物業設施設備分類管理與執行規范

　　以下是對上述物業設施設備管理措施與途徑的總結優化及要點提煉，便于執行與標準化管理：

　　一、設備分類管理

　　分級標準

　　A類(核心設備)：直接影響安全、運行的關鍵設備(如監控系統、配電柜、消防泵、電梯)。

　　B類(重要設備)：輔助功能但影響舒適度的設備(如排風設備、水箱、滅火器)。

　　C類(基礎設備)：日常使用頻繁且易損耗的設備(如照明、插座、水龍頭、道路)。

　　管理原則

　　A類：高頻率巡檢(每日/周)、專業化操作、雙重記錄(運行+維護)。

　　B類：定期巡檢(月度/季度)、標準化維護、快速響應維修。

　　C類：基礎巡檢(季度)、低成本維護、住戶報修優先處理。

　　二、運行管理

　　人員要求

　　電工資質：持證上崗，定期培訓(安全規范、操作流程、應急預案)。

　　崗位職責：

　　操作：按規程啟停設備，禁止擅自調整參數。

　　巡檢：每日填寫《設備運行記錄表》，異常情況即時上報。

　　監督：工程主管每月抽查記錄，評估操作合規性。

　　安全與經濟性

　　安全紅線：A類設備運行前需測試安全裝置(如消防泵壓力、電梯限速器)。

　　能耗優化：B類設備根據時段調整(如夜間降低排風頻率)。

　　成本管控：C類設備維修優先使用庫存配件，減少外協費用。

　　三、維修保養

　　三級保養體系

　　保養類型 周期 責任人 內容

　　日常保養 每日/周 當班電工 清潔、緊固、潤滑、參數監測

　　定期保養 月度/季度 工程主管+電工 性能測試、計劃性維修(如更換軸承)

　　年檢保養 年度 委托專業機構 全面檢測、校準、安全認證

　　計劃制定

　　年度計劃：結合設備壽命周期、歷史故障數據，12月前提交《年度保養計劃》。

　　臨時調整：突發故障后需在3日內更新保養方案。

　　四、維修管理

　　維修類型與流程

　　計劃維修：根據保養計劃實施(如電梯半年維保)。

　　故障維修：

　　報修渠道：住戶→值班調度室(24小時接報)→30分鐘內響應。

　　處理時限：

　　C類：24小時內修復。

　　B類：48小時內修復。

　　A類：2小時內啟動應急預案，72小時內修復。

　　記錄與追溯

　　維修完成后填寫《維修工單》，附照片、更換配件清單，存檔至少3年。

　　五、故障與事故管理

　　事故分級

　　故障：局部停機，修復時間≤4小時，損失<5000元。

　　事故：全局停機，修復時間>4小時，損失≥5000元或造成人員傷害。

　　應急響應

　　A類事故：工程主管10分鐘內到場，啟動備用設備(如消防泵切換至柴油泵)。

　　報告流程：

　　事故→1小時內口頭報告管理處主任→24小時內提交書面報告→公司備案。

　　事后改進

　　召開事故分析會，7日內出具《事故調查報告》，修訂SOP(如增加雙電源切換測試)。

　　六、大修、更新與改造

　　立項條件

　　大修：設備壽命達設計值80%，維修成本>重置成本60%。

　　更新：技術淘汰(如傳統對講系統升級為智能云對講)。

　　改造：節能需求(如更換LED燈具、加裝變頻器)。

　　審批流程

　　項目主任提交申請→工程主管技術評估→業主委員會審核→公司審批→公示15日→實施。

　　資金管理

　　維修資金支出需提供3家供應商比價單，超10萬元項目需第三方審計。

　　七、報廢管理

　　報廢標準

　　符合以下任一條件：

　　達設計壽命且無法修復(如老舊電梯)。

　　維修成本>重置成本70%。

　　環保不達標(如含石棉材料設備)。

　　處置流程

　　申請→鑒定(工程主管+2名技術人員)→報廢審批(公司+業委會)→殘值處理(拍賣/拆解)。

　　資產核銷

　　財務部憑《報廢審批單》注銷資產，同步更新臺賬，保留電子檔案10年。

　　管理工具與文檔

　　標準化表格

　　《設備運行記錄表》《維修工單》《保養計劃表》《事故報告》《報廢申請單》。

　　信息化系統

　　使用物業管理系統(如極致、思源)實現工單派發、巡檢打卡、庫存管理。

　　培訓與演練

　　每季度開展設備操作培訓，每半年組織應急演練(如消防泵聯動測試)。

　　通過以上規范，可實現設施設備全生命周期管理，降低故障率30%以上，延長設備壽命20%，同時滿足合規性要求(如《特種設備安全法》《消防法》)。

篇2：小區物業設施設備管理要求

　　小區物業設施設備管理要求

　　目的

　　通過對設施設備的管理，使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態，滿足服務的要求。

　　工作范圍

　　1. 供配電系統設備：高、低壓配電柜、變壓器、發電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜)。

　　2. 給排水系統設備：各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。

　　3. 消防系統設備：電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統)、CO2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。

　　4. 電梯設備：各類電梯及其附屬設備。

　　5. 弱電系統設備：電視、電話系統設備、無線電對講系統設備、智能化系統設備(樓宇對講、閉路監視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。

　　6. 通風系統設備：通風設備及其附屬設備。

　　工作項目

　　1. 設備的接管驗收按照《物業接管驗收管理規程》執行。

　　2. 設備的標識

　?、?所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。

　?、?所有設備按套或單機懸掛《設備卡》，標識該設備的技術參數及標識其設備編號等。

　?、?對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。

　　3. 設備檔案管理

　?、?管理處負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案，負責建立《設施設備臺賬》。

　?、?工程維修中心負責指導、監督各管理處設備檔案的管理工作，并對重要的設備資料做備份。

　　4. 設備的運行

　?、?設備按不同系統劃分責任區域，責任區域內確定責任人。

　?、?維修主管負責監督相關責任人做好設備的運行管理。

　?、?值班室/巡邏值班員負責將監控/檢查到的異常情況，及時通知設備責任人或主管處理，并做好記錄。

　?、?工程維修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。

　　5. 設備的維修

　?、?設備維修須填發記錄表格，重要設備或影響范圍較大的維修項目，須辦理《工作聯系單》。

　?、谠谶\行監控或維修保養中發現的可以在短時間內排除的一般故障，維修期限應不超過8小時，若超過8小時，應及時向維修主管報告，請求主管及有關專業人員提供技術支援，限期解決。

　?、墼O備發生重大故障或操作人員因違反操作規程引發設備責任事故，維修主管應立即組織機電人員采取應急措施進行搶修，并及時向管理處負責人和公司領導報告，防止故障或事故擴大。

　?、?夜間發生，不影響業主(住戶)生活、工作和產生嚴重后果的機電設備故障，可以在次日進行維修。

　?、菪枰饩S修的設備，費用在500元以內，維修主管填寫《有償/委托聯系單》，報管理處主任審批后執行;費用在500元以上，需報請公司領導批準后執行。

　?、迣υ诒Ｐ奁趦鹊脑O備故障，首先通知設備供應商或保修單位，按照原設備訂貨安裝合同或三方簽訂的《________保修期協議書》上的相關條款執行。

　?、咭蛟O備維修或保養須中斷系統或設備正常工作的，須提前申報管理處主任審批，并提前24小時通知業主(住戶);因突發事件使系統或設備不能正常工作的，應在1小時內聯系有關部門處理，并向業主(住戶)做好解釋工作。

　　6. 設備的保養

　?、倜磕?2月份，各管理處維修主管對大的維修保養項目，編制下年度《設施設備年度保養計劃》;公司工程維修中心根據各管理處的設備狀況，負責編制下年度《設施設備大中修(改造)計劃表》。

　?、?水電技工按照各設施設備的檢查保養內容、周期及年度保養計劃，對各設備進行維護和保養，填寫相關檢查保養記錄表。

　?、?分包給專業公司進行維護保養的設備，按照簽訂的有關維護保養合同執行。

　?、?水電技工負責各自責任區內的設備房及其設備外表面的清潔保養，保持環境清潔，無積塵、無積水、無油漬等。

　?、莨竟こ叹S修中心按照機電設備大、中修(改造)計劃，組織相關管理處及人員進行設備的大、中修保養及更新改造，并填寫相關記錄表格，同時需將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《設施設備臺賬》中。

　　7. 庫存設備的管理

　?、匍e置設備和暫停使用設備，由所屬部門負責管理，并做好記錄。存放地點必須相對集中，保持干燥、通風，并加蓋防塵罩，貼上標簽。

　?、?庫存設備重新啟用前，須經水電技工進行保養后，方可投入使用。

　　8. 設備的報廢

　?、?設備有下列情況之一者，應考慮報廢：

　　a) 已超過規定使用年限，設備性能達不到規定要求且不能修復;

　　b) 因意外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用;

　　c) 嚴重影響安全，繼續使用將會引發事故且不能修復改造;

　　d) 維修費用超過原資產凈值。

　?、谠O備報廢由管理處維修主管組織相關人員進行鑒定、確認，填寫《報廢單》交管理處負責人審核后，上報公司領導批準。產權屬業主的設備須報請業主委員會討論批準。

　?、?設備批準報廢后，各管理處應對《設施設備臺賬》進行更新。

篇3：轄區設施設備管理規定

　　轄區設施設備管理規定

　　1總則

　　1.1通過對物業服務中心管轄區域內的各種設施設備的管理，保證設施設備的安全運行，防止意外事故的發生，確保為客戶提供服務的設備設施能滿足服務要求。

　　1.2本規定適用于物業服務中心管轄區域內各種設施設備的運行、維護、保養、應急搶修管理。

　　1.3凡從事工程運行、巡檢、維護人員以及涉及設施設備管理范圍內有關工作時應按本規定執行。

　　2管理職責

　　2.1運營管理部經理負責對各物業服務中心各項目對設施設備維保計劃審核,以及計劃執行狀況的監督。

　　2.2運營管理部工程主管負責對各物業服務中心設施設備維保計劃初審,發布維保指令, 并進行信息跟蹤和提供技術支持。

　　2.3運營管理部工程主管負責對各物業服務中心所管轄項目設備的運行工作發布運行指令, 并進行信息跟蹤、提供技術支持、分析運行數據和處理應急事件。

　　2.4各物業服務中心經理負責管轄范圍內設備設施的綜合管理。

　　2.5各項目工程負責人負責對項目設備設施進行全面管理，并編制設施設備維保計劃，建立設備管理臺帳。

　　2.6各項目工程主管負責年度計劃的分解，制定月度計劃，并安排維修人員對各種設備進行保養、維修。

　　2.7各項目工程主管負責設備運行的組織實施和數據的采集。

　　3設備管理的基本要求

　　3.1根據國家技術要求和行業規范，以及設備運行的實際情況，按照物業公司運營管理部制訂的相關維保養工作規程開展設施設備的運行、維保工作。

　　3.2各項目工程負責人在項目接管后的三個月內應建立該項目“設備管理臺帳”。凡已經交付使用的設備管理必須按《設施設備編碼管理規定》執行編碼。必須做到臺臺設備標識標牌明顯，都有完整的設備卡、使用手冊、維保規程。

　　3.3以保證設施設備穩定運行為原則，以滿足客戶最佳舒適度為前提，結合設施設備在運行、維護、安全 、環保、節能、經濟等方面的作用和技術經濟性，對設施設備管理實行：一級、二級、三級管理。將設備劃分為：重要設備、主要設備、一般設備三個級別。將設備保養分為精密、定期、日常三級。以便于規程的編制和設備的分級管理。

　　3.3.1一級管理設備：

　　a)凡在日常運行工作中沒有備品備件用于更換的設備、部件;

　　b)為滿足客戶基本生活使用、最佳舒適度的要求，不能夠停止運行的設備、部件;

　　c)在兩年的時間內到了使用期后必須要更換的設備、部件;

　　d)巡檢時間間隔不得超過2-4小時。

　　3.3.2二級管理設備：

　　a)凡在日常運行工作中有備品備件或在24小時內能夠采購到位，用于更換的設備、部件;

　　b)能滿足客戶基本生活使用的要求，并且能夠停止24小時運行的設備、部件;

　　c)在2-5年的時間內到了使用期后必須要更換的設備、部件;

　　d)巡檢時間間隔不得超過24小時。

　　3.3.3三級管理設備：上述一、二級管理設備以外的設備屬于三級管理設備。

　　3.3.4設備保養分級：

　　a)精密保養：設備的主要部件、運轉部件的拆解、檢查、保養、更換。

　　b)定期保養：設備非主要部件的拆解、檢查、保養、更換以及油脂介質的更換。

　　c)日常保養：清潔、潤滑、參數記錄和檢查，巡檢時發現松動部件的緊固。

　　3.4設施設備的運行管理：一級設備在運行工作時巡視檢查人員應能夠保證2-4小時巡檢一次。二級設備在運行工作時巡視檢查人員應能夠保證一天巡檢兩次。三級設備應保證發現損壞及時維修。

　　3.5設施設備的維保管理：精密保養和定期保養內容應在“年設備設施保養計劃”中應予以明確規定，并在“設施/設備維修保養記錄”上統計確認，并在每臺設備的“設備管理臺帳”上記錄。日常保養內容在日常設備設施巡視計劃中完成，并記錄在“設備巡檢表”。

　　3.6為保證設備的最佳運行環境，各機房的管理，應按照對應的機房管理規定執行。

　　3.7設備設施的資料管理由客服模塊按照《客戶資料管理工作規程》的要求執行。

　　4設備運行管理

　　4.1運營管理部工程主管應在各項目接管后一個月內，建立與項目相適應所需的運行記錄表單。運行、值班人員在巡檢中，按要求在運行記錄表單中作好記錄。

　　4.2運營管理部工程主管應根據現場情況和相關數據每周起草發布工作指令。

　　4.3運營管理部工程主管應參照《服務質量評價規范》的要求，每季度對各物業服務中心的設備設施運行執行情況進行一次全面檢查。

　　4.4各項目工程主管應每月一次全覆蓋檢查設施設備，并在“設備巡檢表”中簽字，檢查情況記錄在“管理工作檢查表”中。

　　4.5在對運行設備的巡檢過程中應注意跑、冒、滴、漏、異聲、異味的檢查，各項目工程主管應在每月上旬將上一月的各類巡檢表等記錄進行審閱簽字，并匯總至物業服務中心客服模塊。

　　4.6凡有人值守的設備機房應設置“值班日志”，值班人員應將當班工作情況、設備運行狀態、物品(鑰匙)移交、領導要求等情況填入日志中。

　　4.7凡有人值守的設備機房應設置“設備房外來人員出入登記表”。外來人員進入機房時應填寫“設備房外來人員出入登記表”，進入無人值守機房時，應將具體情況記錄在“值班日志”中。

　　4.8任何外單位參觀重要機房需得到公司批準，憑“參觀申請表”方可進入機房參觀，值班人員應在“設備房外來人員出入登記表”做好記錄。

　　4.9值班人員必須按各系統規定的時間和項目巡查各區域的設備設施，應認真如實記錄相關要求的內容，發現問題、隱患及時處理，一時無法處理應立即向上級領導匯報。

　　5設備維保管理

　　5.1運營管理部工程主管在每年11月下旬，對各物業服務中心“年設備設施保養計劃” 進行初審，并報公司運營管理部經理審核，經分管領導審批后執行。

　　5.2運營管理部工程主管應根據現場情況和年度計劃每周起草發布系統維保工作指令。

　　5.3運營管理部工程主管必須對保養工作進行指導監督，參照《服務質量評價規范》的要求填寫“管理工作檢查表”。每月上旬將上月的“管理工作檢查表”匯總后存檔。

　　5.4各項目工程模塊負責人在每年11月初，編制“年設施設備維保計劃”，11月上旬報運營管理部工程主管初審。

　　5.5各項目工程主管在項目接管后一個月內負責建立該項目“設備管理臺帳目錄”。

　　5.6各項目工程主管按照“年設備設施保養計劃”的內容，在每月月末分解年度維保計劃交由維修人員執行。

　　5.7各項目維修領班每月初應將上一月的“設施/設備維修保養記錄”匯總交工程主管審閱簽字，并由工程主管匯總后存檔。

　　5.8維修人員完成維保工作后應填寫“設施/設備維修保養記錄”交由工程主管簽字確認，并在“設備管理臺帳”填寫內容。

　　5.9設備在運行過程中出現故障，各項目工程主管應安排維修人員及時修理，并將維修情況記入“設備管理臺帳”。

　　5.10重大設備維修應在第一時間報告公司運營管理部經理，運營管理部工程主管應到現場進行指導。對重大設備的維修，各項目工程主管應組織進行驗收，并填寫“設備管理臺帳”和“工程竣工驗收單”。

　　5.11各項目工程模塊不能自行解決的故障及維保項目，需外委人員維修時，必須填報“設備外委維修保養工作申請表”并匯報公司運營管理部，經運營管理部經理審核，總經理審批后，方可進行辦理有關外委手續，具體辦理由運營管理部聯系落實維修單位。

　　5.12外委維修完成后，應由各項目工程主管組織對所維修或保養的設備進行功能性檢驗，合格后填寫“工程竣工驗收單”并報工程負責人確認，同時填寫“設備管理臺帳”。

　　5.13設施設備購置、更新、報廢的管理工作按《物資采購管理規定》的要求執行。