新房地產市場狀況下我國房地產營銷中存在的主要問題

　　隨著我國新一輪宏觀調控政策的逐步實施，市場觀望氣氛濃厚，對房地產業的影響日益凸顯。同時政府又逐步放開單位集資房的限制，國內房地產市場正經歷著多年未見的平靜期（這里指買方市場），房地產市場將逐步轉向理性消費，房地產企業需要用真正的營銷手段來吸引更多的消費著。營銷是企業通過創造和交換產品及價值，從而滿足消費者的欲望和需要，在市場有效需求不足的情況下，努力創造需求，通過產品設計的差異化，滿足市場中某一階層消費著的需求，同時企業自身獲得利潤的過程。房地產營銷隨著房地產市場競爭的激烈，被整個行業所重視。實現營銷思想的真諦，做好營銷的每一細節，是我國房地產企業當前面臨的最重要的事情，也是今后房地產市場邁向理性繁榮的必經之路。但目前我國房地產企業的營銷面對市場經濟與國家宏觀調控中以及面對國家房產政策與整合營銷時，依然顯現出一系列比較薄弱的環節，主要表現在以下幾個方面：

　　1、在營銷策劃過程中定位不準確

　　產品市場定位雷同的問題比較明顯，目前房地產開發上雖然在銷售中也采取了一些積極的服務措施，但是“作秀”“炒作”的成分居多，使用“**運動花園”、“**花園”“**名庭”“**名邸”等命名，來想方設法地使用產品更能抓住消費者的眼球，而真正涉及到產品的細節，與其本身所推崇的品質與服務，或與其他公司產品的區別，產品的賣點就顯得很少?？梢哉f，每一個地產項目、乃至于每一套房子都絕不相同的，面積、戶型、樓層、景觀以及針對的細分市場都存在著與生俱來的差異性。這些基礎信息都是極好的賣點，但是大多數開發商、房地產營銷策劃人都視若無睹，在脫離產品的層面大談形象、概念、品牌，往往使消費者也很難區分這些產品的差異性，如此就意味著房地產市場同質化的現象越來越嚴重。

　　房地產作為高額消費的商品，影響人們購買行為的因素十分復雜，變數也比普通消費品大得多，而現在我國的房地產業對目標市場的定位描述中充斥著“成功人士”“白領階層”“精英人類”、“生活品質、身份”、“居家或投資”等等之類的定位語。這種定位可以說是非常的不專業，甚至可以說非常的白癡，這從一定的角度可以說企業的營銷人員缺乏產品的專業知識，導致了這種外行賣產品的現象。又或者是在房地產營銷中全面出擊，產品涵蓋了所有能涉及的領域。比如住宅中賣寫字樓、多層住宅旁邊突兀的出項花園洋房，高層底下建起了別墅，經濟適用房小區設有超大戶型、復式住宅等等。不以市場需求、不以消費者的心理需求來開發，大多偏離普通百姓的需求，價位高，戶型設計不是面積大而不當，造成浪費 ，就是戶型設計不合理，使得功能房無法正常使用，還有就是價格不合理，有錢人不愿買，沒錢人買不起。

　　2、廣告虛假，甚至違法

　　現在每天在各種傳媒上隨時都可以看到大量的房地產廣告，很多企業不惜重金打廣告，但縱觀各類房地產營銷的廣告可以發現大多千篇一律，有創意的實在太少。而且其中很多的廣告中還含有不實或違法的廣告用語或促銷手段，有的廣告把地段位置、社區、設計、園林綠化都吹得天花亂墜，實地一看，大相徑庭，購房者很容易就被迷惑。甚至有的廣告中出現“榮獲全國十佳**樓盤”“最值得期待**樓盤”“可辦理城市戶口”“年收益率可達**%”“無‘低’風險投資”“綠化率高達**%”等等廣告語，而這些廣告語卻在國家頒布的《廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》、《商品房銷售管理辦法》中有明確規定，屬于禁止出現的內容。

　　從消費者的角度來看，廣告不是促使房地產項目或開發商進入消費者心智的決定性因素，房產是一種謹慎的消費支出，在具體的購買決策上，消費者更相信自己的親身體驗，而對于媒體的間接傳播，他們充其量只是停留在信息收集的認知層面上，難以左右他們對產品的實際評估。因此項目自身的品質才是重中之重。任何一個房地產項目的成功都不是廣告單方面的成功，還包括與其它營銷推廣渠道的成功整合。

　　3、在產品營銷中缺乏品牌的意識

　　隨著房地產市場的日益發展，在房地產大量開發的情況下，房地產企業的品牌已成為決定消費者行為的第一要素，然而現今中國近5萬家房地產企業中，將近90%的在做項目，10%的做企業，而只有不到1%的在做品牌.不少房地產企業由于品牌核心形象的提煉還殘留著太多的地域觀念，對于品牌形象共通性提煉的不夠，也給企業品牌連鎖帶來了阻礙。房產品牌的內涵是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現代精神、個性化的生活方式及價值。同時房地產企業在除了獲得利潤外，忘記了其真實的使命：“為了大眾的安居樂業，而奉獻自己的激情”。一些企業在打造了某一成功項目之后，就依托前者的所謂品牌優勢不斷開發了諸多的新產品，進行“推廣強勢品牌”、“提高品牌的核心競爭力”的活動，最終造成資金短缺，無法經營的局面。同時在房地產市場利潤率超高的情況下，一些本不具備房地產開發的企業擠入這一行業，其本身的目的不在于做好房產行業，而是懷揣著吃一口就跑的思想，因此不在乎品牌的建設。

　　4、產品營銷中文化元素缺失

　　現在有些房地產銷售商在銷售產品時，強調賣文化的理念。出現了許許多多生態小區、學府佳苑、智能化社區，還有“北美風尚”“東方威尼斯”等歐陸風情等。將好的文化和優秀的理念融入到自己的產品中是無可厚非的，但是這些公司的策劃人對于人居家文化的內涵卻是不夠的，將文化融入產品不僅僅只是在小區里擴大綠地面積，建個噴水池、圖書館或者設施齊全的幼兒園，這些物質層面上的東西只能給人以視覺上的文化感受，很多小區一旦深入進去就會發現很多設施在建筑、設計甚至規劃的時候根本就沒有考慮到“以人為本”。產品文化不是靠水泥鋼筋就可以塑造的，建材可以類似，外觀可以雷同，而文化決不能只僅僅停留在產品文化的這一最外層上。

篇2：房地產營銷部制服采購定制合同

　　房地產營銷部制服采購定制合同

　　供方：________服飾行

　　需方：________集團有限公司

　　根據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規的規定，供需雙方按照平等互利的原則，經協商一致簽約本合同。

　　一、產品名稱、單價、材質、數量：同價格明細表(作為本合同附件)

　　二、合同產品總額：人民幣：叁仟柒佰捌拾元整。

　　三、付款條件及方式：貨到驗收合格后，7天內結清貨款。(以普通國稅發票結帳)

　　四、交貨時間：____年6月26日

　　五、簽約、交貨地點：中山市____鎮。

　　六、交貨方式：汽車運輸。

　　七、質量要求：供方保證合同產品符合所提供產品樣板的質量、材質、尺碼，并于簽定合同后7天內向需方提供各種款式產品的樣板。供需雙方應將樣板封存，并交由需方管理，供方履行交貨，需方確認無質量問題后，樣板作為貨物交需方使用。

　　八、貨物接收和驗收：

　　(1)需方應在貨到后三日內按樣板完成驗收;

　　九、供方責任：

　　(1)供方需于簽定合同后2天內到需方行政部對相關人員進行量身，確定制服的尺碼。

　　(2)供方需對驗收不合格的制服無條件返修到合格為止。

　　十、需方責任

　　(1)需方需于簽署本合同2天內組織相關人員于統一時間內集合，由供方進行量身。

　　十一、違約責任：

　　(一)供方責任：

　　(1)供方非不可抗力(如地震、水災、風災等)而不能交貨，供方無需承擔違約責任;

　　(2)供方非因不可抗力逾期交貨，(來自：銷售中心男西褲 男西褲 條 8 90 720 共4人每人2條

　　銷售中心女西褲 女西褲 條 36 85 3060 共18人每人2條

　　合計： 443780

　　注：以上所有報價均為含稅價。供方收款時，需向需方提供中華人民共和國境內有效的等額發票。

篇3：房地產營銷部一手樓宇銷售流程

　　一、接待顧客，為顧客從樓盤的戶型、坐向、售價、配套設施等總體規劃作全面的介紹。

　　二、咨詢顧客心目中的購房要求，為顧客介紹合適的單元。

　　三、建議顧客到實地樓盤看樓，讓顧客感受小區的環境和配套設施。

　　四、為顧客選定的單元作一份計劃書，并詳細講解其內容。

　　五、建議顧客留下聯系電話并定期跟蹤。

　　六、確定顧客要認購的單元。

　　七、銷售員將其認購的單元報銷控，與顧客簽署一式二份的《認購書》，并將認購書交予經理審核，審核無誤后方可交予顧客。

　　八、簽署認購書時由指定人員開具票據，若定金不足一萬元時在簽署的《認購書》上約定補交定金的日期。

　　九、通知業主交納首期款(或補定金)，并約定簽署《商品房買賣合同》和《貸款合同》的具體時間。

　　十、由專員將已簽署的合同檢查無誤后送往交易所登記備案，備案時間一般為七個工作日。

　　十一、《商品房買賣合同》及《貸款合同》備案后，由指定的人員開具票據，并將合同派發給其跟蹤的銷售員手中，通知業主前來領取。

　　十二、通知業主收樓及準備收樓資料。

　　十三、協助業主辦理收樓手續。