房地產營銷的產生

　　市場營銷的理念是市場經濟的產物，是激烈的市場競爭的結果。

　　市場營銷是一個有特定內涵的概念，特指"通過了解消費者的欲望、需要和需求，設計和制作出相應的產品，經過促銷和必要的商流物流活動，而使顧客滿意從而獲利的行為"。

　　市場營銷的英文是Marketing，可直譯為市場運作。因此，市場運作比市場營銷更能表達Marketing這一概念的實質。

　　根據著名的市場營銷專家科特勒的觀點，市場營銷觀念和行為的產生有特定的背景和環

　　境，是經過了生產觀念、產品觀念和促銷觀念三個階段發展而來的。房地產領域的情況也與此類似。就全國范圍來看，各地區的房地產發展水準不一樣。但是，從時間維度來審視，基本上是延著從生產觀到營銷觀發展過來的，從空間維度來觀察，房地產市場發展較好地區和目前比較成功的樓盤主要是促銷觀念和營銷觀念占主導，房地產非發達地區和做得不很成功的樓盤主要是生產觀念和產品觀念占主導。具體情況如下：

　　1、房地產生產觀念階段。該階段背景是雖然房已開始商品化，但是整個房地產市場基本處于壟斷狀態。從供給方來看，土地批租、規劃設計、報建審批、建筑施工和竣工驗收等方面都有受到高度的權力干預；從需求方來看，開發商基本處于有地有房就有錢的狀態，其著重點在于疏通權力網絡，謀求權力而非由市場帶來的利潤。

　　2、房地產產品觀念階段。該階段的背景是生產觀念階段的背景和現象仍在延續，但是開發商之間的競爭卻已加劇，單純謀求權力利潤已不足于保證其生存和發展。因此，開發商被迫開始考慮如何通過提高內部管理、降低成本及提高產品品質來擴大利潤空間。

　　以上兩個階段從全國范圍來看，其時間跨度基本上是1993年以前，與這兩個階段基本并行的產權結構以國有為主，這種機制與當時的社會和市場背景相匹配，很難有創新性的舉動。雖然這兩個階段全國房地產數次高潮迭起，形成了一些巨富和大型的房地產企業，為以后的房地產發展奠定了基礎，但基本上是處在無理性的投資和混亂的權錢交易之中，是對以后房地產的發展以及國民經濟良性運作的

　　3、房地產促銷觀念階段。該階段的背景是房地產市場開始進入有序，尤其南方的房地產市場已基本發育成熟，政府、企業和消費者行為已比較規范，同時市場的競爭更加激烈，但競爭焦點已從權力轉為市場，此階段的開發商主要側重點是激發消費者對本樓盤的購買欲，出現了一些經常使用的名詞，諸如推廣、點子、包裝、策劃等，為支持以上概念和行為出現的普遍現象就是大批量的房地產廣告。房地產廣告的投放量和創意水準方面在各房地產發達地區的地方性廣告中都有居首位。促銷觀念階段在市場化方面大大進步了，但由于特定環境和開發商水準普遍較低決定了該階段有兩個缺陷：第一，開發商并不真正以消費者為導向；第二，手段單一粗糙，缺乏科學系統，大多依據不連續的點了創意和經驗來運作。

　　4、房地產營銷觀念階段。近兩三年以來從南及北房地產市場已基本形成，尤其住房制度改革，取消福利分房和貨幣化分房的重大改革敲響了健康和完善的房地產市場到來的重音。由于這一背景，同時這兩三年開發商之間競爭更為殘酷，開發商意識到消費者利益與自我利益緊密相關，沒有消費者滿意就沒有市場份額，也就沒有開發商的利益。因此，開發商已開始把自我的發展奠基于比競爭對手更有效地使消費者滿意。另一方面，通過多年的競爭淘汰及開發商自我素質提高和不斷探索發展，一些有遠見的開發商在實際操作中已能夠系統地運用現代營銷的理念和方法。房地產營銷時代到來了。

　　通過以上回顧和分析，我們知道房地產市場營銷是一個有特定內涵的概念。該概念在中國的產生是一個歷史的過程，是特定背景、特定市場與開發商的不斷發展和成熟交織而成。開發商采納市場營銷的理念和方法是外界壓力和內部張力雙力合勁的結果，同時中國市場化進程為此提供了生長的土壤。

　?。ㄖ袊?0年代末開始引進市場營銷學的理論體系及各種營銷理念，并迅速應用到家用電器、日用百貨、酒店服務業等各個領域。而應用到房地產領域，則是1995年以后的事了，可以說是遲到了。遲來有遲來的原因。市場營銷的理念是市場經濟的產物，是激烈的市場競爭的結果。而我國自建國以后長期實行計劃經濟，市場經濟是90年代結束以后才慢慢成長起來的，房地產業的市場化則更晚一些。1993年以前，全國各地房地產市場普遍處于非市場性壟斷和不平等競爭狀態，商品一直處于賣方市場狀態，發展商圖紙一出，廣告一登，幾乎不用促銷，一個小區的住宅就銷售一空。在這種情形下，"營銷"似乎是多余的。

　　1994年對國內房地產業來說是個分水嶺。由于經濟形勢的變化，國內房地產投資的高風險開始原形畢露，市場矛盾凸現出來，房地產企業普遍面臨著激烈的市場競爭和沉重的風險負擔。

　　現實的壓力，使廣大的房地產企業開始清醒地認識到：房地產開發已經完全進入了市場化的激烈競爭，粗放型的經營已經不行了，現在需要用最先進的經營經驗和理論來武裝自己。于是，自1995年開始，國內不少房地產企業，尤其是從事地產代理的企業，紛紛投入人力和精力進行了房地產營銷問題的研究。）

篇2：房地產營銷部制服采購定制合同

　　房地產營銷部制服采購定制合同

　　供方：________服飾行

　　需方：________集團有限公司

　　根據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規的規定，供需雙方按照平等互利的原則，經協商一致簽約本合同。

　　一、產品名稱、單價、材質、數量：同價格明細表(作為本合同附件)

　　二、合同產品總額：人民幣：叁仟柒佰捌拾元整。

　　三、付款條件及方式：貨到驗收合格后，7天內結清貨款。(以普通國稅發票結帳)

　　四、交貨時間：____年6月26日

　　五、簽約、交貨地點：中山市____鎮。

　　六、交貨方式：汽車運輸。

　　七、質量要求：供方保證合同產品符合所提供產品樣板的質量、材質、尺碼，并于簽定合同后7天內向需方提供各種款式產品的樣板。供需雙方應將樣板封存，并交由需方管理，供方履行交貨，需方確認無質量問題后，樣板作為貨物交需方使用。

　　八、貨物接收和驗收：

　　(1)需方應在貨到后三日內按樣板完成驗收;

　　九、供方責任：

　　(1)供方需于簽定合同后2天內到需方行政部對相關人員進行量身，確定制服的尺碼。

　　(2)供方需對驗收不合格的制服無條件返修到合格為止。

　　十、需方責任

　　(1)需方需于簽署本合同2天內組織相關人員于統一時間內集合，由供方進行量身。

　　十一、違約責任：

　　(一)供方責任：

　　(1)供方非不可抗力(如地震、水災、風災等)而不能交貨，供方無需承擔違約責任;

　　(2)供方非因不可抗力逾期交貨，(來自：銷售中心男西褲 男西褲 條 8 90 720 共4人每人2條

　　銷售中心女西褲 女西褲 條 36 85 3060 共18人每人2條

　　合計： 443780

　　注：以上所有報價均為含稅價。供方收款時，需向需方提供中華人民共和國境內有效的等額發票。

篇3：房地產營銷部一手樓宇銷售流程

　　一、接待顧客，為顧客從樓盤的戶型、坐向、售價、配套設施等總體規劃作全面的介紹。

　　二、咨詢顧客心目中的購房要求，為顧客介紹合適的單元。

　　三、建議顧客到實地樓盤看樓，讓顧客感受小區的環境和配套設施。

　　四、為顧客選定的單元作一份計劃書，并詳細講解其內容。

　　五、建議顧客留下聯系電話并定期跟蹤。

　　六、確定顧客要認購的單元。

　　七、銷售員將其認購的單元報銷控，與顧客簽署一式二份的《認購書》，并將認購書交予經理審核，審核無誤后方可交予顧客。

　　八、簽署認購書時由指定人員開具票據，若定金不足一萬元時在簽署的《認購書》上約定補交定金的日期。

　　九、通知業主交納首期款(或補定金)，并約定簽署《商品房買賣合同》和《貸款合同》的具體時間。

　　十、由專員將已簽署的合同檢查無誤后送往交易所登記備案，備案時間一般為七個工作日。

　　十一、《商品房買賣合同》及《貸款合同》備案后，由指定的人員開具票據，并將合同派發給其跟蹤的銷售員手中，通知業主前來領取。

　　十二、通知業主收樓及準備收樓資料。

　　十三、協助業主辦理收樓手續。