物業管理之水管漏水處理攻略

　　水管漏水，在日常生活中是個屢見不鮮的事情，那么水管漏水應該怎么辦呢?想解決問題，物業管理人首先得知道漏水一般有哪幾種情況：下水道樓水，鐵水管漏水，PPR塑料水管漏水，水管接頭漏水，下面就具體說一下各種水管漏水怎么辦。

　　1　陽臺下水管漏水怎么辦?

　　陽臺下水管漏水，也是我們經常遇到的麻煩事，陽臺下水管漏水，是最令人頭痛的一個問題了。如果陽臺下水管漏水了，我們該怎么辦呢?

　　最好的維修處理辦法，就是用玻璃膠涂膜在水管破裂的周圍，或者是下水管漏水的位置。之后，先不要忙用水，等到第二天再用水，試看看陽臺下水管漏水是否維修好。如果沒有漏水了，就說明玻璃膠已經把漏水的地方粘接在了一起。以后如果遇到這樣的問題，可以買一些膠粘劑、玻璃膠等之類的產品來解決。

　　2　下水管漏水怎么辦?

　　1、如果是PVC的水管的話，就可以去買一根PVC的水管來自己接，先把壞了的那根管子割斷，把接口先套進管子的一端，使另外的一端的割斷位置正好與接口的另外的一個口子齊平，使它剛好能夠弄直，然后把直接往這一端送，使兩端都有一定的交叉接著距離(長度)然后把它拆卸下來，用PVC膠水涂抹在直接的兩端內側與兩個下水管的外側。

　　2、可以買防水膠帶來修補下水管，就纏住行了，再用砂漿防水劑和水泥抹上去就行了。

　　3　鐵水管漏水怎么辦?

　　鐵水管漏水，根據不同情況采用不同方法：

　　1、直徑2厘米鐵水管漏水但是鐵水管沒有繡制，只是部分位置破壞，把水管總閥關閉，只需要更換該位置的鐵水管即可!切斷該位置水管，在用徹絲用的器械徹絲扣，在街上連接頭即可!

　　2、直徑2厘米鐵水管漏水，是因為整體水管銹蝕所致，把水管總閥關閉，把該段水管整體換掉兩頭套上鏍絲扣擰上

　　3、直徑20厘米鐵水管漏水，如果是連接頭出現問題就換掉接頭部分。如果是管身出現漏水，磨去原管身的繡制，在采用焊接方法修補注意需要在修補位置鑲嵌一塊與水管貼合緊密的鐵板做加固處理。

　　4　廚房下水管漏水怎么辦?

　　廚房漏水，真的是很麻煩，也讓我們很苦惱，特別是不知道該怎么處理廚房下水管漏水的人來說，更是糾結。如果發生了廚房下水管漏水的事情，你一般都是怎么辦的呢?

　　首先我們需要對廚房下水管進行檢查一遍，看看是哪里發生了漏水，如果是因為與水槽的接口松動了，擰緊就可以了，也可以用涂膜了膠粘劑的布帶， 纏繞在與水槽的接口處，然后就不要用這個水管進行排水。等到第二天，如果還是漏水的話，而水管有沒有破裂，那么不妨試著更換新的水管，很多時候，都是因為水管老化所致。

　　5　水管接頭漏水怎么辦?

　　家里的水管接頭漏水，除了換個新的外，還有什么好辦法?管接頭本身壞了，只能換個新的;絲口處漏水可將其拆下，如沒有膠墊的要裝上膠墊，膠墊老化了就換個新的，絲口處涂上厚白漆再纏上麻絲后裝上，用生料帶纏繞也一樣。如果是膠接或熔接處漏水就困難些了，自己較難解決。

　　6　水管爆裂怎么辦?

　　在日常生活中，當人們突然面對水管爆裂的意外情況時，為避免損失加重，應該在修理工抵達之前，按以下步驟進行處理：

　　1.水管爆裂后漏水多少，一般與管內的水壓高低有直接關系。無論水是滴漏還是噴涌而出，此時最應做的就是立刻關閉該供水管的閥門，并報修當地的物業部門。

　　2.用修補水管的專用膠布捆住水管的損毀部分。

　　3.另外也可以用玻璃纖維膠布或環氣樹脂黏劑修補水管的裂縫。

　　4.如果水管爆裂情況嚴重，可以用毛巾包裹住水管的破裂部分，這樣既可以阻止水流四處噴射，也可以將水流引入放置好的水桶中，以免造成巨大浪費。同時還可關閉住戶內總水管的閥門，完全截留屋內的自來水供應。

　　5.如果水管爆裂的原因是管道過于陳舊，應及時找水管工人進行檢查和修理。

篇2：業主感謝信:自來水管漏水維修事跡

　　業主的感謝信--自來水管漏水維修事跡

　　上海**物業管理有限公司領導：

　　我是海棠**號**室的新居民，入住不滿一周。**月**日上午發現自來水總管漏水，趕緊到水廠報修，根據情況分析，水廠說要找物業，回家馬上打電話：*****9，接線員一聽說是海棠，立即說："他們二年前早就獨立出去了，請到海棠2#門報修。"趕到2#門，一位女同志遞過報修名片，態度熱情地記錄情況，撥打對講機，找蔡師傅，打不通，她說"蔡師傅手上有幾張報修單，看來要等到下午了。"我說："下午我要上老年大學，而且總管漏水，使人擔心。"她又耐心地再聯系。說已聯系上C師傅，要我回家等候。我騎車回家，剛清理完要修場地，C師傅等三位師傅已神速地上樓，經過仔細檢查，判斷可以用抱箍加橡膠墊緊固修復。臨走時還熱情地說："以后有需要請根據物業服務聯系卡聯系。"我原住在CC十村，像這樣的情況，等半天是很正常的，如此快速、干脆地解決問題使我十分感動。如今的老百姓對宣傳、書面承諾等已不感興趣，要看到的就是這樣實實在在。

　　感謝你們培養、教育帶出了一支能全心全意為業主服務的好隊伍，而且技術過硬，聯系渠道暢通，都使我們感動、放心。有比較才有體會，希望您們各項工作做得更好！祝新年好！

　　業主：SS

　　20**年**月**日

篇3：業主家水管破裂漏水之案例

　　案例分析：業主家水管破裂漏水

　　案件回放：

　　今年8月1日，承擔浦東新區萬邦都市花園物業服務的上海復欣物業管理有限公司萬邦都市花園管理處員工在巡邏中發現，某樓101室門縫有水溢出。由于房屋中無人居住，物業公司通過查閱資料，及時與業主取得了聯系。業主到達后，物業公司陪同查看，發現業主家中的水管并未損壞，水是從業主廚房樓板底下冒出的。經判斷，冒水系地下進水管破裂所致，當即關閉了樓前的進水管水閥，幫助業主清理了近3厘米深的積水。物業公司告知業主，修復損壞的水管應向供水部門報修，但業主報修后自來水公司提出該水管系業主財產，應由物業公司負責維護。在雙方推諉之下，物業公司只能接通了一根臨時水管為業主供水。

　　今年10月，業主一紙將經營小區供水的上海浦東威立雅自來水有限公司告上法院，要求自來水公司賠償因水管破裂造成家中裝修損失44000余元，后業主又追加復欣物業為第二被告。

　　在法院審理過程中物業公司提出，20**年8月1日管理處員工發現業主家中有水滲出后，是物業公司主動聯系業主，及時切除水源，阻止損失進一步擴大。當業主趕來后，物業公司及時幫助業主排除室內積水，后又另行排管設水管解決了業主的臨時供水，物業公司已經盡到物業管理企業應盡的責任。

　　經檢查，損壞的水管系房屋建造時預鋪設在業主大樓地底下的進水暗管，損壞原因系管道老化自然損壞。物業公司在日常服務中無法提前發現管道隱患，物業公司提供的物業服務不存在瑕疵。

　　物業公司還提出，依據20**年9月1日通過實施的《國務院物業管理條例》第五十二條之規定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任”。以及20**年4月1日修改實施的經上海市第十二屆人民代表大會常務委員會通過的《上海市住宅物業管理規定》第五十四條之規定：“供水、供電、供氣的等專業單位應當承擔分戶計量表前管線、設施設備的維護責任?！痹鎽斚蜇熑螁挝蛔匪髻r償。

　　自來水公司提出，小區大樓水管是全體業主的共同財產，應由業主委托物業服務企業承擔維護保養責任。如果移交給自來水公司負責維保，應完成對大樓供水系統進行二次供水改造，然后自來水公司才接收管理。萬邦都市花園小區未進行二次供水改造，不應由上水公司承擔水管與相關設施的維護責任。

　　自來水公司向法院提供了20**年7月浦東新區北蔡某小區的一個判案，情況與萬邦都市花園類似。浦東新區法院認為：“根據《上海市住宅物業管理規定：“供水、供電、供氣等專業單位應當承擔分戶計量表前管線、設施設備的維護責任”?！鞍钢斜桓婺衬澄飿I公司作為原告房屋所在的物業公司，應當承擔分戶計量表前管線、設施設備的維修養護責任”?！霸撔^為九十年代建造，其供水等設施較陳舊，且未經過二次供水設施改造”。據此，法院判決物業公司承擔業主的全部損失。物業公司不服一審判決，上訴到上海市第一中級人民法院，一中院維持浦東新區法院的判決。

　　目前，萬邦都市花園業主因供水管道損害賠償的案件還在審理之中。

　　問題焦點一：供水管道的產權究竟是誰的

　　大樓供水管道是指從住宅小區進水閥門到業主水表前端的管道，包括鋪設在小區道路地下的水管，大樓的增壓提升水泵，以及進入大樓分配到各家各戶的支管。如果這些管道定性為全體業主共有的大樓附屬設施，理應由業主自行承擔維護保養責任，或以合同形式委托物業公司維護，業主承擔維護費用。如果這些管道與設施定性為供水企業的供水設施，那么供水企業就要承擔維護責任并承擔費用。

　　筆者認為，管道定性為供水企業的供水設施更為合理。理由其一，供水企業向客戶供水是以流量表具來計量的，流量表具是供水企業的供水設施，那么流量表具前段的水管只是供水的載體，自然也是供水企業的設施。供水企業向業主提供的用水是作為商品賣給業主的，供水管道可視為運輸工具，理當由供水企業承擔維護責任。就像商家向客戶賣出商品不能再向客戶另外索要商品的運輸、保管費用一樣，乘客購買運輸服務，運輸企業不能只提供駕駛人員而要求乘客自備交通工具等等。理由其二，過去商品住房公有設施的產權確實存有不明確的地方，如作為商品房配套設施的地下機動車庫的歸屬，物業管理用房的歸屬以及用水、用電設施的歸屬等。自20**年頒布實施了《中華人民共和國物權法》，對共有財產的所有權進行了明確的區分。而后《國務院物業管理條例》修訂稿再次明確“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任”?！渡虾＞幼∥飿I管理規定》對國務院物業管理規定中“物業管理區域內相關管線和設施”更加明確定義為“分戶計量表前管線、設施設備”。把“物業管理企業”理解為就是“供水企業”(見前判案)，實在是一種非常低級的謬誤。

　　問題焦點二：二次供水改造與水管維護責任交接有什么關系

　　首先我們先要搞清楚什么是二次供水改造。由于上海地區的部分老舊公房建造年代已久，供水管道與設施陳舊，影響居住地飲水衛生。20**年8月，上海市水務局、上海市房屋資源管理局聯合發文《上海市居民住宅二次供水設施管理移交辦法》，提出對“居民住宅區域內涉及供水的水箱、水池、管道、閥門、水泵、計量器具及附屬設施”進行改造。文件規定，“對已經投入使用，需要進行改造的居民二次供水設施，改造方案依據滬水務(20**)1231號文由供水企業參與審核，由區房地局組織相關單位與部門進行改造”。

　　從改造的內容看，二次供水設施改造主要是對住宅小區的供水管道重新鋪設，更換供水水泵與廢除屋頂水箱，改為變頻水泵供水，減少供水過程的二次污染。從形式生看，二次供水設施改造為解決老舊公房供水過程

　　中二次污染，提高供水質量。同時也解決了管道設施老化，為供水企業提供接收管理的條件，理順管理責任，二者存有一定的關聯關系。

　　20**年6月，上海市人民政府在《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》中，將住宅二次供水改造與供水管線、設施設備管理責任移交列入計劃，文中總體目標第(二)提到，“供水、供電部門對住宅小區內相關管線和設施設備維修養護責任落實到位。供水、供電維修養護管理體制得到理順，水、電部門直接向終端用戶提供服務”。

　　同年10月底，上海市人民政府發布《關于中心城區居民住宅二次供水設施改造和理順相關管理體制的實施意見》，提出的時間節點是用三年時間，到20**年解決“由于建筑材質標準較低或年久老化等原因，導致自來水的渾濁度、色度和鐵等指標時有超標，一定程度上存在著供水二次污染現象;理順居民住宅二次供水設施由物業企業負責，供水企業只是管到街坊管道為止。這種“分割管理”的體制，容易導致責任不清晰、管理不到位等問題”。

　　筆者認為，住宅二次供水改造與理順管理是具有一定關聯的二個不同法律關系。二次供水改造是針對一些建造年代已久，建筑材料材質標準低的老舊公房，這些公房因存在管道設施銹蝕重，設施設備損壞，有的甚至計量不到戶，多戶人家合用一只水表的情況。這些房屋主要集中在新、老式里弄房與一些售后公房。如果把這些房屋的用水設施設備直接移交給供水企業確實不具備條件，需要有一個過渡期，予以分布實施。這也是三年行動規劃將這部分房屋水管與設備設施進行二次改造與理順管理責任的入同一計劃的關聯。

　　二次供水改造不是針對全部住宅。從上世紀九十年代后，隨著舊城改造步伐的加快，上海地區新建了大量的商品房住宅。這些房屋一般建筑年代不長，建筑材料較新、供水表具單獨到戶，其中不少住宅直接使用了變頻供水技術，這些住宅不存在二次供水改造。事實上變頻供水技術只適用多層建筑與管道壓力在每平方厘米4公斤以下‘總樓高在40米以下的小高層建筑。由于受能耗與管道壓力等技術限制，不適宜高層建筑。新建的商品房不少是高層住宅甚至100米以上的超高層住宅，對新建商品房住宅，不存在先進行二次供水改造再進行責任移交問題。

　　問題焦點三：當政策與法規發生矛盾是應當如何處理

　　供水設施的維護責任說到底是一個“錢”字。對供水的管道與設施進行日常維護會發生維修養護的費用;對供水增壓設備運行會發生運行費用(按照20**年實施的上海物業分等服務收費辦法核定，水泵運行費用為每平方米建筑面積每月0.06元人民幣);對應供水管道與設施運行故障可能發生的風險也會產生費用，即如本案中因管道破裂跑水所造成的業主財產損失。誰承擔供水管道與設施的維護責任，誰就應該承擔維護費用。

　　要理順護責任關鍵是加強監管與打破壟斷?！吨腥A人民共和國物權法》頒布實施已經5年多了，政府理順水電設施管理的的三年行動規劃也于20**年到期。那么上海的用水管理部門到底改造了多少，接管了多少?我不敢說沒有，至少筆者作為長期從事物業管理的業內人士鮮有耳聞。就自己居住的商品房小區，完全是近年新建的，但向物業公司打聽，水管與供水設施設備的維護還是物業公司在管理，水泵運行成本還是在物業管理成本中列支。

　　造成這種現象的關鍵一是政策界定不清。上海市政府關于二次供水改造中對“需要進行改造”的定義沒有進一步明確，是按照建造年限算還是按照房屋性質算;對“由于建筑材質標準較低或年久老化等原因”更無法界定。二是制定的方法欠妥。按照二次供水改造的方案，改造費用是需要通過“三個一點”籌集的，即政府出一點、維修資金承擔一點，供水企業貼一點的。對需要改造的住宅，在二次供水改造后需要把維護責任移交給供水企業，又要供水企業補貼部分費用，這種即賠吆喝又賠買賣的事，供水企業會主動去做嗎?三是監督不力，即使按照市政府“關于推進二次供水改造”的新聞發布會上提出的“為了防止出現‘蓋新住宅、用老辦法’的現象，市水務局、市房地資源局現已出臺《關于新建居民住宅供水設施驗收執行二次供水設施改造標準要求的通知》，明確規定凡新建交付使用、符合標準的居民住宅，由供水企業管理一步到位，直接‘管水到表’”。也未見很好實施。

　　供水企業不主動承擔用水管線與設施的維護責任，關鍵還是利益驅動。供水企業作為具有壟斷性質的行業，一個抄報人員的收入可能超過物業管理行業的小區經理，物業公司是無法與其PK的。但供水企業侵占的并非是物業管理企業的利益，物業管理企業是收業主的費用為業主服務的，每月每平方0.06元的供水管理成本實際是每戶業主承擔的，對每戶業主負擔不算大，但上海整個住宅加起來，就是一筆很大的數字。這種侵權行為能夠長期存在，與供水企業的壟斷地位與政府部門的監管不力不無關系。

　　法律是最低標準的規范，依法辦事是維護社會秩序的基本準則。退一萬步講，即使上海市政府的二次供水改造與《中華人民共和國物權法》、與《國務院物業管理條例》精神相悖，按照法律、法規、地方性法規、與規范性文件的程序，應當是小法服從大法。只有一旦過了過渡期，供水管道與設施的管理責任自然轉移到供水企業的自來水公司，供水企業才有積極性主動推進二次供水改造，才能真正理順管理責任的關系。(作者系上海復欣物業管理發展有限公司總經濟師)