根據房地產文化定位流程和文化提出方法的不同,可以分為兩種基本的定位模式:傳承型文化定位模型和創新型文化定位模型。

傳承型文化定位模型 企業從傳統主流文化、地方區域亞文化出發,通過廣泛縝密地文化調查分析,來提煉區域亞文化特色和精髓,發掘目標顧客群體的核心價值取向、文化個性特色,然后加以整理和提煉,形成個性化的房地產文化,再通過包裝策劃,有效持續的傳播溝通,達成顧客的認同和共鳴,最終付諸于消費行動。其主要過程如圖所示。

星河灣項目開發商通過對中國傳統居家、園林、山水等文化的全面理解、深刻洞察,精心提煉,提出“營造一個心情盛開的地方”、“打造中國房地產的勞斯萊斯”的文化定位,充分彰顯星河灣項目的品位和格調,使得該樓盤在華南板塊的眾多樓盤競爭中脫穎而出,是傳承型房地產文化定位的經典杰作。實踐證明傳承型文化定位模式產生的效果明顯、直接,信息溝通成本較低,顧客能較順利地接受這種文化導向。

創新型文化定位模型 企業通過洞察社會經濟發展的趨勢,結合科學技術的發展與創新,充分挖掘顧客的潛在人居文化消費需求,對區域文化精髓進行提煉和升華,創造性地塑造出與目標顧客文化相融合的全新的、有魅力的房地產特色文化。然后企業將它物化到房地產地各個方面、各個環節,同時企業把它作為誘發因素,通過媒體強力宣傳,來影響和引導顧客的文化價值取向,開辟出房地產市場領域。在創新型文化定位的過程中,經常會有多次的定位反饋與修正,使其核心文化更加完善,更加具有說服力和吸引力,更能給目標顧客接受,為企業帶來更大的價值增值潛力。其主要過程如圖所示。

廣州奧林匹克花園,針對現代人對健康和運動的需求,在國內史無前例地將高爾夫運動文化引入房地產文化,增加了項目的文化內涵和品位,在傳統的房地產文化的基礎上,嫁接了健康生活的理念,提出“運動就在家門口”的宣傳主題,并完美地將其塑造成魅力四射的生活方式、居住理念,從而使該項目建立起無法替代的競爭優勢,創造出一個超越競爭的利潤空間,形成“奧龍”行天下的雄壯氣勢。實踐證明,由于創新型文化定位,所塑造的房地產文化更具個性特色,更能滿足顧客人居消費需求,因而更具誘惑力,為開發商所帶來的回報更為豐厚?；诖?萬通房產董事局主席馮侖先生發出了“住宅區的文化創新”的號召。

兩種基本的文化定位模型比較

傳承型文化定位模型和創新型文化定位模型,各具特色,在定位流程、預期利潤、經營風險等方面存在如下差異:

房地產行業是個需要創新的行業,創新的過程,其實就是對文化挖掘、提煉和創新的過程。挖掘和提煉當地房地產文化的關鍵還是創新,需要“以人為本”,從顧客角度出發,對房地產文化進行適當提高的升華和適度超前的創新。創新要致力于提升顧客價值,為顧客創造新的文化價值,這是現代房地產開發的靈魂。文化創新的過程要注意創新與傳承的關系,其基本判別標準就是看是否有助于顧客文化價值的提升。在城市舊城區改造時,更多的是關注對當地文化的保護、提煉和傳承,此時傳承型文化定位模型更適宜;在城郊大盤開發時,更多的是關注對區域文化的引入、升華和創新,此時創新型文化定位模型更適宜。

房地產文化定位要注意的事項

房地產文化定位的實踐中要注意以下事項:

1、文化定位是一個雙向地、互動的過程。定位分為企業內部定位和在顧客心智中的定位兩個步驟,兩者之間一定要達成一致。定位過程中,必須要與顧客進行反復的溝通、交流,避免出現錯位現象和僅停留在企業內部定位階段。

2、文化定位一定要和目標消費群體的文化相融合,真正做到“從群眾中來,到群眾中去?！倍ㄎ灰獜念櫩驼J知出發,以便讓顧客切切實實地感覺到文化特色以及自己的利益,而不僅僅是企業自己認定的文化特色和利益。文化定位需要一定的前瞻性,不僅要迎合顧客的文化需求,還要引導顧客的文化需求。但也不能脫離現實,定位過高或定位太超前,只顧盲目追求新異,舍本逐末,最終形成“曲高和寡”的局面;也不能脫離企業的實際能力,使企業無法滿足定位的要求,文化定位流于空談。

3、文化定位缺乏個性,毫無特色,流于平庸,根本不可能產生競爭優勢。個性是無形因素,顧客接受它和認同他,競爭者知道它的存在,卻難以成功模仿,這樣特色文化才能產生競爭優勢。成功的定位一定要具有權威性、排他性、盈利性,能產生別的企業不能學、不敢學和學不會的效果。創造特色需要與眾不同的勇氣,需要精確把握顧客的文化需求和區域文化的精髓,更需要利用智慧進行創造性的活動。

4、文化定位最忌諱缺乏實際內涵,空喊口號,炒作概念。如一味濫用“5A級全智能型”、“經典、豪華、絕版”、“現代化、多功能”等詞語;泛泛空談什么歐美的生活方式,什么歐陸風情、美國風格等等,好像這些就是品位、但實際上那不過是淺顯的認識而已,這種認知的偏差是社會的錯位,是文化的誤解。

5、現代房地產市場,呼喚具有雄厚文化底蘊和良好文化修養的開發商,塑造高品位的房地產文化,需要高品位的房地產開發商。優秀的開發商必須重視文化積累,傳承文明

精華,具備超前意識,富于創新精神,才能打造“刻在石頭上的史書”傳世之作,使自己的樓盤散發永恒的魅力。

篇2：物業參觀感想：企業定位決定企業文化

　　物業參觀感想：企業定位決定企業文化

　　20**年1月10日晚臨近19時，飛機順利抵達深圳國際機場，當我踏上這座美麗的海濱旅游城市，迎面而來的是道路兩側50米寬的風景林帶，透過濃密熱帶植物群落高樓大廈錯落有致，這是深圳的特殊風景線，這一切和著清新的空氣，暖洋洋的微風令人心曠神怡。在車上放電影一樣的窗外影像穿梭，我強烈的感受著這座城市的魅力，在建筑的外觀和密集中感受這座城市喧鬧后的生活節奏飛快，企盼著看到這座城市物業管理最沿的新知。

　　我們一行參觀學習目的地先后定為中海、深圳中旅、赤灣三大物業公司，所行的項目類型涉及有別墅、辦公樓、高層、貨運港口、酒店、職工宿舍等，在疲勞和忙碌中，我深深被多次強烈撞擊，隨行的每一位成員都感觸良多，用照相機、筆記記錄下我們感受的理念和距離，頭腦的思索隨時在接受著新的東西，在觀察的同時，我想的更多的是結合我們公司自己的特色和情況，把實用的、好的理念和經驗運用和結合到接下來的工作中。三天的時間過眼云煙，然而心卻久久不能平靜。如今靜下心來寫心得，我最想先談的是三大公司給我的印象，作為我們借鑒的也是這種企業文化的塑造，品牌和企業文化對于物業公司是發展中的利劍，通過這種對外給人的印象是企業最好的成功宣傳。

　　一、深圳中海：

　　具有品牌競爭優勢、管理經驗的積累、服務品質的控制、人力資源的儲備等各方面都獨具特色。

　　品牌競爭優勢

　　中海物業管理模式已輸出至杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、南昌、長沙、石家莊、沈陽、鄭州、南寧......等60個大中城市逾100多個項目，在深圳的全委管理的高檔住宅、寫字樓、商場等各類業態的高檔物業達50余處，管理面積逾5000萬平方米，在中國物業管理行業創造了系列第一，始終引領著行業的潮頭，成為中國物業管理行業的“旗艦”。中海物業的美譽度、管理規模的覆蓋力、在多年的市場化運作中不斷探索與創新的多樣化管理模式，被業界和社會尊稱為“中國第一大管家”

　　管理經驗優勢

　　中海二十年的管理發展歷程，涵蓋的全面管理業態為中海積累了相當豐富的管理經驗。目前公司擁有十幾個涉及物業管理的專業部門，包括：土建、工程、強電、弱電、社區環境管理（安全管理、清潔管理、綠化管養）、社區服務部（社區文化、會所管理）、質量管理部、顧問管理部、信息中心；中海物業目前擁有下屬三個專業子公司：中海樓宇科技公司（專營樓宇智能化系統的設計、安裝，強電、弱電系統的維護），中海電梯工程公司（具有國家A級電梯安裝、維修保養資質，銷售代理名牌電梯和各種型號電梯配件），中海社區環境工程公司（專營樓宇外墻、生活水池的清洗和專用清洗制劑的研發）。顧問與代管項目執行當中遇到的實操問題駐場經理可以在最快時間內反饋給公司總部，在三個專業子公司強有力的技術支持下同時輔之以涉及物業管理的十幾個專業部門資深專家組成的顧問團，各種實操問題可以得到及時有效的解決，確保服務的高含金量，為發展商極大限度地節約物管成本，提高經濟效益。

　　人力資源優勢

　　中海物業公司在人力資源的儲備上具有其他公司不可比擬的優勢，公司有眾多全委項目作為人才的培養基地，有本地與外地大量顧問/代管項目的派駐人員作為人員的儲備。在駐場人員的選派上，我司一貫執行嚴格的內部競聘制度以確保駐場人員的綜合素質與能力，中海物業在人力資源的儲備上所具有的優勢，更加確保了達到合作伙伴所預期的顧問服務目標及我司所提供服務的高品質、高水平。

　　服務品質控制

　　20**年初在同行業首家專門成立了顧問管理部，項目經理對顧問/代管項目進行全程跟蹤和管理，為合作伙伴提供全方位的顧問/代管服務，使得服務質量得到了更強有力的保證。

　　合作伙伴的主要管理人員將被邀請赴我司所在地參加專業培訓與交流，各部門由部門經理或副經理親自授課就以下各專題進行針對性的培訓：全面質量管理、安全管理與保衛、清潔及綠化管理、外墻清洗及保養、工程管理、智能化系統的維修與養護、財務管理、員工培訓、社區文化建設、人力資源管理與企業發展等。

　　二、深圳中旅

　　企業文化是發展的重點和凝聚企業人氣，保證人員穩定的基本動力。所有企業管理人員是為全體員工服務的創造最好的工作環境和發展空間，高層領導是為管理人員服務的，提供最好的培訓機會和職業規劃，是人才有充分施展才能的余地，全體人員又是為業主服務的管理理念，同時走市場化道路，走物業經營管理相結合之路。

　　企業使命：聯合物業致力于為業戶提供高品位、專業化的服務，成為中國高端物業精品管理服務的提供者，推動企業和員工的共同成長。

　　企業愿景：創中國高端物業管理名牌企業

　　管理理念：以制度規范人、以事業造就人、以業績考核人、以發展凝聚人

　　經營宗旨：把握需求、管理至上、以人為本、品質優先、實現價值最大化

　　企業精神：厚德精業　尚學求新

　　經營理念：精誠、精營、精細、精業、精品

　　核心價值觀：發展企業、成就自我

　　服務理念：服務只有起點，滿意沒有終點

　　人才觀：人才是企業的最大資本

　　質量方針:至誠服務、規范管理、求實創新、追求無限

　　三、赤灣物業

　　以赤灣3．2平方公里為中心的港灣式小鎮的物業管理公司，奉行與開發商共同發展、合作的運行管理模式。目前管理地區輻射長三角和珠三角地區，企業最大的特點就是多元化經營，有自己的酒店、食堂、幼兒園、職工宿舍，還有特殊的物業管理項目碼頭管理。值得借鑒的是與開發商共同創立品牌，雙方合作建立在平等、互助的基礎上，讓開發商了解物業的實際操作、尊重物業的工作，建立雙方配合度，財務方面得到開發公司的支持、物業經濟運行成本、利潤保證，物業服務達到開發商樓盤品牌價值，取得共贏。

　　企業品牌：鍛造獨特的南山物業品牌：注重社會效益、員工擁護、開發商滿意、業主認同的戰略導航。

　　發展思路：變革創新、規模經營、做精做強、持續發展。

　　經營理念定位：業績考核、指標體系達到管理要求，追求物業和地產的和諧。

　　企業文化：以人為本、以業主為中心。

　　企業精神：創新、卓越

　　企業特色：港口服務特色（營造新加坡港灣式的小鎮）

　　企業服務特色：服務中心、安全管理中心、后勤服務中心、文化活動中心、維修中心

　　內部管理創新：獨立經營負責制、實行績效管理、員工生涯規劃

　　管理機制：三個培訓體系、四個結合、三個精神、三個層次社區文化

　　上述三家公司，用了這么多的篇幅詳細寫，我想作為企業的管理人員應該有深度的思考。公司發展到目前經歷了初步拓展期，新一輪的目標和市場定位是值得管理者思考的。希望通過項目部的努力今后招投標或市場運作將公司的項目進行優化，好的樓盤能提升公司的綜合管理水平。因此企業文化和企業的市場定位在深圳參觀之行是我思考最多的問題。定位找對了，目標明確了才能制定切合實際的工作計劃，希望20**年是我們發展壯大和企業內部管理加強、鞏固的新一年。

　　三家公司各有所長，但共性的東西很多。在企業文化營造之外還有如下的值得借鑒：

　　A.企業內部管理基礎堅實，為企業達到管理效果層層把關，人員職責明確；

　　B.質量體系、環境體系、職業安全健康體系的行之有效落實；

　　C.企業服務于員工、員工服務于客戶的服務理念，營造好的工作環境；

　　D.企業考核監管機制健全、業績考核比較細致，調動員工工作積極性比較到位；

　　E.企業為員工的職業發展提供機會，內部培訓和外在培訓公司充分考慮，個人上升空間和發展機會得到充分體現；

　　F.大環境的物業給業主的尊貴、服務于人的良好居住環境營造，溝通創造問題的解決，社區文化造就和業主經常零距離接觸，和業主沒有距離感，造就和諧社區文化；

　　G.良好的設備管理實際操作、專業化的隊伍，機房文化的營造，公司統一標識的張貼，整體企業的對外統一性體現很規范；

　　H.垃圾箱文化、標識文化、社區活動文化的整體統一、到處體現；

　　I.后勤保障的暢通，公司從繁重的的瑣碎中解脫出來，只進行大的控制和核定，但給予項目的支持卻不便。（采購的優勢評定，公司優化選擇的三家同類型物品的供應商，由項目自由選擇）（項目經理采購價格的上限余地以及特殊緊急采購和日常采購相結合）；

　　J.OA辦公軟件的安裝，公司領導只需要點擊鼠標就能知道所有管轄項目的財務收費狀態，業主投訴處理進展；公司通知、公告隨時可以網上發布，實行無紙化辦公，軟件還能實行網上會議，對于跨地區管理的公司非常實用。加上定期總公司的現場巡查，隨時可以掌握管理情況。

　　這次深圳之行，開闊了眼界，啟發了思路?？瓷钲诘奈飿I管理，我深刻感覺到物業管理意識、理念上的差距。物業管理是一項工作，又是一門學問，更是一門藝術。只有不斷的探索、不懈的追求，才能向更高的層次邁進！

篇3：物業參觀學習感想:企業定位決定企業文化

　　物業參觀學習感想：企業定位決定企業文化

　　20**年1月10日晚臨近19時，飛機順利抵達深圳國際機場，當我踏上這座美麗的海濱旅游城市，迎面而來的是道路兩側50米寬的風景林帶，透過濃密熱帶植物群落高樓大廈錯落有致，這是深圳的特殊風景線，這一切和著清新的空氣，暖洋洋的微風令人心曠神怡。在車上放電影一樣的窗外影像穿梭，我強烈的感受著這座城市的魅力，在建筑的外觀和密集中感受這座城市喧鬧后的生活節奏飛快，企盼著看到這座城市物業管理最沿的新知。

　　我們一行參觀學習目的地先后定為中海、深圳中旅、赤灣三大物業公司，所行的項目類型涉及有別墅、辦公樓、高層、貨運港口、酒店、職工宿舍等，在疲勞和忙碌中，我深深被多次強烈撞擊，隨行的每一位成員都感觸良多，用照相機、筆記記錄下我們感受的理念和距離，頭腦的思索隨時在接受著新的東西，在觀察的同時，我想的更多的是結合我們公司自己的特色和情況，把實用的、好的理念和經驗運用和結合到接下來的工作中。三天的時間過眼云煙，然而心卻久久不能平靜。如今靜下心來寫心得，我最想先談的是三大公司給我的印象，作為我們借鑒的也是這種企業文化的塑造，品牌和企業文化對于物業公司是發展中的利劍，通過這種對外給人的印象是企業最好的成功宣傳。

　　一、深圳中海：

　　具有品牌競爭優勢、管理經驗的積累、服務品質的控制、人力資源的儲備等各方面都獨具特色。

　　品牌競爭優勢

　　中海物業管理模式已輸出至杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、南昌、長沙、石家莊、沈陽、鄭州、南寧……等60個大中城市逾100多個項目，在深圳的全委管理的高檔住宅、寫字樓、商場等各類業態的高檔物業達50余處，管理面積逾5000萬平方米，在中國物業管理行業創造了系列第一，始終引領著行業的潮頭，成為中國物業管理行業的“旗艦”。中海物業的美譽度、管理規模的覆蓋力、在多年的市場化運作中不斷探索與創新的多樣化管理模式，被業界和社會尊稱為“中國第一大管家”

　　管理經驗優勢

　　中海二十年的管理發展歷程，涵蓋的全面管理業態為中海積累了相當豐富的管理經驗。目前公司擁有十幾個涉及物業管理的專業部門，包括：土建、工程、強電、弱電、社區環境管理（安全管理、清潔管理、綠化管養）、社區服務部（社區文化、會所管理）、質量管理部、顧問管理部、信息中心；中海物業目前擁有下屬三個專業子公司：中海樓宇科技公司（專營樓宇智能化系統的設計、安裝，強電、弱電系統的維護），中海電梯工程公司（具有國家A級電梯安裝、維修保養資質，銷售代理名牌電梯和各種型號電梯配件），中海社區環境工程公司（專營樓宇外墻、生活水池的清洗和專用清洗制劑的研發）。顧問與代管項目執行當中遇到的實操問題駐場經理可以在最快時間內反饋給公司總部，在三個專業子公司強有力的技術支持下同時輔之以涉及物業管理的十幾個專業部門資深專家組成的顧問團，各種實操問題可以得到及時有效的解決，確保服務的高含金量，為發展商極大限度地節約物管成本，提高經濟效益。

　　人力資源優勢

　　中海物業公司在人力資源的儲備上具有其他公司不可比擬的優勢，公司有眾多全委項目作為人才的培養基地，有本地與外地大量顧問/代管項目的派駐人員作為人員的儲備。在駐場人員的選派上，我司一貫執行嚴格的內部競聘制度以確保駐場人員的綜合素質與能力，中海物業在人力資源的儲備上所具有的優勢，更加確保了達到合作伙伴所預期的顧問服務目標及我司所提供服務的高品質、高水平。

　　服務品質控制

　　20**年初在同行業首家專門成立了顧問管理部，項目經理對顧問/代管項目進行全程跟蹤和管理，為合作伙伴提供全方位的顧問/代管服務，使得服務質量得到了更強有力的保證。

　　合作伙伴的主要管理人員將被邀請赴我司所在地參加專業培訓與交流，各部門由部門經理或副經理親自授課就以下各專題進行針對性的培訓：全面質量管理、安全管理與保衛、清潔及綠化管理、外墻清洗及保養、工程管理、智能化系統的維修與養護、財務管理、員工培訓、社區文化建設、人力資源管理與企業發展等。

　　二、深圳中旅

　　企業文化是發展的重點和凝聚企業人氣，保證人員穩定的基本動力。所有企業管理人員是為全體員工服務的創造最好的工作環境和發展空間，高層領導是為管理人員服務的，提供最好的培訓機會和職業規劃，是人才有充分施展才能的余地，全體人員又是為業主服務的管理理念，同時走市場化道路，走物業經營管理相結合之路。

　　企業使命：聯合物業致力于為業戶提供高品位、專業化的服務，成為中國高端物業精品管理服務的提供者，推動企業和員工的共同成長。

　　企業愿景：創中國高端物業管理名牌企業

　　管理理念：以制度規范人、以事業造就人、以業績考核人、以發展凝聚人

　　經營宗旨：把握需求、管理至上、以人為本、品質優先、實現價值最大化

　　企業精神： 厚德精業　尚學求新

經營理念：精誠、精營、精細、精業、精品

　　核心價值觀：發展企業、成就自我

　　服務理念：服務只有起點，滿意沒有終點

　　人才觀：人才是企業的最大資本

　　質量方針:至誠服務、規范管理、求實創新、追求無限

　　三、赤灣物業

　　以赤灣3．2平方公里為中心的港灣式小鎮的物業管理公司，奉行與開發商共同發展、合作的運行管理模式。目前管理地區輻射長三角和珠三角地區，企業最大的特點就是多元化經營，有自己的酒店、食堂、幼兒園、職工宿舍，還有特殊的物業管理項目碼頭管理。值得借鑒的是與開發商共同創立品牌，雙方合作建立在平等、互助的基礎上，讓開發商了解物業的實際操作、尊重物業的工作，建立雙方配合度，財務方面得到開發公司的支持、物業經濟運行成本、利潤保證，物業服務達到開發商樓盤品牌價值，取得共贏。

　　企業品牌：鍛造獨特的南山物業品牌：注重社會效益、員工擁護、開發商滿意、業主認同的戰略導航。

　　發展思路：變革創新、規模經營、做精做強、持續發展。

　　經營理念定位：業績考核、指標體系達到管理要求，追求物業和地產的和諧。

　　企業文化：以人為本、以業主為中心。

　　企業精神：創新、卓越

　　企業特色：港口服務特色（營造新加坡港灣式的小鎮）

　　企業服務特色：服務中心、安全管理中心、后勤服務中心、文化活動中心、維修中心

　　內部管理創新：獨立經營負責制、實行績效管理、員工生涯規劃

　　管理機制：三個培訓體系、四個結合、三個精神、三個層次社區文化

　　上述三家公司，用了這么多的篇幅詳細寫，我想作為企業的管理人員應該有深度的思考。公司發展到目前經歷了初步拓展期，新一輪的目標和市場定位是值得管理者思考的。希望通過項目部的努力今后招投標或市場運作將公司的項目進行優化，好的樓盤能提升公司的綜合管理水平。因此企業文化和企業的市場定位在深圳參觀之行是我思考最多的問題。定位找對了，目標明確了才能制定切合實際的工作計劃，希望20**年是我們發展壯大和企業內部管理加強、鞏固的新一年。

　　三家公司各有所長，但共性的東西很多。在企業文化營造之外還有如下的值得借鑒：

　　A.企業內部管理基礎堅實，為企業達到管理效果層層把關，人員職責明確；

　　B.質量體系、環境體系、職業安全健康體系的行之有效落實；

　　C.企業服務于員工、員工服務于客戶的服務理念，營造好的工作環境；

　　D.企業考核監管機制健全、業績考核比較細致，調動員工工作積極性比較到位；

　　E.企業為員工的職業發展提供機會，內部培訓和外在培訓公司充分考慮，個人上升空間和發展機會得到充分體現；

　　F.大環境的物業給業主的尊貴、服務于人的良好居住環境營造，溝通創造問題的解決，社區文化造就和業主經常零距離接觸，和業主沒有距離感，造就和諧社區文化；

　　G.良好的設備管理實際操作、專業化的隊伍，機房文化的營造，公司統一標識的張貼，整體企業的對外統一性體現很規范；

　　H.垃圾箱文化、標識文化、社區活動文化的整體統一、到處體現；

　　I.后勤保障的暢通，公司從繁重的的瑣碎中解脫出來，只進行大的控制和核定，但給予項目的支持卻不便。（采購的優勢評定，公司優化選擇的三家同類型物品的供應商，由項目自由選擇）（項目經理采購價格的上限余地以及特殊緊急采購和日常采購相結合）；

　　J.OA辦公軟件的安裝，公司領導只需要點擊鼠標就能知道所有管轄項目的財務收費狀態，業主投訴處理進展；公司通知、公告隨時可以網上發布，實行無紙化辦公，軟件還能實行網上會議，對于跨地區管理的公司非常實用。加上定期總公司的現場巡查，隨時可以掌握管理情況。

　　這次深圳之行，開闊了眼界，啟發了思路?？瓷钲诘奈飿I管理，我深刻感覺到物業管理意識、理念上的差距。物業管理是一項工作，又是一門學問，更是一門藝術。只有不斷的探索、不懈的追求，才能向更高的層次邁進！