物業信息化技術與設施管理

　　當我們以信息時代的眼光審視當代中國，從整個房地產建筑業到物業設施管理行業(國外即AEC/FM行業)，將會發現一條鮮明而獨特的脈絡，即國家所倡導的“信息化帶動工業化”策略。時代背景導致了中國的行業發展路徑必然與國外不同，這不僅指行業信息化，而且是行業本身。本文的信息化技術包括廣義上的信息與通信技術(ICT，Information

　　&CommunicationTechnology);FM則專指作為一個系統化專業體系的設施管理(Facility　Management)，而非僅指設備管理(equipmentmanagement)。

　　信息技術在國外設施管理專業發展歷史上的顯著驅動作用主要表現在企業空間管理領域(space management)，以及滲透和結合了空間數據從而提升了管理績效的設施管理諸種專業?？臻g管理不僅自成體系，而且在融入設施管理體系的過程中改造了設施管理的諸種專業，這個過程在一定程度上是籍由空間管理及其數據而完成的，即信息化技術在整個設施管理體系的融合完善過程中起到了重大作用。這一點也必將會對中國設施管理行業的發展產生較大的啟發，因此本文將會重點介紹空間管理領域的信息化技術。

　　信息化技術與空間管理

　　作為一個自成體系的管理專業，空間管理旨在通過一系列的空間管理作業及協同其他FM專業，幫助企業管控空間及其成本?？臻g管理信息化系統即空間管理作業的主要工具，它主要應用在大型企業，因為他們擁有龐大體量的空間面積、復雜的組織結構和管理流程、以及由于空間占用而產生的巨大成本開支，他們所遇到的空間管理問題的規模和復雜性遠遠超過小型企業，若無信息化技術，獲得解決方案是無法想象的。

　　中國的大型企業機構首先遇到的空間管理問題不是精細化程度的深淺或管理績效的高低，而是空間本身的失控。在小康之前解決的是溫飽問題(空間失控、成本失控、座位嚴重不足、空間使用率低下等)，解決溫飽后，置于信息化時代之中，其解決方法與信息化時代之前是完全不同的。

　　空間問題的核心在于空間庫存(space　inventory)數據，控制空間庫存數據即意味著企業有能力解決空間的失控問題?？臻g庫存的概念是從工業制造業的倉庫庫存借鑒而來的，與倉庫庫存類似，空間庫存也存在著盤點(take　stock)難題，而且還存在空間面積測量這一行業個性化的巨大的工作負荷難題。

　　在沒有信息化技術之前，大型企業的空間庫存盤點只能依賴手工方式，其工作負荷通常會超過設施管理部門(或空間管理團隊)所能承受的范圍，因此空間就容易陷入失控。信息化技術有效地解決了這一問題，從而極大地促進了空間管理專業的實踐提升，進而這一模式被總結為行業最佳實踐而推廣，并且催生出一個非常垂直細分的軟件工具行業，即CAFM。CAFM(Computer-Aimed　FacilityManagement，計算機輔助設施管理)現在已經是全部FM功能信息化系統的代表，但是在1980年代最初誕生時其僅有空間規劃功能。

　　空間面積測量在PC誕生之前已有解決方案，但那是在大型機或小型機上運行的系統，價格高昂、技術復雜，無法被FM部門接受。1980年代計算機行業進入PC時代，各類小型軟件(相對于過去的大型系統而言)相繼誕生，這包括CAFM與PC機上的CAD技術。兩者的結合在實踐上最終完美地解決了空間面積的測量問題，至今仍然是主流的解決方法?？臻g管理用戶只需要進行較少的CAD作業，就能夠以極少的人力利用CAFM進行大規模的空間管理作業，CAD軟件精確面積的電算化完全代替了手工勞作。

　　維護空間庫存數據在過去是非常大的工作量，以至于在設施管理部門之中無法安排足夠人手去完成、甚至導致放棄這項極有價值的基礎工作，現在使用CAFM系統則可以通過安排一位CAFM專員(相當于數據處理員)進行數據更新，即可滿足數十萬平方米的空間管理需求，而且在軟件工具的幫助下，該專員不需要去掌握復雜專業的圖紙和CAD技術，僅需要成本較低的培訓模式就能勝任長期連續的運作。CAFM系統能夠幫助客戶將空間數據操作的工作負荷降低到極小程度，僅需一位全職或兼職的專員就可以完成。

　　這是空間管理信息化技術帶來的突破性價值，不僅使大規模的空間管理成為可能，還帶給設施管理各種相關職能以可靠且便利的空間數據，令設施管理整個業務的價值凸顯，進而能夠為企業的連續穩定運營提供可靠且高效的設施基礎。

　　這也是計算機技術應用于管理學的巨大突破--即并不依賴復雜的技術(就像PC之前的技術那樣)，而是將簡單易行的幾種技術進行合理組合，并且將信息化技術融會貫通在管理方法之中，最終得到一整套穩定可行的管理模式。這一特征存在于整個FM的信息化領域。

　　信息化技術、空間數據與設施管理

　　上述最基礎的空間庫存數據在受控的情況下，還存在幾種去向，可以產生更大的附加值，包括：

　　1、信息化的空間管理模式;

　　2、基于空間數據的設施管理(運維管理、安全管理、不動產資產管理、資產管理);

　　3、基于信息化的空間數據的企業管理職能(財務管理、人力資源管理、固定資產管理)。

　　一些較為具體的信息化技術應用：

　　利用空間和成本數據建立部門成本管理責任制;

　　利用空間信息管理系統的數據報表，決定進行主動搬遷以優化空間;

　　利用ICT技術管理固定資產的搬遷和盤點;

　　利用BA-BIM集成技術進行能源管理;

　　利用門禁卡系統-空間預訂系統集成提高空間的使用率;

　　利用CAFM-BIM-BA系統集成進行空間節能;

　　利用BIM-CAFM系統集成進行設施狀況評估;

　　利用BI和Benchmarking工具輔助資本性開支項目的科學決策;

　　利用歷史空間信息繪制趨勢圖;

　　利用RFID+BIM的技術跟蹤移動對象受控，掌握移動規律;

　　利用GIS+RE信息系統的數據報表，進行科學選址;

　　利用BIM+建筑配置管理技術，進行快速的建筑設計決策。

　　(BIM，BuildingInformationModeling，建筑信息模型技術

　　BAS，BuildingAutomationSystem，樓宇智能化系統

　　RFID，RadioFrequencyIdentificationDevices，無線射頻識別技術

　　BI，BusinessIntelligency，商業智能系統

　　GIS，GeographicInformationSystem，地理信息系統

　　RE，RealEstate，不動產)

　　信息化技術與基于空間的固定資產管理模式

　　基于空間位置的固定資產管理模式是設施管理業界的一項最佳實踐，五百強企業普遍采用這種模式。這種模式將固定資產的空間位置信息管理起來，并且通過設定搬遷流程來管理資產位置的變動，達到便利快速跟蹤資產的效果，使得傳統上的“大盤點”不再成為繁瑣沉重的工作，而是一系列的控制性的輕松的抽查任務，這可以安排在人手富余的空閑時間段內完成。甚至于在較為嚴格的搬遷管理流程之下可以完全無需盤點，這實際上是借助于信息化技術“告別”了固定資產的大盤點模式。

　　由于固定資產的生命周期涉及好幾方面的企業管理職能，雖然每個流程動作都非常簡單，但是將它們串起來產生的溝通難題非常大，其管理成本經常超過資產本身的價值，因而導致很多企業機構中的固定資產一直沒有得到很好的管控，甚至于在大企業中常常出現失控的局面?；诳臻g的資產管理模式是這樣運作的：針對可能會移動且無法交由員工個人負責的固定資產(一般即為F&E，辦公家具和辦公設備)，必須要定義其空間位置(與空間數據關聯起來)，CAFM通常具備的空間圖形化功能提供了結構化的空間數據和圖形化的方法，能夠很好地支持固定資產的空間定義;同時加以搬遷管理流程的控制，這就形成信息化技術基礎上推行的受控的搬遷管理方式。

　　空間數據是CAFM的資產管理功能與一般的EAM軟件(EnterpriseAsset

　　Management，企業資產管理)顯著不同的地方，在一般的EAM軟件中固定資產的空間位置信息是可有可無的，也沒有內置空間管理方法支持這種模式的實現。在此，我們如果意識到FM角度下的固定資產管理實質上是空間管理，而非桌椅板凳本身(當然它們也有其硬件損壞維修的問題，這些問題是多側面的)，那么就能系統化地應用上述基于空間管理的信息化資產管理模式。

　　中國大企業的時代特點與設施管理信息化

　　中國企業將會比美國企業更早地遇到空間管理的問題，這主要是因為中國大企業的單人產值較美國大企業偏低，因此中國企業要達到同樣的產值就需要更多的人手，也即更多的作業空間(尤其是辦公空間);其次中國的房地產價格相較于其GDP發展水平來說偏高。

　　作業空間(workplace)所包含的內容非常廣泛，以辦公空間為例，它不僅指建筑空間(building　space)，還包括辦公家具和電器設備(這通常被歸入固定資產管理的范疇)，塑造其空間環境的機電設施硬件系統及運行維護和清潔等維護服務等。在這幾方面都存在時代特色，中國建筑業的發展水平較低，致使達到同樣的空間環境標準所消耗的能源遠超歐美社會，結構體系選型技術、機電設施系統選型技術、長周期成本核算技術都遠未發展起來，甚至于對于設施運維至關重要的系統調試(commissioning)方法都尚未發展起來，至于設施狀況評估、中大修項目規劃及其預算管理技術更是剛剛萌芽。固定資產管理還在普遍使用前信息化時代的管理方式，而絕大部分競爭力較強的跨國企業早已脫胎換骨。

　　但是我們依然要信心十足，目前面對的實際情況也提供了變革的機遇，因為中國大企業的信息化水平正在迅速提高中，可供利用的信息化技術都是全球水平的，這為中國企業的趕超提供了絕佳的條件。借助于信息化技術，中國企業在FM管理上可能會重演制造業管理的趕超經歷，這是一個值得嘗試和投入的燦爛未來!

篇2：全球設施管理的起源和發展

　　全球設施管理的起源和發展

　　設施管理最初是怎樣誕生的?是如何發展成為一個成熟行業的?未來五年至十年又將會迎來怎樣的變化?亞洲作為設施管理市場上冉冉升起的新星，在這新一輪的發展中，中國要如何抓住機遇，從而取得競爭性地位以及全球影響力。

　　隨著設施管理行業近年來逐漸在中國嶄露頭角，我們也開始提出這樣一些問題：在世界的其他地方怎樣構想這個行業?怎樣成功地將一群剛剛成長起來的職業人才改編到設施管理這個已完全形成且高度功能化的全球行業中?為了回答這些問題，我們必須追根溯源，去了解設施管理這個行業最初誕生的背景。

　　第二次世界大戰后的經濟最初植根于制造業，而計算機行業的興起帶來了翻天覆地的改變。這樣的改變被管理之父--彼得·德魯克敏感地捕捉到，并于1959年寫入他的著作《明天的里程碑》，首次提出知識型員工的概念。知識型員工本質上懂得為生活而思考。這樣的職業類型包括工程師、程序員、律師、金融分析師、科學家、建筑師等。他們的價值不僅有別于手工勞動者，而且在解決問題和利用不斷增加的信息方面與其他勞動者大相徑庭。

　　這種改變對工作場所帶來了新的要求，那就是所提供的環境應該能支持和迎合這類知識型員工對不斷增長的效率結果的期望。

　　直到大約20年后，行業開始為負責管理這樣的工作場所的人設定出簡單的職責要求。在這20年里，我們的“設施管理人”被加入到各種協會中，他們越來越不能滿足日益增加的要求集中的新興事業的需求。1978年，當赫曼·米勒研究機構主持召開主題為“設施對效率的影響”的會議時，這一切成了討論的焦點。也就是在這次會議中，有一小群設施管理職業人士呼吁要專門成立自己的協會。兩年后的1980年，分別代表銀行、制造業和高等教育的三位人士創建了國家設施管理協會(簡稱NFMA)。

　　該協會的目的是“推廣具有獨特理念的組織型工作場所管理的實踐，此管理認識到設施已經對人類行為、提高工作效率和實現組織目標產生了一體化影響。”

　　這種理念被戴維·阿姆斯壯很好地詮釋了，在1982年名為《整合人員、流程與場所》的文章中，他強調了設施管理人在建筑環境范圍內的職責應該是這三個區域的交集：(1)人員-設施的入駐者，(2)流程-引導服務交付的工作程序，(3)場所-人們入駐的前提和服務交付的地點。

　　圖1人員、流程與場所的整合

　　在這之后行業的發展更加迅猛，協會因此把名稱改為IFMA(國際設施管理協會)以便更好地代表會員的類型。協會最初的任務之一是要總結出設施管理人(FMer’s)固有角色的主要功能列表：

　　(1)運營及維護;

　　(2)領導及管理;

　　(3)項目規劃與實施控制;

　　(4)設施財務管理;

　　(5)設施環境管理人;

　　(6)溝通能力;

　　(7)設施質量評估與創新管理;

　　(8)不動產經營管理;

　　(9)設施技術應用與管理(20**年新增)。

　　這張列表非常獨特，因為它指明了這樣的事實--設施管理是工程技術和行政/管理技能的綜合體。

　　早期設施管理人中有部分來自于多種學科，包括建筑、室內設計、工程、施工技術、工商管理(人力資源、法律、財務)等。雖然所在的學科不同，但他們都有共同的愿望希望能在不斷發展的嚴格要求下為知識型員工提供更好的工作場所或設施。

　　當然，伴隨知識型員工需求趨勢的同時也會有其他需求趨勢對設施管理的發展產生影響，如果有某種附加的驅動力能夠為組織的商業目標和設施管理部門管理的工程資源之間搭設橋梁，這種驅動力會再次將設施管理這個職業提升到企業內更重要的層次上。

　　而在后來，自動化和其他技術又對設施管理職業帶來了極具意義的影響。自動化和其他技術已經為設施管理提供了以下的受益：

　　(1)幫助設施管理人能對巨大的成本與合同負責;

　　(2)更好地測量工作的成功與失敗;

　　(3)在自動化技術使用之前，設施管理曾經只使用硬拷貝文件;

　　(4)加快了利益相關者之間的溝通速度;

　　(5)培養了比較過去結果與未來期望的能力。

　　最終，自動化和其他技術為設施管理人提供了更大程度的信息，使之在組織內高層管理中可以有更權威的聲音。

　　當設施管理行業在全球逐步發展時，在某些區域出現了其他不同的產業體系，到上世紀90年代形成了更多的國家或區域范圍的設施管理行業協會(如歐洲設施管理協會、英國設施管理協會、澳大利亞設施管理協會、日本設施管理協會等)。在其中一些國家，設施管理是從不動產或運維專業起步的，而在另一些國家，設施管理開始于軟性服務行業。所以設施管理的發展方向會因來源背景的差異而不同。其他行業協會甚至開始加入設施管理的子專業如RICS(英國皇家特許測量師學會)和BOMA(建筑業主與管理者協會)。

　　20**年，由澳大利亞設施管理協會發起，IFMA(國際設施管理協會)形成了第一個與卓越合作伙伴聯合的協議，這是一個成功的國際合作與知識共享模型。這也導致了IFMA成長為一個以成員為中心的設施管理組織聯盟，在該行業的進步與發展中提供領導力。有趣的是“卓越合作伙伴”合作形式為澳大利亞成為第一個非IFMA個體而具有識別和提供注冊設施管理經理(CFM)認證能力打下基礎。

　　雖然存在一些差異，到20**年，所有29個歐洲國家在設施管理的定義上達成一致：“將組織內的流程加以整合，使之維護和發展已承諾的服務，以支持和提高主業活動的成效。”

　　這也在以下兩大主題下分解出更多的領域：(1)空間與基礎設施;(2)人員與組織?？臻g與基礎設施被稱為客戶因工作空間需求的響應。這些服務包括空間規劃，工作場所的設計、施工、租賃、出租管理、建筑施工、維修、家具及設備管理、技術基礎設施(MEP系統)、清潔等。人員與組織包括客戶需要的健康服務、餐飲、活動管理、ICT(信息和通信技術)、酒店、安保、安全、人力資源管理、物流、辦公用品、文件管理、會計、市場營銷等。

　　有趣的是，這種分解比設施管理在北美典型的概念更為廣泛。IFMA在國際和北美對設施管理的定義是：“一種由多個學科相結合的職業，以整合人員、場所、流程和技術使建筑環境功能專業化。”

　　值得注意的是，歐洲的定義分解幾乎涵蓋組織的所有非核心功能，而北美的觀點集中于環境建設，從而排除如會計、市場營銷和信息技術等其他功能。

　　在20**年11月舉行了一次關于發展國際設施管理標準的ISO會議。這次會議由26個代表參加，他們分別來自澳大利亞、丹麥、德國、匈牙利、日本、挪威、瑞典、英國和美國9個國家。下一次主要會議計劃于20**年9月在日本舉行，屆時應該會吸引更多的注意力。至今為止所提議的關于設施管理的范圍或定義被闡述為：“設施管理整合多樣化功能以保障富有成效的、生機勃勃的、可持續發展的建筑環境”。

　　當然，亞洲已經成為設施管理市場上冉冉升起的新星，中國香港、澳大利亞和日本因為介入時間早而成為亞太地區的領頭羊。這三個協會于上世紀80年代末啟動，目前市場已經發展成熟并為亞太其他國家和地區提供良好示范。

　　這將是設施管理行業新一輪的發展，大家都在關注亞太哪個國家和地區會抓住機遇迎頭趕上。最近在新加坡、馬來西亞、中國和印度設立的設施管理協會或分會在刺激著更多機會的發生。澳大利亞、中國香港和日本這幾個早期加入設施管理協會的國家和地區顯而易見已擁有獲得成功的部分重要因素，他們的實踐也為所在國家和地區的會員們提供了知識分享和職業發展的良好平臺。這樣的平臺更加顯著地加快了設施管理行業的發展速度。

　　這樣的發展勢頭也提供了支持和配合當地政府關于設施管理行業倡議的關聯點。這將最終迎來各國政府和設施管理行業的成功雙贏。

　　例如，澳大利亞政府20**年至20**年間的設施管理行動議程倡議得到了該行業董事會提供的多學科支持，其中具有獨特識別性的設施管理因其指向更高生產力和可持續發展的建筑環境成為首要的貢獻者。這個項目得到澳大利亞政府的完全贊同與支持，并承認設施管理行業是澳大利亞20**年增長最快的產業之一，貢獻了國內生產總值的1.65%。設施管理行動議程與CRC-CI“設施管理示范項目”研究協作：“悉尼歌劇院

　　”，由時任澳大利亞設施管理協會主席史蒂芬·巴夫尼親自領導，已對澳大利亞設施管理行業的支持和方向產生了持久影響與超越。設施管理示范項目的獲獎出版物《設施管理作為業務推動者》在20**年提供了一個實用的指導：建立特別關注服務采購、技術(BIM)和性能基準的管理理念和平臺。

　　除了公共和私人的合作，還有其他的活動在全球范圍內推動了設施管理行業的發展。這些活動包括從業者和教育工作者出版的文章和書籍。在設施管理行業最有影響力的出版案例包括斯通博士《使用中的費用》、伯納德·威廉的《設施經濟學》與戴維·科茨的《設施管理手冊》。

　　IFMA的“World

　　Workplace”每年在美國舉行，這是自1980年以來全球最大的設施管理會議，也是一個促使行業發展的極好的平臺，同時為全球頂級思想領袖提供了一個物理平臺和人際網絡以便分享行業和產業的最新思想和最佳實踐。

　　任何一個新興產業都會存在知識差距，需要對該領域的現有管理人員提供專業培訓。通過培訓知識的有效轉移可以提高該領域專業人才的質量，從而提高他們的能力并對其工作的整個組織產生直接性的經濟價值。

　　開展設施管理項目的學歷教育也必須在大學就開始系統設立。自20**年來由IFMA資助，這樣的教育體系已經存在于歐洲、北美、日本、中國香港、澳大利亞和新加坡等國家和地區，已認可的項目超過30個。目前，在中國和印度等新興設施管理市場這一領域尚待發展與成熟。

　　最后，當組織試圖改善自己的設施管理功能時，總是會問“我怎么與我的同行比較所作所為?”這需要某種形式的基準進行檢測，無論是基于一個小型還是大型的行業規模，只有當我們知道哪些方面表現不佳，才可能發現需要解決的問題，并借鑒行業最佳實踐制訂在線處理策略。

　　雖然設施管理市場已經在過去的30多年中達到了一個成熟的程度，但它仍然在發展中。未來5年-10年將會迎來設施管理世界的重大變化，作為行業的一員我們必須做好準備來迎接這一切。

　　在過去的幾年中已有一些研究報告發表，IFMA也一直在強調其實用性和洞察力。在20**年發布的全球設施管理趨勢報告中定義了設施管理領域未來的10大趨勢：1、可持續發展;2、越來越現代化的建筑技術;3、越來越多的建筑物開始老化;4、應對全球復雜環境的預案;5、海量的設施管理數據;6、尋找頂尖專業人才;7、提高設施管理的職業地位;8、不斷發展的技能和商業意識;9、提高工作場所的效率;10、變化中的工作場所。

　　總結來看：1、這些趨勢都是相互關聯的;2、為迎接挑戰，教育與培訓比以往任何時候更重要;3、設施管理擁有光明的未來，定有機會影響組織的戰略結果。

篇3：機電設備設施管理

　　機電設備設施管理

　　目的是通過對設施設備的管理，使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態，滿足服務的要求工作范圍:

　　1. 供配電系統設備：高、低壓配電柜、變壓器、電氣“三箱”(動力配電箱、柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜)。

　　2. 給排水系統設備：各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。

　　3. 消防系統設備：電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統)、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。

　　4. 電梯設備：各電梯及其附屬設備。

　　5. 弱電系統設備：電視、電話系統設備、無線電對講系統設備、智能化系統設備(樓宇對講、閉路監視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。

　　6. 通風系統設備：通風設備及其附屬設備。

　　01設備的接管驗收按照《物業接管驗收管理規程》執行。

　　02 設備的標識

　?、?所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。

　?、?所有設備按套或單機懸掛《設備卡》，標識該設備的技術參數及標識其設備編號等。

　?、?對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。03 設備檔案管理①工程部負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案，負責建立《設施設備臺賬》。

　?、?工程主要負責人、負責指導、監督各類設備檔案的管理工作，并對重要的設備資料做備份。

　　04 設備的運行

　?、?設備按不同系統劃分責任區，責任區域內確定責任人。

　?、诠こ滩恐鞴茇撠煴O督相關責任人做好設備的運行管理。

　?、?值班人員巡邏負責將監控所檢查到的異常情況，及時處理如果處理不了的及時，通知設備責任人或主管處理，并做好記錄。

　?、?工程部對服務處所管轄小區機電設備的運行情況進行督查。

　　05 設備的維修

　?、?設備維修須填發維修記錄單，重要設備或影響范圍較大的維修項目，須辦理《工作聯系單》。

　?、?在運行監控或維修保養中發現的可以在短時間內排除的一般故障，維修期限應不超過8小時，若超過8小時，應及時向上級主管報告，請求上級主管及有關專業人員提供技術支援，限期解決。

　?、墼O備發生重大故障或操作人員因違反操作規程引發設備責任事故，工程應立即組織維修人員采取應急措施進行搶修，并及時向服務處負責人和公司領導報告，防止故障或事故擴大。

　?、?夜間發生，不影響業主(住戶)生活、工作和產生嚴重后果的機電設備故障，可以在次日進行維修。

　?、?需要委外維修的設備，，工程負責人填寫《有償/委托聯系單》，報服務處主任審批后執行;費用需報請公司領導批準后執行。

　?、?對在保修期內的設備故障，首先通知設備供應商或保修單位，按照原設備訂貨安裝合同或三方簽訂的《________保修期協議書》上的相關條款執行。

　?、?因設備維修或保養須中斷系統或設備不正常工作的，須提前申報服務處主任審批，并提前24小時通知業主(住戶);因突發事件使系統或設備不能正常工作的，應在1小時內聯系有關部門處理，并向業主(住戶)做好解釋工作。

　　06 設備的保養

　?、倜磕?2月份，服務處工程部對大的維修保養項目，編制下年度《設施設備年度保養計劃》;公司工程部根據服務處的設備狀況，負責編制下年度《設施設備大中修(改造)計劃表》。

　?、?水電技工按照各設施設備的檢查保養內容、周期及年度保養計劃，對各設備進行維護和保養，填寫相關檢查保養記錄表。

　?、?分包給專業公司進行維護保養的設備，按照簽訂的有關維護保養合同執行。

　?、?水電技工負責各自責任區內的設備房及其設備外表面的清潔保養，保持環境清潔，無積塵、無積水、無油漬等。

　?、?公司工程部按照機電設備大、中修(改造)計劃，組織相關服務處、及人員進行設備的大、中修保養及更新改造，并填寫相關記錄表，同時需將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《設施設備臺賬》中。

　　07 庫存設備的管理

　?、匍e置設備和暫停使用設備，由所屬部門負責管理，并做好記錄。存放地點必須相對集中，保持干燥、通風，并加蓋防塵罩，貼上標簽。② 庫存設備重新啟用前，須經水電技工進行保養后，方可投入使用。

　　08設備的報廢

　?、僭O備有下列情況之一者，應考慮報廢：a) 已超過規定使用年限，設備性能達不到規定要求且不能修復;b) 因意外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用;c) 嚴重影響安全，繼續使用將會引發事故且不能修復改造;d) 維修費用超過原資產凈值。

　?、?設備報廢由管理處維修主管組織相關人員進行鑒定、確認，填寫《報廢單》交管理處負責人審核后，上報公司領導批準。產權屬業主的設備須報請業主委員會討論批準。

　?、?設備批準報廢后，服務處應對《設施設備臺賬》進行更新。