建筑工程設計階段的劃分

　?。ㄒ唬┙ㄖこ淘O計階段的劃分

　　1.建筑工程設計應按方案設計、初步設計、施工圖設計三個階段進行。

　　2.小型或技術簡單的建筑工程，經有關主管部門同意，可按方案設計審批后直接轉入施工圖設計的兩階段進行。

　?。ǘ┡c建筑工程設計文件編制深度有關規范和規定

　　1.建設部[1992]102號文版發的行業技術管理標準《建筑工程設計文件編制深度的規定》（中南建筑設計院主編）

　　2.上海市標準dbj 08-64-97《建筑工程設計文件編制深度規定》（上海市勘察設計協會主編）

　?。ㄈ┰O計文件編制原則

　　設計文件編制必須貫徹國家和地方有關工程建設的政策和法令，應符合國家和地方建筑工程建設標準、設計規范（規程）和制圖標準，遵守設計工作程序。

　　各階段的設計文件應是完整齊全，內容深度要符合規定，文字說明和圖紙均應表達清晰、準確，整個文件必須經嚴格校審，減少各種差錯。

篇2：項目前期物業管理規劃設計階段介入工作指引

　　項目前期物業管理規劃設計階段介入工作指引

　　1規劃設計評估準備

　　1.1規劃設計評估需要獲得的資料。

　　1.1.1報批報建文件

　　《可行性研究報告》及批復、《詳規》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。

　　1.1.2企劃文件

　　市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。

　　1.1.3設計文件

　　總說明、修建性詳規規劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、***圖）〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。

　　1.2地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。

　　1.3物業公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。

　　2項目評估細則。

　　2.1總體評估。

　　2.1.1住宅區規劃功能區分合理，居住私密性和社區交流協調。

　　2.1.2住宅區道路交通規劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。

　　2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風充足，環境優美。

　　2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

　　2.1.5設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

　　2.1.6注重環境生態，使用環保、節能等環保材料、設備設施。

　　2.1.7安全防衛設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。

　　2.1.8智能化配置先進，網絡資源充分，便于數字化小區建設。

　　2.1.9便于物業組織管理，節約管理成本。

　　2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。

　　2.2分類評估

　　2.2.1安保布局

　　a)便于安保管理區域分割，消除管理死角。

　　b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。

　　c)人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理。

　　d)安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。

　　e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速（詳見2.2.6智能化設備）。

　　2.2.2消防布局

　　a)消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。

　　b)消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規范。

　　c)消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范。

　　d)消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。

　　2.2.3交通布局

　　a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

　　b)主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

　　c)機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的2：1、另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1：1,另加訪客車位占車位數的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：1.5），便于停放。

　　d)有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。

　　2.2.4生活配置

　　a)根據小區周邊（1公里范圍）市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。

　　b)一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

　　c)如住宅區設置商業配套，宜獨立集中，并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所，出入口或樓梯須與住宅分開。

　　d)如住宅區設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

　　2.2.5設備配套

　　a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。

　　b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。

　　c)溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養。

　　d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

　　e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。

　　2.2.6智能化配置

　　a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。

　　b)網絡智能化一般

可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。

　　c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。

　　d)中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

　　e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。

　　2.2.7房屋單體

　　a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

　　b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

　　c)樓板厚度與隔音符合國家規范。

　　d)住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。

　　e)住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

　　f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2-3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。

　　g)衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

　　h)廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。

　　i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。

　　j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。

　　k)底層地坪應充分考慮防潮措施。

　　l)房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

　　m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。

　　n)陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。

　　2.2.8室內配置

　　a)室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。

　　b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。

　　c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。

　　d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統。

　　e)室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

　　f)當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。

　　g)如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。

　　h)室內各類插座、開關位置合理，應與家具布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

　　i)電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。

　　j)聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。

　　k)高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。

　　2.2.9綠化配置

　　a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。

　　b)綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

　　c)綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

　　d)綠化品種便于養護，養護成本節約。

　　e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

　　f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

　　g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

　　2.2.10景觀配置

　　a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。

　　b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。

　　c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

　　d)不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。

　　e)景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

　　2.2.11公共空間

　　a)應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。

　　b)宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。

　　c)公共活動區域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。

　　d)綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。

　　e)各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。

　　f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。

　　g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。

　　h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

　　i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

　　2.2.12生態環保

　　a)住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。

　　b)住宅區內污水處理排放符合國家規范。

　　c)住宅區內無各類污染源。

　　d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

　　e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。

　　f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

　　g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環境。

　　h)宜在住宅區內形成自然生態鏈。

2.2.13管理用房

　　a)物業管理處

　　管理中心功能：經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。

　　作業用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

　　總面積：根據住宅區管理面積和功能配置。（各地法規要求不一樣）一般：

　　管理部用房面積=住宅區總建筑面積/100*0.2

　　位置：住宅區中央，底層，管理本部及各作業面相對集中。

　　b)業委會、居委會（根據當地政策）

　　功能：辦公室、資料室、會議室、接待室

　　面積：根據具體情況而定

　　位置：和管理部相對接近，業委會與居委會可聯合設置于一處

　　2.2.14新材料、新技術

　　a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。

　　b)試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。

　　c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

　　d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。

　　2.2.15管理成本測算

　　a)對規劃應充分測算今后產生的管理成本。

　　b)管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協商，相應改進規劃、設計。

　　2.2.16與相似典型項目的比較

　　a)相似點

　　b)差異點

　　c)優勢

　　d)劣勢

　　e)改進建議

　　3規劃設計評估的程序：

　　3.1地產提前1個月向物業提出書面知會，要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估，并提供評估報告。

　　3.2物業接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發資料目錄。

　　3.3地產接到資料目錄后3日內向物業提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

　　3.4物業接到開發資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。

　　3.5評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》，并提交物業相關部門。

　　3.6物業相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進行評審。

　　3.7評估小組根據物業公司評審會議的意見，于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。

　　3.8經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業公司總經理審核簽發。

　　3.9物業公司總經理簽發后，評估報告提交地產公司。

　　4此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業管理業務關系類型，責任關系界定可參考《物業與地產相關業務操作指引》原則執行。若地產沒有明確要提交《項目規劃設計評估報告》的要求，物業可根據以上要點參與設計規劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業與地產相關業務操作指引》前期介入相關規定操作。

篇3：項目設計管理:各階段質量管控要點(規劃單體主線)

　　項目設計管理：各階段質量管控要點（規劃及單體主線）

　　設計管理：進度、質量（設計階段/施工階段）、合約、文檔；其中質量管控是專業性最強、也是設計管控的核心；

　　質量管控分布在項目的各個階段，各階段控制的重點：

　　1.拿地立項階段：產品定位、強排、對標；

　　2.規劃階段：

　　周邊道路情況、指標、產品布局（利潤最大化、資源利用最大化）、入口周界、內外部交通組織、資源利用和創造、豎向分析（參見：龍湖七把劍，分析的很透徹）、日照、消防；

　　管線綜合：周邊市政條件、管線是否合理排出引入、與室外標高、建筑標高的配合；

　　3.方案階段：

　　地上部分—— 各類產品（面積配比形態、賣點、劃鋪）、各層平面圖（標準層與非標準層差異、公共區域）、立面（風格、材質、窗、空調機位、單元入口、屋頂、可實施性及成本合理、陽臺是否封閉）；

　　地下部分——結構布置（頂板形式的選擇、柱距、層高）、車位布置、設備機房布置、人防方案；出地面風井位置對地面景觀及住戶的影響；

　　4.施工圖階段：

　　地上部分——

　　建筑：戶門開啟方向、內門洞口的高寬預留是否合理、廚房衛生間布置是否合理（煤氣管道、排氣道等設置是否合理）、窗戶開啟與欄桿是否合理（尤其是網點樓梯區域）；墻身大樣是否合理（尤其窗臺、線條、空調機位的做法）；公區消防管及消防箱布置；電梯配重位置是否與廠家一致；

　　結構：是否有梁與墻不對齊存在錯縫；網點結構是否轉換；

　　設備：電氣點位布置（開關插座強電箱弱電箱）、暖布置（點位是否與暖氣片打架、暖氣片、陽臺是否盤管）、水點位布置、防水做法、空調點位；是否存在上部住宅結構及設備管線影響樓下網點的布置；

　　地下室——

　　坡道排水做法、頂部管線排布、車位排號、儲藏室設置、排水道集水坑對車位的影響；

　　夾層是否設置坡度地漏（避免夾層管道漏水導致設備用房滲水）；

　?。?審查過程中的變更及時反饋給銷售的各部門部門）

　　5.廠家二次深化設計：

　　電梯：提設計條件（梯速、提升高度等）、電梯是否與坑道條件符合；

　　門窗：技術標準（型材）平面與大樣核對、控制開啟扇的規格、避免通風面積不足、是否存在安裝空調開啟不便；

　　欄桿：型材選擇（室內室外、連廊、百葉、各部位雨棚）、細部容易漏項、一樓室內可不設欄桿；

　　單元門：與智能呼叫系統配合；開啟扇把手與信報箱是否存在沖突；

　　信報箱：安裝位置（室內還是室外、室外需景觀配合）、樣式選擇、排號；

　　標識牌：樣式、數量（易漏項）；

　　交通系統：地下車庫地面畫線（熱熔還是冷涂、黃色還是白色、是否做地坪漆），墻面柱面標識（基本標識還是升級設計配置），頂面導視系統（是否LED背光），車庫坡道出入口導視（是否LED背光、墻面是否特殊設計）；地面道路及車位畫線（熱熔線、選顏色）；

　　6.市政設計：

　　室內——

　　燃氣設計：燃氣立管位置，燃氣表的安裝高度（高位/低位），室外燃氣立管一層入戶美觀；

　　室外——

　　雨污水：是否存在局部積水現象，需要加設排水溝；雨水篦子設置方式（道路/廣場/宅地）及是否設置合理；排水坡度；排水出口是否存在大高差（要事先排查，如存在要砌井道填土，避免管線冬凍，或者前期調整出口位置）；

　　自來水等需要入住宅設備井的管道：是否存在中間有商鋪，無法直接從地庫如住宅井道的情況；

　　管井蓋：位置布置是否美觀（與道路的關系/單元出入口處是否布置過多）；

　　管線集中處是否空間足夠（尤其是景觀主出入口）；

　　7.施工過程：（主要是制度管理，并及時的現場巡查）

　　圖紙會審：因施工圖外部審查涉及辦證時間，圖紙精度一般不足，建立會審制度（外審通過后1個月內完成，設計院、建設方、施工方分別會審/集中會審）及設計單位限時責任制（設計單位自審1個月，后期出現圖紙問題返工，設計單位全責）

　　設計變更：建立變更臺帳，嚴格記錄變更收發時間，變更原因憑證；

　　返工索賠：對于因設計原因產生的返工，對應的變更及費用建立管理臺帳；