關于物業管理區域劃分的糾紛案案例分析

　　案例：

　　某開發公司通過招標競拍在洪山某地段獲得開發用地120畝，該項目規劃分兩期開發，其中一期用地40畝，二期用地80畝，20**年6月完成一期開發。隨著業主入住，20**年8月經選舉成立了小區業主委員會，選聘物業管理企業，物業費住宅每平米0.8元。

　　20**年9月，二期開發項目竣工，業主陸續入住，20**年2月，正當業主醞釀成立業主委員會，選聘物業公司時，經開發商、街道辦事處協商，決定將一、二期開發的兩個住宅小區劃分為一個物業管理區域，其理由是兩個小區規模不大，由同一個開發商開發，共用一個泵房。

　　為便于管理，開發商將二期開發的住宅小區大門砌墻封閉，拆除兩個小區間的圍墻，二期開發的住宅小區業主改為從一期大門進出，一期住宅小區的物業管理費與二期住宅小區的物業管理執行同一收費標準，調整為住宅每平米0.7元。一期部分業主對二期住宅小區業主從本住宅小區大門進出的行為表示不滿，認為兩個住宅小區劃分為一個物業區域不夠合理，于是到房管部門投訴。

　　案例分析：

　　房管部門認為，這是一起有關物業管理區域劃分的糾紛。

　　物業管理區域的劃分，是物業管理最為基礎性的工作。劃分物業管理區域，應當遵循什么原則，按照哪些標準呢？

　　對此，《武漢市物業管理條例》第五條作出明確規定，物業管理區域的劃分應該遵循相對集中、便于管理的原則，并綜合考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體劃分標準有三條：

　　一是以建設項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準，一個項目視為一個物業管理區域，但規模過大劃分為一個物業管理區域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域；

　　二是分期建設項目或者兩個以上單位開發建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業管理區域；

　　三是已建成共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業管理區域。

　　本案雖涉及兩個住宅小區，但兩個小區建設規模不大，由一個開發公司興建開發，在一個《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線內，且存在著配套設備共用現象，為了社區建設管理需要，劃分為一個物業管理區域，符合相關法律規定，且有益于減輕業主經濟負擔，有益于物業企業降低物業管理成本。不過，在物業管理區域調整時，事先與業主廣泛溝通，征得廣大業主理解，避免產生糾紛，這對搞好物業管理、促進社區和睦更為重要。

篇2：天津市物業管理區域劃分暫行辦法(2003年)

　　津房物〔20**〕321號

　　天津市房地產管理局

　　二〇〇三年九月九日

　　第一條 為了規范物業管理活動,降低管理成本,提高物業管理服務水平,根據國務院《物業管理條例》和《天津市物業管理條例》的有關規定,制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內,劃分物業管理區域適用本辦法。

　　第三條 市房地產管理局負責本市物業管理區域劃分的監督管理。區、縣房地產管理局負責本轄區內物業管理區域劃分的推動、協調、管理。

　　第四條 物業管理區域劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,遵循規模經營、方便管理,降低管理成本,提高服務水平的原則。

　　劃定的物業管理區域內不得有市區級規劃道路穿越。

　　第五條 新建住宅小區,包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的,應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域。

　　新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為一個物業管理區域。

　　第六條 原有住宅建筑規模在1萬平方米以下的[[,遵循規模經營、方便管理的原則,按照市、區級道路或者河、湖等自然邊界圍合的區域,可以將幾個項目劃分為一個物業管理區域。

　　第七條 商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備,并能夠封閉管理的,可以劃分為一個物業管理區域。

　　第八條 新建物業項目的物業管理區域,由市房地產管理局在前期物業管理備案時認定。

　　原有物業項目規模較小的,有關單位要積極創造條件,進行整合,項目所在地區縣房地產管理局負責推動、協調工作。

　　第九條 一個物業管理區域應當成立一個業主會,由一個物業管理企業實施物業管理服務。

　　第十條 本辦法自頒布之日起施行。

篇3：關于物業管理區域劃分辦法的實施意見（2004）

　　各區建設局:

　　根據閩政(20**)15號文“福建省物業管理區域劃分和首次業主大會投票權確定辦法”的通知,結合我市廈委(20**)019號文的要求,針對我市物業管理的特點和社區建設發展綱要的要求,充分發揮區建設局、街道辦事處在物業管理區域劃分中的主導作用,現將有關劃分辦法通知如下:

　　一、物業管理區域的劃分應遵循共同設施、設備資源共享,便于物業實施統一管理,有利于社區建設和改善城市居民生活工作環境的原則。

　　二、物業管理區域的范圍原則上應以物業建設的宗地紅線圖,立項或規劃批準的范圍確定。

　　三、對另散建設的未實施物業管理區域劃分應考慮以下因素:

　　(一)處于同一街區或位置靠近的物業可以劃入同一個物業管理區域;

　　(二)基礎設施、公共配套設施、設備相關的物業可以劃入同一個物業管理區域;

　　(三)宜于統一整治封閉成一個區域的物業可以劃入同一個物業管理區域;

　　(四)物業管理區域的劃分范圍,應考慮與社區居委會或街道辦事處、區屬地域的設立范圍一致;

　　(五)一個物業管理區域的建筑面積一般不少于3萬平方米為宜;

　　(六)其它區、街認為需考慮的因素。

　　四、物業區域的劃分由物業所在地的區建設局在街道辦事處(或鎮人民政府)的配合下,根據需要與合理原則劃定物業管理區域,并指導召開業主大會。

　　各區建設局在貫徹執行過程中注意總結經驗,使物業管理區域的劃分更加科學合理,更有利于百姓安居樂業。

　　廈門市建設與管理局

　　二00四年七月二十一日