業主委員會和物業管理公司定位
如何為業主委員會與物業管理公司定位是多年來長期困繞物業管理行業健康發展的一個懸而未決的重大核心問題，準確科學地為業主委員會與物業管理公司定位，明確業主委員會與物業管理公司各自的法律地位，奠定物業管理立法的基石，是我國建立業主自治自律與物業管理公司專業化管理相結合的物業管理體制必不可少的基礎，也是培育和規范物業管理市場的首要前提和必然要求。
業主委員會與物業管理公司的定位問題早在一九九九年五月的全國物業管理工作深圳會議上，國家建設部宋春華副部長就已經尖銳地提出來，物業管理行業的業內人士為之進行了艱辛困苦的追尋和探索，但至今為止卻沒有尋求到一個解決業主委員會與物業管理公司定位問題的根本良方。之所以沒有找到這個良方的最根本的重要原因在于尋求方法上的偏差。部分人僅僅局限于從自身的物業管理實踐經驗進行提升和挖掘，還有一部分人也只是從經濟管理的理論中探索和推敲;卻恰恰忽視了業主委員會與物業管理公司的定位從本質上說是一個法律的范疇，必須依據我國現行的法律，從法律的基本規定以及立法原意中進行追尋和探索。因而造成了物業管理行業的業內人士一頭霧水，不知所措，處于一個既感到定位問題很重要，又無可奈何的尷尬局面，找不到一個根本的出路來。
本文試圖從法律的層面上，從一個全新的視角出發，通過對我國民法中建筑物致害的責任主體的立法原意的剖析，借鑒國外以及我國港澳臺地區的成熟經驗，運用建筑物區分所有權理論，從而依法準確合理地確立業主委員會作為區分所有建筑物的管理人的法律地位，確立物業管理公司作為區分所有建筑物的管理服務人的法律地位，以徹底解決業主委員會與物業管理公司的定位問題。
在物業管理活動中業主、業主委員會以及物業管理公司是構成了物業管理法律關系的最主要的民事主體。那么，物業管理的這些民事主體的法律地位究竟為何呢?從全國人大立法機關正在起草和審議的《中華人民共和國物權法(草案)》中所設立的建筑物區分所有權法律制度來看，物業管理的實質就是區分所有建筑物的管理，很明確業主的法律地位就是建筑物區分所有權人。但這個法律制度并沒有直接對業主委員會和物業管理公司進行明確的法律定位，而設定了區分所有建筑物管理人和區分所有建筑物管理服務人這兩個法律地位。那么，對于業主委員會和物業管理公司究竟誰擁有區分所有建筑物管理人的法律地位?誰又擁有區分所有建筑物管理服務人的法律地位?我們必須對此有一個清楚、準確、合理、科學地定位，因為這直接涉及到物業管理民事主體的權利與義務，關系到物業管理行業的健康發展。為了清楚、準確、合理、科學地給業主委員會和物業管理公司作出法律定位，我們不妨先從我國民法對管理人的立法原意進行如下的探討和剖析。
管理人這個詞語的法律概念最早是出現在我國民法通則之中的?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百二十六條規定:“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！边@條法律將建筑物致害的責任主體確定為“所有人或者管理人”，對于建筑物所有人的法律地位是比較清晰的，這就是我們常在物業管理活動中被稱為業主的建筑物區分所有權人。由于這條法律確立了管理人責任主體的法律地位，因而在《中華人民共和國物權法(草案)》里，管理人就被直接納入了建筑物區分所有權的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么?只有明確了我國民法對管理人的立法原意，才能正確確立物業管理活動中業主委員會和物業管理公司的法律地位，才能依法均衡業主、業主委員會以及物業管理公司的權利義務，促進物業管理的健康發展。
對于這種建筑物致害的責任主體，各國的見解是不同的。大多數大陸法系國家規定，只有建筑物的所有人才能成為建筑物致害的責任主體。例如，《法國民法典》第一千三百八十六條就只規定“建筑物的所有人”對于建筑物的保管或建筑不善的致害承擔責任。此外，比利時、墨西哥、秘魯、阿根廷、智利、巴西等國家均采用此立法例。而且，這些國家在規定所有人對受害人直接承擔責任的同時，還賦予所有人對其他對于損害的發生有過錯的人的追償權。這種立法例的根據是，受害人通常無從發現和弄清事實上究竟是誰對于建筑物的失修或建造瑕疵負有過錯，因此允許受害人直接對所有人起訴是公平合理的。
德國、日本、意大利等少數大陸法系國家規定了建筑物致害的多元責任主體。依據《德國民法典》第八百三十六至八百三十八條的規定，建筑物倒塌致害的責任主體有以下四類:1.自主占有人，即作為自己所有而占有物的人;2.前自主占有人，即倒塌或
剝落是在土地的前占有人的終止占有的一年內發生者由前占有人負責;3.建筑物占有人，即因行使某項權利而占有他人土地上的建筑物或工作物的占有人，其代替土地占有人負責;4.建筑物保養義務人，即為占有人承擔保養建筑物或與土地相聯的工作物，或由于自己享有用益權而應保養建筑物或工作物的人，與占有人負相同的責任。依據日本民法第七百一十七條規定，工作物致害的責任主體原則上是占有人，但占有人對于防止損害發生已盡到必要注意時，則例外地由所有人負賠償責任。不論所有人還是占有人負責，其承擔責任后均可對實際引起損害的責任人行使追償權。依據意大利民法，原則上只有所有人是責任主體，但當倒塌致害發生在用益權人的占有期間時，則由所有人與占有人負連帶責任。
在英美法，建筑物致害責任主體原則上是占有人。根據是占有人直接地控制和監管著建筑物，因此，也有義務承擔建筑物致害的責任。美國侵權法在建筑物致害方面的責任主要與財產的占有和控制相聯系，而與所有權沒有什么關系。也就是說，占有和控制決定責任，誰占有和控制著房屋，誰就有責任將其管好。但也有例外:
1.享有終身產權的人(相當于大陸法系上的用益權人)對其享有終身產權的建筑物致害承擔責任，因為通常情況下這些建筑物由他占有著;2.出賣人，一般情況下房屋的出賣人在喪失占有后對房屋的倒塌不再負責任，但當其另有約定或出賣人有欺詐行為時則由出賣人負責。
從各國對建筑物致害責任主體的法律規定，可以明確確定建筑物致害責任主體，應該是:1.建筑物的所有人;2.建筑物的占有人;3.建筑物保養義務人。
我國民法在對建筑物致害的責任主體的立法中，借鑒了國外立法的成熟經驗，采取了法國式的立法體例，實行了單一制的責任主體制度。在《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條中規定，建筑物及其他設施造成損害的責任主體是“所有人或管理人”。盡管我國民法的這條法律規定從字面上看是“所有人或管理人”，但所反映的實質仍然是屬于“所有人”的單一制責任主體。
我國民法規定的所有人指對建筑物或其他設施享有占有、使用、收益和處分權的人。損害發生時不管所有人是否直接現實地占有建筑物或其他設施。也不管其成為所有人的時間長短，均不妨礙由所有人承擔責任。即使損害發生于出借、保管、出租、出典等期間，所有人并未實際占有所有物，但仍由所有人承擔責任。
我國民法在建筑物致害責任主體所規定的管理人是指依照法律、法規或行政命令對特定建筑物或其他設施享有固定的帶有永久性的經營管理權的人。管理人是依照法律、法規或行政命令直接產生的，不同于當事人以出租、出借、出典等法律行為自愿設定的占有人(如承租人、借用人和典權人)。管理人的存在是我國社會主義國家國有財產所有權與管理權兩權分離的結果。我國國有的建筑物或其他設施一般授予國有企業、事業單位或機關團體進行管理，被授權的單位享有占有、使用、收益甚至處分的權利。這種享有管理權的人就是我國民法中的所謂“管理人”。所以，管理人在我國民法立法的原意上應該是指享有占有、使用、收益甚至處分權利的建筑物管理者，是指基于所有人授權或者其他法律事由而對建筑物取得法律上或事實上的占有，以及承擔維護保養義務的人。從這個立法原意上顯然管理人仍然是等同于具有所有人權能地位的，并且在建筑物保養義務的程度上也相當于占有人的法律地位。
我國民法在建筑物致害責任主體規定“所有人或管理人”承擔建筑物致害責任的立法根據在于，建筑物或其他設施致害的終極原因往往是建造或管理有缺陷。建造和管理往往又是一種復雜的過程。物業管理公司雖然承擔有一定的管理服務責任，但這種管理服務責任是通過與業主委員會所簽訂的物業管理服務合同獲得的，并不是天生具有的，而且這種管理責任也是有限度的，是全部管理責任其中的一部分。因為物業管理服務合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理責任都囊括在內，例如，建筑物建造缺陷而造成的損害，其責任人可能是建筑物的開發建設單位，也可能是設計者、承建施工者或前所有人，過錯情形可能是設計者設計不合乎規范，也可能是承建施工者偷工減料或者馬虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蠻使用形成的，這些因素是根本不可能在物業管理服務合同中約定由物業管理公司來支配控制，除了業主、業主委員會之外往往其他民事主體(如物業管理公司)是不可能左右控制或徹底解除的。
何況，當物業管理公司違反物業管理服務合同的約定，沒有盡到合同所約定的管理服務責任，就應該以合同違約來承擔管理服務責任。但是，業主委員會的管理責任卻是天生具有的，物業管理公司的管理服務是由其按合同約定的，而合同沒有約定的管理責任顯然仍然由業主委員會所保留，業主委員會有保留管理責任的權利，自然就要有承擔管理責任的義務，理應成為合法的管理人。根據過錯責任原則，
誰有過錯誰就應該承擔責任。既然業主委員會沒有將全部管理責任通過物業管理服務合同交給物業管理公司，自然物業管理公司就不可能承擔全部管理責任。否則，讓物業管理公司作為管理人承擔責任，就有悖公平正義的民法基本原則，不符合我國民法對管理人的立法本意。
由于物業管理公司具有“管理”二字，而物業管理公司又從事的是物業管理活動，因此，通常人們往往都會望文生義地將物業管理公司誤解為建筑物的管理人。其實這是“管理”二字給人們造成的一種錯覺。從管理人的法律概念來看，物業管理公司首先不享有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權利;其次，沒有享有對特定建筑物的“固定的”“帶有永久性”的經營管理權。相對比較之下，業主委員會則具有固定的帶有永久性管理權的性質，因為建筑物存在，就必須對區分所有建筑物行使管理權，雖然業主委員會要經過換屆選舉，但“鐵打的營盤，流水的兵”，業主委員會委員的人選更迭并不會影響業主委員會的存在，業主委員會作為管理團體是永久性伴隨著區分所有建筑物而存在的。
業主委員會是由全體業主選舉產生的，代表全體業主合法權益的群眾性自治自律組織，其民事責任由全體業主承擔。而全體業主擁有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權利，自然從責任與權利的主體都是一致。如果使管理人的地位空置，就會在司法實踐中因管理人的真空，而錯誤地將物業管理公司作為管理人，使物業管理公司代人受過。顯然這樣就將物業管理公司放在了一個權利與義務不均衡的地位上，勢必不利于物業管理行業的健康發展。相反將業主委員會放在管理人的地位上，由全體業主承擔區分所有建筑物管理的整體責任，不僅直接體現了業主自治管理的權利，而且也平衡了業主自律的義務責任。
鑒于我國物權法仍然在起草和審議階段，而且物權法所設定的建筑物區分所有權法律制度并不完善，因此，我們在此有必要對各國以及我國港澳臺地區的有關建筑物區分所有權所涉及到的管理人以及管理服務人的法律條款進行借鑒和探討。
各國以及我國港澳臺地區的有關建筑物區分所有權的法律條款通常都將管理人作為區分所有權人大會(即物業管理活動中的業主大會)的召集人。如《德國住宅所有權法》第二十四條規定:“住宅所有權人會議，每年至少由管理人召集一次?！薄度鹗棵穹ǖ洹返谄甙僖皇l中規定:“除另有約定外，樓層所有人大會由管理人召集并主持;”《日本建筑物區分所有權法》第三十四條中規定:“*由管理人召集;”“管理人至少每年應召集一次*”。實際上在物業管理活動中，區分所有權人會議、*或業主大會都應該是由業主委員會負責召集的。因此，從管理人召集業主大會的職責來看，是等同于業主委員會的。
除此以外，管理人的權利義務也等同于業主委員會。如《德國住宅所有權法》第二十七條中規定:“管理人的權利義務如下:(1)執行住宅所有權人會議的決議并監督住宅規則的執行;(2)采取必要措施保存及修繕共有物;(3)在緊急情況下，采取其他保存共有物的措施;(4)管理共有基金?！薄兑獯罄穹ǖ洹返谝磺б话偃畻l規定:“管理人應當:(1)執行共有人大會通過的決議;(2)制定共有財產的使用規則，為公共利益提供服務從而使共有人能夠更好地享有共有財產;(3)征收各種費用，分攤為建筑物共有部分的正常維修和公共服務支出的必要費用;(4)完成保全建筑物共有部分固有權利的行為。最后，年終時，管理人應當報告管理帳目?！?/p>
我國香港地區的《多層大廈(業主立案法團)條例》規定，依法成立了業主立案法團，大廈各分層業主在該大廈所享有的權利、權力、利益和所負的責任，便都交給業主立案法團去運用和執行。因此，當大廈周圍出現山體滑坡，業主立案法團就應該承當維修和賠償的責任。這實質上就是由業主立案法團擔當著區分所有建筑物管理人的角色。而這個業主立案法團就相當于我們物業管理活動中的業主委員會。在我國澳門地區，針對由樓宇或其他工作物造成之損害，《澳門民法典》第四百八十五條明確規定:“一、樓宇或其他工作物因建造上之瑕疵、保存上出現缺陷而全部或部分倒塌者，該樓宇或工作物之所有人或占有人須對由此而造成之損害負責;但證明其本身無過錯，又或證明即使已盡應有之注意義務亦不能避免該等損害者除外。二、基于法律或法律行為而對樓宇或工作物負有保存義務之人，須代該樓宇或工作物之所有人或占有人對完全因保存上出現缺陷而造成之損害負責?！薄栋拈T民法典》的這條法律規定實際上明確了建筑物致害的責任主體是建筑物的所有人、占有人、以及負有保存建筑物存在義務之人。其中負有保存建筑物存在義務之人就是《澳門民法典》第三卷物權的第五章分層所有權中法律所規定的，由分層建筑物所有人大會所選舉出的管理機關。根據《澳門民法典》第一千三百五十四條規定:“管理機關系由一名或多名管理人組成?！钡谝磺傥迨鍡l規定:“管理機關系由分層建筑物之所有人大會選出及免職”。顯然分層建筑物所有人大會所選舉出的管理機關實際上就是我們在物業管理活動中業主大會所選舉出的業主委員會。
在全國人大立法機關起草審議的《中華人民共和國物權法(草案)》也是按照各國及我國港澳臺地區的上述法律條款的立法精神來設定建筑物區分所有權法律制度的。如在《中華人民共和國物權法(草案)》第一百零七條規定:“區分所有權人會議由管理人召集?！钡谝话僖皇l規定:“管理委員會和管理人的職責如下:
(一)共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良;(二)區分所有權人共同事務的建議;(三)區分所有權人和專有部分占有人違規行為的制止;(四)區分所有建筑物及其周圍環境的維護;(五)收益及其他經費的收支、保管及使用;(六)區分所有權人會議決議的執行;(七)管理規約、會議記錄等文件的保管;(八)管理服務人的委任、雇用及其監督;(九)會計報告、結算報告及其他管理事項的提出及公告;(十)管理規約的規定的其他事項?！币虼?，這其中的管理人自然就是業主委員會，而其中的管理服務人就是物業管理公司。
眾所周知，我國的物業管理是gg開放和社會主義市場經濟的產物，物業管理與傳統的房屋管理的最大區別物業管理是遵循著市場經濟的規律運作，而不是像傳統的房屋管理哪樣按照計劃經濟的模式運作。遵循市場經濟的規律，建立、培育和規范物業管理市場的首要前提就必須科學、準確、清晰地為參與物業管理市場的民事主體進行定位。只有正確地解決了物業管理民事主體的定位這個根本性的主要問題，才能明確各個民事主體的權利和義務，否則就無法清晰的確立各個民事主體的權利和義務，容易造成這些民事主體相互之間的角色錯位。事實上，近年來在物業管理行業所反映出的許多難點、熱點問題，實際上大多數問題都是由于沒有明確物業管理民事主體法律地位而產生的。
應該指出長期以來之所以沒有能很好地解決業主委員會與物業管理公司的法律地位問題，在某種程度上是計劃經濟形成的“官本位”思想觀念束縛的結果。一味地在強調和擔憂人民群眾的素質的高低，擔心賞賜給人民群眾民主權利之后，人民群眾將不能正確行使這些權利，會出現權利濫用和失去控制的局面。在這種“官本位”的思想觀念束縛下，根本就不可能來正確探討、分析和解決業主委員會與物業管理公司的法律地位問題，而總是隔靴搔癢在考量業主委員會權利給多、給少的問題，以致于有些物業管理公司還提出了“由業主委員會委托管理的‘二手項目’不接”的所謂“四不接原則”。
業主委員會是社會主義民主肌體的細胞，克服和擺脫傳統計劃經濟體制下的“官本位”思想觀念的束縛，科學、準確、清晰地確立業主委員會的法律地位，通過業主委員會的法律地位直接賦予人民群眾應有的民主權利，對于大力推進社會主義民主的進程，具有著十分重要和深遠的歷史意義和現實意義。同時，也有利于解決長期困繞著物業管理行業的權利義務不均衡的難點、熱點問題，將物業管理公司從無休無止的索賠糾紛中徹底解脫出來。
從上述分析明顯可見，物業管理公司是不具備管理人這種主體資格的，只有業主委員會才具有管理人這種資格，物業管理公司只能具備管理服務人的資格。既然如此，我們就應該依照我國物權法所確立的建筑物區分所有權法律制度，通過物業管理法律、法規的立法，直接賦予業主委員會為區分所有建筑物管理人的法律地位，直接賦予物業管理公司區分所有建筑物管理服務人的法律地位。
篇2：武漢市加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見(2014)
武漢市加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見(20**)
武漢市人民政府辦公廳關于加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見
武政辦〔20**〕154號
各區人民政府，市人民政府各部門：
當前，我市住宅小區業主大會成立和業主委員會組建率低，直接影響了廣大業主共同管理權的行使，影響到全市物業服務水平整體提升和小區和諧穩定。為維護業主的合法權益，充分發揮業主大會和業主委員會在物業服務市場中的主體作用，保障物業管理活動健康有序發展，根據《物業管理條例》（國務院令第504號）和《武漢市物業管理條例》的規定，經市人民政府同意，現就加強我市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作提出以下意見：
一、提高認識，增強做好業主大會和業主委員會建設工作的責任感
業主大會由全體業主組成，是房屋產權主體多元化形式下業主實行自我管理的實現方式。業主委員會作為業主大會的執行機構，是業主大會日常運作的組織、實施主體，代表和維護住宅小區內全體業主在物業管理活動中的合法權益，是行使住宅小區共同管理權的自治組織和合法主體。業主大會能否及時成立及定期召開，業主委員會能否依法有效運作并履行職責，不僅直接關系到業主共同管理權的行使和共同財產權的保護，成為影響和制約小區和諧穩定的主要原因，而且關系到住宅小區能否建立以契約為基礎的規范式運作管理方式，成為當前社區治理工作的重要內容之一。為此，各區人民政府和各相關部門要提高認識，高度重視，精心組織，確保業主大會和業主委員會建設工作穩妥有序推進。
二、明確職責，加快推進業主大會和業主委員會建設工作進程
各區人民政府要把推進住宅小區業主大會和業主委員會建設工作，納入轄區社會治理和基層民主管理的總體計劃安排，按照“屬地管理、街道為主，部門保障，依法推進”的原則，有計劃、有步驟地開展業主大會和業主委員會建設工作，實現實施物業管理的住宅小區業主大會和業主委員會的全覆蓋，其中20**年內住宅小區召開業主大會和成立業主委員會率達到70%。
?。ㄒ唬┞鋵嵷熑?，理順體制。依據《武漢市物業管理條例》的規定，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）是業主大會和業主委員會建設工作的第一責任主體，要參照指導和支持社區居委會建設的工作要求，將其作為社會治理和社區建設的重要內容，落實部門和專人具體指導、協助本轄區住宅小區業主大會成立和業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?；區住房保障房管部門負責對業主大會、業主委員會組建和日常運作進行業務指導和監督管理；區民政部門負責指導街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會加強對業主大會和業主委員會的日常管理工作；社區居委會負責協助街道辦事處（鄉、鎮人民政府）做好召開業主大會和成立業主委員會的具體組織工作。
?。ǘ┟宓讛?，有序推進。各區人民政府要組織房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府），對轄區內住宅小區的數量、規模（面積、戶數等）、實施物業管理情況、業主入住情況、業主委員會組建狀態以及期滿未換屆等情況進行全面調查，摸清底數，并在此基礎上，認真分析每個住宅小區的具體情況，結合社會治理和社區建設工作，研究制訂轄區住宅小區業主大會和業主委員會建設工作整體推進方案。方案要明確區住房保障房管部門、民政部門、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）以及社區居委會的職責分工，落實措施。
?。ㄈ┩晟瞥绦?/a>，依法指導。各街道辦事處會同房管部門、社區居委會根據有關規定，結合實際，制訂轄區各住宅小區業主大會籌備、業主委員會選舉（換屆選舉）方案和工作程序，確保業主大會成立和業主委員會組建的各項工作符合法定程序。在對有關工作進行指導監督時，要充分尊重業主意愿，嚴格依照法定原則和法定程序進行，做到不越位、不缺位。在業主委員會候選人推薦上，注重引導、鼓勵具有業主身份的社區黨組織成員和社區居委會委員參選所在住宅小區的業主委員會委員和擔任負責人，鼓勵人大代表、政協委員、公益律師以及具有較高政治覺悟和豐富管理經驗的黨政機關、企事業單位的領導干部參選業主委員會委員和擔任負責人。
?。ㄋ模┘訌姳O管，規范運作。業主委員會選舉產生后，各區住房保障房管部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）要加強備案管理，及時指導和監督業主委員會依法開展工作，建立健全各項規章制度，加強對業主委員會委員的培訓，提高業主委員會委員的責任意識、法律意識和服務水平，保證業主委員會規范運作，充分發揮應有的作用。
三、強化措施，保障業主大會和業主委員會建設工作任務順利完成
?。ㄒ唬┘訌婎I導。各區人民政府要把業主大會和業主委員會建設工作切實擺上重要議事日程，成立由分管領導為組長，住房保障房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）相關負責人參加的領導小組，組織開展轄區業主大會和業主委員會建設工作。同時，指導、督促街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會成立相應的組織機構，加強溝通聯系，形成組織領導體系，為構建在街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和住房保障房管部門指導監督下，社區居委會、業主委員會和物業服務企業和諧互動的物業管理模式奠定基礎。
?。ǘ娀己?。各區人民政府要充分整合行政資源，落實工作責任，層層簽訂責任狀，明確獎懲措施；要建立對街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和社區居委會的監督考核機制，充分調動其工作積極性。20**年年底，將對各區業主大會和業主委員會建設工作推進情況進行考核，考核情況在全市予以通報。
?。ㄈ┘訌娦麄?。各區人民政府及其街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、區住房保障房管部門要充分利用電視、廣播、報紙、網絡等新聞媒體和社區廣告欄等載體，大力宣傳加強業主大會和業主委員會建設工作的重要意義以及有關法律、法規和工作程序等，不斷提高廣大業主參與業主大會和業主委員會建設的積極性和主動性，以及社會各界對業主大會和業主委員會建設工作的支持力度，從而營造良好的氛圍。
武漢市人民政府辦公廳
20**年9月9日
篇3：武漢市業主大會和業主委員會指導規則(2012)
武漢市業主大會和業主委員會指導規則(20**)
武房規〔20**〕1號
市房管局關于印發武漢市業主大會和業主委員會指導規則的通知
各區房管局，房地產開發建設單位，業主委員會，物業服務企業：
為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》及住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合武漢市實際，我局制定了《武漢市業主大會和業主委員會指導規則》,現印發給你們，請遵照執行。
本文有效期五年，原《武漢市業主大會規程實施細則》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
二○一二年二月一日
武漢市業主大會和業主委員會指導規則
總則
第一條 為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合本市實際，制定本規則。
第二條 本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其日?；顒舆m用本規則。
第三條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第四條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
第五條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會和業主委員會，對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 市房屋主管部門負責本市業主大會成立、業主委員會選舉及其日?；顒拥恼?/a>指導及相關示范文本的擬定等工作。
區房屋主管部門負責本轄區內業主大會成立、業主委員會選舉及其日?；顒拥臉I務指導和監督，會同街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責業主大會和業主委員會的備案工作。
街道辦事處、鄉（鎮)人民政府負責指導、組織、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?，配合調解處理業主大會和業主委員會活動中的投訴、糾紛。
社區居民委員會負責協助街道辦事處、鄉（鎮)人民政府做好本條第三款的相關工作。
第七條 提倡社區居民委員會成員與業主委員會成員交叉任職。
第八條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。
第一節 業主大會基本職責
第九條 業主大會履行下列職責：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則；
?。ǘ┻x舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期；
?。ㄈ┍O督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業
委員會不適當的決定；
?。ㄋ模Q定選聘、解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同；
?。ㄎ澹Q定改建、重建建筑物及其附屬設施；
?。┮婪Q定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監督實施；
?。ㄆ撸└鶕芾硪幖s的約定，對違反管理規約的業主進行告誡；
?。ò耍Q定業主委員會工作經費的籌措方式，并監督使用；
?。ň牛┲朴?、修改本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案；
?。ㄊQ定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。
第十條 管理規約應對下列主要事項作出約定：
?。ㄒ唬┪飿I的使用、維護、管理；
?。ǘｍ椌S修資金的籌集、管理和使用；
?。ㄈ┪飿I共用部分的經營與收益分配；
?。ㄋ模I主共同利益的維護；
?。ㄎ澹I主共同管理權的行使；
?。I主應盡的義務；
?。ㄆ撸┻`反管理規約應當承擔的責任。
管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
第十一條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
?。ㄒ唬I主大會名稱及相應物業管理區域；
?。ǘI主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
?。ㄈI主代表的產生方式，業主投票權數的確定方法；
?。ㄋ模I主委員會委員的資格、人數和任期；
?。ㄎ澹I主委員會換屆程序、補選辦法等；
?。I主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
?。ㄆ撸I主大會印章的使用和管理。
第十二條 業主欠交物業服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業主共同利益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第十三條 業主委員會的工作規則，應對下列主要事項作出規定：
?。ㄒ唬I主委員會的職責；
?。ǘI主委員會成員的分工及職責；
?。ㄈI主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序；
?。ㄋ模I主委員會工作經費的管理；
?。ㄎ澹I主委員會印章的使用管理；
?。I主委員會工作檔案的管理；
?。ㄆ撸I主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有財物的交接等。
第二節 首次業主大會籌備
第十四條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。
第十五條 成立業主大會應當符合下列條件之一：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠纸桓妒褂玫慕ㄖ娣e達到建筑物總面積50%以上；
?。ǘ┦状谓桓妒褂脤Ｓ胁糠种掌饾M2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。
業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。
第十六條 物業管理區域符合上條規定的，開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門。
開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉（鎮)人民政府和區房屋主管部門提出設立業主大會的書面要求。
第十七條 街道辦事處、鄉（鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內，會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業主大會會議。
籌備組成員人數不超過11人，其中街道辦事處、鄉（鎮)人民政府、社區居民委員會、建設單位代表各1名，業主所占比例不得低于籌備組總人數的2/3?；I備組組長由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府代表擔任。
籌備組工作接受區房屋主管部門業務指導。
第十八條 籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉（鎮)人民政府組織業主從符合以下條件的業主中推薦并選定：
?。ㄒ唬┍疚飿I管理區域內的業主；
?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規；
?。ㄈ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I、責任心強、公正廉潔；
?。ㄎ澹┞男袠I主義務，按時交納物業服務費。
第十九條 籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供下列文件資料：
?。ㄒ唬┪飿I管理區域劃分證明；
?。ǘ┓课菁捌渌ㄖ锩娣e清冊；
?。ㄈI主名冊（業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式）；
?。ㄋ模┙ㄖ巹澘偲矫鎴D；
?。ㄎ澹└綄僭O施設備交付使用備案證明；
?。┚G化竣工證明；
?。ㄆ撸┪飿I服務用房配置證明；
?。ò耍ｍ椌S修資金交存證明；
?。ň牛┏闪I主大會必需的其他文件資料。
第二十條 籌備組履行下列職責：
?。ㄒ唬┐_定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；
?。ǘ┎輸M管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
?。ㄈ┐_認業主身份、核實業主人數和專有部分面積；
?。ㄋ模┮婪ù_定首次業主大會會議表決規則；
?。ㄎ澹┐_定業主委員會委員候選人產生方案和名單，并公開征詢意見；
?。┲贫I主委員會選舉辦法；
?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業主大會會議的其他準備工作。
前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內予以公示，業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
開發建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。
第二十一條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業主委員會移交開發建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。
召開首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。
第二十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第三節 會議制度
第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
?。ㄒ唬┙泴Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e20%以上且占總人數20%以上的業主提議的；
?。ǘ┌l生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
?。ㄈI主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
第二十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加方可舉行。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
第二十五條 專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前述的統計總和計算。
?。ǘI主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算；總人數按照前述的統計總和計算。
依法登記取得或者根據特權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
第二十六條 一個專有部分有2個以上所有權人的，應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
業主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。
第二十七條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議行使投票權。
未參與表決的業主，其投票權數是否記入多數票，由業主大會議事規則規定；多數票原則上應超過物業管理區域內專有部分建筑物總面積過1/3的業主且占總人數過1/3的業主。
第二十八條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元或樓層等推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于業主大會會議召開前3日，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第二十九條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。
第三十條 業主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。
制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，制定和修改業主委員會工作規則，選舉業主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意。
第三十一條 業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
業主委員會基本職責
第三十二條 業主委員會作為業主大會的執行機構，由5至11名委員組成，組成人數為單數。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。
業主委員會委員之外可設候補委員，候補委員人數按不超過委員人數的40%設置。候補委員在業主委員會委員職務終止出現空缺時，替補當選為業主委員會委員。業主委員會候補委員在候補階段，不參與業主委員會會議，不具有表決權。
第三十三條 業主委員會履行以下職責：
?。ㄒ唬﹫绦袠I主大會的決定和決議；
?。ǘ┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理實施情況；
?。ㄈ┡c業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
?。ㄋ模┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務履行物業服務合同；
?。ㄎ澹┍O督管理規約的實施；
?。┒酱贅I主交納物業服務費及其他相關費用；
?。ㄆ撸┙M織和監督專項維修資金的籌集和使用；
?。ò耍┱{解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
?。ň牛I主大會賦予的其他職責。
第三十四條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
?。ㄒ唬┕芾硪幖s、業主大會議事規則，業主委員會工作規則；
?。ǘI主大會和業主委員會的決定；
?。ㄈ┪飿I服務合同；
?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；
?。ㄎ澹┪飿I共有部分的使用和收益情況；
?。┱加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
?。ㄆ撸I主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
?。ò耍┢渌麘斚驑I主公開的情況和資料。
第三十五條 業主委員會應當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：
?。ㄒ唬I主大會、業主委員會會議記錄；
?。ǘI主大會、業主委員會的決定；
?。ㄈI主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同；
?。ㄋ模I主委員會委員選舉及備案資料；
?。ㄎ澹ｍ椌S修資金籌集及使用賬目；
?。I主及業主代表的名冊；
?。ㄆ撸I主意見及建議。
第三十六條 業主委員會委員應當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及區房屋主管部門的指導與監督，市、區房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。
業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。
第三十七條 業主委員會不得從事物業服務經營活動。
業主委員會可以根據業主大會的決定，委托物業服務企業或其他機構利用業主共有部分從事經營活動，經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。
第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
第三十九條 業主委員會議事活動用房在物業服務用房中統籌安排，應不少于15平方米。
第四節 產生和備案
第四十條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。
第四十一條 業主委員會委員、候補委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
?。ㄒ唬┳袷貒矣嘘P法律、法規；
?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?
?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務，按時繳納物業服務費和專項維修資金；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和協調溝通能力；
?。┥眢w健康，具備必要的工作時間。
社區居民委員會成員作為業主委員會委員的，必須是本物業管理區域內的業主。
第四十二條 業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可聯名推薦候選人1名?；I備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。
業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。
第四十三條 業主委員會委員選舉產生后，應當在7日內組織召開業主委員會第一次會議，推選產生業主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。
第四十四條 業主委員會任期內，委員職務終止出現空缺時，應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議，按空缺人數選舉產生新的業主委員會委員。
業主委員會委員人數不足總數的1/2時，業主委員會職責自行終止，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和區房屋主管部門辦理備案手續：
?。ㄒ唬稑I主大會業主委員會備案表》（樣表附后）；
?。ǘI主大會議事規則；
?。ㄈ┕芾硪幖s；
?。ㄋ模I主委員會工作規則；
?。ㄎ澹h表決及其他相關資料。
備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。
第四十六條 業主委員會備案后，持區房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業主大會及業主委員會印章。印章刻制后5日內，業主委員會應當持印章到區房屋主管部門辦理印章印模留存手續。
業主大會及業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。
業主大會及業主委員會印章應當用于業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同或其他與物業服務有關的活動。
第五節 會議制度
第四十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
第四十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第四十九條 業主委員會討論業主大會授權的物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。
第五十條 業主委員會決定事項，應當經全體委員1/2以上簽字同意通過。
業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。
第五十一條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。
業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。
第六節 委員資格的終止
第五十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┎辉偈窃撐飿I管理區域內的業主；
?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰?，不能履行委員職責；
?。ㄈ┍灰婪ㄏ拗迫松碜杂砂肽暌陨?；
?。ㄋ模┓?、法規以及管理規約規定的其他情形。
第五十三條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：
?。ㄒ唬┚懿宦男形瘑T職責；
?。ǘ├梦瘑T資格謀取私利；
?。ㄈI主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格；
?。ㄋ模┚懿宦男薪患{物業服務費、交存維修資金等業主義務的；
?。ㄎ澹┰诒疚飿I管理區域內違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的；
?。┮詴娣绞较驑I主大會提出辭職請求的；
?。ㄆ撸┮蚱渌虿贿m合繼續擔任委員的。
第五十四條 業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
業主委員會換屆選舉
第五十五條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：
?。ㄒ唬┢鸩荼緦脴I主委員會工作情況的報告；
?。ǘ┐_定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
?。ㄈ┐_認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會會議上的投票權數；
?。ㄋ模I主委員會成員候選人的基本情況和物業服務企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示；
?。ㄎ澹┳龊谜匍_業主大會會議的其他準備工作。
業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉（鎮）人民政府并接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督。
業主委員會主任負責主持選舉新一屆業主委員會，并做任期內的工作報告。
第五十六條 業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在30日內改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門組織成立由業主和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會代表組成的籌備組，在30日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉?；I備組的組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。
指導和監督
第五十七條 物業所在地的區房屋主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。
第五十八條 業主大會業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第五十九條 業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
業主大會、業主委員會作出的決定和召開業主委員會會議，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。
第六十條 業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在30日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在30日內組織業主召開業主大會會議。
第六十一條 按照業主大會議事規則的規定或者1/3以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府合同區房屋主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第六十二條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。
第六十三條 業主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章等交回業主委員會委員的，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由區房屋主管部門責令限期改正，并予以警告；逾期不改正的，其他業主委員會委員或新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
第六十四條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的1/2的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
第六十五條 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。
第六十六條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
附則
第六十七條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。
第六十八條 本規則自發布之日起施行?！段錆h市房產管理局關于印發武漢市業主大會規程實施細則的通知》（武房物〔20**〕130號）同時廢止。
附：
業主大會業主委員會備案表(略)
業主委員會委員基本情況(略)