商業物業經營成功的實際操作

　　一、開發與設計：

　　1、口岸成為商業經營成功的相對因素而非絕對因素。在目前各大城市的黃金口岸，已經很難找到適合MALL大型綜合購物廣場、商業步行街等新型商業物業形態的大型地塊，往往在城郊結合部等新興小區密集的地方反而成為MALL、商業步行街選址的首選，其人流量雖然略遜于市中心，但一般地塊較大，形狀方正，異型較少，周邊新興小區人群購買力旺盛，適合商業建筑的興建。更何況地價低廉，有效降低了投資風險。譬如成都著名的伊藤洋華堂的第二個店址便位于二環路以外的雙楠小區，覆蓋了周邊多個大型新興中高檔成熟社區。

　　2、注重豎向交通的易達性，市區內繁華地段所征得的黃金地塊一般較為狹窄。在這種地塊限定的條件下，應強化2F與B1及其它樓層的交通便利性，將2F、B1當做一樓修，引導上行、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自動扶梯，與其它商業物業直接相連的人行天橋等，創造臨街便捷的多渠道垂直交通。

　　3、不必過于追求中庭空間的豪華大氣，而以犧牲建筑面積和良好的長寬比為代價。建筑設計師的唯美與開發商的精打細算之間的矛盾往往在此暴露無遺，黃金樓層一般就是一樓、二樓，犧牲數百平方米用作共享空間，其損失動輒上千萬。其實商業經營成功與否與中庭空間并無必然聯系，沒有中庭空間而帶來空間的壓抑感完全可以通過恰當的裝修和商業燈光照明而消除。

　　4、注意開發臨街垂直面二樓以上區域的商業價值。大多數商場的3F以上往往租金低廉，甚至難以出租。其實如果將臨街設計為通透立面，在3F以上劃出可臨窗觀景的景觀區與商業經營區適當分隔，輔以獨立便捷的上行觀光電梯等，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調、視線要求較高的經營定位。筆者原來參與策劃的一個市中心購物廣場，其5F-8F商鋪原月租金定為50-70元/平方米根本無人問津，后來將可憑欄觀街景（臨街立面均為大幅透明落地玻璃）的每層300余平方米面積單獨分隔，定位為餐飲娛樂景觀區，月租金達100多元/平方米仍吸引了眾多餐飲、咖啡、茶室經營者，充分發掘了景觀價值。

　　5、不可為追求外立面的效果而影響室內空間的使用，注意商場規劃布局所要求的邊長、較小的長寬比，大柱距，合適的層高。這一點可謂老生常談，但至今在新建商場仍可見到僅為6米的柱距和壓抑的裝修后室內凈高。預應力技術在如今已經相當成熟，它能夠實現10米以上柱距而僅僅600-700MM的梁高，極其有效地節約了層高。當然，最終理想凈高的實現還需要安裝與裝修工程設計、施工的緊密配合，盡量提高通風、水電管道的吊裝高度，每個吊裝環節都不浪費1個毫米，從而避免管道、風口、吊頂施工的粗糙使建筑、結構的精心設計前功盡棄。

　　二、銷售與招商：

　　1、在前期策劃就應確定銷售策略（至少以層為單位），一般有以下幾種模式：

　　A、整售：

　　整售對很多開發商來講都是可遇而不可求的，商業行業整體利潤較低，注重資產的良好流動性，一般不會采取直接購買的方式取得經營權。但對于總面積較小，總值相對較低而增值潛力較大的物業，仍可嘗試接觸部分資金實力雄厚的投資性公司，購買方式可以整體（部分）股權轉讓等形式進行以合理避稅。但一般來講，對整售不可抱有太大希望，以免貽誤商機。

　　B、不售、整租：

　　這種方式不牽涉產權轉讓，將數層甚至項目整體租賃給商業經營商。對于資金實力比較雄厚，看好物業的升值的開發商往往這樣執行。其優點在于：整租給一家具備成功經驗的商業經營公司，便于經營定位和統一經營管理，商業經營易于成功，物業租金逐年遞增，形成穩定的利潤源泉，而且可將物業抵押融資，等待增值。但經營方進行商業選址時選擇面廣，談判實力強，壓價狠，開發商租金菲薄，初期資金壓力較大。

　　C、不售、零租：

　　這種方式同樣為資金實力比較雄厚的開發商所青睞，但要求開發商具備出色的招商能力和商業物業管理能力或者有優秀的專業公司作為長期合作伙伴。廣州天河城就是一個成功案例，數十萬平方米寸土未售，其開發商每年坐收租金數億，很多經營戶求租無門。并且天河城的商業經營成功帶動了自身物業，周邊土地、物業的迅速增殖，形成了良好的社會效益和經濟效益。

　　D、零售、零租：

　　是一般中小型開發商以及低層商業樓盤和商業步行街的作法，有利于資金的迅速回收，商鋪產權分散到客戶，滯銷商鋪則作為出租物業。但不利于擴大企業資產規模和統一經營定位。因為產權分散，難以統一經營管理，如果樓層較高，則極易出現一樓經營火爆，二樓以上冷冷清清的局面。如樓層不高則風險較低，特別適合于商業步行街。成都的羅馬假日廣場便成功操作了這種模式，該項目為商業步行街+大型超市，依靠著名大型超市旗艦店吸聚人氣，商業步行街僅為2-3層，全部分割成20-30平方米的單元商鋪，總價較低，吸引了眾多中小投資者，項目周期僅一年左右，贏得了豐厚回報。

　　E、零售、整租：

　　這是一種高收益高風險的運作模式，適用于大型封閉式商場。操作方法往往是：將每一層劃分為10-50平方米的小產權進行銷售回收大量資金，確保項目盈利。然后通過返租的方法從購房者手中取得商業鋪面的經營權，其返租利率一般定在6%--10%（高于銀行貸款利率才有吸引力）。其優點：

　　a.短期內回收大量資金;

　　b.實現統一規劃經營，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間；

　　c.通過將經營權以返租的形式從產權所有者手中收回，交給真正經營實力的大商家進行經營。

　　其風險在于：

　　a.合同期不可能很長（如長達15年以上，大多數購房者取回商鋪的經營權時已進入老年）。

　　一般10年為限，10年后業主進場自行經營或自行出租，會破壞商場統一經營格局，引發一系列問題。

　　b.大型封閉式商場的基本無臨街鋪面，各個商鋪能否增值與口岸關系不大，主要依賴于商場整體經營的成功。因此三樓以上銷售難度大，客戶風險高，一旦商場經營失敗，會導致業主租金顆粒無收。

　　c.6%-10%的返租率往往高于百貨業行業平均利潤率，入不敷出。

　　如何規避以上風險，可以從以下幾個方面入手：

　　a.保留部分主力商鋪，臨街商鋪控制在手中，避免商場"臉面"受制于人；

　　b.返租方絕不可為開發商，最好為與開發商毫無關系的第三方，避免日后的法律糾紛；

　　c.銷售、租賃、合作自營多種方式進行，籌備各類人才商業經營和營運資金；

　　d.找有知名度的經營商作為領頭羊（如萬達購物廣場引進沃爾瑪,成都商業大世界引進家樂福，廣州天河城引進日本吉之島，成都羅馬假日廣場引進好又多旗艦店），增強購產權者信心，并有

利于商場經營的成功；

　　e.返租利率不可定死，在合同中應約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。商場經營一般有3-5年的培養期，基本無盈利，因此返租利率應低開高走；

　　f.不能指望商業租金收益可以沖抵返租收益，應迅速將回收資金投入新項目，形成資金的良性循環，培養返租資金的源泉。

　　總之，回籠資金（即產權分散銷售）與商業經營（即統一規劃經營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業物業的經營對開發商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續性：試想，一個銷售不暢，入住率低的住宅小區是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心，經營不善冷冷清清，返租承諾無法兌現（投資者云集討債）的大型購物廣場：即使當年開發商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負面社會影響也會使開發商的品牌形象大打折扣。值此集團大舉進攻商業地產領域的大好時機，相信公司同仁必能"膽大心細過三峽"，規避風險的同時獲得其豐厚的投資收益。

篇2：成功牙科診所經營管理要素

　　成功牙科診所的經營管理要素

　　口腔醫療的專業特點決定了社區化、小型化診所是國際口腔醫療的基本模式，也是中國口腔醫療發展的大趨勢。分級醫療及功能分化是我國口腔醫療發展的另一趨勢。學習和借鑒國外口腔診所管理的成功經驗將促進我國口腔診所成長和發展。

　　美國權威的口腔診所管理專家指出：成功的牙科診所必須具備以下六個要素：

　　1. 良好的管理系統：包括醫生、助手及輔助人員的適當配比；優化的診療流程；準確的病人約定；協調的整體工作；以及客觀、準確的統計評估管理系統；

　　2. 舒適便利的環境：創造家庭化的環境，實現人性化的服務，以消除患者的恐懼心理，增加安全感，培養親近感，并調節醫務人員的情緒，也便利醫護工作；

　　3. 團隊精神：診所的醫護人員必須具備積極向上的精神風貌、熱忱周到的服務態度、團結友愛的人際關系、配合默契的工作氛圍、忠誠執著的敬業精神和至精至善的醫療作風；

　　4. 技術更新：高標準的醫療質量是診所生存、發展的基礎，而先進的診療技術是醫療質量的保證，因此技術更新是診所長遠發展的必然之路，也是吸引患者的主要途徑；

　　5. 高效：高效率的工作就是要用最少的時間、最少的花費獲得最大的收入；產出效率是評價診所成功與否的主要指標，其中最重要的指標是個人產出率、單椅位產出率及投入產出比；

　　6. 交流與合作；于當地牙醫間的學術交流可以提高業務水平；經營合作可形成行業規范；維護權益；市場合作可擴大市場；通過參與和資助當地社區的公益活動也可以擴大診所影響，建立品牌形象。

　　現代化口腔診所有"六化"標準就是家庭化環境、人性化服務、規范化操作、標準化收費、科學化管理、市場化經營。建好口腔診所有一個"一、二、三、四"要點："一個目的"就是要創造效益；"二個方面"就是醫療質量，服務質量；"三項理念"是指無痛治療，無交叉感染，無近、遠期礙害；"四條措施"：建立病人聯系卡、效益核算卡、質量保障卡、繼續教育卡。認真做到這"一、二、三、四"，診所將立于不敗之地、長興不衰。醫療質量是診所發展中永恒的主題，它是患者關注的焦點和社會聲譽的基礎，也是降低醫療風險的最重要環節。做好醫務人員的遴選和規范化技術培訓，建立完善的規章制度是控制醫療質量的關鍵。

　　成本核算是齒科診所管理的重要內容，在美國牙醫診所的成本項目一般包括：醫生員工工資（15~22%）、技工制作費（7~10%）、材料等消耗品（4~6%）、房屋租金（5~6%）、前臺（2%）、維修（1%）、保險（1~2%）、財務管理（5%）、市場（1~2%）、雜支（2~3%）等，合計約占收入的39~58%。成本所占比例與診所的規模和管理水平有密切關系，降低成本使之保持在最合理狀態是診所管理的重要課題。

　　大部分口腔醫療其實都屬于生活需要的部分，可算作是一項特殊的消費，因而也需要推銷。推銷則離不開了解患者實際（病情、經濟），良好的交流和獲得患者信任等要素。迪斯尼的成功啟示是：1、為你的事業創造一個令人矚目的夢想2、讓他人相信你的夢3、要與眾不同4、知道你顧客的需求5、超出你顧客的期望值6、給你的顧客一個值得記憶的經歷。還有一個推銷的3A原則，既有支付能力（Affordability）、有效有益的結果(Availability)、親和力(Affinity)。實施這一原則必須注意傾聽患者的需求，關注患者的狀態和問題，真誠的關愛他們，給他們最好的幫助。具體到如何進行"推銷"則涉及許多技巧，如不要要求患者對治療方案等問題做選擇，比較好的辦法是給出最佳的方案和建議，盡可能讓患者知情（如治療的利弊等），并且不要輕易指責患者的錯誤。提高"產量"是營銷高效獲利的重要保證，指定科學合理的治療計劃；讓患者在最舒適的環境下接受治療；用準確的預約以保持治療的連續性和時效性，以及熟練高效的操作技術都可以很好的促進診所的高產出。

　　如何保護診所？首先要嚴格遵守相關的規章制度及規范（包括診療指南及技術操作規范等）；努力提高醫護人員的診療護理技術；嚴格履行告知義務；規范病例書寫及保留完整的醫療資料；建立處理和防范醫療糾紛的預案；杜絕非法行醫及超范圍行醫；依法正確處理醫療糾紛。

　　診所就診環境是患者的第一印象，從市場促銷的角度來講，診所的整體布局、氣氛、情調和品位在吸引患者和增加與患者親和力方面有重要作用。診室的設置應該滿足多功能需要、舒適適用、使用方便、簡單便于清潔，按使用頻率排列器材及物品，留有余地，避免影響病人情緒的設置。

　　口腔醫療的"三無"理念即無痛治療、無交叉感染、無近/遠期礙害，是"以病人為中心"思想在口腔醫療活動中具體體現，應成為我國口腔醫療的基本規范、普及、實現這一理念則應是我國廣大義務工作者的努力目標。

　　長期以來，傳統口腔治療方式給患者帶來強烈的恐懼感，已成為阻礙患者就診的重要原因。治療無痛本身就是患者在口腔治療中的基本精神需求。無痛治療理念的提出改變了傳統的治療觀念，體現了對患者的尊重和關愛，創造了舒適愉悅的治療條件，并且實踐了"以人為本"的醫療思想。因此以現代麻醉及治療技術為依托的無痛治療被視作是口腔治療的基本條件。

　　目前我國愛滋病患者超過百萬，乙肝患者超過億，而

口腔治療可能成為血液、體液傳播性疾病的重要傳播途徑，因此斷絕經口腔治療的傳播途徑也是對口腔醫療的基本要求，無交叉感染是牙科治療中保護患者和醫生安全的重要措施?quot;個人專用"則是防止交叉感染的有效途徑，如"六個一"：即每位患者專用一套手機、一副（多副）手套、一套治療彎盤、一套隔離罩、一套小器械、一杯消毒液，可以有效防止交叉感染；一些公用物品也應采用嚴格的"一人一消毒"的方式實現"個人專用"。另外對傳染病患者還應采取以下強化措施：防護面罩、護目鏡、全身隔離衣、雙人四手操作、治療后椅位、設備的徹底消毒等。而強化醫護人員預防觀念、責任感和職業道德是實現"無交叉感染"的關鍵。

　　無近、遠期礙害意為不因治療造成不必要的口腔軟、硬組織損傷，不因治療給患者帶來口頜系統的遠期損害，即強調治療的少創性、時效性和安全性。不正確的治療可能造成的口腔組織的損傷或近期與遠期效果的矛盾，甚至損害患者的近、遠期利益。要防止近、遠期礙害就要求醫務人員具有廣博的知識基礎、規范的技術教育、嚴謹的作風教育、良好的醫德教育等是真正實現無近、遠期礙害的基礎和保證。

　　隨著口腔診所的迅速發展，競爭將是必由之路，應在競爭中求生存，在競爭中發展。公平競爭才是診所立于不敗的正道，惡性的低價位競爭既損害行業也損害自己。

篇3：企業經營管理成功衡量良性病態25項指標

　　企業經營管理成功衡量良性與病態的25項指標

　　.....咨詢公司在全球范圍內有30多年的咨詢服務經驗，為無數企業把過脈，該公司發現，企業的工作氛圍有健康的也有病態的，企業氛圍的好壞將直接影響生產力。

　　以下25個方面是TM1公司在為各家企業進行評估時選用的指標，逐一閱讀并分析一下你所在的企業是否健康。

　　1. 良性：工作效率很高。

　　病態：要辦成一件事很難，工作缺乏效率。

　　2. 良性：質量就是每天工作中的生命，每位員工都朝這個目標努力。

　　病態：質量只不過是工作的要求，由于疏忽大意產生的紕漏時有發生。

　　3. 良性：員工們享受在一起工作的時光，閑暇時間也會與同事小聚，互相間開誠布公地交流。

　　病態：同事之間不太友好，互相嘲笑，散布流言，缺乏溝通。

　　4. 良性：競爭來自外部，員工一致對外。

　　病態：競爭對象在企業內部，企業內部的權利爭奪無休止。

　　5. 良性：企業內如果出現變化或改革，全體員工會盡全力配合。

　　病態：在企業面臨調整時員工予以抵制，反對革新。

　　6.良性：企業的規章制度全體員工無一例外必須遵守。

　　病態：有法不依，或是根據個人喜好來決定。

　　7.良性：職員樂于承擔責任，渴望承擔更多的責任。

　　病態：員工不愿承擔額外的職責，無論是直接的還是間接的。

　　8.良性：無論是普通員工還是管理人員都時刻準備著在必要時出一份力，每個人都是企業的主人。

　　病態：領導、員工都抱著事不關己、高高掛起的態度，對不屬于份內的事情永遠袖手旁觀。

　　9.良性：工作完成即時到位。

　　病態：工作任務不能按時完成，交貨時間一推再推。

　　10.良性：互相尊重是企業內人際關系的基礎。

　　病態：員工間彼此缺乏尊重，對他人報以污言穢語，莽撞行事，做事不考慮他人感受。

　　11. 良性：長期高質量的完成工作。

　　病態：工作質量參次不齊。

　　12.良性：員工工作有動力，樂于自主決策、為企業革新獻計獻策。

　　病態：員工認為憑借自己的力量不足以改變企業面貌，因此不愿站出來說話。

　　13.良性：企業內部從上到下都有彼此認同的文化氛圍。

　　病態：不存在“認同”文化，或者這種文化在上下級之間不平衡，因此員工心中沒有努力工作的動力。

　　14.良性：生產安全事故較少、鮮有損失，員工很少要求企業作出賠償。

　　病態：生產安全事故、損失等屢見不鮮。

　　15.良性：企業對員工的技術資質、人性關懷投入巨大。

　　病態：企業極少在員工身上投入精力財力，如果有也只是在專業技術方面。

　　16.良性：工作中的問題都能在領導層和普通員工間公開討論。

　　病態：盡管每個人都明白企業存在的問題，但就是不能坦誠公開地拿出來討論。

　　17.良性：上級對于下級的反饋意見十分重視，把它看作使企業進步的機會。

　　病態：企業內部提出批評意見的方式不恰當，接受批評一方的態度也很蠻橫、譏諷。

　　18.良性：員工敢于大膽表達想法。

　　病態：員工不敢直言，因為害怕受冷落，受排擠，被看成是惹是生非的人。

　　19.良性：企業領導受到尊重和仰慕，這份尊重不是職位帶來的，而是因為他是真正的，稱職的領袖。

　　病態：企業領導令人畏懼，他的提議和想法在背后受到抵制，員工私下對他說三道四。

　　20.良性：員工之間不會因為意見不同而氣惱，因為他們知道意見相左是常有的事，分歧得到調節、問題得到解決后，工作效率反而更高了。

　　病態：同事之間千方百計避免產生分歧，不愿討論切磋、不愿當面表達不同意見，就算心中有好點子也不愿說。

　　21.良性：每天來上班時同事之間相互打招呼問好。

　　病態：同事之間視而不見，或是只同自己小圈子里的同事寒暄。

　　22.良性：工作中哪里出了問題，首先想到的是查找原因解決問題而不是追究責任。

　　病態：工作中出了問題立即追查責任人，并且認為只有把當事人從這個職位上趕走才能解決問題。

　　23.良性：有員工犯了錯誤，其他人會盡力幫助他改正，提一些建設性的意見和建議。

　　病態：犯了錯誤的員工受到所有人的職責和懲罰。

　　24.良性：客戶對該企業提供的服務表示滿意。

　　病態：客戶對該企業的服務抱怨不斷。

　　25.良性：企業重視顧客投訴，能虛心接受批評意見。

　　病態：企業忽視或掩飾顧客的意見，并對有怨言的顧客橫加指責。