物業承接查驗工作流程

　　物業的承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。它分為新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗兩種類型，前者發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程中，后者發生在業主大會或產權單位向新的物業管理企業移交物業的過程中。物業的承接查驗是物業管理企業承接物業前必不可少的環節，其工作質量對以后的物業管理服務至關重要。

　　一新建物業承接查驗

　　在物業竣工驗收合格后，物業管理企業于業主入住之前，對物業進行承接查驗。在條件具備或物業管理企業早期介入充分、準備充足時，物業的承接查驗也可以和建設工程的竣工驗收同步進行。物業管理企業對物業進行查驗之后將發現的問題提交建設單位處理，然后同建設單位進行物業移交并辦理移交手續。物業的承接、查驗工作流程所示。

　　物業建成通過竣工綜合驗收

　　物業管理企業組織人員進行承接查驗↓

　　對查驗中發現的問題進行處理

　　物業移交

　　二物業查驗的方式

　　接查驗不同于工程項目建設的竣工驗收，是在物業建設單位竣工驗收的基礎上，對建設單位移交的物業資料，有關單項驗收報告，以及對物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料，對物業公共部位配套功能設施是否按規劃設計要求建設完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設施設備進行調試和試運行，還應督促建設單位及時解決發現的問題。

　　查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。物業管理企業應督促建設單位盡快安排驗收。建設單位無法提供相關合格證明材料，物業存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷而影響物業正常使用的，物業管理企業可以拒絕承接物業，物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。

　　1、觀感查驗：是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進行。

　　2、使用查驗：通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象的安裝質量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。

　　3、檢測查驗：通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質量要求。

　　4、試驗查驗：通過必要的試驗方法(如通水、閉水試驗)測試相關設施設備的性能。

　　三承接查驗所發現問題的處理

　　發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷;施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗收檢查不細、把關不嚴;建材質量不合格;建設單位管理不善，氣候、環境、自然災害等其他原因。對于承接查驗中所發現的問題，一般的處理程序如下所示。

　　(一)收集整理存在問題：

　　(1)收集所有的《物業查驗記錄表》;

　　(2)對《物業查驗記錄表》內容進行分類整理，將承接查驗所發現問題登記造表;

　　(3)將整理好的工程質量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續。

　　(二)處理方法：

　　工程質量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業管理企業在提出質量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設單位進行針對性整改。

　　從發生原因和處理責任看，工程質量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質量問題。若質量問題在保修期內發現或發生，按建設部《建筑工程質量保修辦法》規定，應由建設單位督促施工單位負責。第二類是由于規劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經濟等問題。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。

　　(三)跟蹤驗證

　　為使物業工程質量問題得到及時圓滿地解決，物業管理企業要做好跟蹤查驗工作。

　　物業管理企業應安排專業技術人員分別負責不同專業的工程質量問題，在整改實施的過程中進行現場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續。對整改不合要求的工程項目則應繼續督促建設單位處理。

　　四準備工作

　　(一)人員準備

　　物業的承接查驗是一項技術難度高、專業性強、對日后的管理有較大影響的專業技術性工作。物業管理企業在承接查驗前就應根據承接物業的類型、特點，與建設單位組成聯合小組，各自確定相關專業的技術人員參加。

　　(二)計劃準備

　　物業管理企業制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。

　　(1)與建設單位確定承接查驗的日期、進度安排;

　　(2)要求建設單位在承接查驗之前提供移交物業詳細清單、建筑圖紙、相關單項或綜合驗收證明材料;

　　(3)派出技術人員到物業現場了解情況，為承接查驗做好準備工作。

　　(三)資料準備

　　在物業的承接查驗中，應做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應根據實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。

　　(1)工作流程一般有《物業承接查驗工作流程》、《物業查驗的內容及方法》、《承接查驗所發現問題的處理流程》等;

　　(2)承接查驗的常用記錄表格有《工作聯絡登記表》、《物業承接查驗記錄表》、《物業工程質量問題統計表》等。

　　(四)設備、工具準備

　　在物業承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業的質量情況，應根據具體情況提前準備好所需要的檢驗設備和工具。

　　五物業查驗的主要內容

　　(一)物業資料

　　在辦理物業承接驗收手續時，物業管理企業應接收查驗下列資料：

　　1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　3、物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　4、物業管理所必需的其他資料。

　　(二)物業共用部位

　　按照《物業管理條例》的規定，物業管理企業在承接物業時，應對物業共用部位進行查驗。主要內容包括：

　　1、主體結構及外墻、屋面;

　　2、共用部位樓面、地面、內墻面、天花、門窗;

　　3、公共衛生間、陽臺;

　　4、公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。

　　(三)共用設施設備

　　物業的共用設施設備種類繁多，各種物業配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內容有：低壓配電設施，柴油發電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統，通信網絡系統，火災報警及消防聯動系統，排煙送風系統，安全防范系統，采暖和空調等。

　　(四)園林綠化工程

　　林綠化分為園林植物和園林建筑。物業的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內容。

　　(五)其他公共配套設施

　　物業其他公共配套設施查驗的主要內容有：物業大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區活動中心(會所)、停車場(庫、棚)、游泳池、運動場地、物業標識、垃圾屋及中轉站、休閑娛樂設施、信報箱等。

篇2：物業承接查驗辦法(2011)

　　物業承接查驗辦法(20**)

　　關于印發《物業承接查驗辦法》的通知

　　建房[20**]165號

　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

　　為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《物業承接查驗辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告知我部房地產市場監管司。

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部

　　二〇一〇年十月十四日

　　物業承接查驗辦法

　　第一條 為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

　　第三條 物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。

　　第四條 鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。

　　第五條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　第六條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

　　第七條 建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

　　第八條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。

　　前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。

　　不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

　　第九條 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

　　第十條 建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　第十一條 實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

　?。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

　?。ǘ┕┧?、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　?。ㄈ┙逃?、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

　?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　?。ㄎ澹╇娞?/a>、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

　?。┪飿I使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

　?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他條件。

　　第十二條 實施物業承接查驗，主要依據下列文件：

　?。ㄒ唬┪飿I買賣合同；

　?。ǘ┡R時管理規約；

　?。ㄈ┣捌谖飿I服務合同；

　?。ㄋ模┪飿I規劃設計方案；

　?。ㄎ澹┙ㄔO單位移交的圖紙資料；

　?。┙ㄔO工程質量法規、政策、標準和規范。

　　第十三條 物業承接查驗按照下列程序進行：

　?。ㄒ唬┐_定物業承接查驗方案；

　?。ǘ┮平挥嘘P圖紙資料；

　?。ㄈ┎轵灩灿貌课?、共用設施設備；

　?。ㄋ模┙鉀Q查驗發現的問題；

　?。ㄎ澹┐_認現場查驗結果；

　?。┖炗單飿I承接查驗協議；

　?。ㄆ撸┺k理物業交接手續。

　　第十四條 現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┕灿迷O施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄈ┕┧?、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

　?。ㄋ模┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。ㄎ澹┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第十五條 物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

　　第十六條 物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

　?。ㄒ唬┕灿貌课唬阂话惆ńㄖ锏幕A、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　?。ǘ┕灿迷O備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　?。ㄈ┕灿迷O施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　　第十七條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

　　第十八條 現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。

　　第十九條 現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。

　　第二十條 現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。

　　第二十一條 建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。

　　第二十二條 物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　第二十三條 物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

　　第二十四條 建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

　　第二十五條 物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

　　第二十六條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。

　　第二十七條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

　　第二十八條 物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　第二十九條 物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I服務合同；

　?。ǘ┡R時管理規約；

　?。ㄈ┪飿I承接查驗協議；

　?。ㄋ模┙ㄔO單位移交資料清單；

　?。ㄎ澹┎轵炗涗?；

　?。┙唤佑涗?；

　?。ㄆ撸┢渌薪硬轵炗嘘P的文件。

　　第三十條 建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

　　第三十一條 物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。

　　第三十二條 物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十三條 物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　第三十四條 自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　第三十五條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

　　物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

　　第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。

　　建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。

　　第三十七條 建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。

　　第三十八條 建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。

　　第三十九條 物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

　　第四十條 建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動*同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

　　第四十一條 物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。

　　第四十二條 建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。

　　第四十三條 建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。

　　第四十四條 物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。

　　第四十五條 前期物業服務合同終止后，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照執行本辦法。

　　第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。

　　第四十七條 本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。

　　第四十八條 本辦法自20**年1月1日起施行。

篇3：物業管理師物業管理實務試題匯編之物業承接查驗(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之物業承接查驗(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之第五章物業的承接查驗

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．物業的承接查驗步驟有：(1)物業移交；(2)物業管理企業組織人員進行承接查驗；(3)對查驗中發現的問題進行處理；(4)物業建成通過竣工綜合驗收。選擇正確的流程順序()。

　　A、(1)、(2)、(3)、(4)

　　B、(4)、(2)、(3)、(1)

　　C、(4)、(1)、(2)、(3)

　　D、(2)、(3)、(4)、(1)

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗的掌握程度。新建物業承接查驗的流程是：①物業建成通過竣工綜合驗收；②物業管理企業組織人員進行承接查驗；③對查驗中發現的問題進行處理；④物業稱交。故本題選B，有關內容可參見教材第78頁。

　　2．以下哪項不屬于物業查驗的主要內容：

　　A、物業資料

　　B、居室戶門

　　C、物業共用部位、共用設備設施

　　D、園林綠化工程

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對物業查驗內容的掌握程度。物業查驗的主要內容是：物業資料、物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施。故本題選B，有關內容可參見教材第79頁。

　　3．對新建物業承接查驗中發現的問題，不屬于一般處理程序的是()。

　　A、收集整理存在問題

　　B、處理方法(由建設單位提出處理方法，物業管理企業可提出相應整改意見)

　　C、跟蹤驗證

　　D、負責監控整改質量

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。對于承接查驗發現的問題，一般的處理程序有：收集整理存在問題、處理方法和跟蹤驗證。故本題選D，有關內容可參見教材第81頁。

　　4．以下哪一項不屬于新建物業管理工作移交的內容()。

　　A、產權資料，竣工驗收資料

　　B、業主資料

　　C、設計、施工資料，物業保修和物業使用說明資料，機電設備資料

　　D、房屋裝修資料

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”在新建物業管理移交時還不存在，屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選D，有關內容可參見教材第83頁。

　　5．物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項不包括()。

　　A、明確交接主體和次序

　　B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續留有余地

　　C、確認原物業管理企業退出或留下人員名單

　　D、對仍在保修期內的項目要多方簽字，明確保修責任

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內的項目要多方簽字；簽合同、辦手續留有余地，明確保修責任。故本題選C，有關內容可參見教材第86頁。

　　6．物業管理機構更迭時的準備工作不包含哪一項內容()。

　　A、符合承接查驗條件

　　B、成立物業承接查驗小組

　　C、準備資料和工具

　　D、環境準備

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗的掌握程度。物業管理機構更迭時準備工作包括：符合承接查驗條件、成立物業承接查驗小組和準備資料和工具。故本題選D，有關內容可參見教材第82頁。

　　7．物業查驗的相關資料由()提供。

　　A、建設單位

　　B、施工單位

　　C、物業管理企業

　　D、開發商

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選A，有關內容可參見教材第80頁。

　　8．物業查驗的相關資料，由()進行必要的復核。

　　A、建設單位

　　B、施工單位

　　C、物業管理企業

　　D、開發商

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。故本題選A，有關內容可參見教材第80頁。

　　9．物業承接查驗發現的工程質量問題整理出來之后，由()提出處理方法。

　　A、建設單位

　　B、施工單位

　　C、物業管理企業

　　D、開發商

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對承接查驗發現問題處理的掌握程度。在承接查驗所發現問題的處理方法中指出“工程質量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法”。故本題選A，有關內容可參見教材第81頁。

　　10．通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以監測其是否符合質量要求的檢查方法是()。

　　A、觀感查驗

　　B、使用查驗

　　C、檢測查驗

　　D、試驗查驗

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。A選項“觀感查驗”是對查驗對象外觀的檢查；B選項“使用查驗”是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象；c選項“檢測查驗”是通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量；D選項“試驗查驗”是通過必要的試驗方式測試相關設施設備的性能。故本題選C，有關內容可參見教材第80～81頁。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．關于物業承接查驗以下說法正確的是()。

　　A、物業的承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業公用部位、共用設備設施進行承接查驗

　　B、物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行

　　C、新建物業的承接查驗發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程中

　　D、物業管理機構更迭時的承接查驗發生在業主大會或產權單位向新物業管理企業移交物業的過程中

　　E、物業管理的承接查驗的主要方式是核對

　　【答案】A C D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗的掌握程度。B選項“物業的承接查驗必須和建設工程竣工驗收同步進行”應為“物業的承接查驗可以和建設工程的竣工驗收同步進行”。故本題選A、C、D、E，有關內容可參見教材第78頁。

　　2．新建物業承接查驗是技術難度高、專業性強、對El后影響大的工作，除人員準備外還要作好以下哪幾方面的工作()。

　　A、計劃準備

　　B、資料準備

　　C、查驗的儀式策劃

　　D、設備工具準備

　　E、符合承接查驗條件

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業承接查驗準備工作的掌握程度。準備工作包括：人員準備；計劃準備；資料準備；設備、工具準備。故本題選A、B、D，有關內容可參見教材第78。79頁。

　　3．物業承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用()。

　　A、觀感查驗

　　B、使用查驗

　　C、檢測查驗

　　D、試驗查驗

　　E、感覺查驗

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對物業承接查驗方式的掌握程度。物業承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可采用感觀查驗、使用查驗、檢測查驗、試驗查驗等具體方式進行檢查。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第80～81頁。

　　4．物業管理機構更迭時物業查驗的內容包括()。

　　A、物業資料情況

　　B、物業共用部位、共用設施設備及管理現狀

　　C、各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況

　　D、物業管理用房、產權屬全體業主的設備、工具、材料及市政管理單位的供水、供電合同、協議等

　　E、物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等

　　【答案】A B C D

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時物業查驗內容的掌握程度。E選項“物業可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等”屬于物業查驗的方式，而不是查驗的內容。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第82～83頁。

　　5．物業管理機構發生更迭時，新的物業管理企業必須滿足下列哪些條件下才可實施承接查驗()。

　　A、物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同

　　B、物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同

　　C、原物業管理企業已決定撤離

　　D、物業服務合同約定的期限屆滿

　　E、原物業管理企業已宣布破產

　　【答案】A B

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時承接查驗準備工作的掌握程度。在物業管理機構發生更迭時，新的物業管理企業必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：①物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業管理服務合同；②物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。故本題選A、B，有關內容可參見教材第82頁。

　　6．以下哪些項屬于新建物業管理工作移交的內容()。

　　A、產權資料，竣工驗收資料

　　B、業主資料

　　C、設計、施工資料，物業保修和物業使用說明資料，機電設備資料

　　D、房屋裝修資料

　　E、合同協議

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對新建物業移交的掌握程度。D選項“房屋裝修資料”和E選項“合同協議書”在新建物業管理移交時還不存在，屬于物業管理機構更迭時管理工作的移交內容。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第83～84頁。

　　7．物業管理機構更迭時移交工作應注意的事項包括哪些()。

　　A、明確交接主體和次序

　　B、移交工作的難點、重點要想全，簽合同、辦手續留有余地

　　C、確認原物業管理企業退出或留下人員名單

　　D、業主人住、房屋裝修資料

　　E、對仍在保修期內的項目要多方簽字，明確保修責任

　　【答案】A B E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時管理工作移交的掌握程度。物業管理機構更迭時的注意事項有：明確交接主體和次序；移交工作的難點、重點要想全；對仍在保修期內的項目要多方簽字；簽合同、辦手續留有余地，明確保修責任。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第86頁。

　　8．物業承接查驗中出現的質量問題主要原因有()。

　　A、施工單位的不規范

　　B、給排水系統

　　C、設計不當

　　D、門窗、陽臺等五金件

　　E、原材料把關不嚴

　　【答案】A c E

　　【解析】本題考查的是考生對物業工程質量問題的原因的掌握程度。發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷；施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關不嚴；建材質量不合格；建設單位管理不善；氣候、環境、自然災害等其他原因。故本題選A、C、E，有關內容可參見教材第81頁。

　　9．物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節。移交工作分為哪幾種情況()。

　　A、建設單位向物業管理企業移交

　　B、業主大會向物業管理企業移交

　　C、物業管理企業向業主大會或物業產權人移交

　　D、物業管理企業向建設單位移交

　　E、原物業管理企業向準備承接的物業管理企業移交

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理工作移交的掌握程度。移交工作分為3種情況：一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業；二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后，由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業；三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同、退出物業管理項目的同時，由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業。故本題選A、B、c，有關內容可參見教材第83頁。

　　10．物業管理機構更迭時辦理交接手續時的注意事項包括()。

　　A、評價物業及共用配套設施設備的使用狀況

　　B、移交資產和費用

　　C、業主和裝修資料

　　D、合同協議情況

　　E、提出遺留問題的處理方案

　　【答案】A B E

　　【解析】本題考查的是考生對物業管理機構更迭時辦理交接手續的掌握程度。在辦理交接手續時應注意以下幾個主要方面：①對物業及共用配套設施設備的使用現狀作出評價；②各類管理資產和各項費用應辦理移交；③確認原有物業管理企業退出或留下人員名單；④提出遺留問題的處理方案。故本題選A、B、E，有關內容可參見教材第85-86頁。

　　三、案例題

　　”1．A公司建設了一座涉外商務大廈，由于當時A公司自身并不具備直接管理大廈的經驗和能力，便招標了F公司作為專業機構負責該項目的物業管理工作。由于F公司是以低價中標，因而財務壓

　　力很大，在實際管理運作中經常偷工減料，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機構接管。項目交接時雙方分別就項目現狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到空調機組時，因正值冬季，環境溫度無法達到開機條件，在粗略看過機房后，接收人員便在“一切正?！钡淖謽酉潞灹嗣?。

　　春夏之交，在進行空調運行準備過程中發現，前管理公司對機組的維護保養工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機組加過油，有的機頭已不能啟動，需要更換部分零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而A公司則認為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責，造成設備受損，補償費用要扣除相當部分。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域炇沼涗浀膹陀〖駻公司提出了法律交涉。請問A公司在這場“物業管理機構更迭”的移交工作中存在什么問題?如何避免?

　　【答案】(1)在物業管理機構更迭的移交工作中，各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業管理運作銜接是物業管理工作移交中的重點和難點，承接單位應盡量分

　　析全面，考慮周期，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，A公司在物業管理方面不具備很多經驗和能力，A公司的失誤在于空調機組驗收時沒有進行開機運行，如果當時不具備開機條件，則應標注存疑，而不能草率簽字。

　　(2)在這種情況下，A公司應聘請專業機構或專家來指導移交文件的起草和指導移交工作的進行。特別是移交合同，對雙方都十分重要，要謹慎簽署。對遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄”，這時的簽字可能是“一字千金”的。

　　”2．說明新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗之區別。

　　【答案】物業承接查驗是指物業管理企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。分為新建物業的承接查驗和物業管理機構更迭時的承接查驗，前者發生在建設單位向物業管理企業移交物業的過程，后者發生在業主大會或產權單位向新的物業管理企業移交的過程中。兩種承接查驗的區別主要是：

　　(1)移交的主體不同：新建物業承接查驗移交的主體是建設單位；物業管理機構更迭的是承接查驗移交的主體是業主委員會及原物業管理企業。

　　(2)機構更迭時新的物業管理企業接管的前提是物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同；物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。

　　3．如果你是某物業公司的高級管理人員，公司委派你參加新建物業的承接查驗工作，請說明新建物業承接查驗的內容和方式。

　　【答案】內容包括：①物業資料；②物業共用部位；③共用設施設備；④園林綠化工程；⑤其他公共配套設施。

　　物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備調試等情況下還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方式進行查驗。

　　4．你是某物業公司的工作人員，公司委派你負責某項目的更迭物業承接查驗工作，請說明物業管理機構更迭物業承接查驗的內容。

　　【答案】物業管理機構更迭物業承接查驗的主要內容包括：

　　(1)物業資料情況。

　　(2)物業共用部位、共用設施設備及管理現狀。

　　(3)各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況。

　　(4)物業管理用房、與市政管理單位的合同等其他內容。