商業街的定位的關鍵點：文化與習慣
商業街是最有活力的商業地產項目之一，是城市化進程的產物，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是一個城市最引人注目的寫真。一個商業街要成功，依賴什么？很簡單--人，也就是消費者；很復雜--消費者愿不愿意來，--很奇怪，人都跑別的地方去了。
開發商辛辛苦苦搞建設，小心翼翼招商，投資者滿懷欣喜的進駐，結果人去街空，讓人心寒。其實消費者是精明的，是有思想的，開發商知天知地，卻忽略人和！人和既人心，古人打仗要安撫民心，要體恤民情。搞開發其實也一樣，開發商心比天高，規劃的好啊，設計的妙啊，估算要贏利多少啊?？墒清X從哪里來？消費者！
說到定位，那還得先了解項目的資源狀況，包括自身優勢、周邊環境、消費能力、競爭狀況、商業網點規劃等等，這些做好定位的前提。而研究消費者消費文化與習慣可以說是一個商業街的定位的關鍵點。
一、街區文化對商業街定位的影響
中國城市的發展有悠久的歷史，每個城市都有自身發展特色，在這些城市的角落里有著你熟悉或不熟悉的消費文化，它們透著古樸的氣息在城市的發展中保持著自己一席之地。這種文化悄無聲息地滲透入老百姓生活的方方面面：衣食住行……
開發商投資一個商業街項目，毫無疑問，了解項目的資源狀況是首要的，但項目該如何定位？如何將項目所在區域的文化資源優勢變成市場優勢？
從文化的角度分析，首先一點是要尊重文化，要做到尊重文化就必須了解項目區域所具備的明顯或含蓄的消費文化。這就要求開發商、策劃人員、設計人員融入當地生活，在生活中體現其與眾不同的特色。只有尊重了解了當地的文化，項目的宣傳、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明確。
其次，開發商需要在了解這種文化的基礎上，打造具備自身特色文化的商業街。其實，識別商業街特色的密碼就是文化。這種文化不是開發商炒作出來的，不是無中生有的，而是在原先本來就存在的文化基礎上所演繹出來。這樣的文化是當地消費者所認可的，青睞的。這種演繹可以把原先明顯的消費文化升華為更高的一個檔次，也可以把原先隱性的文化更為張揚的表現出來。
最后，對于商業街來說，文化是廣義的文化，首先是人文景觀文脈化，其后依次是環境生態化；功能休閑化；管理現代化。因此一系列的規劃設計、建筑元素與商業街的經營管理都不能與之相悖。
我們來看個例子：
目前動工在即的廣州文德路富春東方項目的定位：規模最大的大型古玩、藝術品鑒定和交易中心。
項目文化挖掘：廣州市的文德路是一條廣州乃至全國著名的古玩字畫和鏡框裝裱、藝術用品集散地，在廣州有"文化第一街"之稱。文德路全長600多米，在上世紀二三十年代，文德路便是全國著名的文物古玩街，與北京的琉璃廠、南京的夫子廟和上海的城隍廟齊名。
分析：富春東方項目開發商可以說是沒有辜負文德路由來已久的'文化盛名'，該項目的定位在文德路深厚的底蘊下顯示出項目的良好發展前景。開發商尊重文化，挖掘文化，是項目準確定位的前提條件。
其實很多開發商在做商業街項目過程中并沒有尊重街區文化，而是人為的任意轉移和阻隔這種文化，這種文化的消失就會直接導致項目難以被當地消費者認同，商業街在其目標顧客群心中原有的文脈即場所歸屬感也就斷了，這將為商街繼起文化的再生制造障礙，而影響商街在人們心目中的認同感。比如西單，在商業街改造中，基本上將原有的老字號全部趕盡殺絕了。商業街的形成是老字號的功勞，沒有這些老字號，是很難撐起這條街的，把這條街的根斷掉了，這條街的文脈也就斷了。把老字號改為時尚的定位也就徹底的失敗了。
二、人群消費心理的分析
人說物以類聚，人以群分，不同的消費群體其消費心理與消費習慣有非常明顯的差異。人的消費心理受兩大最主要的因素影響：一是地域，二是所在社會階層（年齡、性別也算入其中）。我這里暫時把地域看為是同一的，以方便分析。
對于社會階層來說，生活方式、消費方式之所以與身份認同聯系在一起，形成身份區隔的作用，主要是因為商品通過象征的方式被賦予了社會關系、社會地位的意義。道格拉斯與伊舍伍德認為：我們對于商品的享用，只是部分地與其物質消費有關，關鍵的還是人們將其用作一種標簽，通過商品的使用來劃分社會關系。也就是說，消費方式是"社會性結構方式"的反映，"當人們消費商品的時候，社會關系也就顯露出來。"日益擴大的符號/文化生產，對于前現代社會身份等級系統的確形成了強有力的沖擊，但結果是，當代社會的身份系統越來越趨向于建立在消費方式而不是其他差異（比如家庭出身、親屬關系等）上。
這里有個例子：煙臺市最大的商業步行街－東方巴黎步行街將全面開放。這條即將開放的步行街不但是煙臺市首條商業步行街，還是山東省首條風情商業步行街。負責開發招商的有關負責人說，為了能讓這條商業步行街一炮打響，他們在招商時處心積慮地要大規模引入煙臺人比較陌生的知名品牌，為的是能吸引整個煙臺市區的消費人群，而這些首次來煙臺的品牌店也有意在煙臺根深葉茂。
從此商業街的定位來看，山東省部分地區如濟南、青島、煙臺的年輕階層比較趕時髦，新事物接受的快。因此，開發商也有意在針對此人群的消費心理做文章。對于他們來說，風情街，時尚的東西都符合此階層人群的生活方式與消費方式。他們有這樣的心理：希望通過自己的生活、消費方式來顯示自己的社會關系、社會階層差異。
因此，充分了解不同階層人群的消費心理、生活習慣對商業街定位來說顯得極其重要，"女人街"，"時尚韓流街"等也就因此產生。
最后要說的是，人的需求是可以被激發的，這種需求也是動態的，比如，某消費者在閑暇時刻去逛街，也許此刻他并無任何商品的需求，但在某種氣氛或感官的引導下，他潛在的需求可以被激發的。再比如，某消費者逛街是為了滿足其對服飾的需求，但在某一時刻，他會有飲食、游玩的需求，這其實是一個連續的動態需求點，當達到了這個點，其需求也就產生。因此，商業街在定位、規劃、經營管理過程中，要充分的迎合消費者的這種需求點，合理的安排業態，有意識的引導消費。我們要知道，購物不僅僅是一種以純粹的理性計算為動機的經濟交易，而且也是一種閑暇時間的休閑活動。在設計得宏大、奢侈、浮華的商業場所中，人們的購物活動成了一種商業與藝術難以分辨的特殊體驗。
篇2：商業街定位關鍵點:文化習慣
商業街的定位的關鍵點：文化與習慣
商業街是最有活力的商業地產項目之一，是城市化進程的產物，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是一個城市最引人注目的寫真。一個商業街要成功，依賴什么？很簡單--人，也就是消費者；很復雜--消費者愿不愿意來，--很奇怪，人都跑別的地方去了。
開發商辛辛苦苦搞建設，小心翼翼招商，投資者滿懷欣喜的進駐，結果人去街空，讓人心寒。其實消費者是精明的，是有思想的，開發商知天知地，卻忽略人和！人和既人心，古人打仗要安撫民心，要體恤民情。搞開發其實也一樣，開發商心比天高，規劃的好啊，設計的妙啊，估算要贏利多少啊?？墒清X從哪里來？消費者！
說到定位，那還得先了解項目的資源狀況，包括自身優勢、周邊環境、消費能力、競爭狀況、商業網點規劃等等，這些做好定位的前提。而研究消費者消費文化與習慣可以說是一個商業街的定位的關鍵點。
一、街區文化對商業街定位的影響
中國城市的發展有悠久的歷史，每個城市都有自身發展特色，在這些城市的角落里有著你熟悉或不熟悉的消費文化，它們透著古樸的氣息在城市的發展中保持著自己一席之地。這種文化悄無聲息地滲透入老百姓生活的方方面面：衣食住行……
開發商投資一個商業街項目，毫無疑問，了解項目的資源狀況是首要的，但項目該如何定位？如何將項目所在區域的文化資源優勢變成市場優勢？
從文化的角度分析，首先一點是要尊重文化，要做到尊重文化就必須了解項目區域所具備的明顯或含蓄的消費文化。這就要求開發商、策劃人員、設計人員融入當地生活，在生活中體現其與眾不同的特色。只有尊重了解了當地的文化，項目的宣傳、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明確。
其次，開發商需要在了解這種文化的基礎上，打造具備自身特色文化的商業街。其實，識別商業街特色的密碼就是文化。這種文化不是開發商炒作出來的，不是無中生有的，而是在原先本來就存在的文化基礎上所演繹出來。這樣的文化是當地消費者所認可的，青睞的。這種演繹可以把原先明顯的消費文化升華為更高的一個檔次，也可以把原先隱性的文化更為張揚的表現出來。
最后，對于商業街來說，文化是廣義的文化，首先是人文景觀文脈化，其后依次是環境生態化；功能休閑化；管理現代化。因此一系列的規劃設計、建筑元素與商業街的經營管理都不能與之相悖。
我們來看個例子：
目前動工在即的廣州文德路富春東方項目的定位：規模最大的大型古玩、藝術品鑒定和交易中心。
項目文化挖掘：廣州市的文德路是一條廣州乃至全國著名的古玩字畫和鏡框裝裱、藝術用品集散地，在廣州有"文化第一街"之稱。文德路全長600多米，在上世紀二三十年代，文德路便是全國著名的文物古玩街，與北京的琉璃廠、南京的夫子廟和上海的城隍廟齊名。
分析：富春東方項目開發商可以說是沒有辜負文德路由來已久的'文化盛名'，該項目的定位在文德路深厚的底蘊下顯示出項目的良好發展前景。開發商尊重文化，挖掘文化，是項目準確定位的前提條件。
其實很多開發商在做商業街項目過程中并沒有尊重街區文化，而是人為的任意轉移和阻隔這種文化，這種文化的消失就會直接導致項目難以被當地消費者認同，商業街在其目標顧客群心中原有的文脈即場所歸屬感也就斷了，這將為商街繼起文化的再生制造障礙，而影響商街在人們心目中的認同感。比如西單，在商業街改造中，基本上將原有的老字號全部趕盡殺絕了。商業街的形成是老字號的功勞，沒有這些老字號，是很難撐起這條街的，把這條街的根斷掉了，這條街的文脈也就斷了。把老字號改為時尚的定位也就徹底的失敗了。
二、人群消費心理的分析
人說物以類聚，人以群分，不同的消費群體其消費心理與消費習慣有非常明顯的差異。人的消費心理受兩大最主要的因素影響：一是地域，二是所在社會階層（年齡、性別也算入其中）。我這里暫時把地域看為是同一的，以方便分析。
對于社會階層來說，生活方式、消費方式之所以與身份認同聯系在一起，形成身份區隔的作用，主要是因為商品通過象征的方式被賦予了社會關系、社會地位的意義。道格拉斯與伊舍伍德認為：我們對于商品的享用，只是部分地與其物質消費有關，關鍵的還是人們將其用作一種標簽，通過商品的使用來劃分社會關系。也就是說，消費方式是"社會性結構方式"的反映，"當人們消費商品的時候，社會關系也就顯露出來。"日益擴大的符號/文化生產，對于前現代社會身份等級系統的確形成了強有力的沖擊，但結果是，當代社會的身份系統越來越趨向于建立在消費方式而不是其他差異（比如家庭出身、親屬關系等）上。
這里有個例子：煙臺市最大的商業步行街－東方巴黎步行街將全面開放。這條即將開放的步行街不但是煙臺市首條商業步行街，還是山東省首條風情商業步行街。負責開發招商的有關負責人說，為了能讓這條商業步行街一炮打響，他們在招商時處心積慮地要大規模引入煙臺人比較陌生的知名品牌，為的是能吸引整個煙臺市區的消費人群，而這些首次來煙臺的品牌店也有意在煙臺根深葉茂。
從此商業街的定位來看，山東省部分地區如濟南、青島、煙臺的年輕階層比較趕時髦，新事物接受的快。因此，開發商也有意在針對此人群的消費心理做文章。對于他們來說，風情街，時尚的東西都符合此階層人群的生活方式與消費方式。他們有這樣的心理：希望通過自己的生活、消費方式來顯示自己的社會關系、社會階層差異。
因此，充分了解不同階層人群的消費心理、生活習慣對商業街定位來說顯得極其重要，"女人街"，"時尚韓流街"等也就因此產生。
最后要說的是，人的需求是可以被激發的，這種需求也是動態的，比如，某消費者在閑暇時刻去逛街，也許此刻他并無任何商品的需求，但在某種氣氛或感官的引導下，他潛在的需求可以被激發的。再比如，某消費者逛街是為了滿足其對服飾的需求，但在某一時刻，他會有飲食、游玩的需求，這其實是一個連續的動態需求點，當達到了這個點，其需求也就產生。因此，商業街在定位、規劃、經營管理過程中，要充分的迎合消費者的這種需求點，合理的安排業態，有意識的引導消費。我們要知道，購物不僅僅是一種以純粹的理性計算為動機的經濟交易，而且也是一種閑暇時間的休閑活動。在設計得宏大、奢侈、浮華的商業場所中，人們的購物活動成了一種商業與藝術難以分辨的特殊體驗。
篇3：建筑公司年終工作總結與新年計劃:總結經驗,定位考核
建筑公司年終工作總結與新年計劃
總結經驗，定位考核，強化管理(主題)
尊敬的各位領導，在座的各位員工：大家好!
受建筑公司委托，在此做建筑公司20**年度工作總結和20**年工作安排，請與會的各位領導和員工審議。
20**年度建筑公司在董事長的正確領導下，在各部門的大力支持，經過全體員工的共同努力，按照董事長“政令暢通，塔式管理，層層落實”的管理概念，依照在整個管理過程中實行制度化管理的工作方針，應對任務重，時間緊，工程量比較大的實際情況，合理理順管理組織機構，在企業調整，完善管理體制過程中，求發展，抓落實，重創新，取得了一定的成績，完成了公司下達的全年工作任務，在此我謹代表建筑公司對一年來給予我們工作正確指導，幫助，理解與支持的各位領導，相關部門表示衷心的感謝!同時對一年來勤奮努力工作，為完成全年施工生產任務和各項工作而做出貢獻的建筑公司所有員工表示衷心感謝!
下面就20**年度主要工作存在的問題以及20**年對存在的問題采取的措施等三方面進行總結。
第一個方面，20**年完成的主要工作任務
一 20**年度公司加強制度化管理，建筑公司在推進制度化管理上做了大量的工作。利用日考核和各項目部早例會，對全體員工進行思想教育，使每一名管理人員都充分認識到推進制度化管理的重大意
義，我們深深認識到制度化管理是企業規范化管理的根本，也深深感到在管理中存在制度是擺設，好的制度不能夠堅持，領導干部寧愿相信人不相信制度的觀念大有人在。通過學習討論，全體管理人員在推廣制度化管理上，統一思想，為此年初開始建筑公司從完善相關管理制度入手，先后制定完善了安全生產責任，獎罰制度，項目經理績效工資考核制度，項目經理節點指標管理和項目經理管理細則。這些制度的起草，制定，補充，完善對日常管理起到了非常顯著的作用，填補了一些管理過程中的漏洞。加大了貫徹執行規章制度的力度，營造了一個執行制度不手軟，在制度面前人人平等的良好管理氛圍，對違反制度的分包隊伍，管理人員，項目經理，按照制度條款堅決進行處理。一年來，累積共處理違反相關制度的事件起。
通過對這些制度事件的處理，起到了在管理中有章可循有法可依的作用，也真正讓全體管理人員認識到制度面前人人平等，不管是誰違反了制度都要受到懲罰，真正認識到制度的嚴肅性和重要性。
二 一年來按照公司的整體部署和任務，各工程項目采取了落實管理責任到人頭上，明確管理者的責任范圍，并簽訂項目經理責任界定書，得到了非常好的管理效果，對完成全年施工生產任務起到了非常大的促進作用。
三 認真貫徹集團公司三項考核工作，建筑公司一年來一如既往的堅持推行三項考核工作，通過三項考核工作，各部門，各項目部全體員工提高了覺悟，轉變了思想觀念，在施工過程中，為提高工程質量標準，工作計劃實施，安全文明施工管理起到了積極作用。通過有效
考核，在過去一年工作中，建筑公司涌現出了一批優秀員工，他們是我們建筑公司全體員工學習的榜樣。項目經理 在工作中認真負責，肯于吃苦，時刻以公司利益為先，遇到困難敢于迎難而上，對每項工作都親臨現場指揮，甚至帶病堅持工作，極大的發揮了團隊中的領導作用，他們積極負責的態度和勤勞肯干的工作精神值得我們學習。項目經理 幾位同志工作中敢抓敢管，一心一意抓進度，抓質量，有著積極進取、勇于爭先、不服輸的拼搏精神，充分發揮了項目經理的主導地位，為建筑公司和項目部樹立了良好的表率作用。質檢員 ，土建工程師 ，檔案員 ，電氣工程師 ，在各自崗位中突出的表現得到了企業領導及全體員工的認可，我對你們在工作中取得的出色成績感到非常的高興，并向你們表示深深的敬意， 你們用專業，汗水，奉獻構筑了我們金都人不倒的精神長城，值得我們去學習和發揚。 當然，他們只是我們眾多優秀員工的代表，還有一大批盡職盡責，兢兢業業的員工，施工員***，安全員**等同志，他們任勞任怨，踏實肯干，專業技術嫻熟，工作能力突出。另外在各項工作中，特別是在施工一線，我們還有一批女同志為公司的工程建設做出了很大貢獻，她們舍小家為大家，和男同志一樣奮斗在各自的崗位上，做出了突出的貢獻。我們的優秀員工還有很多，我就不一一列舉，正是這樣一批不講條件，勤勤懇懇，愛崗敬業的員工默默為公司長久發展奉獻著智慧和力量，展現著我們金都人頑強拼搏的精神。在這里，我再次對這些優秀的員工致以深厚的敬意。
第二方面建筑公司存在的實際問題
在一年工作當中我們也面臨過很多困難，通過各項目工程出現質量問題和不同類型的施工質量案例，通過個別管理人員違反考核制度，個別項目部人員無視材料計劃管理制度，隨意填寫材料計劃單，個別項目經理對材料計劃不認真審核，以及施工現場材料的不合理使用和浪費，施工計劃任意拖后等，可以看出在日常管理工作中存在很多問題。歸納總結如下：
一、 我們個別領導和管理人員責任心不強，沒有很好地貫徹執行公司相關文件制度管理規定，對管理職責范圍內的本職工作內容不是不清楚，而是不作為，有的項目經理雖然管理責任明確，但沒有認真用心管理，個別領導和項目部檢查出問題也不按規定進行處理，雖然技術交底很清楚，但在實際施工管理中又控制不嚴，工程師與質檢員沒有按技術交底的標準去檢查驗收。在企業利益受到損失面前，人情化要大于公司利益。個別領導在管理工程中形式化，沒有一套系統管理程序和思路，沒有管理的具體手段、方法和措施，沒有問題一好百好，出現問題整個管理工作的弊端暴露無疑。
二、 個別管理人員怕承擔責任，遇到問題能解決而不去解決。本來是自己職責范圍內的工作，只要自己的利益不受損失能推就推，個別領導虛榮心比較強，容不得別人提出意見，對自己分管的工作存在的問題不敢面對，更不愿主動解決，一旦出現的問題能找出各種客觀理由，來掩蓋自己的過失。我們的員工沒有錯，公司的管理制度也沒有錯，錯就錯在我們個別領導干部對自己主抓的工作不稱職。 三、
材料采購計劃對企業、對工程項目是不可缺少的重要環節，
是企業成本費用控制的關鍵，個別項目部在實施過程中，對材料計劃不認真審核，項目經理對進場的材料數量、質量、型號標準不聞不問，盲目在計劃單上簽字，超出材料計劃單的材料都不清楚，想起什么提什么，根本不掌握現場材料使用情況和剩余情況，多提漏提現象時有發生，不僅耽誤了施工進度，也大大增加了材料采購成本，另外一些項目部對進場材料管理混亂，材料浪費、丟失等問題依然存在，這給企業造成了非常大的經濟損失。
第三個方面， 20**年工作中需要持續改進的問題
一 在企業的統一領導下，健全完善建筑公司各項規章管理制度，統一思想，強化制度化管理的有效性。
在新的一年里，企業將根據各項合理化建議，針對不同的規章管理制度和流程進行合理的改進與調整，針對問題較為突出的材料采購申請流程、分包付款流程等要進行合理簡化，針對在質量、安全等管理上經常出現問題的，企業要建立健全一套務實的質量管理體系和安全管理控制體系，通過具體的量化指標來明確劃分我們各級管理者的責、權、利。建立明確合理、公平公正的獎罰制度，出現問題一究到底，絕對不可以不了了之，真正做到制度面前人人平等，對違反制度者絕不姑息。同時，作為企業的領導、部門領導、項目經理等更要以身作則，統一思想，主動遵守企業的各項規章管理制度，起到領導榜樣帶頭作用，不要成為制度的破壞者。當然在制度面前我們允許大家提建議，但一旦做出決策，就應該堅決執行。
在20**年里，我們要從制度的深度、廣度及相互制衡和關聯上，