地產項目設計階段如何做好成本優化

　　一、設計中的成本控制原則

　　設計在整個項目的成本投入上占比不大，卻影響75%的項目成本和項目盈利。從設計優化來優化成本，一方面不能不計成本盲目追求設計效果，另一方面要避免成本不合理導致品質下降。

　　取得設計單位配合：應做好與設計單位的溝通工作，著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術經濟指標要求，清晰、明確地表述在設計合同中。

　　1.總平面

　?。?）初始設計-總平面

　　設計描述：地塊共設置四個出入口

　?。?）優化設計-總平面

　　設計描述：地塊出入口減少為兩個。

　　總結和啟示：在滿足規范及物業管理要求的前提下，應控制出入口數量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結到一起，便于物業減少管理人數，以控制項目后期的運營成本。

　　2.經濟技術指標

　　案例1

　?。?）停車方式（高層）初始設計

　　設計描述：當地要求所有地下車庫均需按人防標準建造，成本偏高；地下車庫埋深較深，層高較高，土建、設備和施工成本都較高。

　?。?）優化設計-停車方式

　　設計描述：半地下室車庫可不按人防標準建造，成本較低（需要與政府部門溝通是否可行）；半地下車庫埋深較淺，層高較低，可自然通風采光，土建、設備和施工成本較低。

　　案例2

　?。?）初始設計-停車方式（聯排）

　　設計描述：別墅區域地庫頂覆土較淺，對景觀種植帶來困難；別墅主體下方地下室底板報建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗收風險；地下室頂板標高超過周邊城市道路平均標高1.5米，不符合當地規范等。

　?。?）優化設計-停車方式（聯排）

　　設計描述：別墅區域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計算；別墅主體下的地下室-3.0米標高部分,埋深未超3米，不需繳納人防異地建設費；地下室頂板標高符合當地規范。

　　案例3

　?。?）初始設計-地庫

　　a.地庫按機械車位設計，面積11225平方米，總車位430個，其中機械車位421個，普通車位9個，層高4.5米；

　　b.停車效率26.1平方米/車位。

　?。?）優化設計-地庫

　　a.停車方式由機械停車調整為普通停車。優化后地庫面積10586平方米，總車位328，其中普通車位237，子母車72個，微型車26個，層高3.6米。

　　b.停車效率32.2平方米/車位。

　　地庫優化前后數據比較

　　總結和啟示:

　　a.應根據項目定位、成本控制要求，并結合當地規范和相關政府部門的要求，選擇最適合各項目高層區域的地庫形式；

　　b.在項目定位較高、成本指標允許的情況下，可以采用全地下停車方式；

　　c.在中等定位項目、成本指標較低的情況下，除必建人防區域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要獲得政府有關部門審批通過。

　　總結和啟示：提高停車效率的關鍵措施

　?。?)地下室輪廓線應平直方正，無用的面積一定要剔除；

　?。?）柱網布置應符合車位及行車道模數，達到緊湊布置；

　?。?）避免行車道靠地下室外墻布置；

　?。?）避免布置平行或斜向車位；

　?。?）設備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位；

　?。?）設備用房勉強夠用即可，不能有富余；

　?。?）人防口部設施應布置在不影響停車的地方。

　　3.平面布置篇

　　確定建筑方案時，要盡可能從結構設計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業的不合理布置帶來的結構成本的增加。

　?。?）當廚房、衛生間等房間需要通過凹槽采光時，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。

　　4.節能設計

　?。?）體型系數

　　體形系數：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。

　?。闈M足節能和成本控制要求，根據國家及地方節能規范控制建筑物體形系數，避免凹凸過于復雜的輪廓設計，體型系數盡量小于0.35。）

　?。?）外墻門窗

　　總結和啟示

　　(1)節能計算中門窗的選型，一般北面的要求會相對較高。對于各個朝向的門窗方式，須讓設計院反復計算幾輪，直至權衡計算的值盡量接近50%。

　　(2)門窗的成本控制中，采用塑鋼中空即能達到斷橋鋁合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。

　　(3)在塑鋼窗的應用中需要注意以下幾點：

　　a.塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計算，因為塑鋼的門窗較重，對塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規定，一般寬度不大于750，高度不大于1500；

　　b.平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼材料；

　　c.推拉門塑鋼門對五金件要求較高，現場施工需要注意。

　　5.層高選擇

　　(1）初始設計

　　設計描述：高層住宅層高為3米。

　?。?）優化設計

　　設計描述：高層住宅層高全部改為2.9米。

　　總結和啟示：

　?。?）應綜合市場取向，產品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高；層高每增加0.1m，造價增加該層造價的約3-5%。

　　6.公建配套

　?。?）外立面設計

　　初始設計：a.基座部分三層，局部四層，全部為干掛石材；b.每四層設計有橫向線條；c.線條全部為GRC材質。

　　優化設計：a.基座部分改為兩層，局部三層，材質為仿石涂料，只在門頭近人尺度使用石材；每四層的橫向線條取消；線條盡量采用混凝土澆筑。

　　總結和啟示

　　建筑風格在符合項目定位的同時應盡量簡化，建議在建筑方案設計階段，應控制立面裝飾線條和裝飾構件的數量、裙房的層數、立面造型或構架的復雜程度、陽臺和門窗上下口線條、玻璃幕墻和異形玻璃的使用，并選用成本較低的欄桿、百頁做法等。

　?。?）會所

　　設計描述：會所建筑面積約2500平米，且占地面積較大。

　　優化設計：將臨時售樓處置于商業內，極大地降低了前期投入和后期運營成本。

　　總結和啟示

　?。?）會所的位置應根據開發順

序與樣板示范區統一考慮，并考慮便于控制樣板區（特別是臨時樣板區）面積和成本的方案。

　?。?）會所的功能設置應根據項目定位與相關部門共同確定，同時考慮會所的后期運營成本。

　?。?）應根據項目的開發規模、項目定位、成本控制目標等因素，對會所的面積進行合理控制。

　　三、設計變更控制策略

　　設計變更簽證率=由設計原因導致的簽證總金額/工程合同金額

　?。ㄍㄟ^對施工圖階段設計成果質量的控制，來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發生。）

　　很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3-10％，其中重復性錯誤占相當比例。

　　四、后期運營篇

　　1.在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同時預留伸縮縫，避免后期破損，既影響美觀，又造成成本投入的增加。

　　2.設置于架空層的智能信報箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問題。

　　3.別墅、類別墅項目室外的門口機安裝箱上需設計維修檢修口，同時注意防水、防曬，以延長使用壽命。

　　4.排水口：（1）應考慮排水量，避免開口較??；（2）應考慮物業對內部的清潔，需設計為可開啟形式；（3）從損壞后能及時維修及時更換的角度，建議要采取市場上能采購到的款式而不應設計過于復雜的圖形。

　　5.從節能的角度考慮，地下車庫（尤其是在有采光天井的節點周圍），以及小區內景觀的照明系統，應分區、分組、分燈型進行回路控制，并應采用新型節能燈具。

　　6.公共部位的照明系統應避免采用翹板開關，以免業主可隨意開啟或關閉，做不到“人走燈滅”，既不利于管理，也造成能耗浪費。

　　7.單元門禁鎖具如采用電插鎖的形式，地彈簧容易偏位，需要經常調整地彈簧。地彈簧調試次數過多后，復位精確度就大大下降，最終導致難以關閉，建議采用磁力片鎖為宜。

　　8.木平臺在設計時應做好下水處理以及防腐措施，防止下雨后積水導致木材腐爛，增加后期維修成本。

　　后期運營啟示：

　?。?）減少電梯和智能化系統的品牌數量，兼顧長期的使用和經營管理的成本；（2）小區內景觀盡量少用容易損壞的玻璃制品和木制品，避免后期過高的維護成本；（3）物管收費處、值班室、消防和安防控制室宜統一設置在物業管理用房內，以方便業主辦事并節省物管人手。

　　五、成本效益最大化的一些途徑

篇2：法院機關厲行節約降低工作成本實施意見(意見稿)

　　法院機關厲行節約降低工作成本的實施意見（意見稿）

　　根據《*中央辦公廳、國務院辦公廳關于黨政機關厲行節約若干問題的通知》精神，按照*E縣委辦公室、E縣人民政府辦公室相關要求，結合我院實際特提出如下實施意見：

　　一、嚴格出差審批，節約辦案成本

　　本院各部門出差，必須報主管領導審核批準。主管領導在審核出差申請表時，著重審核出差時間、人員，一個案件多個問題，或幾個案件同一地區的，應集中一次解決，盡可能降低辦案成本。

　　二、嚴格執行車輛管理制度，節約運行費用

　　嚴格公務用車使用管理，公務用車一律由辦公室統一管理調度，嚴格實行派車單制度，凡符合派車條件的，由辦公室開具派車單，指定駕駛員，在同一方向、時間、人數不超員的情況下，不重復派車，實行單車用油核算制度，嚴格執行公務用車定點加油，重點抓好公務用車節油工作。公休日、法定節假日期間，除值班工作車輛外，其他公務用車實行停運制度。確因工作需要使用車輛的，須經院長或主管財務副院長同意。

　　在保證車輛安全行使的前提下，盡量減少車輛零部件更換，盡可能降低車輛維修費用。具體做法：

　　1、辦公室主任審核并報主管領導審批后，由專職駕駛員到指定修理廠檢查確定維修部位和需要更換零件。修理結算清單上必須有辦公室主任和專職駕駛員簽字方有效。

　　2、修理廠到院辦結賬時，必須持領導審批單、辦公室主任和駕駛員簽字結算清單，方可審核結算。

　　三、嚴格控制公務接待標準，節約接待費用

　　嚴格按照《*中央辦公廳、國務院辦公廳關于黨政機關國內公務接待管理規定》和《*E縣委辦公室E縣人民政府辦公室關于貫徹<*中央辦公廳國務院辦公廳關于黨政機關厲行節約若干問題的通知>的實施意見》（E辦發（20**）18號）的要求，控制接待范圍，嚴禁超標準接待，縣內公務接待要嚴格標準、實行工作餐中午不飲酒，本系統各業務庭的工作來往，由庭室領導向分管院領導匯報后由分管領導報經院長決定。公務接待經院長或主管財務副院長審批，由辦公室負責。

　　1、接待范圍

　?。?）最高法院、省高院、中院領導（含省高院、中院部門領導）。

　?。?）本地州、外地州，縣法院領導。

　?。?）省高院、中院（不含部門領導），其他三縣法院各部門到縣院辦案、調研等公務活動。

　?。?）院領導交辦的其他接待任務。

　　2、審批程序

　　符合上述接待范圍的接待，經院長或主管財務副院長審批。接待費報銷嚴格按本院報銷程序審批。

　　3、用餐、陪餐及住宿標準

　?。?）用餐標準及陪餐人員

　　宴請標準：省部級領導每席800元；地廳級領導每席600元；縣處級領導每席400元；科級以下每席200元。酒水一般用本地產品。

　　工作餐標準：每位來客每餐20.00元。

　　本院出面宴請的，陪餐人員由院長或主管財務副院長統籌安排。日常工作餐由對口部門負責人和辦公室人員作陪，陪餐人員一般不超過2人。

　?。?）住房標準

　　省部級領導，安排賓館高檔套房，房間內按VIP標準擺放鮮花水果；地廳級領導，安排賓館套房，擺放鮮花水果；處級領導，安排賓館單間；隨行工作人員，原則上安排賓館標間。

　　3、贈送禮品標準

　　嚴格用公款饋贈貴重禮品，但必要時可適當贈送具有怒江民族特色的土特產和宣傳紀念品。贈送部級領導禮品，價格控制在500元以內；廳級以下客人控制在200元以內，由主管財務副院長審批，采購、包裝、贈送由院辦公室負責完成。

　　四、嚴格控制各種慶典、節會、論壇等活動，節約會議、學習和培訓費用，經批準舉辦的要從嚴控制規模和經費支出

　　結合《*中央辦公廳關于進一步清理規范黨委、人大、政協和法院檢察院系統評比達標表彰活動的通知》（廳字[20**]20號）和《國務院辦公廳轉發監察部等部門關于清理評比達標表彰活動意見的通知》（國辦發[20**]102號）文件精神，嚴格控制評比達標表彰活動，控制會議規模、數量和開支，減少會議天數和人數，降低會議成本；本院內部會議均為口頭通知，不發書面通知，盡量使用本單位內部門會議室開會，不得以各種名義租用高級賓館、飯店、山莊、度假村的高檔會議室召開會議；在職學習、培訓，除省高院要求參加的外，其他部門組織的各類學習、培訓一般情況下不再參加。如確實需要參加的，報院長批準。

　　五、控制一般性支出，節約行政運行成本

　　認真落實中央提出的有關費用實行零增長的要求，嚴格預算支出管理，節約行政運行成本。主要做好以下幾方面的工作：

　　1、水電：在本院倡導“厲行節約，從我做起”的活動，從節約一滴水、一度電入手，全力做好節能減排工作。同時安排門衛在下班后，檢查每間辦公室、衛生間的燈、水是否關好，發現問題及時處理。

　　2、紙張：統一在定點購置，各部門文書統一由文印室排版、印制，審定稿一律雙面打??；各部門打印紙限量供應。

　　3、筆、筆芯：業務部門、綜合部門每季度每人發2支碳素筆、4支筆芯；法警支隊每季度每人發1支碳素筆、1支筆芯。

　　4、茶葉：僅提供來訪當事人接待茶水，各部門（立案庭、執行局除外）每季度到財務室領取500克茶葉一包，立案庭和執行局按所需可適當增加茶葉用量。

　　5、紙杯：各部門領?。竿?、執行局除外）紙杯，每季度可領取紙杯150

個，立案庭、執行局每季度可領取紙杯200個。

　　6、毛巾：每間辦公室每年發1條毛巾。

　　7、其他辦公用品，根據各部門實際需要，以書面形式報分管財務副院長批準后限量購買。

篇3：大學食堂成本管理方案

　　大學食堂成本管理方案

　　成本管理是食堂經營管理中的一項重要工作。因為成本控制的成效如何，直接關系到食堂的經營效益，也影響到飯菜價格、質量，從而直接關系到用餐者的切身利益。

　　食堂成本控制辦法主要是：

　　一、嚴格控制進貨費用。一是要減少流通環節，也就是要直接到生產廠家、農戶或一手批發商處進貨，以減免多層盤剝。二是找準供貨商。在市場經濟條件下，相同貨物不同價格是司空見慣的事情。這就要求采購人員做到腿勤眼亮，“貨比三家”，在質量相同的前提下，設法尋找價格適宜的供貨商。三是在同等條件下(質量、價格相同)，就近進貨。這樣可以減少運輸費用。

　　二、杜絕生產過程的浪費。要求員工做到不浪費一粒米、一滴油、一根菜。采購人員要有計劃進貨，避免計劃不周造成浪費。倉庫要加強管理，食品、原料堅持“先進先出”，杜*品過期變質造成浪費。廚房內部有些員工由于節約觀念淡薄，或工作安排不合理(如配菜失誤、菜譜安排不當等)都可能造成浪費。因此，從原料加工、成品生產到窗口售賣，在每一個環節，班組都要跟進，結合自身實際情況，制訂出具體的防止浪費的措施。

　　三、改進食品制作工藝。工藝也是一種生產力。食品制作工藝改進、提高后，不僅可以增加產量，而且產品能夠順利銷售，這將大大節約成本，增加收入，其經營收效是顯而易見的。

　　四、合理購置和使用設備、設施。在這方面，首先要求工具設備、設施的購置要注意控制?？少I可不買的工具、設備，買回來后閑置不用，卻要提取折舊，這就無形中增加了食堂的經營成本。其次，有些工具、設備，要想方設法提高使用效率。

　　五、合理使用人力。人浮于事也是一種浪費。食堂工作繁雜瑣碎，時間性強。管理人員要學會“彈鋼琴”的工作方法，從全盤工作著眼，抓住主要矛盾，合理調度人力，做到事事有人做，人人有事做。提倡一人多用，充分發揮員工的聰明才智。通過控制人力編制，也能有效控制成本費用。