物業設備管理

　　一、物業設備管理的目標

　　用好、修好、管好、改造好現有設備 ，提高設備的利用率及完好率，是物業設備管理的根本目標。設備的維護及檢修是物業設備管理的重要環節。

　　設備技術性能的發揮、使用壽命的長短 ，在很大程度上取決于設備管理的質量。

　　可用設備的有效利用率和設備的完好率來衡量物業設備管理的質量。

　　(一)設備的有效利用率

　　A = T/(T + T′)×100%式中 ：A ---設備有效利用率 ，% ;

　　T ---設備有效工作時間 ，h ;

　　T′---設備停機或無效工作時間 ，h 。

　　良好的設備管理可以提高設備的有效利用率 ，但設備管理部門在追求較高的設備有效利用率的同時 ，不能任意削減必要的維護保養時間 ，也不能使設備長期超負荷運行 ，這樣勢必加劇設備的損壞 ，直至報廢。

　　(二)設備的完好率

　　B= S0 /S ×100%式中 ：B ---設備的完好率 ，% ; S0 ---設備完好的臺數;

　　S ---設備總的臺數。

　　設備的完好與否是通過檢查來評定的。一般的完好標準為 ：①零部件完整齊全 ，符合質量要求及安全要求 ;②設備運作正常 ，性能良好 ，功能達到規定要求 ;③設備技術資料及運轉記錄齊全 ;④設備整潔 ，無跑、冒、滴、漏現象;⑤防凍、保暖、防腐等措施完整有效。

　　對于評定為不完好的設備 ，應針對問題進行整改 ，經過維護、修理 ，消除不好因素 ，升級為完好設備。如果經過維修 ，仍無法達到完好的設備 ，應該加以改造或者進行報廢處理 ，不能長期處于不完好狀態。

　　二、設備運行管理

　　(一)設備運行管理的分類

　　物業設備的運行管理包括物業設備技術運行管理和物業設備經濟運行管理。

　　1.物業設備技術運行管理

　　物業設備技術運行管理的主要任務是保證設備安全、正常運行 ，其內容包括建立合理的運行制度和運行操作規定、安全操作規程等運行要求(標準)，并建立定期檢查運行情況和規范服務的制度等。其中 ，對于設備安全管理 ，除了加強設備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業的訓練和管理外 ，還要建立安全責任制和對用(住)戶進行安全教育 ，宣傳一些設備(如電梯)的安全使用知識。

　　2.物業設備經濟運行管理

　　物業設備經濟運行管理的主要任務是在設備安全、正常運行的前提下 ，節約能耗費用、操作費用、維護保養費用和檢查修理費用。物業設備經濟運行管理的內容 ，包括在物業設備運行管理過程中采用切實有效的節能技術措施和加強設備能耗的管理工作。

　　(二)設備運行管理的內容

　　1 .物業設備技術運行管理

　　設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性 ，其次在技術性能上應始終處于最佳運行狀態 ，以發揮設備的最佳效用。在設備技術運行管理過程中要做到如下要求 。

　　(1)制定科學、嚴密的操作規程。

　　在設備管理工作中 ，應針對設備的特點制定切實可行的操作規程 ，例如鍋爐管理中對點火、熄火、巡視、抄表、水位表沖洗、壓力表紅線、安全閥校驗、水處理測試、排污等一系列操作都應有一定的操作規程 ，并定期對操作工人進行考核評定。

　　(2)對操作人員進行專業的培訓教育。

　　在設備管理工作中 ，對操作人員進行專業的培訓教育 ，積極參加政府職能部門舉辦的培訓班 ，掌握專業知識和操作技能。通過理論及實際操作的考試 ，取得專業設備的操作資格證書 ，如鍋爐操作證、高低壓電工操作證、電梯運行操作證等。

　　(3)加強維護保養工作。

　　設備操作人員在使用操作設備的同時應做好維護保養工作 ，做到“正確使用 ，精心維護” ，確保設備保持完好和正常使用狀態。特別是設備中的壓力表、安全閥等安全附件必須定期校驗 ，保證靈敏可靠。壓力表上應有紅線范圍 ，設備運行時絕對不能超越紅線。安全閥前面嚴禁裝設閥門 ，為了防止安全閥芯、彈簧等銹蝕而影響使用靈敏度 ，需要定期人為開啟并排放到正常值為止。壓力表、安全閥的定期校驗工作應由法定部門負責 ，校驗報告應妥善保管。

　　(4)對事故的處理要嚴格執行“三不放過”原則。

　　設備發生事故后 ，不能就事論事簡單處理 ，要嚴格執行“三不放過原則”，即事故原因不查清不放過、對事故責任者不處理不放過、對事故發生后沒有采取改善措施不放過。事故發生后應該對事故的潛在原因及故障規律進行分析 ，并提出有效的改善措施 ，確保類似事故不再發生。

　　2 .物業設備經濟運行管理

　　物業設備管理工作中除了對設備的技術性能進行管理外 ，還要重視設備的經濟運行管理 ，即要重視設備運行時的經濟性、維護檢修和更新改造的經濟性等。在設備經濟性運行管理中最重要的是設備運行成本管理。設備運行成本管理主要包括能源消耗的經濟核算、設備操作人員的配置、設備維修費用的管理和設備大修費用的管理。下面主要介紹能源消耗的經濟核算。

　　能源消耗的經濟核算工作有以下幾個方面。(1)制定能源耗用量計劃和做好計量工作。

　　設備在運行過程中 ，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各種能源。設備管理部門每年要求預先按月編制各類能源的消耗量及能源費用的計劃 ，作出

　　1～12個月每個月的各類能源的耗用計劃及能源費用的支出計劃。

　　各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。在實際使用中 ，應堅持做到每天定時抄表記錄 ，并計算出日耗量 ，每旬檢查統計一次實際耗用量 ，每月統計一次實際耗用量及能源費用 ，并將每月的實際耗用量及能源費用同年度計劃進行比較。如能源耗用量出現異常情況 ，應立即查清原因并報告負責人。

　　(2)采用切實有效的節能技術措施。

　　在選用設備時，注意設備的技術參數要同工藝要求匹配，優先采用先進的電子控制技術，實施自動調節，使設備在運行過程中一直處于最佳運行工況和最佳運行負荷之中。

　　在節約用水方面 ，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設備冷卻水應采用冷卻塔循環利用。

　　在節約用電方面 ，優先選用節能型電機 ，在供配電設施上應有提高功效因素的措施 ;照明用電方面 ，盡量多利用自然采光 ，應選擇合理的照明系統和照明燈具。照明燈具的開關控制應采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節能控制方式。

　　同時 ，防止管道、閥門及管道附件泄漏和損壞 ，發現問題及時修理和調換。對使用熱源和冷源的管道和設備應加強保溫絕熱工作 ，減少散熱損失。

　　(3)加強節能管理工作。

　　節能工作已開展多年 ，節能技術及節能措施也逐步完善 ，并已取得明顯效果 ，但還有些管理部門或管理人員沒有真正重視節能管理。因此 ，還應繼續加強節能管理工作。

篇2：物管中心工程管理部設備值班工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備值班工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)認真巡視檢查空調水系統設備，做好記錄。

　　e)嚴格執行操作規程，根據系統運行狀況及時調整系統運行參數，確保系統正常運行。

　　f)發現異常情況及時匯報。

　　g)保證系統軟化水質達標。

　　h)保證設備完好，無跑、冒、滴、漏現象。

　　i)非標準工作時間負責完成本專業工單的維修。

　　j)保持機房、值班室環境衛生及設備面貌良好。

　　k)如遇傷亡事故立即搶救，并報告部門主管，做好現場保護工作，參與事故調查，分析原因，提出改進辦法。

　　l)完成主管、領班交給的其它任務。

篇3：物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執行本崗位安全操作規程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)在檢修過程中，樹立安全第一的思想，如遇傷亡事故，立即報告部門主管并做好現場保護工作，積極參與調查分析事故原因，提出改進辦法。

　　e)定期巡檢，主動向運行人員了解設備的運行情況，認真填寫巡檢記錄。

　　f)嚴格執行檢修、維保計劃，按規程檢修，并做好記錄。

　　g)發現問題及時解決，不能解決的及時上報。

　　h)保持現場工作環境，做到“工完、料凈、現場清”。

　　i)保證設備正常運行，完好無損，無跑、冒、滴、漏現象。

　　j)完成主管、副主管、領班交辦的其它工作。