物業費上漲案例：小區物業越管越難

　　錢朱建 李鴻光/新聞晚報/20**1020

　　物業費上漲，靜安區高檔樓盤達安花園的業主坐不住了。近日，13名業主起訴至法院，要求撤銷業委會、居委會及物業公司作出上調物業費的決定。

　　事實上，由于用工成本增加，不少小區紛紛提高物業費。由此，業主、物業、業委會之間的矛盾和糾紛屢屢上演。而本應代表全體居民利益去監督物業的業委會，也因屢受業主質疑而成為被告。

　　【案例一】

　　物業費上漲近3成

　　達安花園有近3000戶業主，由達安物業公司管理。自20**年起，該小區的物業費為每月每平方米1.95元。后物業公司雖多次續約，合同期限至20**年10月，但物業費標準未作調高。

　　20**年11月，達安物業公司向小區業委會提出申請，要求調高物業費標準。20**年11月20日，業委會以決議形式，同意委托該物業公司向全體業主就物業費上調作征詢，明確了此事由業主大會投票表決。小區居委會承擔小區內10幢樓的征詢單發放工作，其余征詢單由物業公司負責發放，其中約有400份征詢單是以掛號信寄給業主。征詢單的回收工作，部分由物業公司員工在發放當場完成，部分由居委會工作人員在發放當場完成，部分征詢單由業主自行投至安放在所住大樓底樓的投票箱內。最后，物業費上調方案經業主大會表決通過，將物業費標準從每月每平方米1.95元調整為每月每平方米2.5元。

　　業主認為漲價存暗箱操作

　　20**年8月2日，吳某等業主分別向法院起訴稱，調高物業費標準有諸多暗箱操作，業委會多名成員未參與，期間未召開業委會會議。認為在20**年物業公司與小區簽約時，曾承諾5年內不調高物業費，現又漲價，侵害了業主合法權益，該物業費標準調整后業主支出比原來更多，而多支付的費用是對業主們財產損害，要求法院判令予以撤銷。

　　庭審中，業委會辯稱因近年來人力資源成本上漲過快，物業公司已陷入經營舉步維艱窘境，故與業委會協商要求上調物業費。業委會認為此事有必要召開業主大會表決，遂按照小區業主大會議事規則向全體業主發放了意見征詢單，經唱票、計票和監票，全體業主的74%贊成物業費作上調，通過了決議。整個表決征詢過程符合規定，決議有效，認為該決議沒有侵犯吳某等業主的合法權益。在上調征詢工作表決統計記錄上簽字的人員，均無人從業委會領取過薪水報酬。

　　法院一審駁回業主訴請

　　法院認為，依照物權法的規定，變更物業費標準屬于居民小區管理的重大事項，應由業主大會表決決定，業委會或物業公司均無權做決定，無權機關做出的相關決定不具備法律效力，因此眾多本訴的第二項訴請沒有裁判的必要，法院不作處理。由于本次投票的結果牽涉物業公司利益，而將征詢單委托物業公司進行送達和回收確有不妥，但委托物業公司送達和回收征詢單，不會在邏輯上得出投票結果不真實的結論。吳某等人起訴擔心物業公司在送達過程中利用自身便利改變征詢單內容，卻未舉證證明物業公司在此過程中有威脅、恐嚇和引誘業主改變決定的行為。

　　另外，業主大會議事規則中規定了設立投票箱和專人送達、回收意見均系可以使用的方式，沒有規定不可以委托物業公司進行送征詢單。從投票過程看，也沒有發生唱票人、計票人、監票人漏唱、漏計或不盡職的監票行為；而涉及投票箱體積為30CM×23CM×22CM的紙箱，完全能放入回收的2700多張紙質征詢單。涉及征詢單上“逾期未投票者視為同意”的記載，經查系業主大會議事規則上的內容，而非物業公司擅自規定，屬合法有效的規則。

　　法院還認為，從吳某等業主的描述看，業主大會上調物業費的決議，對他們小區業主帶來的后果是債務增加，而非財產減少。業主大會決議沒有造成業主現有財產中有任何損害，更沒有導致業主現有財產發生貶損、滅失。而究竟是以何種價格聘請物業公司來服務小區業主，是物權法明確規定由小區業主共同決定的事項，業主大會決議即為小區業主的共同決定。從涉案物業費上調的幅度及從上調后的價格看，并沒有證據表明該價格與周邊同等小區物業費標準相比較會顯失公允。達安花園業主大會于20**年12月13日，做出的關于上調物業費標準決議，沒有構成對吳某等業主的合法權益的侵犯，并不代表該項決議的產生是完善的。在此構成中亦有存在瑕疵，業委會應在今后工作中嚴格按業主大會各項規則行事，遂法院判決對吳某等13名業主之訴不予支持。

　　【案例二】

　　女業主狀告業委會正、副主任

　　靜安一高檔樓盤的業主殷露(化名)，因認為業委會張貼的告示中有對她進行侮辱誹謗的攻擊措詞，一紙訴狀把業委會和業委會正、副主任告上法院，要求賠禮道歉、消除影響，賠償名譽損失1萬元。

　　事情的起因在于業委會張貼的一系列公告，在《關于地面停車收費問題的幾點澄清》的告示中提及：“停車不交費等于是在揩油，應受到譴責和唾棄……”而在《業委會二零零九年工作小結》　中又提到，“部分業主只顧眼前蠅頭小利，處處給業委會和物業工作設置障礙，散布不負責任的言論侮辱人格，還向上級部門寫誣告信?！痹诹硪环輼I委會通告中則提及，“個別業主不但長期拒交物業管理費和停車費，還將車子堵在小區大門口。而小區內就有這么兩個人，確切地說就是居住在某某樓的殷露和徐某某，自本屆業委會成立以來，總是橫加指責處處作對，上躥下跳，散布謠言，拉幫結伙……”

　　因物業糾紛女車主曾堵路5天

　　殷露認為，上述張貼內容中，所指不繳納物業管理費和停車費、誣告業委會等系捏造事實，用“蠅頭小利”、“揩油”、“上躥下跳”等詞匯誣蔑貶低了自己，遂起訴到法院。

　　法院查明，在20**年底小區部分業主曾以匿名信形式向所在街道房管辦發函，反映小區業委會伙同物業公司侵吞物業費、停車費和建立小金庫，未經業主大會批準選聘物業公司等內容。20**年4月，小區物業公司向法

院起訴殷露丈夫拖欠物業管理費4144元，一審勝訴。20**年7月15日，殷露駕車回小區，因與物業公司產生糾紛，將車輛停放在入口處主干道達5天，后物業公司雇傭人力將該車輛搬離車道，又引起殷露不滿訴訟到法院，該案一審已審結。

　　綜觀本案爭議，當殷露對小區物業管理存有異議，并與小區物業公司產生糾紛情況下，業委會通過張貼告示的方式進行譴責，雖然所述殷露未繳納物業費及車輛停放在小區入口處主干道確屬事實，但使用的詞匯顯屬不當，應予以更正。然而，統觀全文并無其他侮辱殷露人格的內容，由此推定導致殷露的社會評價降低依據不足，法院一審駁回了原告殷露訴請。

　　法官說法

　　承辦法官認為，業委會作為小區業主代表大會的日常執行機構，代表全體業主履行業主自治的相關職責，維護的是全體業主的合法權益。在此過程中，對個別業主存在的影響全體業主的不當希望予以敦促改進，是業委會應盡的職責。而小區內每個業主，對小區的管理提出意見，既是行使業主的權利，也是維護全體業主的權益。當雙方在業主自治管理上存在不同意見，應通過增加相互間的溝通，尋求小區個體與集體利益的平衡，而非簡單地將對方放在對立面相互指責。

　　一個小區管得好不好，跟業主、業主委員會、物業公司都有關系。如果一個小區頻繁調換物業公司，這個小區很難管得好。在處理小區糾紛時法官也發現，有些業主認為物業服務是公益事業，即使不繳納物業管理費照樣能享受服務；　還有業主不清楚物業服務對小區管理的重要性，覺得有沒有物業公司無所謂。然而，一旦出現自家財物遭殃時，則把矛盾指向了業主委員會和物業公司，解決不了就以不交物業費，或更極端的方式相威脅。實際上小區內的共用設施、設備是小區業主的共用財產，業主應共同維護好小區的共用財產。

　　此外，業主委員會是聯系好業主和物業公司的紐帶，更要明確自身權利和義務。有不少業主委員會是只想花小錢享受最大的服務，以“想當然”的高標準來衡量物業服務企業提供的服務是否到位。而對于物業公司來說，從事的一切活動要使業主稱心、滿意，其核心就是要提供完善、優質服務。因此，物業服務企業必須在服務上多下功夫。

篇2：為何物業費收繳率超過95%之讀報感觸

　　讀報 “為何物業費收繳率超過95%”的感觸

　　讀了10月9日《常州日報》第三版一篇題為“為何物業費收繳率超過95%？”的報道后感觸頗深。報道主要寫的是博愛花苑，一個交付了20多年的次新小區，通過物業人員的用心服務，物業費收繳率卻能超過95%?！笆召M難，難收費”，一直是我們物業人的一塊心?。ㄓ绕涫抢?、次新小區）。如何破解難題，走出困境，已刻不容緩地擺在了企業與行業的面前。下面就讀了這篇報道后的一些啟發，與同行們分享。

　　一是轉變服務理念，用心服務。物業服務無小事，工作中的細心、細節、細事非用心做是難以成功的。而主動、熱情并及時地為業主提供幫助，從細處入手，向實處著力，讓業主滿意，這是保證物業服務費收繳率的基礎和前提；

　　二是要學會溝通，善于溝通。溝通就是交換意見、商討切磋。古話說：商兌未寧，介疾有喜。大意是說商討還沒有達成共識，但矛盾已趨彌合。在平常的工作中難免有疏漏之處，通過與業主多接觸，多交流，了解他們的想法和意見，努力促成雙方都能接受的共識和觀點，讓業主與物業產生共鳴。同時，還要注意說話“藝術”，注重在服務的細節中找到溝通的切入點，我們的工作就會得到業主的理解和支持；

　　三是提升自身素質是關鍵。實踐中，項目管理處所提供的物業服務質量的好與差，他代表著一個企業的整體水平和形象。因此，物業管理項目經理（主任）是一個項目的靈魂，他所具備的綜合能力、職業素質等決定了物業管理項目達到的標準和為業主提供的服務。因此，項目經理（主任）首先要管好自身，以上率下，發揮示范作用；其次要有團隊精神，最大程度地激發員工工作熱情和干勁；第三要會成本控制。項目經理（主任）的重要職責之一就是創造經濟效益，通過挖潛增效，強化內部管理等途徑要效益。

篇3：按期繳物業費承諾書

　　本人**為**居**期**座**室(鋪)業主,在自愿、平等基礎上,和中山市**物業管理服務有限公司(**居管理處)友好協商,并達成共識,有關本人拖欠物業管理費的清算事宜,現作以下書面承諾,以茲守信。

　　1、截止**年**月份,本人拖欠的物業管理費共**個月,總金額為**元,經協商減免**管理費(金額為**元),其余金額***元,于****年**月**日前一次性交清。

　　2、從****年**月份開始,本住戶將按本小區統一規定,于每月10日前繳清當月物業管理費,絕不拖欠。否則,根據國家物業管理條例有關規定,并結合本小區《管理公約》(又名《業主公約》)的實際情況,每天按3‰的比率加繳滯納金,對此不得有任何異議。

　　特此承諾!

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