房地產項目定位的實用技巧

一、容積率配置技巧

如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進行產品定位，有的人可能會盡量節約和控制一樓面積，采用開放設計，塑造單棟高層建筑，以創造高層空間價值；有的人可能會將可建總建筑面積用于低矮樓層（例如一、二樓），規劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業價值，一方面節省建設成本；有的人可能規劃數棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規劃，不論基于何種原因，產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積（樓地面面積）利用到極致。

同樣一塊土地，因為目的不同，可能導致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數個角度:

（1）空間價值與容積率利用的關系，例如商業氣息濃厚的同樣一塊土地，因為目的不同，可能導致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數個角度；

（2）空間價值與容積率利用的關系，例如商業氣息濃厚的區在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設施；所占的比例愈低愈好，因為公共設施常被認為是虛的，徒有而無益。某些發展商或銷售代理公司則為了投消費者所好，訴求高實得率或低公共設施比的廣告策略。那么高實得率或低的公共設施比例對購房者而言又真的實惠嗎？

事實上，越是先進的國家如歐、美、日等國，越傾向于以包含私有面積及公共設施的整體規劃，來衡量建筑特的品質及價值，而我國在不斷追求提高居住水準的潮流下，也必然將朝這種趨勢發展。就發展或產品定位者而言，要認清許多公共設施之所以難被購房者接受，是由于設施本身不實惠，或由于設施真正的價值沒有通過適當的方法讓購房者充分了解，所以除了法定必要設施，需要運用規劃力求經濟實惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設施的功能及效益，才能針對個案性質作合理定位。

（一）具有保值效果的公共設施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設施的積極功能在于確保不動產的價值及未來的增值潛力。尤其對于使用頻率高、使用人數多的辦公室、商場或小套房等產品，這種公共設施尤其重要。

（二）具有實用性質的公共設施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設施的實惠在于它的公共性，例如任何個人想擁有一個私人游泳池都是奢侈的事，但是通過公共設施的分攤，卻使整幢建筑或整個社區的住戶都能長期經濟地擁有及使用游泳池。

（三）具有收益機會的公共設籬，例如地下室的商業空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費使用的設施等。由于這種設施的使用可收取租金或使用費，對于分攤設施的購買者而言，相當于購買有收益的長期投資標的，不僅可補貼管理費，同時也較易維護整體建筑的品質，在使用價值高的地段時頗為適當的設施定位。

（四）對環境有改觀的公共設施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環境改變物業升值中得到回報。

公共設施的規劃將越來越受到重視，產品定位者若能適當掌握各種公共設施的功能，可使公共設施空間發揮“小兵立大功”的作用。

二、樓層用途的定位技巧

不同的人對各樓層空間的需求不同，也就是各個樓層事實上是不同的市場，具有個別的供需情況、用途特性、交易性質及空間價值等，而這些差異的存在，能給予從事產品定位的人發揮創意的機會。

我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個市場個別考慮它們的定位特性。

（一）是頂樓市場，這種產品不論在采光、通風、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由于每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現供不應求的情況。

（二）是門面市場，通常是指建筑物的一樓至二樓。這種產品的價值在于它與外界環境的臨近性（例如臨路的店面、辦公室），或者有將外界環境內部化的機會（例如擁有庭院的住宅）。這種地利條件及稀有性，使得門面市場的價值不但比其他樓層高，而且還常出現求過于供的現象。

（三）是地下室市場，這種產品有時具備獨立功能及用途（例如作為商場或停車位），有時則可能成為其他樓層的連帶產品（例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設施空間）。

（四）是中間層市場，包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。這個市場各樓層之間的相對條件差異有限，而其所占有的空間比例又最大，因此一般所稱不動產市場景氣與否，多半是指中間層市場的供需狀況而言。

就產品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場的異質性之外，還要注意下列事項，以充分發揮空間的附加值。

（一）妥善運用規劃，以平衡供需失調現象。例如在商業氣息濃厚的黃金地段，借助一樓帶二樓或地下室合并規劃，以增加門面市場的供給量；或頂樓采取樓中樓設計，能滿足更多的頂樓市場需求者，都是創造更高價值空間的好方法。

（二）明確區分不同樓層市場，以針對需求設計產品。例如門面市場重視臨街性，在規劃上須注意維持眼好動線及聯外機會；頂樓市場追求通風、采光及視野等條件，因此須注意棟距開窗、隔熱等設計。

（三）合理利用容積率，以改變傳統空間觀念。例如拉高建筑物高度，超越鄰近建筑物高度；增加高樓層面積，以塑造“準頂樓”空間（即指與頂樓具備同樣采光、通風條件的高樓層）；或利用二疊或三疊規劃，使得有天（頂樓）有地（一樓）的空間增加。

三、房地產持有的

定位技巧

（一）長期持有。任何一種投資標的或者具有生產性質的財產。對于不同的人而言，可能具有不同的投資報酬意義及實現利益的時間期望。這也是為什么在不動產市場既有追逐短線獲利，從事現房或預售房買進賣出賺取價差的投資人，也有投入資金興建大樓卻只租不售的開發商。由于土地的性質特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有區域異質性（包括自然環境及人文社會經濟），困此對許多投資房地產的企業或個人而言，長期持有的投資策略，似乎比其他的財產更具有意義。

那么究竟應如何作產品定位，即如何利用土地，才能賺取不動產長期持有的利益呢？

首先，要先辨別獲得長期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經營或使用收入，也就是不動產所有者即經營者或使用者，自行利用空間賺取商業經營的利益；第三是保值或增值利益，這種利益可能來自于通貨膨脹效果，可能由于社會進步或環境改良，也可能因為其他土地先行使用，導致后利用的價值土地水漲船高。
不論是否賺取租賃或經營利益，絕大多數長期持有的土地，其最大利益來自于增值。為謀取增值的實務做法也有不少，例如，短期內尚無利用或開發價值的土地，可采取消極的養地策略；對于已初現地段價值的土地，則可采取先建后售策略；再者如麥當勞的做法，先找到好地，興建商場，通過經營帶動當地商業氣息后，就自然可坐享不動產的增值利益。

長期持有土地，必須要能賺取合理的時間報酬才有意義，因此產品定位成敗的關鍵也在于能否配合時間長度，規劃階段性的產品及經營與財務計劃，以確保全過程利益最大。

（二）短期獲利。大多數的投資標的，都有短線與長線不同的獲利操作方式，不動產投資也不例外，通常它包括了土地開發、投資興建、房屋買賣、房屋出租、房屋經營等時間長度不同的獲利途徑。對于希望短期獲利的不動產投資者而言，除了只圖買進賣出、賺取時機價差的方式之外，如果想在有限時間內創造不動產附加值，以增加投資利益，則須借助有效的產品定位。

因此，希望短期獲利的不動產產品定位，要特別注意收益實現的可能性及投入資金的效率。下面幾個方案，有助于提高不動產短期投資利益。

（一）改裝產品，創造附加價值。這種方式常見于舊屋投資市場，也就是買人尚有更新價值的舊建筑物，保留其基本結構，僅作平面隔局或外觀等的改建，以再重新出售獲利，這種做法由于投入成本少，工期短，著改建得當，通常能在很短時間內賺取理想的報酬。

（二）規劃需求尚未飽和的時尚品在短期內創造高銷售率。例如不動產市場不景氣時，許多反應快的發展商就推出低總價的套房或二房型的產品，并搭配工程零付款等的付款條件，以刺激買氣，快速銷售完畢。這種做法的效果在于先確定銷售成績再進行施工，可降低財務風險，只是要注意避免吸引大多的投資客戶，造成銷售率雖高，但退戶率或客戶不履約付款的比率也高的窘境。

（三）規劃短工期的傳統產品，以節省成本，提高投資報酬。通常工期越長，資金風險越高，而投資回收的時間也久。因此基于投資報酬的考慮，短工期、需求穩定的產品（例如5層—7層住宅），通常也能兼顧市場接受性及財務可行性，達到短期獲利的目的。即使在經濟效益上不宜規劃短期的產品，仍應設法運用技術縮短工期，以提高資金效率。

（四）嘗試領先市場的創新產品，以吸收早期開創性的市場，例如有不少個案，將樓層挑高，規劃夾層空間，以增加賣點，強化短期銷售效果，這些邊際產品只要搶得先機，順利過關，一般都能創造短期投資利益。
以上幾個產品定位的方向，可提供投資不動產并希望短期獲利的企業或個人參考。在實務上，以追求短期獲利為目標的產品定位，通常賺得快及賺得順，要比賺得多更為重要！

四、經濟環境變化時的產品定位

（一）通貨膨脹壓力大時的產品定位。在經濟景氣循環的情況下，難免會因為景氣熱旺、游資充裕，過多的資金追逐過少的物品，而導致物價上漲，引發通貨膨脹的壓力。要判別通貨膨脹是否存在，僅須觀察物價上漲率是否持續一段時期都在5%以上，若是，就可以斷定我們正面臨通貨膨脹的壓力。此時由于貨幣不斷的貶值，物價不斷地上漲，商品一旦售出，要想以原先成本再行補貨，已不太可能，所以通貨膨脹時持物特價而沽，已成為一般商品所有者普遍的心態。

不動產市場受通貨膨脹的影響尤其明顯，因為不動產除了自住用外，還具有保值、增值的特性，所以在通貨膨脹時期，不動產往往成為投資人的首選。就發展商而言，在預售時如果房屋已售出，其可收入的金額已固定，而其營建成本卻尚未發生，雖然發包給承建商，營建成本也已固定，但是在營建合約中往往有明確規定，即物價上漲一定成數以上時，營建成本也要跟著調整，使得發展商的營建成本，在通貨膨脹時期，面對增加的機會大為提高。為避免這種收入固定而成本卻持續上漲的不利局面，發展商在通貨膨脹時期應慎選產品。選擇產品時，應注意列事項：
（1） 產品的施工期限不宜過長；
（2） 產品要以能克服余屋銷售壓力的設計為主；
（3） 針對投資人的保值心理設計產品。
土除非拆掉建筑物重新再建，否則其數量會越來越少，在稀少性及不可再生性的特性下，不動產產品就越發珍貴，特別是在通貨膨脹時期，更應慎選產品，以免暴殮天物。

（二）市場不景氣時的產品定位。不動產交易雖受許多政治。經濟、法令規章等因素的影響，但對于從事投資興建的發展商及擁有土地使用權的地產主而言，最為其所關注的還是市場交易的熱絡程度，也就是一般俗稱的“回春”，除了某些個案或由于地點特殊，或由于定位成功，而能創造銷售佳績之外，大多數的發展商及地產主都不免對這股揮之難去的不景氣陰霆大感頭痛。

面對這個現象，有的人把精力放在發掘影響市場景氣的因素即尋找“為什么市場不景氣的答案上，想因而獲得突破不景氣的方法。這種方法可能其理論意義大于實際效用，而且因為影響景氣因素的復雜性，還可能使依賴這種方法的人須多繞些遠路。以下則打算采取另一個角度，探討如何通過產品定位以因應市場不景氣，也就是接受不景氣這個事實，并盡可能掌握其現象，以歸納出在實務上可供參考的產品定位原則。
一般而言，當買賣雙方對景氣的看法越分歧，則市場越活躍，這種現象在股票、不動產等投資性的產品市場尤其明顯。唯有對未來的預期有人樂觀，有人悲觀，市場才容易活絡。

因此面臨不景氣時，首先需找出何人有購買意愿，也就是發掘潛在的目標市場。除了因為越是不景氣，銷售風險越高之外，潛在購買者漸趨保守與理性，也使得目標市場的界定顯得更為必要。一旦確定了目標市場，就可以進一步分析何種因素可以強化目標市場客戶的購買意愿：是具競爭力的低價格，是產品的獨特設計，還是訴求工期長的輕松付款條件？尤其需要特別留意的，是目標市場的核心需求，也就是客戶真正的需求是什么，才能根據這個基礎，發展突破不景氣市道的適當產品。

事實上，沒有一種產品是無往不利的市場靈丹妙藥，但是下面這些原則，卻有助于消極地避免不景氣的沖擊，甚而可能積極地透過產品定位創造市場佳績。

1、產品要有明確的競爭條件或特色，才能脫穎而出，也才能刺激客戶的購買意愿。

2、要結合銷售、規劃及財務等功能，以強化產品定位的競爭空間。例如有的公司的產品力求縮短工期，增加價格競爭的條件；有的財規劃工程或長的高層建筑，并配合輕松的付款條件，以吸引投資性客戶等，這些都是結合多元功能為一體的例子。

3、不要受限于銷售及短期獲利的目的，也就是說在市場條件不佳的不景氣情況下，有必要慎重評估銷售的意義及條件。尤其不要盲目售出，落得“賺了銷售率，賠了報酬率”的窘態。事實上，由于土地資源的日益昂貴稀有，采取只租不售、整體經營，甚至避開景氣低迷的養地等方式，也不失為適應不景氣的明智之舉。

4、產品應保留調整的彈性。尤以景氣低迷時，銷售速度慢、阻力大，任何一種產品定位都可能遭遇市場阻力，因此應預留調整的彈性。例如小單元面積分隔或合并的彈性，商業或住宅用途轉換的彈性，以及選擇性銷售（如分棟、分期銷售）的彈性等。

（三）財務壓力大時的產品定位。除非是劃撥土地，否則只要是出讓土地，土地成本往往較高，積壓在土地的資金大，即使有銀行貸款，其每月的利息負擔也很重，因此土地只要晚一天開發，對發展商而言，都是一筆沉重的資金負擔；即使是合建情況下，因為要支付給供地方相當大額的覆約保證金及興建時的拆遷補償費、房租補貼等，所以一樣要面；腦資金積壓的問題，只是程度稍為比購地輕微。至于開始興建后，每期的工程款都要于固定期間支付，雖有建筑融資可供應部分工程款，但是建筑融資核撥與否，須視銷售情況而定。一般而言，銷售成數在5成—7成以下，建筑融資較難取得。至于資金來源，則大多仰賴預售時的銷售收入，但因預售市場的一般付款條款為分期付款，不動產投資需要巨額資金，因此資金不充裕的發展商，在土地買進到峻工交房這一段期間，一直要承受資金壓力，尤其在銷售成績不理想的情況下，更是要大費周折，才能度過資金周轉的難關。所以對于財務壓力大的發展商而言，在進行產品定位時，應注意下列事項。

1、產品規劃以順銷產品為主。

2、產品設計以簡單樓房為主。

3、產品定位要能克服景氣低迷及余屋銷售的壓力。套房產品在成為余屋時及大單元面積產品在不景氣時，其銷售都會有難度，所以在財務壓力大的情況下，應特別注意規避此類產品的設計，以避免產品賣不出去，造成資金積壓。

4、對于需長期開發的產品，要審慎評估，不宜貿然投資。
很少有一種產品能像房地產一樣，閑置一段時間后，不但未損及價值，反而可惜景氣、需求及投資風氣之機，而有大幅度的增值。所以有很多發展商對于只稅不售的產品才會那么熱衷，因而其前提是現金量要克扣，才能在設市收入的情況下，獨自負擔所有的土地及營建成本，然后靜待增值，伺機出售再獲利脫手。而如果有財務壓力的話，則宜訴求周轉性快的產品，通過調周轉性的產品，一來可靈活資金的應用，二來則可提高投資報酬率。

篇2：房地產銷售工作心得：售樓人員自我定位決定發展高度

　　房地產銷售工作心得：售樓人員自我定位決定發展高度

　　一個木桶能裝多少水決定于最短板，也就是常說的木桶原理，一年前，初出校門，就因為這個理念，我選擇了做房地產銷售，鍛煉自己，進入公司快一年時間了，一直呆在原陽項目，自我感覺，雖然短板還有待加強，但工作方面還是能應對的。

　　上個月，來到獲嘉項目，沒想到會遇到這么大的挫折，幾次都有離開公司的想法，前幾天實在承受不了這么大的壓力，回家休息了幾天，雖然調休的方式不太合常理，讓關心我的公司同事和領導擔心了，在此深表歉意和謝意，但這幾天也想通了一些道理。

　　一、一個人最可怕是失去信心

　　成功是一種信念，相信自己，相信自己選擇的道路。作為房地產基層銷售人員，我們要對市場持樂觀態度，雖然目前市場房地產市場暫時處于低谷，銷售量大幅下降，樓市處于寒冬期，但是我國城市化進程不會就此停滯，大量的農村人進入城市，大量的舊城改造，從長遠來看我國的房地產市場需求還是很有潛力的。

　　目前，雖然部分城市，地產存在一定程度的泡沫，是泡沫就要破裂，但對于中小城市來說，房地產市場發展還是很健康的；雖然目前經濟不景氣、出現金融危機，但經濟周期波動，高峰-低谷-高峰周而復始，這是由市場經濟的本質屬性決定的，市場經濟決定經濟周期波動，決定了經濟危機在所難免，有繁榮就有衰退，就低谷就有高峰。前一段時間就是因為對目前市場過于悲觀，而有些動搖自己的選擇，想轉行，離開房地產行業。

　　我們要相信房地產行業，更要相信自己，前一段時間，由于種種原因，學習新項目情況快一個月了還沒能通過考核，以至對自己喪失信心，覺得自己不適合做銷售，因為做銷售本來就不是我的強項。以至我懷疑剛畢業時的選擇，也許我應該考公務員或者做別的能發揮自己強項的工作。

　　二、要以空杯的心態不斷學習

　　世界是無限的，而我們的知識是有限的；困難是無限的，而我們的能力是有限的。我們的知識、我們的能力都有限，但我們的潛力卻無限，實現有限到無限的轉變，只能依靠我們堅持不懈的學習，向書本學習、向社會學習，學習比自己強的，也要學習比自己差的。學習需要謙虛，學習要以空杯的心態，因為裝滿水的杯子是沒法裝進去任何好東西的。

　　三、多幾分執著，多幾分堅持

　　多幾分堅持，多幾分執著，就多幾分成功的希望，困境在眼前，而挫折就在轉角，成功或者失敗的關鍵就在于我們能否多堅持幾步，多堅持幾步走到轉角。我們時常為功敗垂成而感到惋惜，卻很少去想是不是自己少了幾分堅持，缺少幾分執著。

　　四、未雨綢繆、居安思危

　　月有陰晴圓缺，人有旦夕禍福，世事人難料，我們唯有居安思危、未雨綢繆。人無遠慮必有近憂，當氣候尚暖之時，我們能做好防寒過冬的準備，我們也不至于被初冬乍來的寒氣凍壞了身體，假如當初市場環境好的時候，能加強學習，不斷提升自己，今天也何至于這么狼狽，倉忙應對？

篇3：房地產項目總經理應該定位

　　房地產項目總經理應該如何定位

　　屈指一算，我上任50萬平米的明天第一城項目總經理的時間已經一年零三個月了！從20**年從國美電器轉入地產，算個外行,開始負責行政，后來負責營銷，再后來曾兼職負責過一級開發，到今天全面負責50萬平米的項目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結一下了，項目總經理的責任是什么？應該有什么權利？項目總經理應如何定位?

　　項目總經理應該是一位統率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩坐戰馬之上，手握令旗，鎮靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是我看武俠小說后，對項目總經理的角色定位！

　　一、項目總經理在公司既是決策者又是執行者

　　房地產項目開發對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定項目各系統的整體開發計劃和分步執行計劃，參與到公司決策當中。特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執言，闡明自己的觀點,去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當項目總經理處理好了這個關鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護，樹立權威。

　　承上啟下才是對的!如果項目總把自己當成“領導”只去決策，或者理解為只是簡單的“執行”，角色就是錯位。

　　二、項目總經理至少有50%精力去創造良好的外部條件

　　房地產開發政策性很強，從發改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規證、開工證、預售證），還有市政手續的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準時拿到政府批文，否則，談不上施工。據統計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。在搞房地產之前，我都不理解政府設那么多部門干嗎?現在明白了，都在那等你去報文呢？這150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！

　　我在實際工作中有一個竅門：政府一般8：30上班，一般都會在8點左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門口等經辦人來，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報，上班前，大部分問題差不多該解決了。趕上好說話的，還能蹭一頓早點。因為你是今天第一個去辦事的，一般經辦人態度都挺好。雖然有幾次等了一上午領導開會也沒來，但中午領導一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會不好意思，對辦事大有好處,此為”苦肉計”。

　　采用這招跑手續，效果不一般。我負責昌平項目時，早上6點從市區走，經過八達嶺高速，7點半就到了政府部門，8點前一般事都辦完了，到單位也就是8點40左右，不耽誤上班！

　　處理突發事件也很重要!在去年6月我剛負責明天第一城時，正趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發生沖突。無奈我迅速抽專人負責維護周邊小區關系，包括依法發放了10幾萬元的擾民費，獲得居委會認可后，其出據了手續，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。

　　處理好周邊關系還會受益呢!有一次，負責電力的張**經理在我剛剛上任幾天時，便向我介紹地鐵5號線電力路由與我項目一致，計劃最好能促成合作。經過了解方案后，我迅速將此事向董事長匯報，抓住機會與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節約了近1300萬的外電源施工費用，而且爭取了時間，使明天第一城在入住前通了正式電。每當我看到明天第一城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會有一種強烈的成就感！

　　一個好的外部關系的處理就能節約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了……，這決定了項目總經理必須要挑起在外部為項目創造好的開發條件。

　　三、開源節流并用好資金是項目總經理的重要職責

　　明天第一城開盤時，銷售部認為價格應該在5200元左右，我在詳細分析了產品（小戶型）、交通（5號線和13號線換乘處）、環境（周邊有大量代征綠地）、區位（奧運熱點區域）、競爭環境（當時無競爭項目），品牌(國美第一城姊妹項目)等因素后，直接向董事長建議售價在5400元/m2，事實也充分證明了我的判斷，按地上30萬平米來計算，這一項建議，直接為公司增加了6000萬的銷售收入。在當時“國六條”推行后一片持幣待購氣氛下，準確的市場判斷為公司發展做出了貢獻。

　　在交房后實測中，我發現了設備用房面積很大，而且有部分面積并未用做設備用房。經咨詢國土局和建委，在補交土地出讓金140元后，可作為庫房獲得產權并銷售。由于是地下二層，目前公司定價初步為600～800元/m2，估計為公司可創造300萬左右的收入，如果不求甚解的移交物業，這部分面積肯定會淪落為物業公司出租創利工具，開發商無形當中受了損失。

　　在交房中，我特別強調了電、自來水、中水與物業公司的交接，保證開發商不再承擔任何費用，而改由物業公司從收上來的物業費中支出，為公司最大限度的節流。

　　在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業

公司正式簽字蓋章，明確管理責任，避免出現諸如電梯停電等引起業主投訴，而開發商與物業公司之間扯不清責任的狀況出現。

　　在商業銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業部明確責任人催款,也是我的工作重點.就是這樣,開源節流和盤活資金,毫無爭議的是項目總經理份內職責.

　　四、打造凝聚力強的優秀項目管理團隊事半功倍

　　項目管的好不好，關鍵在于團隊建設的水平高低。

　　房地產項目中，部門多、鏈條長、專業跨度大，所以團隊溝通和系統協調非常重要。我剛上任項目總經理時，往會議室一坐嚇了一跳，因為項目50萬平米同時開工，僅工程部經理按地塊分就有3位，再加上預算部、采購部、開發部、人事部、財務部、保安部、企劃部、商業銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術部共15位職能部門經理，當時有二位副總，再加上有的部門有副職，光認人記住名字也要二三天，可見這么多部門協調一致去完成一件工作，需要多大工作量。

　　凝聚人心就一定要讓項目每個員工了解公司的工作計劃，從而去統一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項目全體人員的晨會，除向每位員工交待本周工作重點外，還會點評上周工作，對有責任心并在日常工作中做出成績的員工點名表揚，對管理中出現的問題加以分析，并批評責任人。我一直認為，一個團隊風氣必須正，必須獎勤罰懶、獎優罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會調動每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。

　　在我任職一年多時間里，項目共經歷了幾大階段:一是主體工程封頂，二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，三是一期工程順利竣工驗收，四是一期正式通電和供水并如期交房。在這幾個重要階段中，我都明確了主要責任人，比如原任一期工程部經理孟文營、機電副經理張樹軍、及春節前上任的一期工程部經理張強、還有負責交房的人事行政部、商業部、企劃部、客服部，都受到過口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻獎、升職等獎勵。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計劃的實現，公司就會認可你,作出貢獻就會受獎。這樣做的結果是項目人人奮勇,個個爭先,責任心普遍提高,工程進度和質量得到保證.

　　增強企業凝聚力還需要一些實實在在的舉措.在去年的中秋節，項目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯歡會，動員每位員工為項目建設出力。在今年6月，以“責任共擔、風雨與共”為主題的慶祝一期交房的聯歡會上，項目為各部門優秀員工頒發了證書，再次號召每位員工把自己的發展目標與項目開發有機結合起來，調動一切積極因素，保工期、保質量。

　　重視員工思想動態、加強溝通協調、推進項目文化建設、樹立良好的風氣,這樣的努力，使項目團隊凝聚力大大增強。

　　總之，房地產開發是一種投資行為，增收節支、控制風險、對外求支持、對內求團結，這都是項目總經理的角色定位。我相信，項目總經理在日益激烈的市場競爭中，位置會越來越重要,也會發揮越來越大的作用。