房屋共用設施與設備維護管理

　　1、巡檢

　　每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價;

　　每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發現質量問題及時向業主或業主委員會報告與建議;

　　根據業主或業主委員會的委托，組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查;每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等;每兩日巡視1次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次;業主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發現門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業主，并采取必要的緊急處理措施;

　　巡檢有記錄;

　　巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或者業主委員會。

　　2、裝修管理

　　(1)將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人;

　　2對業主(使用人)裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務協議;

　　(3)業主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況;

　　(4)裝修結束組織驗收;

　　(5)驗收合格2個月后組織復驗;

　　(6)復驗合格后3個工作日內退還裝修保證金;

　　7)對裝修中的違約行為及時勸阻;

　　(8)已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

　　3、油漆粉飾

　　木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾;6年油飾1次;鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉;上述部件應4年油飾1次;樓梯間、共用走廊的室內墻面每6年應粉刷1次。

　　4、建筑物外立面

　　建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次;外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次;外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗;因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾;委托合同另有約定的按合同約定執行。

　　5、給排水系統及其配套設施

　　(1)給水設施

　　冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質產生污染;保持泵房清潔衛生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月(結合清洗水池)清洗1次泵房消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態;水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活;每年對水泵機組清潔保養1次;泵房內設備2年后，每年翻新1次，并標明各種標志;填寫水泵運行記錄，建檔備查;每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活;建立巡視制度，發現樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時修復 定期維護保養。

　　(2) 排水設施

　　化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場;樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換1次;每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草;無雜草，排水暢通，無積水每季度對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物;每半年對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔;清理后達到目視管道內壁無明顯粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。

　　弱電系統

　　操作人員受過專業培訓，持證上崗;工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別;發現異常，及時處理;有切實可行的維修保養計劃;保養、檢修及時;對相關設備、設施定期進行調試，使系統處于最佳工作狀態;工作、維修、養護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有效保護;分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態，定期對各類信息、數據進行統計分析，形成日、月報表。

　　避雷接地系統

　　每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

　　電梯運行與管理

　　(1)、安裝、維修、保養人員均應持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗，并定期參加復審;建立健全電梯管理制度，至少包括：《崗位安全操作規程》、《維修保養制度》、《崗位責任制度》、《交接班制度》、《設備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細的《維修保養計劃》。

　　(2)安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好在電梯轎廂內明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明：注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業、維修保養企業以及相應的應急報警、投訴電話號碼。

　　(3) 與持有關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同，并明確被委托企業的責任。如需自行維護保養電梯，應按電梯數量及工作狀況配備足夠的維護保養人員，其管理部門應將電梯管理人員、維護保養人員、聯系電話及有關資料報送設備所在區(縣)有關行政主管部門，經核準后，方可自行維護保養

　　(4) 電梯及其安全設施每周不少于1次，進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養;每年對小區所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試;年度檢測由維修保養企業的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告;每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗，負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。

　　(5) 保持電梯機房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬;保持電梯機房消防設施完好;每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。

　　(6) 確定合理的電梯運行時間，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯;記錄每日電梯運行情況，建檔備案。

　　(7) 電梯維護保養提前一天通知業主(使用人)，并盡可能減少對業主(使用人)正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容;住宅電梯年故障率低于7%。

　　(8) 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障。

　　(9 ) 使用有關行政主管部門統一制定的《起重機械安全技術檔案(電梯類)》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術檔案資料應包括：《起重機械安全技術檔案(電梯類)》和《起重機械登記卡片(電梯類)》;?產品質量合格證明;大中修更新改造后的電梯應有質量驗收證明(或質量驗收報告)更改部須有變更設計的證明文件;電梯安裝驗收證明和報告;運轉、保養、維修記錄;定期安全檢查和事故記錄;電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設圖、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、出廠明細表(裝箱單)等技術資料。

　　(10) 按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。

　　9、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施、道路維修與養護;制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施;保持居住區道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通;設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發現損壞及時修補;按照業主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃;停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規范要求，便于管理和車主停放車輛。

篇2：物業設備維護工作實務探討

　　物業設備維護工作實務探討

　　一、物業設備管理存在的問題及設備維護工作的重要性

　?。ㄒ唬┪飿I設備管理存在的問題。

　　眾所周知，與物業相配套的設備不僅數量多、技術含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業的設備管理是眾多物業管理者的工作重點和難點。當前，在物業設備管理方面存在著如下兩大問題，給物業管理帶來了許多實際困難。

　　1、設備運行環境問題。

　　當前的現實情況是，物業設備運行環境一般來說是不如人意的，如電梯機房、發電機房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節里室內溫度很高，容易加劇設備的磨損和導致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設備、消防增壓設備、空調冷卻設備等會在長期風吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設備的陳舊老化；又比如水泵機組、空調機組、通風供暖機組等許多設備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設備的控制線路、機體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。

　　2、設備管理經驗和理論問題。

　　由于我國物業管理發展的歷史相對制造業來說是較短的，因此對物業設備的管理、維修等方面的經驗不足，相應的理論也滯后于物業管理其他活動的理論，加上物業行業與傳統的制造行業在設備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業服務的物業管理企業，普遍存在設備管理人員素質不高的情況，尤其是設備維修及管理人員的技術層次低、專業結構不合理、隊伍不穩定等現象，使得設備管理工作效率低，成本高，這已成為物業管理企業非常棘手的大難題。

　?。ǘ┰O備維護工作的重要性。

　　由于維護工作可以很好地改善設備運行環境，延長設備的使用壽命，而且維護成本相對于設備的修理成本要低得多，這些對于設備甚至對于整個物業的保值增值來說是十分有益的。

　　1、學習和運用設備維護理論的重要性。

　　對于上述物業設備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業設備管理理論滯后有密切的關系。在物業管理企業中，許多企業領導不重視設備管理，一方面是不知道設備管理在物業管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關設備管理、維修等方面的專業知識的情況，如設備的日常維護工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設備維護的好等。因此對于物業設備管理者來說，學習和運用設備維護方面的理論知識，總結設備維護方面的經驗顯得十分重要。

　　2、開展設備維護工作的重要性。

　　設備的維護工作，與設備的檢查工作、設備的修理工作構成設備維修工作的三大核心內容。由于目前許多物業管理企業缺乏設備維護專業理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業設備維護工作，從而使設備提前進入大修期，甚至提前退役和更新，這種現象較普遍。

　　因此，筆者從實踐經驗出發，在下文中提出對物業設備維護理論的初步研究，就有關物業設備的維護的概念、特點、對象、內涵、范圍及內容、維護與檢查、修理和保養的區別等方面進行探討，供有關物業管理企業及有關人員參考。

　　二、物業設備維護概述

　?。ㄒ唬┰O備維護的基本概念、特點和對象

　　1、設備維護的基本概念。本文所謂的設備維護，是指在物業管理區域內，維持和保護與房屋建筑物相配套的設備、設施的規定功能和規定狀態的技術措施及其活動。

　　2、設備維護的特點。設備維護工作具有如下特點：

　?。?）經常性。設備維護屬日常性工作，是物業管理企業時常進行的活動；

　?。?）維持性。設備維護主要作用是維持物業設備的功能和狀態，而不是評價或恢復；

　?。?）保護性。設備維護具有保護物業設備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。

　　3、設備維護的對象。設備維護的客觀對象是物業設備及其相關的環境等，而設備維護的實質對象是物業設備的功能和狀態，這是正確理解設備維護的一個基本要點。因此，對物業設備進行維護，首先應了解維護對象的功能和狀態，通過對設備的維護，以期達到設備具有正常的功能和狀態；其次，物業設備功能和狀態并不是維護者人為的想象出來的，而是設備的設計、制造以及設備在建筑物中配套規劃等活動的綜合體現。

　?。ǘ┮幎üδ艿膬群?。

　　在房地產開發前期，建設單位和規劃設計部門就要根據市場需求，確定物業設備應具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應滿足人們對物業的各種需求，同時也應符合國家有關的政策、法規和規范。

　　1、設備的基本功能。它包括物業設備與方便、舒適、安全等有關的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監控、消防安全等。

　　2、設備的特殊功能。它是根據特別要求所應具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應具的特殊通訊功能，如衛星通訊、局域網、廣域網、信息自動交換等功能；物業管理自動化功能，如自動遠程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務功能等。

　　3、物業設備的功能應符合國家有關規定。如對普通房屋來說，物業的消防功能應符合GBJ16《建筑設備防火規范》，高層民用建筑還應符合GBJ45《高層民用建筑設計防火規范》；物業的防雷功能應符合《防雷減災管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設計規范》；物業的給水排水功能要符合《給水排水標準規范》等等。

　?。ㄈ┮幎顟B的內涵。

　　根據物業設備功能和技術規范來規定物業設備狀態，且這種狀態是可用具體的技術特征、性能指標來描述或評價的。人們可將這些規定狀態與實際狀態做比較，并根據兩者的偏離是否在規定范圍，從而判斷物業設備是否處于正常狀態或受控狀態。

　　1、設備的一般規定狀態通過如下不同的指標來表示：

　?。?）額定指標。如供電設備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；

　?。?）實際指標。如配電設備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；

　?。?）控制指標。如設備運行時的震動、噪聲、溫升等。

　　2、外部因素對設備規定狀態的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業設備的規定狀態，因此，本文也將改善外部因素納入維護措施之中。

　　三、設備維護的范圍和內容

　?。ㄒ唬┱J識維護范圍和內容的要點。

　　對于設備維護范圍和維護內容應有一個較為全面的認識和理解，這對于有效開展物業設備維護工作來說是必要的。一般來說，應注意下列要點：

　　1、設備維護的范圍是指維護對象的空間，設備維護的內容是指具體采取的技術措施或維護項目。

　　2、設備維護的范圍和內容與物業類型有關。不同類型的物業其維護的范圍和內容是有差異的，不能一概而論，應視具體情況來確定維護的范圍和內容。

　　3、合理確定設備維護的范圍和內容是非常重要的。盡管設備維護的范圍和內容較為復雜，但合理的使用、正確的操作是對物業設備最好的維護，也是最為經濟的。

　　4、除上述設備維護內容外，還應根據物業設備的實際情況和設備運行規律，增補相應的維護措施。

　?。ǘ┰O備維護的范圍和內容。

　　設備維護在設備管理中是一種積極的保護性措施?？茖W合理地進行設備的維護工作，也應根據實際情況確定設備維護的范圍和內容。在物業管理中，通?？刹扇∠铝写胧┦乖O備持續保持完好功能和正常狀態。

　　1、降溫。一般出現下列情況時應采取降溫措施：

　?。?）當設備運行產生的溫升過高將會損壞設備時。功率較大的電力拖動設備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發線圈匝間短路。

　?。?）當設備的周圍環境溫度超過其運行條件時，設備就容易出現故障。例如某些由微機控制的電梯，其環境溫度一般應低于40℃，因此要調節機房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導致電梯運行不正常。通?？刹扇￠_窗、通風換氣、對設備直接吹風、利用空調機等降溫措施。

　?。?）對下列設備要重點維護：電梯曳引機組、中央空調冷水機組、消防自動報警中心設備、發電機組、計算機中心等。

　　2、除濕（潮）。

　?。?）空間濕度大將引起設備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發電氣短路，造成設備故障，這在南方地區是尤為明顯。除濕就是對設備運行環境進行干燥，使設備在規定濕度條件下運行的一種維護措施。通?？刹扇￠_窗、通風、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機等措施。

　?。?）設備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節點處氧化腐蝕，這將導致設備工作時好時壞，不穩定，檢查和修理非常困難。維護措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設備、安裝在地下室的設備，停車場設備、其他安裝在有水房間里的設備等。

　　3、防銹。設備在露天或潮濕的環境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護設備。防銹就是對設備表面（如機身外殼等）和重要的外露部位涂防護材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風干燥等措施。

　　此項工作范圍較廣，故應視實際情況對重要設備、重點部位做好此項維護工作。

　　4、防曬。事實證明陽光對設備的破壞作用是存在的，它將引起設備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進行避免陽光直接照射設備的防護性措施，如搭蓬、掛簾、設置防曬設施等。

　　對下列設備要重點維護：安裝在屋頂上消防設備、給水增壓設備、通風設備、燃氣供氣設備、安全防范設備或裝置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在設備上后，不僅會使設備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內設備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護性措施，如設置門窗、搭建防雨蓬、設立防護欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。

　　對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內重要設備和設施，根據實際工作要求進行此項維護工作。

　　6、保溫。一些設備是需要保溫的，如采暖設備、北方地區的室外給水設備等，主要目的是減少能量損耗或保護設備免遭破壞。因此，對需要保持一定環境溫度的特殊設備或設備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設備周圍環境加溫的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安裝于室外的生活給水設備、供暖管網、蒸汽或熱水等熱媒循環管網等。

　　7、防震。某些設備是需要采取防震措施的，如含有微機的設備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設備，一般均應按隨機技術文件規定要求進行防震，也可采取開鑿防震溝、設置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安全監控設備、計算機設備、頻繁且斷續動作的動力設備等。

　　8、穩壓。電源電壓的波動對用電設備的影響是明顯的。當電壓波動的幅度超過規定值時，就會引起電氣控制系統的紊亂，導致設備故障。如電梯、消防及智能化設備等，當電壓波動太大時，就會引發信號失真、控制失靈等現象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設備應采取穩壓保護措施，如設置電力穩壓器。

　　對下列設備要重點維護：電梯、消防設備、計算機設備等。

　　9、除塵?？罩械膲m埃容易在電氣設備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現象，嚴重的會導致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設置隔離裝置防止塵埃進入設備等措施。

　　對于大多數設備來說，都有必要對重要部位進行此項維護工作。

　　10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設備的損壞或故障。老鼠經常會竄入電氣設備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護失效，或進入電氣柜內，尤其是高壓電氣設備中引發短路、電器燒毀等；小鳥會在風機吸風口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設備故障。因此，對重要線纜應采用套金屬管加以保護，或采取在吸風口、通氣口等開放處安置金屬網、在供電和配電房內查堵老鼠洞、設置其他防護設施防止小動物進入設備房或設備中的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯設備、電氣設備、消防自動報警及聯動設備、其他用電設備的重要部位、露天的通風換氣設備、中央空調設備的冷卻塔等。

　　11、防盜防破壞。這是為保護設備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設備、設置防護設施、對重要設備安裝防盜報警裝置等措施。

　　對于安裝于室外的重要設備和裝置，如消防栓、通訊設備、網絡交換機、自動灑水機，及其他人工不易直接監視管理的設備和裝置。

　　四、設備維護與設備維修其他要素及設備保養的區別

　　當前，人們對設備維護與設備保養還存在著較模糊的認識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導致對設備維護工作的不重視現象出現，這對設備管理的整體效果來說是十分不利的。

　　1、對設備進行維護是一類技術措施和技術活動，其目的是排除設備及設備本身以外的因素對設備的損壞，防止外界因素對設備使用壽命的不利影響，保持設備正常運行狀態和條件。

　　2、設備維護有別于對設備所進行的檢查和修理，后者主要是對設備本身的功能和狀態所進行評定、恢復的一類技術措施和技術活動。也不同于設備的保養，盡管保養過程中有時會做一些維護工作，但重心還在設備本身上，而維護的重心主要還是在于減少或避免來自設備以外的因素對設備的不利影響。

　　3、一些物業管理企業的設備管理人員，對設備維護與設備保養的不能區別，從而使有關設備維修的計劃制訂、人員分工職責上不甚合理，因此，科學地認識和區分維護和保養也是非常必要的。

　　盡管物業設備的維護與保養都具有預防性，但還是有區別的。其主要區別歸納如下：

　?。?）時間不同。維護是經常性的；但是除日常保養外，還有周期性計劃保養，因此，保養既有經常性，也還有定期性。

　?。?）內容不同。維護是維持和保護物業設備規定的功能和狀態，基本上不含對物業設備的修理；而保養是根據不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　?。?）范疇不同，維護是小概念，保養是大概念。事實上，保養是在預防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護的，因此，維護是保養活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業分工，提高維修效率。

　?。?）對象不同。維護一般是以設備以及設備本身以外的環境、工作條件、情況、現象為工作對象；而保養通常主要是以設備為直接對象。

　?。?）占用工時不同。維護工作通常是不占用設備工時的，而一些保養工作是要占用設備工時的。

　　綜上所述，對物業設備的維護內容較多，維護工作意義重要，因此，物業管理企業及有關人員應該加以重視，并在實踐中不斷地總結經驗和充實，大家共同努力，使物業設備維護工作有一個長足的進展，設備管理理論水平不斷地提高，以適應不斷進步發展的物業管理活動的要求。

　　參考文獻

　　1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠譯設備維修北京：中國宇航出版社，20**

　　2、中國機械工程學會設備維修分會編著設備工程名詞術語北京：中國經濟出版社，1999

　　本文在《住宅與房地產/物業管理》雜志20**年第三期發表

篇3：物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　一、物業管理服務的設備、設施構成(十大類)

　　物業管理中常見的設備、附屬設施，主要有：

　　供電設備

　　給排水設備

　　消防設備

　　電梯設備

　　空調暖通設備

　　電訊設備

　　安防設備

　　樓宇智能控制設備

　　加工維修工具設備

　　房屋本體及其附屬設施

　　常見的附屬設施，主要有：

　　道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

　　二、物業管理服務的設備管理意義：

　　1、設備、設施管理是一項極為重要的基礎管理工作。

　　2、有利于完善物業使用功能和實現物業保值增值。

　　3、有利于推動物業管理，反映出物業管理公司的管理水平及企業形象。

　　三、物業管理服務的設備管理服務意識

　　四、設備運行維護管理的分類(檢修等級)

　　1、 日檢：________________

　　2、 月檢：________________

　　3、 季(半年)檢：__________

　　4、 年檢：________________

　　5、 大修：________________

　　五、設備管理的運作方式：

　　房屋設備、設施管理主要包括：

　　1、專業技術管理和組織管理

　　2、設備設施管理的內容：

　　基礎資料、設備運行、設備維修、設備能源、文明安全

　　3、備技術資料的統計分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、設備設施的維護要求

　　對人員要求：

　　三嚴：嚴查、嚴管、嚴控

　　四會：會操作、會保養、會維修、會記錄

　　對設備環境要求：

　　三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈

　　對設備要求：

　　四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

　　七、設備設施的預防性管理

　　了解設備故障的規律：

　　減少設備的故障率：重保養方式，通過高密度保養，延長設備的低故障穩定運行時間，減少高額的大修費用支出。

　　八、節能管理

　　技術節能：通過對設備的了解、技術改造、引入先進節能技術等

　　管理節能：通過了解設備的運行規律，通過管理手段達到節能效果。

　　九、設備的前期介入主要考慮的方面：

　　1、設計方面的要求：從物業管理對物業功能、維護角度考慮及時要求地產修正設計。

　　2、施工管理的要求：從業主使用功能出發修正缺陷。

　　3、竣工驗收階段：圖紙資料的準確性、資料齊全、設備功能符合設計要求。

　　十、設備突發事件的處理。

　　1、設備方面的突發事件有哪些：

　　2、設備突發事件處理流程

　　3、處理設備的突發事件應注意的幾個方面

　　遇事不慌(特別是在顧客面前)

　　迅速，有條不紊處理。

　　正確評估事件等級，避免事態的擴大化

　　要對事件原因進行認真的分析。確保分析數據的可靠性

　　注意回避風險。

　　十一、討論設備管理中運行維護、預防、突發事件處理、技術檔案管理之間關系。