展趨勢的項目才能獲得較好的發展空間。

經濟運行情況、商業興旺程度、現有居住環境考察、建筑風格考察等都是研究區域營銷大環境的重要問題,一般來說,通過以上的專項研究,結合相近城市情況,進行橫向比較就可以初步推斷出此區域樓市處于哪一個階段,然后根據發展趨勢,給項目做一個合適的角色定位,使項目的發展能順合市場的發展趨勢。

比如這次金領在做楊凌操作的的一個住宅項目—田園居。就是先通過以上的幾個方面研究,確定楊凌的樓市正處于起步階段,因此就把項目定位于一個樓市領軍者的角色,再通過引進深圳等地先進小區的模式,在建筑設計上下了很大的工夫,使整個小區的生活理念,建筑品質、建筑風格、環境設計等各方面全面超越當地已有的小區,用實體情況來配合這個領軍者的定位。開盤后的熱銷證明了這個角色定位是非常準確的,得到了市場的熱烈追捧。

其次要深入研究市場需求的特征,做好產品優化工作。

現在的開發商大部分還是沒有這個概念,總是在建筑方案確定后才找推廣公司來做推廣,實際上這是一個很大的錯誤。當建筑方案確定后,修改的余地就很小了,那策劃里面有一個非常重要的部分市場研究的工作就沒有太大的意義了。

市場經濟和計劃經濟一個根本的區別就是市場經濟需要生產市場需要的產品,而計劃經濟則是先生產產品,然后再找市場。因此產品的設計能否符合市場需求特征是決定項目成敗的關鍵因素,因此先通過專業的市場調研,分析市場需求特征,然后根據市場需求特征來設計符合需求的產品才是策劃的上上之選,不戰而屈人之兵。

而產品設計一旦定型后,如果恰好符合市場需求的那還好,如果不符合市場需求特征的,那在推廣中就非常被動了,因為你必須得找另外的理由來說服消費者購買他不滿意的商品,這個難度是非常大的。因此如能在建筑方案出來之前,策劃工作能介入的話則是相當完美的。

所幸的是我們操作的每一個項目都是在產品設計之前就參與到了這個項目的操作中,因此詳細的市場調查報告對產品的設計方案有了一個明顯的優化作用,保證了此項目的建筑風格、戶型面積等各方面都是基本符合當地市場需求的,為后面的銷售打下了良好的基礎。

第三是做好財務預算,一般人會覺得開發商的財務預算對于策劃來說不大相干,這也是一個很錯誤的認識。你必須充分了解項目的成本、利潤空間及推廣的預算情況,因為媒介計劃、促銷計劃等大量的工作都牽扯到財務預算問題,因此只有你充分了解了財務預算的構成,才能游刃有余地根據預算來做推廣,這叫量力而行,打有計劃的仗。否則推廣中產生的費用是很難控制的,一旦超出預算,合作的愉快程度就要大打折扣了,甚至可能解約。

了解財務預算需要開發商和推廣公司雙方坦誠相對。

第四,推廣工作要充分考慮當地的情況,可行性要側重考慮。這是一個非常重要的問題,許多策劃者在操作三線城市樓盤的時候,往往根據大城市的習慣來想一些大創意大推廣,到執行的時候發現根本不是那么一回事,結果往往是無功而返,有的甚至因為虎頭蛇尾,為當地人所垢病。事實求是的態度是做策劃推廣工作的前提,大城市有大城市的完善推廣環境,小城市也有小城市推廣的優勢條件。

比如我們在操作這個楊凌的樓盤的時候,就充分利用小城市人們大多相互認識的特點,根據人際傳播原理,把樓盤的信息通過政府官員、相關單位的人員之口傳播出去,結果在醞釀期兩個月內不花一分推廣費,卻取得了近千人慕名前來預訂的成績,打了一個漂亮的推廣戰。只是苦了項目的銷售經理,一個多月來整天拿著建筑方案往各政府部門跑,請他們提意見(實際目的是希望他們來傳播信息)。

而在預售證拿出來后,進行正式推廣的時候,我們也充分考慮了小城市的廣告環境比較簡單,廣告形式單調,因此設計了一個“突襲”的方案,通過電視、報紙、戶外、現場、SP、試銷等各方面途徑,集中在一天完成,做到路上走的能看見戶外廣告、市中心玩的能參與到SP當中,在室內的能看到電視廣告和報紙廣告的全方位立體營銷效果,由于這種突襲式的推廣方式比較新穎,加上信息集中,此樓盤的信息一下子就在整個城市傳播開來,成了市民相互談論的話題。

第五注意品牌的累積,一般來說,開發商在一個三線城市做出一個比較精品的樓盤后,二次拿地就比較

容易了,因此要注意維護開發商的品牌,為其下一個項目創造良好的社會環境。比如建立客戶關系營銷資源庫,維護客戶關系,當然,對于一些打一槍換一個地方的開發商而言,雖然不一定會聽得進品牌的道理,但作為營銷人來說,必須盡到這一份責任。

以上幾點是這次在操作楊凌項目的過程中累積下來的一些心得,希望得到大家的指正意見,如能進一步交流,達到相互探討,共同提高的目的,則幸也。

篇2：房地產營銷部制服采購定制合同

　　房地產營銷部制服采購定制合同

　　供方：________服飾行

　　需方：________集團有限公司

　　根據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規的規定，供需雙方按照平等互利的原則，經協商一致簽約本合同。

　　一、產品名稱、單價、材質、數量：同價格明細表(作為本合同附件)

　　二、合同產品總額：人民幣：叁仟柒佰捌拾元整。

　　三、付款條件及方式：貨到驗收合格后，7天內結清貨款。(以普通國稅發票結帳)

　　四、交貨時間：____年6月26日

　　五、簽約、交貨地點：中山市____鎮。

　　六、交貨方式：汽車運輸。

　　七、質量要求：供方保證合同產品符合所提供產品樣板的質量、材質、尺碼，并于簽定合同后7天內向需方提供各種款式產品的樣板。供需雙方應將樣板封存，并交由需方管理，供方履行交貨，需方確認無質量問題后，樣板作為貨物交需方使用。

　　八、貨物接收和驗收：

　　(1)需方應在貨到后三日內按樣板完成驗收;

　　九、供方責任：

　　(1)供方需于簽定合同后2天內到需方行政部對相關人員進行量身，確定制服的尺碼。

　　(2)供方需對驗收不合格的制服無條件返修到合格為止。

　　十、需方責任

　　(1)需方需于簽署本合同2天內組織相關人員于統一時間內集合，由供方進行量身。

　　十一、違約責任：

　　(一)供方責任：

　　(1)供方非不可抗力(如地震、水災、風災等)而不能交貨，供方無需承擔違約責任;

　　(2)供方非因不可抗力逾期交貨，(來自：銷售中心男西褲 男西褲 條 8 90 720 共4人每人2條

　　銷售中心女西褲 女西褲 條 36 85 3060 共18人每人2條

　　合計： 443780

　　注：以上所有報價均為含稅價。供方收款時，需向需方提供中華人民共和國境內有效的等額發票。

篇3：房地產營銷部一手樓宇銷售流程

　　一、接待顧客，為顧客從樓盤的戶型、坐向、售價、配套設施等總體規劃作全面的介紹。

　　二、咨詢顧客心目中的購房要求，為顧客介紹合適的單元。

　　三、建議顧客到實地樓盤看樓，讓顧客感受小區的環境和配套設施。

　　四、為顧客選定的單元作一份計劃書，并詳細講解其內容。

　　五、建議顧客留下聯系電話并定期跟蹤。

　　六、確定顧客要認購的單元。

　　七、銷售員將其認購的單元報銷控，與顧客簽署一式二份的《認購書》，并將認購書交予經理審核，審核無誤后方可交予顧客。

　　八、簽署認購書時由指定人員開具票據，若定金不足一萬元時在簽署的《認購書》上約定補交定金的日期。

　　九、通知業主交納首期款(或補定金)，并約定簽署《商品房買賣合同》和《貸款合同》的具體時間。

　　十、由專員將已簽署的合同檢查無誤后送往交易所登記備案，備案時間一般為七個工作日。

　　十一、《商品房買賣合同》及《貸款合同》備案后，由指定的人員開具票據，并將合同派發給其跟蹤的銷售員手中，通知業主前來領取。

　　十二、通知業主收樓及準備收樓資料。

　　十三、協助業主辦理收樓手續。