商業地產項目開發準備工作

　　1、市場條件判斷

　　開發商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。

　　該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。

　　因為商業房地產的形式種類比較多，而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區的社會生產力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區投資建設大型商業房地產項目。

　　2、項目位置選擇

　　商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業房地產的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。

　　商業房地產鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業房地產則不同，所要解決的客流會隨著經營狀態的變化，會發生倍增，也會發生銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。

　　針對不同的項目有不同的確定方案，開發商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業咨詢機構進行選址。

　　3、判斷可發展規模

　　在完成商業房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

　　例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業后，二期長期經營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近，二期經營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規模判斷不準確：崇文門地區在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業，這說明開發商對市場可支撐的發展規模的判斷不夠準確。

　　該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構分析時使用的方法是：以市場調查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發生的客戶流量，依據對所在地區人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發展商業房地產項目的規模。

　　不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數據信息取得的渠道不同，分析結果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機構在為商業房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設，該種分析方法有其優點，但缺點也是很明顯的。某些以市場調查為主業的咨詢機構在做商業房地產項目的市場分析時充分發揮其優勢，依靠其大量調查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判斷，假設較少，結論更具有時效性。

　　個人認為最好是上述兩種咨詢機構的融合。

　　在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后，需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。

　　4、項目土地取得及政府許可

　　完成商業房地產項目市場前景及可發展規模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業房地產項目，并得到政府相應計劃委員會、規劃局、商業委員會等政府機構的批準等。

　　項目土地取得有兩大標準：

　　1）、土地規模標準。商業房地產項目對土地規模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。

　　2）、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。

　　5、項目定位細化

　　徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現偏差，則項目沒有成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。

　　通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。

　　6、項目規劃設計

　　項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。

　　一般開發商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計，委托國內設計單位進行初步設計及施工圖的設計。該種組合即可以降低設計成本，又可以保證設計質量。但必須要與國外設計機構明確方案設計的深度，否則方案設計的深度達不到應有的要求，國內設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發商。

　　8、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合

　　在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統整合問題。通過調整整合，判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。

　　9、項目方案的政府許可

　　指完成項目方案的系統化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環保部門提交環境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程，常規來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。

　　在上述政府許可的各項內容中，可行性批復、規劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發生較大的變化都會影響項

目的投資回報預測。

　　在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關活動。

　　1）交通審批

　　交通審批指規劃部門協助交通主管部門對該商業房地產項目的交通進行審批。通常需要委托專業交通研究機構進行項目的交通分析和研究，對商業房地產項目建成后對周邊交通系統的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用?！　〗煌▎栴}可以成為項目的障礙，也可以成為項目成功的瓶頸。對于商業房地產項目來講，良好的外部交通環境會有效引導客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數量；良好的內部交通設置可以避免交通堵塞，促進項目的內部交通循環。

　　2）消防審批

　　指消防部門對該商業房地產項目的方案設計根據國家的消防規范進行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規范，是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費?！　∫话銇碚f，項目的設計方案和目前國內落后的消防規范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內的消防規范很保守，而作為當今商業業態最復雜形式的商業房地產項目，不突破中國的消防規范的話，幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突，開發商應探索雙方的平衡點。

　　3）規劃審批

　　指項目所在地區規劃管理部門依據開發商上報的項目方案設計，以項目的規劃使用條件為基礎，結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規劃方案進行批準的過程。規劃審批的結果將是商業房地產項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環節。規劃審批一旦定案，商業房地產的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費太大。

　　規劃審批的過程對于開發商極為關鍵：如果發生規劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規劃審批能按照計定目標實現，必須有效與政府各主管部門進行溝通，做好對政府的公共關系工作等。

　　10、項目招投標

　　指開發商完成項目設計方案的深化后，在項目規劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經過招投標的程序確定項目的施工企業、監理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。

　　11、項目的財務核算

　　指開發商在完成項目的設計方案后，建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中，財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考，并大量引用分析結論。

　　對于小型商業房地產項目，該項工作需要，但不需要做的很細。尤其采取銷售模式的商業房地產項目，財務核算的工作很簡化很多。

　　12、資金需求方案

　　指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案

　　14、項目融資

　　除非開發商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。

　　開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業房地產項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發商過高估計其在該項目中的股權期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。

　　完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。

　　在完成項目商業計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1）、委托專業融資服務機構進行融資；2）、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協調好的話，會齊頭并進。

　　第一種融資操作對于初步進入商業房地產投資領域的投資商來講是必不可少的，因為專業商業房地產融資服務機構可以通過其特殊的操作渠道將該商業房地產項目與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業地產投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進展。

　　當然委托專業融資服務機構進行項目融資服務時，開發商是需要付出融資成本，即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時，需要另外支付相當于總融資金額2.5-5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發商可能認為上述標準太高，但可以明確的是，只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構其專業化能力絕大多數有問題，換言之，這種融資機構是不太可能完成項目的融資。

　　第二種融資操作對于已經有商業房地產項目操作經驗、融資經驗的投資商來講，是可以采納的。但是投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊，這個融資團隊并非簡單一兩個人就可以組成。

　　15、市場策劃

　　項目的市場策劃對于項目的成功至關重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。

　　16、招商

　　項目招商的方式主要有兩種，即：1）、委托專業招商咨詢機構進行項目招商；2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。對于商業房地產項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也就是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。

　　17、價格策略

　　對于采取商鋪出售方案的項目來講，開發商需要對商鋪的售價進行預測，并依據市場策略進行售價決策。商鋪的售價首先由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。

　　價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。

　　18、租金策略

　　開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。預測必須依靠對現狀市場的研究，和對未來市場的預測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。

　　19、管理公司的選擇

　　項目取得成功最重要的因素之一，是商業房地

產的物業管理。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有積極影響及作用，其重要性遠遠不只對招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國內商業地產管理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區的機構。

　　商業房地產管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理參股；2）、聘請管理公司。

　　其實管理公司應該在項目設計階段就參與進來，這對于項目的招商、融資都有很大的好處。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進行未來項目的管理，那么開發商在融資時更容易得到投資伙伴的認同，招商工作容易進行等。

篇2：房地產開發工程建設管理工作指引之前期準備階段

　　房地產開發工程建設管理工作指引之前期準備階段

　　為了理順建設管理流程，更好地指引工程建設，根據《房地產開發建設管理制度》（*地司管字[20**]第056號），結合我司工程建設的實際情況，對工程建設實施中的各環節工作流程進行了規定，提煉出各環節的管理控制要點。

　　一、前期準備階段

　　工程建設前期準備階段（基本取得用地到基礎開工）主要工作內容包括：現場查勘；收地圍蔽；清表；組織詳勘；申報臨水臨電；前期綜合策劃；實施“三通一平”；大型土石方施工；與政府相關部門對接等。

　?。ㄒ唬┈F場查勘

　　1、取得原始地形地貌圖和周邊道路市政管網圖

　　基本達成土地意向后，督促開發部及時向政府相關部門索取原始地形地貌圖和周邊道路市政管網圖，并進行復核，如誤差較大，不滿足要求時，應外委有資質的第三方重新繪制。

　　2、現場查勘

　　收地前，工程部應組織現場查勘，詳細了解場地內的情況：地上地下建（構）筑物、墳墓、高低壓電線（電纜）、通訊電纜（光纜）、排水（給水或灌溉）渠（管）、地上附著物等，尤其是有無礦產、文物、溶洞、防空洞等，并繪制在總圖上。

　　3、地形地貌、地質資料、周邊道路管網資料和現場查勘資料是拿地決策、編制總規以及施工組織的重要依據，應及時取得并向有關部門提供。根據現場查勘和取得資料的情況，決定是否進行普勘。

　?。ǘ┚C合策劃

　　新開發項目在詳規批復一周內或開工前，由工程部牽頭，地區公司負責人主持召開項目開發建設綜合策劃方案審查會。參加部門及綜合策劃方案內容詳見《房地產開發建設管理制度》第四條。

　?。ㄈ﹪?/p>

　　1、收地圍蔽

　?。?）準備工作。

　?、俎k理收地手續。

　?、诿鞔_征地紅線。工程部根據國土局提供的紅線控制坐標點（一般找當地測繪院取得），按征地紅線圖放出征地紅線，做好標記。做好征地紅線的復測工作，紅線控制點坐標須由測量工程師全數復核。若征地紅線圖中給出的坐標點與國土局提供的紅線控制坐標點出入較大，應聯系開發部協調相關部門及時解決。

　?、蹨y算圍蔽工程量，制訂圍蔽工程的實施方案。

　?、軐赡芤l的民眾阻擾事件有充分的估計，積極與當地政府部門溝通取得支持，并做好預案。

　?、萁M織施工單位，做好圍蔽工程人員、材料、機械設備的進場準備。

　?。?）圍蔽實施

　?、賹φ鞯貒尉牟邉?，做到:范圍準確、速度快捷、圍蔽實施時間保密并擇機實施，避免與當地群眾糾紛。

　?、趪芜M場和實施過程中做好拍照取證和新聞媒體解釋工作。

　?、蹏瓮瓿珊?，應安排保安部門巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。

　　2、施工圍蔽

　?。?）施工圍墻

　?、俑鶕瘓F建筑設計院下發的《定型產品-標準做法》，萬畝大盤（天下盤）在征地紅線上做施工圍欄，圍欄標準：采用100*100*1500混凝土立柱拉鍍鋅刺繩鐵絲網，砼立柱每隔5米一根，埋深500，鐵絲網高度1米。

　?、诟鶕瘓F建筑設計院下發的《定型產品-標準做法》，一般樓板的小區采用施工圍墻，圍墻標準：采用磚砌圍墻，墻高2米，每隔6米一個磚砌墻柱，臨時圍墻外立面應作抹灰，墻體做*大LOGO、廣告標語（內容須經集團營銷品牌中心審批）等。

　?、蹏鷫κ┕r機：收地后盡快組織施工圍墻的施工。

　?。?）場地內施工圍蔽

　?、俑鳂硕蔚氖┕雾毑扇〗y一的形式，布臵方案須經工程部經理批準，符合銷售要求，滿足安全文明施工需要。

　?、陧椖块_工時，中心園林區須第一時間圍蔽，保證園林、園建的施工不受其他施工單位的影響。

　　3、銷售圍蔽

　　嚴格按照集團營銷品牌中心批準的銷售圍蔽方案進行布臵、并于開盤前15天完成。銷售圍蔽須經常維護及更新，保持良好形象。

　?。ㄋ模┣灞?/p>

　　根據現場查勘結果和開發部提供的資料，在開發部協助下加快拆除、遷移地上地下障礙物，并及時清理建筑垃圾。如有林木，砍伐前應到林業主管部門辦理砍伐證。

　　注意事項：

　　1、根據查勘資料合理估計工程量并及時提出招標立項或委托立項。

　　2、準確做好工程量及外運量的確認、計量，并取證。

　?。ㄎ澹┰斂?/p>

　　1、勘探單位進場

　　總規方案一經確定，工程部立即組織勘探單位進場，并優先對綜合樓、樣板棟、大門、標志塔、其它重要配套進行詳勘。

　　2、勘探孔位確定、復核

　　勘探單位根據總工室提供的詳勘方案（勘探技術要求）、總規圖上的坐標點定出孔位，工程部須對每個孔的位臵進行復核。

　　3、勘探進度控制

　　根據公司工期要求，督促勘探單位組織足夠的鉆機進場。一般一臺鉆機一個工作日可鉆一個孔（30米計）。

　　4、勘查質量控制

　　勘查施工時，工程部必須安排監理人員旁站監理，確?？碧浇Y果與實際相符，工程量真實客觀，所有鉆孔工程量必須由兩名監理人員進行驗收和巖芯拍照，并在臺賬上簽字，單孔完成當天上報工程部經理后存檔（具體要求見《巖土工程勘察施工旁站監理管理辦法》）。嚴禁旁站不到位、勘探結果失真情況。

　　5、勘探結果取得

　　首期綜合樓、樣板樓等在開鉆后7天內取得柱狀圖，確保7天后基礎開工；其它主體工程在詳勘開鉆后15天內提供勘探報告。

　?。┡R水臨電

　　1、臨電申報

　?。?）根據首期開發面積并結合后續開發節奏，同時考慮售樓部、會所、樣板房、園林等的用電需求，計算施工用電總容量。具體可參考集團管理中心下發《施工臨時用電管理指引》。

　?。?）根據需求容量，選擇變壓器的型號和臺數，并向當地供電部門提出用電申請。

　?。?）前期施工如市電尚未開通，需使用發電機供電時，應按集團下發的《施工發電機管理指引》實施。嚴禁發電機管理不善、計價不合理、工程量確認不準確，嚴禁長期使用發電機。

　?。?）臨時施工用電分期方案、交樓臨時用電方案及臨時用電改造方案必須報集團管理中心審批。

　?。?）臨時用電工程的議標、定標、合同按集團相關制度規定的權限報批，不得以委托或簽證的形式實施。

　　詳見《關于地區公司執行臨時用電方案報審的通知》（*地司管函字[20**]第109號）

　　2、臨水申報

　?。?）有市政水源接入時，根據首期開發面積并結合后續開發，計算施工用水小時需求量和日需求量，向當地供水部門提出用水申請。

　?。?）無市政水源或市政水源無法接入時，應因地制宜制定取水供水方案，并盡早實施。

　?。ㄆ撸┤ㄒ黄?/p>

　　1、水通、電通、路通

　?。?）督促開發部及時辦理臨時用水、用電審批手續并確定施工單位，之后督促盡快完工，不得影響開工。

　?。?）督促開發部及時辦理臨時道路出入口報批手續（包括市政道路綠化遷移報批手續）、余泥排放證等。

　?。?）收地后，盡快開通地塊至周邊主要交通道路的施工通道，同時組織場地平整、臨時道路的施工，尤其是在雨季，施工道路的打通對于基礎施工、主體施工至關重要。主體單位確定較早的，盡量將此部分工作內容納入主體合同。

　?。?）施工道路應優先利用小區永久道路的水穩層部分，面層在交樓前鋪設。

　?。?）施工道路的布臵原則上不能與銷售通道混用，嚴格分開；確實無法分開的，務必保證在節假日前清洗干凈。

　?。?）甲方辦公、生活用臨時設施應盡量納入主體合同。

　　2、場地平整

　?。?）根據豎向設計方案確定場地施工控制標高。

　?。?）土方量計算

　　小型土石方工程（10萬立方米以下且造價在100萬元以下）場地比較平坦時，一般采用方格網法；場地地形較為復雜或挖填深度較大、斷面不規則時，一般采用斷面法。

　?。?）注意事項

　　注意勘查地下已有給排水管道、電線電纜的情況；詳細探明地下障礙物，場地的挖方與填方盡量平衡，避免在短期內既有土方外運又要土方外購。禁止土方反復倒運、工程量確定不準確。

　?。ò耍┐笮屯潦绞┕?/p>

　?。?）小區項目場地土方平衡設計和施工的原則是挖方與填方平衡，盡量少動土，特別是首期施工應做到土方量最小。

　?。?）大型土石方的施工必須按《大型土石方工程管理辦法》（*地司預審字[20**]第001號）的要求及相關工作流程進行。

　?、偻练絼庸で?，工程部須組織對土方原地面測量數據進行測量，并報集團預決算審計部,預決算審計部在收到通知后，2天內派測量工程師到現場進行抽查復測工作。上述工作完成后方可進行土方動工。

　?、谕练酵瓿珊?，工

程部組織對完成土方的地貌進行測量，并上報預決算審計部，進行地貌測量的抽查、復核，上述工作完成后，方可進行后續施工。

　?、鄹鶕斊诩昂笃谑┕し桨?，合理制定土方平衡方案，杜絕土方多次倒運現象。

　?。?）土方施工組織應分區分批，并且樣板區優先、道路優先。

　?。?）土方施工階段應注意水土保護，做好施工場地臨時排洪、排水措施。如需做永久性排洪工程的，永久性排洪的設計施工方案應與整個場地土方施工結合考慮，永久性排洪方案須報集團相關部門批準。

　?。ň牛┱袠肆㈨椗c合同交底

　　1、施工單位進場前兩個月，工程部應及時進行立項。

　　2、項目主體、土方、基礎、支護、園建、裝飾招標立項前，由招投標部組織工程部、合同管理部和工程技術部到現場開會，落實針對上述各合同的立項及合同前期信息的反饋。

　　3、上述各合同及其它各專業合同簽訂后7天內、開工前，由招投標部、合同管理部對工程部進行合同交底。

　　4、招標策劃及技術準備工作必須完善、準確，嚴禁出現定標后技術方案等發生重大變化，導致成本較多增加或工期較大延誤的現象。

　　注意事項：考慮到每個項目的獨特性，嚴禁策劃不到位產生工程內容漏項、委托增加的現象，同時應盡量將相關的甚至可能超出定額精神的內容均納入承包范圍（可以給予適當費用），避免后期扯皮。

　?。ㄊ┚幹剖┕そM織設計

　　1、施工組設計編制重點內容包括施工計劃及關鍵工程搶工措施、　　主要技術方案（包括土石方、地基處理、土壤除堿、外排柵方式等）、平面布臵、施工道路、圍蔽、施工機械數量及配臵等內容；這些內容的策劃宜早進行，最好作為技術標納入招標文件及合同，便于以后協調。

　　2、審查重點

　　施工組織設計審查應重點審查場地布臵是否滿足銷售通道和銷售環境、安全文明施工、后續工程的施工要求。審查總進度計劃的重大節點是否滿足公司開發和銷售要求，總進度計劃應明確專業分包單位的插入時間節點，審查時應充分考慮專業分包單位的合理施工工期。

　　施工組織設計的審查內容主要包括施工方案（技術工藝方法、手段、流程），施工進度計劃，施工平面圖，施工措施，各類材料采購供應計劃，各類施工設備進場計劃。

　　施工組織設計的審查要點詳見《施工組織設計審核制度》

　　專項施工方案的編制和審核應符合建設部建質[20**]213號《〈危險性較大工程安全專項施工方案編制及專家論證審查辦法〉的通知》要求。

　　3、審批程序

　　項目開工前，工程部負責組織總工室、工程技術部、營銷部、預決算部及主體施工單位參加施工組織設計審查會。審查通過后三天內報集團管理中心審批。

　?。ㄊ唬﹫D紙會審

　　“涉及到按合同總價包干的項目，如道路、鋼結構等，在招標前工程部必須組織總工室、預決算部、工程技術部以及設計單位參加圖紙會審。

　　每期地下室、主體工程、裝修及園林工程圖紙下發10天內或開工前，工程部必須組織召開由地區公司主管工程領導主持的，由總工室、預決算部、工程技術部以及設計單位和施工單位參加的大規模圖紙會審；其它專業圖紙下發1周內和開工前，工程部組織相關人員參加圖紙會審。會審結束一周內，由地區公司工程技術部將會議參加單位、人員以及主要會議紀要，報集團管理中心備案。

　　杜絕先施工后會審的現象，避免因會審質量不高而造成大面積返工的現象。嚴格進行設計變更審批及管理，變更要做臺帳統計，并對變更的原因進行分類及分析，嚴禁使用工作聯系單來代替設計變更。

　?。ㄊ┡c政府相關部門對接

　　1、與建設行政主管部門對接

　　了解施工證照取得、工程驗收（中間驗收）、竣工備案等方面的要求、流程，提前采取措施防止影響工期；了解安全文明施工要求；了解當地對建設開發各個階段相關的制度、辦法、規定、要求等文件。協助、督促開發部及時辦理相關工程質量監督手續，避免因先行開工導致后期需進行結構檢測等現象，既影響進度、又增加成本。

　　2、與供電、供水、供暖、燃氣、消防、氣象等部門對接了解供電、供水、供暖、燃氣、消防、防雷方案報批（報建）及圖紙設計、施工、驗收等方面的要求，督促開發部及時辦理、完善各種相關手續。

　　3、與城管部門及交通執法部門對接

　　4、與街道委（或鎮政府）及與公安部門對接