區域設施設備大中修管理辦法

　　一、目標：

　　為使公司各項目區域內設施設備管理，更好的體現保值、增值，提高設備運行效率，延長設備使用壽命，確保設備在良好狀態下運行，特制定本辦法。

　　二、設施、設備的界定：

　　設施：上下水管道、落水管、水箱、天線、供電線路、照明、暖氣線路、消防設施、防避雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、車場車庫、文體設施等。

　　設備：包括變壓器、配電柜、配電箱、發電機組等高低壓配電設備;電梯、壓力容器等特種設備;給水泵、排污泵、穩壓罐、過濾器、消毒器等給排水設備;消防主機、從機、送排風風機等消防設備;報警主機、監視器、矩陣、硬盤錄像機等安防監控設備;空調機組、冷卻塔、板式交換器等空調設備;換熱器、膨脹罐、補水泵等供暖設備;等等。

　　三、設施設備大中修的界定：

　　大中修是指由有專業資質的單位承擔的工作量較大的、需要對設備全部解體或部分解體、修復或更換磨損或腐蝕的零部件，力求設備性能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。在修理時，也可結合技術進步的條件，對設備進行技術改造。

　　設備的更新和技術改造以及為確保設備安全運行等原因進行的安全檢測、預防性維修，也屬于大中修范圍。

　　1、中修的界限：

　　對設備進行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設備正常運轉并能夠恢復、達到應有的標準與技術要求。零部件更換率一般為10%～20%。

　　2、大修的界限：

　　對設備定期進行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，修復設備的附件以及翻新外觀，使設備基本恢復原有性能。零部件更換率一般不超過30%。

　　3、更新、改造的界限：

　　是指對在技術上或經濟上不宜繼續使用的設備，用新的設備更換或用先進的技術對原有設備進行更新或改造。

　　更新：分為兩種情況，即原型更新和技術更新。

　　原型更新，是用結構相同的新設備更換因嚴重磨損而在技術上不宜繼續使用的舊設備。這種更換主要解決設備的損壞問題，不具有技術進步的性質。

　　技術更新，是用技術上更先進的設備去更換技術陳舊的設備。它不僅能恢復原有設備的性能，而且使設備具有更先進的技術水平，具有技術進步的性質。

　　改造：是由于設備局部磨損或新技術的出現，對在技術上或經濟上不宜繼續使用的設備進行局部磨損的補償或局部的更新。

　　四、設施設備大中修計劃的制定：

　　1.各項目每年12月15日前，對區域內設施設備運行情況進行分析，制定

　　次年的“設施設備大中修計劃”，計劃中應包括大中修或更新改造的具體系統設備名稱、使用年限、實施內容、時間安排、費用預算等信息，報請項目經理、分管領導、技術部審核，技術部分管領導審批。

　　2.制定設施設備大中修計劃須減少執行過程中的偏差，做到適時、合理維

　　修更換配件，應注意以下事項：

　　1)設備大中修費用不能超過當前市場上同類設備的重置價值;

　　2)設備中修周期依據日常維護保養情況制定;

　　3)設備大修時間依據中修周期及結果確定;

　　4)依據設備的設計說明和使用手冊來執行大中修計劃。

　　五、計劃的實施：

　　各項目根據上年末，通過審批的“設施設備大中修計劃”，按時組織實施設施設備大中修。

　　設施設備大中修實施前，各項目應申報立項，具體實施辦法參照《委外工程管理規程》中關于“委外工程的控制”等規定執行。

　　大中修實施完畢后，各項目設備日常管理歸口部門必須及時更新ERP等設備技術資料檔案。

　　六、設施設備大中修參考周期：

　　1.制造廠明確規定了設備中修、大修年限的，應嚴格按產品說明時間期限，進行實際使用、保養情況分析后，合理確定大中修時間并執行;

　　2.對于無明確規定的設施設備，應根據設備的復雜性、易損零部件的耐用度以及設備的使用情況制定大中修計劃，一般情況下中修3～5年進行一次，大修5～10年進行一次。

　　3.對于使用不頻繁的設備，其大中修周期可適當延長。

　　4.因故出現的臨時性設施設備大中修需求，應由項目設備日常管理部門對故障原因做出詳細分析、調研，制定切實可行的大中修方案、計劃，經批準同意后方可實施大中修。

　　5.部分設備大中修參考周期： 設施設備名稱 中修周期 大修周期 備注 生活水泵/中水泵/穩壓泵 3~5年 7~10年 污水泵電動機 2~3年 5~7年 消防類水泵/風機電動機 7~10年 15~20年 送排風機/新風機的電動機 3~5年 7~10年 備用發電機 5~7年 12~15年 防火卷簾 1年 3年 進口電梯 5年 8年 合資電梯 4年 6年 國產電梯 3年 5年 中央空調系統設備 3~5年 5~10年

　　以上參考周期為設備在良好工況下預估值，僅供參考，具體的大中修周期應根據設備實際的使用情況和運行狀態來判定。

　　七、表格：

　　1.設施設備大中修計劃表

篇2：共享部位共享設施設備維修基金管理辦法（1998年）

　　關于印發《住宅共享部位共享設施設備維修基金管理辦法》的通知

　　建住房[1998]213號

　　各省、自治區建委(建設廳)、財政廳，直轄市、計劃單列市建委、房地局、財政局：

　　為了貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，我們制定了《住宅共享部位共享設施設備維修基金管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。 一九九八年十一月九日

　　附件：共享部位共享設施設備維修基金管理辦法

　　第一條 為了貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)，保障住房售后的維修管理，維護往房產權人和使用人的共同利益，制定本辦法。

　　第二條 在直轄市、市、建制鎮和未設鎮建制的工礦區范圍內，新建商品住房(包括經濟適用住房，以下簡稱“商品住房”)和公有住房出售后的共享部位、共享設施設備維修基金的管理，均適用本辦法。本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。

　　第三條 本辦法所稱共享部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共享設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共享的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共享設施設備使用的房屋等。

　　第四條 凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共享部位、共享設施設備維修基金(以下簡稱“維修基金”)。維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》(財政部財基字[1998]7號)，專項用于住宅共享部位、共享設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　第五條 商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2?%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。

　　第六條 公有住房售后的維修基金來源于兩部分：1、售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。2、購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施。

　　第七條 維修基金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其它范圍外，嚴禁挪作他用。維修基金明細戶一般按單幢住宅設置，具體辦法由市、縣房地產行政主管部門制定。

　　第八條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

　　第九條 在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金稱交給當地房地產行政主管部門代管。

　　第十條 業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管。物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。

　　第十一條 業主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。業主委員會成立后，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會審定后實施。 維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。

　　第十二條 物業管理企業發生變換時，代管的維修基金帳目經業主委員會審核無誤后，應當辦理賬戶轉移手續。賬戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。

　　第十三條 業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。第十四條 因房屋拆遷或者其它原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。

　　第十五條 各級房地產行政主管部門和財政部門負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用。市、縣財政部門和房地產行政主管部門應當制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主的查詢和對帳制度等。

　　第十六條 業主或使用人、物業管理企業、開發建設單位之間就維修基金發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。

　　第十七條 公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和房地產行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息;逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。

　　第十八條 維修基金代管單位違反本辦法規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當地財政部門和房地產行政主管部門按規定進行處理。情節嚴重的，應追究直接責任人員和領導人員的行政責任;構成犯罪的，應依法追究刑事責任。

　　第十九條 本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后來建立維修基金或維修基金的建立標準低于本辦法規定的，當地房地產行政主管部門和財政部門應當按照本辦法規定制定建立或補充維修基金的具體辦法。

　　第二十條 公有住房出售后維修基金的財務管理按照財政部的有關規定執行。

　　第二十一條 省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門會同財政部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第二十二條 非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執行。

　　第二十三條 本辦法由建設部負責解釋。

　　第二十四條 本辦法自一九九九年一月一日起實行。原有的有關政策和規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。

篇3：海寧市物業區域相關共有設施設備管理辦法(2010年)

　　第一條 為確保物業區域內相關共有設施設備的正常運轉,維護業主、物業服務企業、相關專業單位的合法權益,根據《浙江省物業管理條例》、《浙江省物業區域相關共有設施設備管理辦法》等有關規定,結合本市實際,制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市物業區域內相關共有設施設備的建設施工、移交接收、維修養護、更新改造及其管理。

　　第三條 本辦法所稱的相關共有設施設備是指物業區域內分戶門外配置的給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等設施設備及相關管線。

　　本辦法所稱相關專業單位是指承擔城市公共服務的給排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等專業單位。

　　第四條 市規劃建設行政主管部門(以下簡稱物業主管部門)會同相關行政主管部門負責本行政區域相關共有設施設備建設施工、移交接收、維修養護、更新改造的指導和監督。

　　第五條 建設單位應當按照國家有關標準和經批準的規劃設計方案,配套建設物業相關共有設施設備。

　　物業相關共有設施設備應當由具有相應資質的單位施工(安裝)。(房地產E網:www.zonexcapitaltr.com)

　　第六條 在物業開發建設過程中,前期物業服務企業應當從有利于后期物業管理與維護的角度,就共有設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出合理性建議,參與共有設施設備的安裝、調試等工作。

　　建設單位在與生產廠家、安裝單位簽訂設施設備購買(安裝)協議時,應當約定由生產廠家、安裝單位負責接管單位或物業服務企業技術人員的操作培訓,并督促、協調設施設備的生產廠家、設計、施工安裝等單位共同配合前期物業服務企業開展工作。

　　第七條 物業區域內共有設施設備經相關專業單位、建設單位共同驗收合格后30日內,移交給相關專業單位負責管理。同時,建設單位或物業服務企業應當及時將相關共有設施設備的技術資料移交給相關專業單位。

　　本辦法施行前已成立業主大會的物業區域,由業主委員會會同建設單位、物業服務企業按照前款規定負責辦理移交手續;未成立業主大會的物業小區,由所在街道辦事處或鎮人民政府、社區居民委員會會同建設單位、物業服務企業按照前款規定負責辦理移交手續;未實施物業管理已交付使用的住宅小區,由所在街道辦事處或鎮人民政府、社區居民委員會負責牽頭,參照本辦法前款規定組織辦理移交手續。

　　專業單位在接管已交付使用物業區域時,發現共有設施設備運轉不正?；虼嬖诎踩[患時,應當會同業主委員會或街道辦事處、鎮人民政府、社區居民委員會將設施設備修復正常、消除隱患后,辦理接收管理手續。所發生的費用,列入相關專業單位企業成本中支出。

　　第八條 物業區域內共有設施設備有下列情形的,相關專業單位可以不予接收管理:

　　(一)設施設備、管線經相關專業單位驗收不合格的;

　　(二)對設施設備未約定相應保修期的;

　　(三)設施設備的技術資料不齊全的。

　　經建設單位或生產廠家、安裝單位維護、整改后,共有設施設備符合條件的,相關專業單位應當及時予以接收管理。

　　第九條 相關專業單位在接收管理物業區域內共有設施設備后,應當及時做好共有設施設備維修、養護、更新改造,確保物業區域共有設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。

　　專業單位委托物業服務企業負責設施設備日常維修養護的,雙方應當簽訂委托協議,明確維修養護的主要事項和費用支付的標準與方式。

　　第十條 專業單位實施共有設施設備維修、養護、更新改造,應當提前7日公示,告知物業區域全體業主與物業服務企業。

　　專業單位在實施維修、養護、更新改造過程中確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共有部分、其他設施設備的,應當事前公示告知全體業主并征得業主委員會、物業服務企業和直接利害關系人的同意,依法辦理相關手續;廣大業主、物業服務企業應當給予配合與支持。

　　專業單位臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共有部位、其他設施設備,應當采取措施保障通行安全,并及時恢復原狀。

　　第十一條 物業區域內按照規劃建設的共有設施設備,不得改變用途。專業單位認為確需改變共有設施設備的應當提請業主大會討論決定同意后,由專業單位依法辦理相關手續后予以實施。

　　第十二條 相關專業單位接收管理物業區域共有設施設備后所發生維修、養護、更新改造等費用,在企業成本中列支。(來自:www.zonexcapitaltr.com)

　　第十三條 違反本辦法規定,專業單位無正當理由拒絕、拖延接收管理物業區域共有設施設備的,由市人民政府責令限期接收管理。

　　具備接收管理條件的,專業單位接收管理不及時,造成物業區域內業主正常生活受到影響或人身安全和財產受到損害的,專業單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第十四條 本辦法由市規劃建設主管部門負責解釋。

　　第十五條 本辦法自20**年3月1日起施行。