大廈設備綜合管理方案
一、 工程設備設施管理維護標準
(一)消防控制中心的運行維護和質量標準
大廈消防系統設備設施的質量維保，以及消控中心的運行維護管理，必須全面覆蓋消防報警系統、保安監控系統、電梯的運行監視、空調智能化控制系統、各種水位報警、水泵運行監視以及氣體滅火設施監管等關鍵設備設施的日常檢查與保養維護工作。具體要求如下：
消防控制中心需保持24小時不間斷運行，并確保安防監控系統的值班制度得到有效執行。
保證安防監控系統、電梯運行監視、空調智能化控制系統、各種水位報警、水泵運行監視等核心系統設備運行穩定，各系統之間協同工作無障礙。
對于一般性故障，需立即進行排查并修復;對于暫時無法處理的故障，需及時通知相關部門采取有效的應急措施，并確保應急措施得當且有效。
定期對消防設施進行巡查和測試，保持設備表面清潔無污漬、無灰塵，機房環境整潔有序;同時，確保設備機房的正常運行和安全運行。
消防系統設備的質量維保工作由甲方負責委外進行，乙方需全程跟蹤監督，確保設備維護維保到位，并符合安全運行要求。
負責并積極參與火災隱患的整改工作，確保消防系統設備的正常運行和安全運行;同時，積極組織并參與應對各種突發事件，保障大廈安全。
(二)空調系統的運行維護管理和質量標準
空調系統的運行維護管理，旨在確保XX大廈空調系統的正常運行和使用。具體要求如下：
建立完善的空調運行管理操作規程，并嚴格執行，確保無因人為失職而引發的事故;空調系統需由專業人員經培訓后持證上崗。
保持空調系統(VRV冷媒)設備完好，確保設備的正常運行和安全運行，并做好相關記錄和建檔工作;夏季室內空調溫度需嚴格控制在26度，其他季節則采取室內空氣排換運行方式。
做好空調系統的保潔工作，保持空調主機房及主機清潔，要求主機和控制柜表面無污漬、無灰塵。
VRV空調的室內機隔塵網需目測無臟污物，外觀無明顯塵積，裝掛牢固無松動，控制靈敏，排水正常無漏水現象;室外機則無明顯積塵積灰。
根據運行及設備狀況，需對空調系統及其附屬設施進行定期保養和維護，確保系統性能穩定可靠。
空調設備主機由甲方負責委外維護維保，乙方需全程跟蹤監督，確保設備維護維保到位，并符合安全運行要求。
(三)給排水設備的運行維護管理和質量標準
給排水設備的運行維護管理，旨在確保XX大廈區域內給排水設備、設施的正常運行和使用。具體要求如下：
實行日常檢查巡視制度，定期維護保養，確保給排水系統正常使用;同時，做好設備的正常運行和安全運行工作。
建立正常供水管理制度，加強巡查力度，防止跑、冒、滴、漏現象的發生，確保設備設施完好無損。
給排水系統設施維護范圍包括各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網、接頭及閥門等;檢查井內管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓供水管網、接頭、閥門等。
建立對樓內開水間、衛生間的日常檢查巡視制度，確保室內外排水系統通暢無阻。
設備出現故障時，維修人員需在接到報修后半小時內到達現場進行處理，零修合格率需達到100%，一般性故障排除不過夜。
(四)供電設備管理的運行維護管理和質量標準
供電設備的運行維護管理，旨在確保XX大廈供電系統的正常運行和安全運行。具體要求如下：
保證大樓供電系統的設備設施正常運行和安全運行，具體涵蓋高低壓配電室、空調系統用電、發電機、夜景照明、公共照明、用電器具、辦公照明、地下車庫、人防區、路燈等設備設施的維護工作;同時，還需負責樓頂夜景照明、空調系統維護、配電柜箱后(含配電箱)的線路、設備維護維修工作。供配電系統還包括應急供配電設備、油箱及油庫、各配電房的防鼠工作等。
統籌規劃用電需求，做到合理、節約用電;同時，負責燈具及其它小電氣設施的維護工作;供配電區域各種標識及區域圖示的更新工作;公共洗手間、會議室、各設備及管理用房里的水電設施維護工作等。
供電運行和維修人員必須持證上崗;維修人員需持有效電工上崗證，并每年負責聯系高低壓柜及變壓器的年檢工作。
加強日常維護檢修力度，保持設備設施表面清潔無污漬、無灰塵;照明、指示燈具線路、開關需保證完好無損。
設備出現故障時，維修人員需在接到報修后半小時內到達現場進行處理;設備零修合格率需達到100%，一般性維修不過夜。
定期對用電設備進行維護保養工作;嚴格執行用電安全規范，確保用電安全無虞。
高壓配電室需實行24小時值班制度，并每天記錄設備設施的運行和維護情況。
高壓配電設備設施的維護工作包括每年度聯系供電局進行維護監管的年檢費用支付工作;同時負責跟蹤監督確保設備維護到位，并符合安全運行要求。
(五)電梯設備的運行維護管理和質量標準
電梯設備的運行維修管理旨在確保大樓內外所有電梯設備的正常使用。在保修期內，電梯安裝公司負責維保工作;乙方則需全程跟蹤監督維保工作是否嚴格按雙方約定的設備維保標準執行到位，并符合正常運行要求。具體要求如下：
電梯安全設施需齊全有效;電梯內求救電話需保持正常工作狀態;同時負責電梯設備的正常運行和安全運行工作。
電梯通風、照明及其它附屬設施需保持完好無損。
電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同需完備無缺;同時包含市質量監督檢驗局對電梯的年檢費用支付工作。
電梯轎箱、井道需保持清潔無雜物;
負責電梯停梯急救工作;當電梯因故障停梯時，接到報修后需立即通知維保單位維修人員應在半小時內到達現場進行搶修工作，并及時排除故障恢復電梯正常運行。
所有電梯設備設施的質量維保工作由電梯生產廠商負責進行;乙方則需全程跟蹤監督確保設備維護維保到位，并符合安全運行要求。
(六)樓宇弱電系統設備設施的運行維護和質量標準
樓宇弱電系統包括智能系統設備設施的運行維護管理旨在確保XX大廈弱電系統包括智能系統設備設施的安全正常運行和日常養護維修工作得到有效執行。具體要求如下：
負責大樓的弱電系統(包括智能系統設備設施系統)的安全正常運行工作;具體涵蓋樓宇設備智能控制各系統、安全監控管理系統等的線路維護、設備維護、設施維修以及系統保潔等工作內容。
實現大樓弱電系統設施運行有效且保持正常工作狀態;同時做好系統設備設施的正常運行和安全運行工作。
智能系統設備設施系統網絡及其它附屬設施需保持完好無損;同時保持弱電系統設備設施的清潔無污漬、無灰塵現象發生。
弱電系統維護工作還包括消防報警系統(包括消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕等設備設施)、樓宇自動化(包括模塊控制的空調、采暖、電力等設備設施)、BA系統以及安防系統設施運行維護等內容;同時還需負責弱電檢查井內管線、接線箱等設備設施的維護工作。
當弱電系統設備設施因故障停止運行時，接到報修后需立即通知維保維修人員應在半小時內到達現場進行搶修工作，并及時排除故障恢復系統正常運行狀態。
(七)物業檔案管理的服務內容和質量標準
需要全面負責XX大廈的各個系統設施設備、所有場地的環境衛生、保潔、室內盆栽綠化養護等物業檔案資料的管理服務工作;同時做好XX大廈設備設施維護的相關工程圖紙、竣工驗收資料的物業管理服務工作;并自覺遵循執行XX大廈制定的所有涉及物業管理服務的相關規章制度要求。提供的物業檔案資料管理服務需做到完整、規范、充實且清晰可辨;對所有的物業設備和項目維護的管理服務都需建立規范的運行檔案資料以備查閱之需。
(八)對外維保設備的維護監管和質量標準
XX大廈部分系統設備實行對外維保的運行維護監管制度;具體委外維保內容以及物業公司維保內容如下：
電梯由專業公司負責定期維保工作;
消防系統由專業公司負責定期維保工作;
空調主機由專業公司負責定期維保工作;
BA系統由專業公司負責定期維保工作;
其他設備設施的維護維保工作則由物業公司負責承擔。對于已經簽訂合同委托專業設備機構進行維護維保的項目，乙方需按甲方簽訂委托維保合同的質量要求進行現場監管工作，并保證維保維修質量達到合同約定標準;同時乙方還需負責委外項目的日常巡查維護管理工作以確保項目正常運行無虞。
以上委外維保項目可以由業主單位直接委托專業公司進行實施操作;也可以由物業公司代為委托專業公司進行執行操作;具體操作方式需根據實際情況靈活確定并簽訂相關合同協議以明確雙方權責關系及利益分配機制等內容條款。
二、 物業管理前期介入
根據現場施工情況來看，目前行政管理服務中心設施設備安裝及全面二次裝修工作已經完工并交付使用。在此階段，物業公司的管理要點及工作內容主要包括以下幾個方面：
管理要點：
為保證進駐工作的順利進行和高效開展，在此期間物業公司需抽調有經驗的強電、暖通、給排水、弱電等專業工作人員進一步了解設計和施工現場情況，細化并完善物業管理前期的工作策劃方案;同時及早發現可能影響大樓使用功能和日常物業管理的某些潛在問題，并提出糾正及解決的建議措施以供相關部門參考決策之用。
工作內容：
(一)與施工管理方的協調溝通工作
由委托方負責作出具體安排并牽頭組織物業公司與施工管理方召開專門會議進行協商溝通;在會議上明確商定物業管理前期介入期間物業公司的工作內容和工作方式等關鍵事項;并確定雙方相互的溝通方式和具體聯系人員名單以便后續工作順利開展之需。
(二)現場介入工作
熟悉現場環境和各類施工圖紙資料內容;物業公司有關人員應盡快了解設計和施工狀況以便更好地開展后續工作;根據以往的工程前期介入和物業管理經驗來看，在今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題方面需與施工管理方技術、管理人員進行充分協商并達成共識意見;對于影響大樓功能、危及設備及大樓安全、嚴重影響今后管理運行的問題需及時與施工管理方商洽解決方案并盡量不留后患問題;對于一時無法解決的問題需列出整改清單并專題向行政管理服務中心市政府有關主管部門報告情況以便得到及時處理和解決之需;同時物業公司工程部還需就現場管理的情況以書面報告的形式分別上報XX大廈有關主管部門及施工管理方以便及時掌握工作進展情況和存在問題的整改落實情況等內容信息。
參與設施設備調試工作;物業公司需委派由機電工程部經理帶隊、各專業工程師組成的工作小組進駐到現場開展工作;除對將來的大樓現場管理工程技術人員進行專業培訓工作外，還需與工程技術人員一起共同開展現場的設施設備安裝狀況的檢查工作;及時發現可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護的問題并提出相應的整改意見以便及時得到處理和解決之需;同時需及時通報工程管理方以便其了解工作進展情況和存在問題的整改落實情況等內容信息;在此過程中還需組織工程技術人員將主要精力投入到設備調試的工作上以確保設備性能穩定可靠并符合設計要求和使用標準等內容條款;具體工作方式為由工程部經理帶隊參與設施設備的現場調試工作并學習、了解設備特性和調試操作方法等內容知識;同時虛心聽取建設單位的專家意見并同專家們密切配合以便更好地完成調試工作任務并達到預期效果目標等內容要求。
工作內容具體包括以下幾個方面：
1)行政人事方面工作：
住前招聘工程部計劃中的管理和技術人員、技工并進行專業培訓工作;同時邊培訓邊參與現場管理工作以便更好地了解實際情況和掌握相關技能知識;必要時應派人到設備廠家進行深入培訓以便更好地掌握設備性能和使用方法等內容知識;同時開始制定或修訂完善物業管理處的各項管理制度、工作規程以及公眾文件等內容資料以便為后續工作提供有力支持和保障作用;
2)參與設施設備的調試工作：
將工程技術人員分成五個小組分別參與大樓的高低壓供配電、空調(包括采暖、空調、通風及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、機房網絡、會議系統、保安電視監控以及綜合布線等)以及電梯等五個項目的調試工作;盡最大可能全面掌握設施設備的性能、結構、參數以及工作環境條件和操作要領等內容信息并進行詳細記錄以便后續查閱和使用之需;在進行調試觀摩的同時還需根據各種設施設備的構造特點和了解的實際情況開始編制今后的設施設備維修規程和各項作業指導書等內容資料以便為后續維修維護工作提供有力支持和指導作用;
(三)物業接管驗收工作
物業接管驗收工作應在工程驗收后進行也可以同時進行;但由于相關的交接方不同導致驗收的側重面及程度也存在差異需要區別對待;工程驗收是施工單位向建設單位移交物業的過程;驗收方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查;而物業接管驗收則是建設單位向物業管理方移交物業的過程;驗收方式是按業主進駐的使用要求進行檢查;主要是進行全面的外表及功能的合理使用和安全使用檢查;但為了更有效的合作并節省交驗時間、提高效率以及及時發現問題并落實解決問題等目標;可以集中建設單位和物業公司的技術力量一起同施工單位進行交驗工作以便更好地完成接管驗收任務并達到預期效果目標等內容要求;
物業接管驗收工作分現場驗收、資料交接及其它交接和接管驗收注意事項等四個方面進行具體闡述如下：
現場驗收工作：
1)土建工程驗收工作：包括各屋面排水坡度是否符合設計要求;伸縮縫、女兒墻及地面有無滲水現象發生;地下室墻面有無滲水現象發生;地面有無空鼓及滲水現象發生;進出口坡道防滑措施是否到位等內容信息;前廣場及架空層綠化小品是否完好無損;地面有無空鼓及開裂現象發生等內容信息;消防門、通道、樓梯等是否暢通無阻且符合安全要求等內容信息;
2)裝飾工程驗收工作：包括各地面、墻面、地腳線、護墻板以及天花各種裝飾是否完好無損且符合設計要求;門和門框及附件是否安裝牢固且使用靈活方便;護欄及扶手是否牢固可靠且符合安全要求;燈具及其它小電氣設施是否完好無損且使用正常;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕)是否清潔美觀且無破損現象發生;公共區域設施設備的外裝飾是否完好無損且符合整體美觀要求;各種標識及區域圖示是否清晰可辨且設置合理;公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房以及信報箱等是否干凈整潔且使用正常等內容信息;
3)供配電系統驗收工作：包括正常供配電設備是否運行穩定且符合設計要求;應急供配電設備是否隨時可用且能滿足緊急情況下的用電需求;油箱及油庫是否安全可靠且符合相關規定要求;各配電房的防鼠措施是否到位且有效防止鼠類進入造成損壞;各強電檢查井內管線及電箱是否布局合理且使用安全可靠;避雷裝置是否完好無損且能有效防止雷擊事故發生;公共照明、用電器具等是否完好無損且使用正常等內容信息;
4)給排水系統驗收工作：各供水、消防水泵及電機等是否運行穩定且符合設計要求;各水箱是否清潔衛生且無雜質沉淀現象發生;給排水管網、接頭及閥門等是否密封良好且無滲漏現象發生;檢查井內管線、水表及閥門等是否布局合理且使用方便;化糞池及室外排污、雨水井是否暢通無阻且無堵塞現象發生;消防栓供水管網、接頭、閥門等是否完好無損且能滿足消防需求;人防工程及相應供水系統等是否符合相關規定要求且能正常使用等內容信息;
5)電梯系統驗收工作：各系統運行是否平穩且符合設計要求;梯門、井道、機房及電機等是否完好無損且使用安全可靠;同時需檢查電梯的求救電話、通風、照明等附屬設施是否完好無損且使用正常等內容信息;
6)空調通風系統驗收工作：各風管及風口是否暢通無阻且能滿足通風需求;各檢修口及控制系統等是否設置合理且使用方便;同時需檢查空調系統的制冷、制熱效果是否良好且能滿足室內溫度需求等內容信息;
7)弱電系統驗收工作：消防報警系統(包括消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕等設備設施)是否靈敏可靠且能及時發出警報信號;樓宇自動化(包括BA系統、BMS系統模塊控制的空調、采暖、電力等設備設施)是否運行穩定且能實現自動化控制功能;弱電檢查井內管線、接線箱等是否布局合理且使用安全可靠;門禁系統是否靈敏可靠且能有效控制人員進出等內容信息;
資料交接工作：
1)產權資料交接工作：包括項目批準文件、用地批準文件、建筑執照以及丈量報告等相關產權證明文件的交接工作;
2)工程施工技術資料交接工作：包括竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等圖紙資料)、各類公共設備使用說明書調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告以及工程預決算分項清單等相關技術資料的交接工作;同時還需交接圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄以及沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖等相關技術資料;以及竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書以及設備(水、電、空調、采暖)及衛生潔具的檢驗合格證書等相關質量證明文件;以及砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水及供暖管道的試壓報告等相關試驗報告;以及機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等相關合同和技術資料;
3)驗收資料交接工作：包括工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、完善配套行政管理服務中心綜合驗收合格證書等相關驗收證明文件的交接工作;同時還需交接用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書等相關用電用水許可證明文件;以及使用合格證、電話保養及驗收協議等相關使用和維護協議文件;
其它交接工作：
1)設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等的交接工作;
2)具有保修期約定的設施設備施工或購買合同(保修協議也可)等相關合同文件的交接工作;
3)各辦公室、公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井以及信報箱鑰匙等相關鑰匙的交接工作;
(四)接管驗收注意事項
在接管驗收前，物業公司應與市行政管理服務中心主管部門(施工管理方)充分協商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員安排、驗收具體時間確定以及注意事項提醒等內容);同時要盡量統一驗收標準并明確交接雙方的責、權、利關系以便后續工作順利開展之需;
接管驗收工作不僅要檢查物業的質量狀況是否符合要求;而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品以及圖紙資料等的類型、數量及其它要求的參數是否準確無誤;驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效并作為后續工作的重要依據和參考標準;
針對初驗發現的問題，屬于必須整改的范疇;雙方應書面確認整改內容和要求后由市行政管理服務中心主管部門(施工管理方)通知并敦促施工單位進行整改返修工作;對于一時無法返修的項目要確定今后整改維修的期限并明確責任人和監督措施以確保問題得到妥善處理和解決之需;同時施工單位應書面報交物業公司和市行政管理服務中心主管部門記錄備案以便后續查閱和跟蹤落實整改情況之需;
設施設備試運行工作：
為保證業主進駐后設備即能正常運行和使用;必須在設施設備驗收完成后安排一個設備試運行階段進行充分測試和驗證工作;在這個期間，物業公司的工作重點應逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移;由物業工程技術人員開始直接操作設備并進行相關測試和驗證工作;但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓和指導以便其更好地掌握設備性能和操作方法等內容知識;
業主全面進駐的準備工作：
在XX大廈全面進駐之前，物業公司應該全力以赴地配合相關部門做好各項準備工作;包括確認各辦公室內的照明、風機盤管、溫控開關、新風補充、門禁、通訊以及電腦網絡等配置設施是否正常且符合使用要求;確認公共區域、照明、洗手間、停車場以及標識等是否設置合理且使用方便等內容信息;在遷入完成后，物業公司應立即拜會市行政管理服務中心主管部門并征詢意見后跟進改善服務以便更好地滿足業主需求和提升服務質量水平等內容要求;
(五)其它前期準備工作
人員安排計劃工作(總人數45人，但實際工作人員數量還應根據委托的服務項目、內容、標準等經雙方討論后確定具體人數和職責分工等內容信息);
人員安排計劃表需詳細列出各崗位人員的姓名、性別、年齡、學歷、專業背景、工作經驗以及崗位職責和要求等內容信息以便后續招聘和管理工作順利開展之需;同時需根據實際情況進行靈活調整和優化以確保人員配置合理且高效運作之需;
篇2：富田太陽城設備設施管理方案
富田太陽城設施設備管理是物業管理工作的基礎和重點之一,我們將落實崗位責任制,使設備的維修保養責任到人,強化巡檢、運行管理和預防性維修保養等。同時按公司ISO9001和ISO14001質量保證體系要求進行管理,如《設備設施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設備設施維修保養手冊》、各類設備操作規程等作業指導書,使我們的設備設施管理規范化、程序化。
本小區設施設備管理主要由管理處維修部承擔,公司提供人員、技術支持、不定期派有關專家前來指導,并選派5名技術骨干負責維修部的工作,嚴格控制好維修技術人員的選聘,加強培訓,造就一支業務水平全面、責任心強、愛崗敬業的技術隊伍。
2.1供配電設備
工作內容:
維護供配電設備的良好工作狀態,確保小區電源供應正常,為營業以及居民用電提供可靠的電力保證。
工作要點:
根據《供用電協議》和用電負荷的季節性特點,合理調整變壓器的運行方式,最大限度的發揮變壓器的利用率,保持電容補償柜良好的::工作狀態,確保功率因數符合規定要求。
配備專業人員管理供配電設備,操作人員實行持證上崗,按規程操作。嚴格控制停送電操作,設備的檢修應避開辦公和營業時間。
值班人員每班對配電室巡檢,加強預防性維修和年度保養,認真填寫巡檢和保養記錄。
2.2 公共照明、廣場照明、泛光照明
工作內容:
保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設施及燈具的完好和正常工作,在保證小區外觀形象和業主方便的前提下,盡量節約能源。
工作要點:
加強巡檢工作,發現照明設施損壞及時修復。
根據季節變化及時調整照明送電時間,做好重大節日和接待時的燈光布置。
在條件允許的情況下,選用節能燈具,安裝定時器和紅外感應開關,為業主節約能源。
2.3 給排水系統
工作內容:
維護系統的良好運行狀態,保證小區正常供水,確保二次供水達到國家飲用水標準;保證小區排水系統暢通,避免暴雨、水患給小區正常的生活和營業帶來不便。
工作要點:
定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況,檢查水池、水箱和各類管網是否有異常,防止跑冒滴漏。
加強日常保養工作,定期對泵類進行年度檢驗,預防各種故障發生。
水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行,并取得衛生防疫部門頒發的檢驗合格證。
每次暴雨洪水到來之前,重點檢查排水泵的運行情況,確保管路暢通。
2.4 消防系統
工作內容:
負責消防設備的巡檢、維護、維修,保持消防系統各設備的正常工作狀態,保證系統聯動正?？煽?及時消除各種消防隱患。
工作要點:
對于住宅小區,消防是工作的重中之重,要保證系統安全可靠,必須加強對員工消防意識和小區消防設備性能知識的培訓,加強對客戶消防知識的宣傳。
24小時安全值班,密切監視系統運行,認真對待每一次報警和每一臺消防設備的動作,增加巡檢力度和預防性維修保養。認真查看打印記錄,分析相關數據資料是否正常。
對不經常啟動的泵類設備,應定期試運行。要保持管網壓力符合消防要求。
加強供配電室氣體消防系統的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動作是否可靠等。
定期進行消防聯動實驗和消防演習,檢驗系統是否正常,增強員工的應急處理能力。
篇3：物業項目房屋公共設施設備管理方案
物業項目房屋及公共設施設備管理方案
一、房屋管理及維修方案
·管理內容
1、對房屋、設備設施機房設專業人員進行定期巡查，并按不同保養要求進行正確保養。
2、建立完善的房屋檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據所配置房屋、設施設備機房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、設專人受理報修，同時派工程人員及時采取有效措施，進行修繕。
·管理措施
1、制定房屋及附屬構筑物管理方案，并根據園區房屋及附屬構筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。
2、建立房屋檔案，對房屋及附屬構筑物建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得相關參數，確保房屋處于最佳狀態。
3、質量保修期的監督管理，在驗收時將從維護園區的利益出發，按國家有關質量標準嚴格把關。
二、公共配套設施管理及維修方案
·管理內容
1、根據設備類型、型號不同設專業人員對各設備用房進行定期巡查，并按不同設備要求進行正確保養。
2、建立完善的設施設備檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據所配置設備、設施建立臺帳和標識，工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、對各管線、控制器等設專人進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產品的養護要求進行日常養護。
5、按有關行業規范標準對各設施設備，進行專業檢測、維保。
6、按照有關規范標準，設置設備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。
·管理措施
1、制定設備安全運行管理方案，建立設備臺帳，建立短、中、長期設備保養制度，并嚴格執行。
2、建立設施設備檔案，建立設備技術檔案，對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。
3、制定設備維護保養方案，根據設施設備配置情況，制定詳細的設備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設備操作、巡視、檢查及維護保養工作落實到人。
4、做好設備事故的防范和處理，根據園區設施設備情況，編制切實可行的設備事故應急處理預案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認真查清原因，吸取經驗教訓，避免和減少同類事故的再次發生。
三、設備安全運行管理方案
·管理內容
1、對機電設備按不同型號產品的養護要求進行日常巡查和維護保養。
2、對巡查發現損壞的設備，及時維修，并做好維修記錄。
3、做好機電設備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設備的檢查、保養，責任到人。
·管理措施
1、制訂共用設備管理制度、操作規程以及緊急預案。
2、根據不同型號機電產品制定月度、年度保養計劃。
3、抓好維修人員技術培訓，持證上崗，提高業務素質。
4、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。
5、加強共用設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態，確保設備安全運行。
四、電氣系統管理方案
·管理內容
1、對電氣系統進行巡查，日常保養。
2、對巡查發現故障，及時維修，并做好維修記錄。
3、確定專人負責電氣系統檢查、保養，責任到人。
·管理措施
1、制訂電氣系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。
2、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。
3、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。
4、加強電氣系統的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。
五、給排水系統管理方案
·管理內容
1、對給排水系統進行巡查，日常保養。
2、對巡查發現故障，及時維修，并做好維修記錄。
3、確定專人負責給排水系統檢查、保養，責任到人。
·管理措施
1、制訂給排水系統的管理制度、操作規程以及緊急預案。
2、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。
3、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。
4、加強給排水系統的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。
六、電梯設備管理方案
·管理內容
1、對電梯按型號產品的養護要求進行巡查，日常保養。
2、對巡查發現損壞，及時維修，并做好維修記錄。
3、與維保單位共同做好電梯的月維護、年檢工作，并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設備的檢查、保養，責任到人。
·管理措施
1、制訂電梯管理制度、操作規程以及緊急預案。
2、根據不同型號制定月度、年度保養計劃。
3、維修人員持證上崗，操作規范，維修及時。
4、抓好維修人員技術培訓，提高業務素質。
5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。
6、加強電梯設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態，確保設備安全運行。
七、消防系統管理方案
·管理內容
1、加強消防監控園區的管理。
2、保持消防通道的暢通。
3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。
4、做好園區消防器材的管理和維護。
5、防止電器短路、超負荷用電等引發火災因素。
6、嚴格執行防火管理制度。
7、對機房等園區消防重點部位做好消防管理工作。
8、制訂消防設施設備系統維護保養制度，并加強對其的管理。
9、加強與消防部門的聯系。
·管理措施
1、制定并落實消防管理制度和消防安全責任制度，做到責任落實、器材落實、檢查落實。
2、制定消防事故處理預案及應急流程，防患于未然。
3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習。
4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除。
5、嚴格落實防火管理制度，充分做好各項防范措施。
6、制訂園區各消防重點部位消防管理制度，并根據"誰主管，誰負責"的消防原則，消除一切火險隱患。
7、針對各消防設施設備、器材，制定各類型系統設備的維護保養計劃，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態。
8、積極開展消防安全宣傳教育，定期向業主（
使用人）傳授消防常識。
9、發生火災，及時組織撲救并迅速向有關部門報警。
八、智能化系統管理方案
·管理內容
1、高素質的專業人員來使用和維護設備，在系統安裝期間早期介入，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統的操作及維護。
2、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等。
3、建立防災、防盜監控系統的實時運行檔案。
4、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法來確保設備安全運行。
·管理措施
1、建立設備技術檔案。
2、建立智能化系統的維護保養計劃，做好日常巡視與定期保養。
3、建立一支設備運行及維護人才隊伍。
4、對住戶、內部管理人員進行多種形式的培訓。
5、建立防災監控設備的運行檔案。
九、物業內標志及標牌管理方案
·管理內容
1、協助統計、制作園區各種標識，包括樓宇標識、道路指示標識等。
2、所有標志標牌登記在冊，并注明使用范圍、權限及時間等。
3、定時定人清潔、維護，發現缺損及時更新或更換。
·管理措施
1、制定標識標牌管理制度，維護保養制度。
2、各種標識標牌管理落實到專人負責。
十、用戶報修、維修及回訪流程
建立業主報修熱線，實行一站式服務，業主可通過對講系統、電話或向任何一位物業管理工作人員，對房屋、水電等質量問題進行報修，工程部人員在接到報修后，急修15分鐘到現場，小修小補在2小時內完成，中修24小時內完成，大修1天內有答復。