不要忽視商業地產的建筑表現

　　不要忽視商業地產的建筑表現

　　--劉克峰凱達柏濤北京辦事處首席代表

　　商業地產的形態，尤其包括和業態結合的在建筑上的表現。

　　要達到舒適、達到方便，在建筑規劃上有很多手法。比如，長度大小、進深，都是很重要的。比如，首層的商業價值通常是比較高的，越往上價值就越來越低，就需要通過一些建筑手段來提高它的價值：有的通過增加豎向的交流、視覺上的交流，使大家可以在下面看到上面的情況，引導人上到更高的層數；有的則結合一些其他的游樂設施，在設計過程中增加一些主題，使這個地方成為人們購物或者游玩的目的地。

　　再者是室內與室外空間的結合。SHOPPINGMALL在歐美是一個很沉悶的東西，一個SHOPPINGMALL在中間，四周全是水泥的停車場，像一個盒子似的，這樣是非常難以經營的。好的東西一定要有自己的特色，成為一個標志性的、別人喜歡去的地方?？赡芾米匀坏沫h境，利用各方面的人文環境，和山、景觀以及原來傳統的廣場結合。

　　總結一下，做一個商場基本的原則，第一點是方便，方便體現在出入方便，停車方便，路行距離合適，通道要便捷，不管是水平的或者豎直的沒有阻擋；第二點是要舒適，舒適要提供足夠的公共設施，要遮風雨，有空調，有景觀；第三點是挖掘其自身潛力，主力店的位置一定要放在比較有策略性的位置；第四點，主力店同樣要有吸引點，能夠使人流去這個地方，如果是多層的話就要增加一些視線上的溝通；最后，達到理想的購物中心或者是零售，就是應該把它創造成為目的地一樣的東西，要有一定的秩序，同時又比較活潑，周圍的環境比較好，緊跟時尚，要有自己的主題和性格，這樣才能成為一個成功的商業地產。

　　商業管理公司勢在必行

　　--倪濱正天行總經理

　　為什么需要商業管理公司？

　　第一是因為商業開發與經營脫節。地產開發商和最后的投資者與經營之間這種關系到底如何協調，從理論上講，單純保持一種開發商集中持有、統一經營的辦法是最有效、最有價值的。但是，并不是所有的開發商都有這樣的經營商業的能力、有這樣雄厚的資金，在這樣的情況下，我們應該采取一種中間性的辦法，通過商業管理公司來協調各方關系。第二是因為小業主的獨立經營難以適應競爭的挑戰。第三是因為商業自身的規律也決定了需要統一經營。管理公司主要職責是統一經營管理，從前期的市場研究，中期招商，到后期跟蹤消費者，這是一個長期的活動。

　　在這樣的情況下，商業管理公司其實就是負責總體商業地產的運作，比物業管理公司更高一級的經營，其最核心的問題就是消費者跟蹤、消費者調查、消費者研究，一定要抓住消費者這根主線。

　　商業管理公司市場潛力到底有多大，應該說一般的商業地產開發商如果接觸到這樣可信的、成熟的商業管理公司，幫助他們擺脫零售之后所帶來的困擾，一些地產開發商應該是很愿意這樣做的。如果一個地產項目，假如說上面是寫字樓或者是高級住宅，下面是商業，如果商業經營得不好，它會很大程度上影響整個項目的品質，如果經營得好，它會提升整個項目的品質。如果將其統一經營，限于資金、實力及經驗等問題，可能就需要這樣的商業管理公司。

　　商業現在正處于大發展時期，國外大型的、小型的及國內的商業都在進行大規模擴張，并且現在投資商業地產、買商鋪的人也在逐漸增多，所以在這樣的情況下，商業管理公司的出現已經勢在必行。

　　星巴克：選擇第三生活空間

　　--李飛北京美大星巴克咖啡公司開發部經理

　　星巴克的定位是第三生活空間，這也是星巴克選址的核心所在。

　　何為第三生活空間？就是在家和辦公室之外，還應該有一個地方可以提供大家休息、暢談，包括來洽談一些商務的環境，星巴克進入市場的切入點就是這一點。星巴克目前開的40家店，其中有34家是在北京，6家在天津，大部分都是在高檔的寫字樓、商場里，還有一部分在高檔的住宅區及一些旅游區，包括故宮、王府井、什剎海等著史的旅游景點都有店。

　　星巴克的選址策略主要有三點：第一點是目標客戶群的定位，要選準目標客戶群。第二點是位置的挑選，星巴克目前開了40家店，絕大多數選擇在一層，因為這樣客人會很方便地找到進入的渠道，讓客人看見這家店就可以推門起來。第三點是星巴克的經營理念是以人文定位，包括與業主的關系是實現共贏的，要大家都有利可圖才能做。為什么業主會把最好的位置給星巴克呢？很簡單，像嘉里中心，嘉里中心的寫字樓入駐率不到三成的時候我們就開了一家咖啡店，那時候幾乎一天可能有幾十個單，喝幾十杯咖啡，對我們來說成本真是不劃算，為什么我們要這么早開？因為嘉里中心說了，我不在乎你給我多少租金，我只是希望你能夠給我提供這樣一個完善的服務設施---世界知名品牌的服務設施。

　　星巴克的選址一直都是很謹慎的，所有的地點要經過三道審核手續。第一道手續是開發部的調查，包括人流、客流、客源定位、消費取向及單價的比較。第二道手續是要把報告匯總成一個長達將近三十多頁的財務和周邊地點的分析報告，其中可能連多少年的投資回報率都要算出來，包括第幾年重新投多少錢進行裝修都要算出來，等等。通過這樣的報告，我們來評估這個地點是不是能開，以什么樣的條件開，先期采取什么條件，中期采取什么條件，后期采取什么條件。第三道手續是要將報告交到星巴克總部，把整個報告和圖片交到亞太總部，通過亞太總部的經驗--它有全球的數據庫，類似市場的、包括類似地點都會做出相應評價。只有在這樣的三種評估全部完成以后，而且達到可開的點以后我們才能開。

　　商業用地開發日趨標準化

　　--李愛北京市商委商業連鎖辦主任

　　商業連鎖企業和房地產商現在面臨著一個共同的問題，那就是房地產商的商鋪資源和零售商對店鋪資源的需求不能夠充分對接。北京市商委希望通過一些會議或組織一些活動來搭好這個對接的平臺。

　　零售商目前普遍感到，消費者對零售業態標準化的要求越來越高：是什么樣的業態，店鋪規劃的經營面積就應該是多大，已經到了這種苛刻的程度，所以就要求房地產商在商業設施的開發上要按照國際標準，標準化、規范化地建設。

　　可能大家都遇到過這樣的情況，零售商接到店鋪后需要重新裝修改造，甚至店鋪的主體結構、電梯位置、主要的建筑物的設施都要做大的改動，都需要投入大量的資金。隨著市場競爭的加劇，國內零售業與國際接軌的步伐在加快，在商業設施的設計上，從開始動工就按照國際化的標準設計，使業態符合當地的商業環境。只有這樣，房地產商和零售商才能最大可能地減少損失，在物業建成以后很快進入實際使用階段。

　　國際零售商通常采取一種比較好的方法，在國內尋找房地產商的戰略合作伙伴，找到以后，工程開工伊始，就盡可能地符合這些國際零售商的要求，像沃爾

瑪、萬客隆都是這樣按照國際標準來設計---會員店應該是什么樣的，大賣場應該是什么樣子，百貨店應該是什么樣，便利店應該什么樣，從一開始就非常規范，這樣商業設施一旦投入使用以后，也會給消費者帶來非常好的享受。（消息來源：中國經營報）

篇2：商業地產前期策劃建筑設計建議

　　商業地產前期策劃關于建筑設計的建議

　　隨著商業地產開發的不斷成熟和理性，越來越多的開發商已經從當初以住宅開發模式做商業地產開發的套路中轉變過來，甚至對后期經營管理的重視程度已經超過銷售。而在前期策劃工作中相當重要的一個環節就是對建筑方案設計的支持，包括整體規劃、物業形態、建筑風格、商業建筑要求、人流動線等。

　　本文從后期經營、招商的角度出發，研究不同商業經營模式對前期商業建筑設計、配套設施的要求。以期在項目初始的策劃階段能夠對建筑設計和布局規劃提出建設性的意見，減少后期的改動與損失。

　　一、規劃設計創造高質量的商業空間

　　1、商業項目設計總體原則

　　商業物業較為常見的有以下四種空間形式：

　?。?）室內大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕；（如百貨、大賣場）

　?。?）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；（如吳江路步行街、梅川路步行街等）

　?。?）回廊式步行街。步行街的兩側或一側為回廊，步行街局部遮蓋；（如西郊百聯購物中心）

　?。?）室內步行街。步行街在室內，完全遮蓋。（如港匯廣場、正大廣場）

　　由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業氛圍，也利于商場的經營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。

　　商業項目在追求寬敞舒適的空間的同時，對得房率K（實際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街的得房率K能達到80——90%，而室內購物中心的得房率要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%——65%之間。

　　內部布局規劃方案是在總體上考慮了商業業態的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡，避免產生絕對的死角死鋪。在規劃設計上常用手法有：

　?。?）以主力店引導人流。

　　一般大型購物中心都會引進主力店來吸引人流，并對人流起到引導作用。通常會將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長購物中心的人流通過路線；例如很多大賣場會設置在相對比較靠里的位置，人流進入大賣場必須要經過較長的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店?；蛘邔⒋筚u場設置在二樓，讓消費者必須要從二樓經過。

　?。?）以局部的造景、中庭聚集人流；

　　景觀、中庭是現代商業中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業，景觀和中庭都是必不可少的，它已經不僅僅是購物環境、消費檔次的符號。

　　景觀和中庭在商業建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過通透、寬敞的視覺可見性，消費者非常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對性地引導人流。

　?。?）以餐飲休閑娛樂區引導人流；

　　餐飲業態已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業業態。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區底商，餐飲都應該作為主力業態而占有相當大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區，普通零售、百貨服裝等對人流依賴較大的業態難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務型業態卻能夠很好的吸引人流。

　　餐飲業態有帶動人氣的作用

　?。?）出入口數量和位置的設置調節人流量均衡；

　　出入口是吸引人流的關鍵所在，但并非入口越多就是越好。過多的出入口也會導致人流的流失以及商業動線的混亂。通常商業項目的出入口會有主入口和次入口之分，主入口1~2個，次入口2~3個，視項目的具體面積而定。

　　出入口的位置通常是設置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。

　　商業街、商場的出入口設置比較

　　購物中心的室外、外立面和室內的處理，要處理講究建筑的個性風格，同時要追求商業氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標示兩種方式。

　?。?）屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。

　?。?）建筑細節中溶入標志和圖示，也能完美的將建筑美和商業味融合。

　　5、商業項目的無障礙設計

　　商場應為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環境，在建筑設計體現“以人為本”的思想。比如自動步道的運用、平進平出出入口、自動門、有高差處設坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

　　6、商業項目的景觀設計

　　豐富的綠化能營造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。如同其他設計一樣，景觀綠化設計在項目開始時就要拿出方案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調出入口的關系、現場植被的圍護問題、澆灌系統的設計、避免強光光源的影響等等因素。

　　7、公共部位的燈光照明設計

　　商業燈光照明對創造舒適的購物環境極其重要。如突出商品立體感和質感的重點照明；注重情調表現，用在餐飲、娛樂、休閑等服務區域的裝飾照明等等。良好亮度的商業燈光照明還能明顯改善空間感。在室內空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內空間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內燈光效果，在設計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內裝修的質感、色彩的關系，使燈光和裝飾相映生輝。

　　二、平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業項目設計的最大挑戰。

　　在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已經超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，是商業地產項目設計中最大的挑戰。

　　在商業運營與建筑設計之間有時會產生一些不可調和的矛盾。僅從商業設施的運營與使用出發而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結構及造型的技術合理性，甚至會產生關系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業項目設計中，一方面要追求技術的進步、重視對新型結構形式以及技術設備的研究和探索，以適應更新的商業業態的使用要求；另一方面在進行業態規劃和商業空間布局的同時，應充分考慮技術實現的可能性。

　　三、人流系統規劃設計

　　人流系統是一個商業項目能否經營成功的基礎條件，失敗的人流規劃就會造成動線混亂、人流行走不暢、商業死角（死鋪）等現象，直接影響商業經營業績。

　　商業建筑的外部人流系統規劃

　　商業建筑的外部環境雖然不參與直接經營，也不直接產生經濟效益，但其對吸引人流及聚集人流具

有重要的意義。

　　1）人流規劃符合易達性

　　暢旺的人流、車流是商業經營之根本。外部交通的易達性和人流組織的結合是商業項目成功的關鍵。因此，商業項目必須具有非常好的易達性。

　　位于公交換乘站點、地鐵出入口附近的商業項目，通常能獲得大量、持續人流；過寬的主干道或者有護欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導。

　　通?？梢愿鶕煌闆r進行如下設計：

　　*將商業主入口設置在路口或靠近車站的位置

　　*在商場地下一層設置通道與地鐵車站相通

　　*設置過街人行天橋

　　*設置規范、準確的引導標識系統

　　2）停車體系

　　現代商業對停車要求越來越高，除要確保停車位數量的基本條件外，車流的組織以及停車后的人流動線也越來越受到重視。人車分流已經成為規劃設計中最基本的一個滿足條件，越來越多的新建商業都會考慮專門的出租車上下客區。

　　對于大型商場而言，停車場地的設計及合理安排關系到消費者的便捷性，并很大程度上影響到消費者的購物決定。從方便大多數消費者的角度出發，宜在商場外部周圍布置大量的地面停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代，這就需要從地下停車庫到商場內部的動線必須便捷、直達；另外，還需協調好商場的貨物運輸、卸貨區及出租車?？奎c的停車用地，并進行有效的人車分流體系，以免對消費者產生相互干擾的影響。

　　大型商業設施通常較為多見的是將車庫設置在地下一層或二層。以家樂福（碧云）為例，其車庫設置在地下一層，與家樂福賣場同一樓層，不用走電梯就直接通向超市內部。方便了消費者購物，也增加了商家的商業機會。

　　3）廣場

　　許多大型的商業項目都有設置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內商業空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運動娛樂設施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。

　　大型商業的廣場，分為室內和室外兩種情況：

　　室內廣場中庭；是大型商場購物中心必不可少的建筑元素。

　　室外廣場的大小則視地塊規劃要求而定，通常會設置在主入口或項目紅線。以溧陽項目為例，政府要求其建筑紅線距離人行道要退界60米，建設市民廣場。

　　一般廣場的用途主要有：

　　*設置地面停車場

　　*設置綠化、道路景觀

　　*設置消費者休憩空間

　　4）外立面設計

　　形象鮮明、設計突出的商業項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時也是本項目區別于其它項目的顯著標致之一。

　　從外立面設計的角度來看，符合產品、目標客戶定位是關鍵。通常一般的社區型大型購物中心的外立面不應設計的太過高檔或另類，而是以暖色調、簡約風格等較有親和力的設計更為貼切普通大眾的審美觀點和消費心理。

　　四、商業建筑的內部人流系統規劃

　　室內的人流系統的規劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設計因素、業態分布規律及顧客生理、心理因素。

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　　即人流系統要符合商業建筑本身結構，如滿足商業項目樓層垂直系統設計、立柱間距、中庭、大堂設計、應急出口設計等基礎上規劃設計。此類要求最好能夠在前期設計階段就明確下來，特別是大型商業項目，其主力店的建筑規劃要求應當盡早明確，以免在后期建設過程中造成不必要的浪費。

　?。ǘ┙ㄖO計因素

　　1、人流動線設計以直線為主，根據經驗，在人流視野范圍內的商鋪，具有高租金的價值。但在直線的人流動線中，可以規劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。

　　小中庭通常設置在較為靠里的位置，用于對人流的疏散引導。此外，小中庭也有利于增大一些商鋪的開間和可視性，增加內部商鋪的價值。

　　2、為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。

　　3、如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯系外，還應該在商鋪前后都設立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達率。

　　為了最大限度的保證人流暢通，有時會將兩條通道之間的商鋪設計為前后通鋪，消費者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速人流行走。但是這樣的設計也會存在一些問題，例如：

　　商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪）

　　4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環回型結構，這種結構可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內的商鋪數量，提高顧客的商鋪到達率。

　　適當的連廊設計會起到很好的人流引導作用，連廊可以比作為室內的天橋，在不同的區域之間起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個商場格局的位置，從而有效提高人流行走的效率。

　　5、在樓層之間設立的臺階式手扶電梯上下部分應分開設計或設計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數量。

　　此種電梯和樓梯的設置在百貨商場里較為常見，這樣可以讓消費者多繞半圈中庭，起到延長行走路線的作用。

　　五、業態

　　1、合理分布主力店位置，如果將其設在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結構的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設在高層。

　　2、按照消費者的購物目的進行業態分布，對于經營誘導性商品、季節性商品、時尚類商品的業態類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的，而對于經營目的性較強的業態類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上

　　3、按照商品屬性進行業態分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品、家用電器、大型書店等就是典型。

　　4、進行業態分區設置，把經營相同類型商品的商家統一設置，既能發揮業態的聚集效應，又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產品，從而達到“1+1>2”的效果。

　　六、顧客生理、心理因素（緩解顧客購物疲乏感和不適感）

　　1、每層樓的人流過道數量，一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線，可以使消費者更加輕松的行進，而不會產生暈頭轉向，不知身在何處的感覺，

從而喪失了再次光顧的情緒。

　　2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感，使顧客不產生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數量。

　　3、在中庭小廣場設立休息區域，對不同的顧客進行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數量。

　　4、應該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區域和功能標識，方便顧客辨認，避免了消費者認為商場像迷宮難逛，而產生下次不會再來的想法。

　　總之，通過對商業建筑室內、室外人流系統的規劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價值達到最大化。

　　總結

　　以上從后期招商、經營的角度考慮了規劃設計對商業地產的成功有哪些關鍵因素、商業建筑的人流系統規劃、時至今日最好的商業地產開發模式發生了哪些變化。主要對商業規劃設計關鍵點；人流系統規劃設計進行了著重的研究分析，注重在細節方面的要求，經營中問題的改進，招商實踐中難點的建議。